China amplía las normas para vender viviendas terminadas y traslada la financiación de la construcción fuera de los compradores

Más de 20 ciudades cambian las reglas para comprar una vivienda nueva

China está trasladando una mayor parte del costo y el riesgo de construir viviendas nuevas de los compradores a las empresas inmobiliarias y los bancos. Más de 20 ciudades han introducido reformas detalladas de las ventas de viviendas tras una política nacional publicada el 28 de agosto de 2026. Los cambios retrasan el momento en que las empresas pueden vender apartamentos sin terminar, refuerzan el control del dinero de los compradores y promueven las ventas solo una vez finalizada la construcción.

Jingmen, en la provincia de Hubei, ha adoptado una postura firme: en principio, los proyectos de vivienda en terrenos transferidos por primera vez después del 28 de agosto deben venderse una vez terminados. Las empresas que opten por ese modelo deben pagar inicialmente al menos el 50 % del precio del terreno, pero pueden abonar el resto en un plazo de hasta dos años.

Beijing, Shanghái, Guangzhou, Shenzhen, Wuhan y Hangzhou figuran entre las ciudades que han publicado normas de aplicación, según el seguimiento de la Academia del Índice de China. Nanchang, Mianyang y Luzhou también han solicitado comentarios públicos sobre medidas propuestas.

Los cambios responden a una debilidad central del mercado inmobiliario chino. Con el modelo de preventa, las familias compran apartamentos antes de que estén terminados y sus pagos ayudan a financiar la construcción. Cuando una empresa inmobiliaria se queda sin fondos, los hogares pueden tener que esperar mucho tiempo por viviendas que ya se comprometieron a comprar.

El nuevo enfoque combina tres cambios: ventas más tardías, una empresa independiente responsable de cada proyecto y un banco principal que supervisa su financiación. En conjunto, buscan que el dinero destinado a la construcción se utilice en las viviendas para las que fue asignado.

Los detalles locales son importantes. Shenzhen limita los depósitos anticipados para proyectos de viviendas terminadas al 3 % del precio de compra; Beijing, al 1 %; y Guangzhou, al 5 %. Nanjing y Jinhua también trasladan a una etapa posterior los préstamos hipotecarios para proyectos con nuevos permisos de preventa: después de que se haya registrado oficialmente la finalización de las obras.

Qué cambia con la política nacional

El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, el Ministerio de Recursos Naturales y la Administración Nacional de Regulación Financiera emitieron conjuntamente el Aviso sobre la mejora del sistema de venta de viviendas comerciales. El texto pide una mayor protección de los fondos de preventa, menos riesgos de retrasos en la entrega y una expansión ordenada de la venta de viviendas terminadas.

Los proyectos que sigan recurriendo a la preventa se enfrentan a un requisito de construcción más exigente: la estructura principal de cada edificio debe haber llegado a la parte superior. En términos sencillos, la estructura debe estar terminada hasta el nivel más alto antes de que se puedan ofrecer apartamentos de ese edificio en preventa. Después aún pueden realizarse los trabajos interiores, la instalación de equipos y otras tareas.

El aviso también establece un período de transición para los proyectos que obtuvieron permisos de planificación de la construcción antes de su entrada en vigor. Las condiciones de preventa y la supervisión de esos fondos seguirán rigiéndose por las políticas anteriores. Las normas locales añaden categorías más detalladas según la fecha de transferencia del terreno y de obtención de los permisos.

Las autoridades también quieren que los compradores reciban los certificados de propiedad cuando reciban sus viviendas. Esto requiere una coordinación más estrecha entre la aprobación de obras, la administración de ventas y el registro de propiedades, para que la entrega física y los documentos legales de propiedad puedan realizarse al mismo tiempo.

Una aplicación marcada por los plazos locales

El 28 de agosto es la fecha de referencia de las reformas, pero las ciudades la aplican mediante distintos hitos. Algunas normas dependen del anuncio de transferencia del terreno; otras, de un permiso de planificación, un permiso de preventa o un nuevo contrato de préstamo. Por tanto, los documentos de cada proyecto determinan qué requisitos debe cumplir.

Entre los principales pasos de la aplicación figuran:

• 28 de agosto de 2026: El paquete nacional de reformas establece el marco para endurecer las preventas y ampliar la venta de viviendas terminadas.
• 15 de octubre: Shenzhen publica sus normas y Hangzhou emite medidas de aplicación experimentales.
• 27 de octubre: Jinhua publica normas locales que entran en vigor de inmediato.
• 29 de octubre: Changsha publica sus medidas de aplicación.
• 31 de octubre: Cinco departamentos de Nanjing emiten normas experimentales que abarcan nueve ámbitos y 19 medidas, con efecto inmediato.
• 3 de noviembre: Beijing vende su primera parcela residencial con arreglo al marco del 28 de agosto, dando prioridad a la venta de viviendas terminadas.

Los períodos de transición se extienden más allá de la fase inicial de aplicación. Nanjing permite que determinados proyectos que ya tienen terreno, pero aún no cuentan con permisos de planificación, soliciten acogerse a las condiciones de preventa anteriores hasta finales de 2027, previa revisión y con una supervisión más estricta. Changsha ofrece una vía similar hasta 2027 y amplía el plazo hasta finales de 2028 para determinados proyectos de renovación urbana y otros con cuestiones históricas pendientes.

Las viviendas terminadas también pueden requerir un depósito anticipado

La venta de viviendas terminadas significa que la transacción principal se lleva a cabo una vez que la propiedad alcanza el nivel de finalización exigido. No obstante, varias ciudades permiten entregar un pequeño depósito antes, cuando la empresa inmobiliaria ya ha obtenido un permiso de construcción. El depósito reserva una futura compra y supone para el comprador un compromiso financiero inicial menor que un pago completo por una vivienda en preventa.

Shenzhen permite depósitos de hasta el 3 % del precio total de la vivienda. Shanghái aplica el mismo límite. Beijing limita los depósitos al 1 %, mientras que Guangzhou, Hangzhou, Wuhan, Chengdu y Changsha suelen fijarlos en el 5 %. Nanjing generalmente los limita al 5 %, y Jinhua establece un máximo del 5 %.

Para un apartamento valorado en 2 millones de yuanes, esos límites equivalen a 20.000 yuanes al 1 %, 60.000 yuanes al 3 % y 100.000 yuanes al 5 %. Por tanto, el depósito permitido en Guangzhou es cinco veces mayor que en Beijing para una vivienda del mismo precio.

Changsha exige que el depósito completo permanezca en una cuenta supervisada hasta la finalización y entrega de la vivienda. Nanjing exige que los contratos de depósito especifiquen el monto, el precio de venta, la fecha de entrega y la responsabilidad en caso de incumplimiento del acuerdo. Sus depósitos también permanecen bajo supervisión hasta que la propiedad cumple las condiciones para la entrega.

Las normas de cada ciudad establecen distintos requisitos finales antes de que puedan comenzar las ventas. Changsha exige que se registre oficialmente la aceptación de las obras terminadas. Jinhua exige el registro inicial de la propiedad y la presentación de un plan de venta. Shenzhen hace obligatoria la venta de viviendas terminadas cuando así lo establecen las condiciones de venta del terreno; en los demás casos, promueve ese modelo para los terrenos residenciales transferidos por primera vez.

Las preventas exigen más avances en la construcción y controles más estrictos

Changsha convierte el requisito nacional de que la estructura llegue a su parte superior en una prueba de construcción precisa. Las empresas deben terminar el vertido de hormigón de la losa superior del edificio y presentar un acta de aceptación de calidad estructural firmada y sellada por cinco partes: la empresa inmobiliaria, el topógrafo, el diseñador, el contratista y el supervisor de obra.

Jinhua también exige que se complete el nivel de hormigón de la cubierta de la estructura principal y que las cinco partes lo acepten. Cada solicitud de preventa debe abarcar al menos 5.000 metros cuadrados y no puede incluir menos de un edificio completo.

Con las nuevas disposiciones locales, los pagos iniciales de los compradores y el dinero de sus hipotecas deben depositarse en cuentas supervisadas. Jinhua exige que se registre la aceptación de las obras terminadas y que los servicios públicos y otras instalaciones cumplan las condiciones de entrega antes de levantar la supervisión. Changsha también supedita la liberación de los fondos a la finalización de las obras y al funcionamiento de servicios como el agua, la electricidad y el gas.

Los proyectos más antiguos reciben un tratamiento distinto. Beijing, Guangzhou y Tianjin permiten que los proyectos que ya están en construcción y cumplen los requisitos continúen bajo las normas de preventa anteriores. Cuando Shenzhen y Shanghái anunciaron sus medidas, dejaron para un análisis posterior los detalles sobre el tratamiento de los proyectos existentes.

Se flexibilizan los pagos por los terrenos

Las empresas que venden viviendas más tarde deben financiar una etapa más larga de la construcción antes de recibir la mayor parte del dinero de la compra. Varias ciudades responden permitiéndoles más tiempo para pagar los terrenos, lo que reduce la cantidad de efectivo necesaria al comienzo.

Jingmen exige un pago inicial de al menos el 50 % del precio del terreno para proyectos de viviendas terminadas, y permite abonar el resto en un plazo de dos años. Beijing y Hangzhou también permiten que los proyectos que cumplen los requisitos paguen el saldo en un máximo de dos años.

Shenzhen fija un pago inicial del 50 % para los terrenos residenciales transferidos por primera vez. En general, el saldo debe pagarse en el plazo de un año, ampliable a dos para proyectos especiales. Las empresas deben pagar el precio total del terreno antes del registro inicial de este y antes de obtener los permisos de preventa para su primera fase de viviendas.

Nanjing exige pagar al menos la mitad del precio del terreno en los 30 días naturales siguientes a la firma del contrato de transferencia. El resto puede pagarse en un plazo de dos años sin intereses durante ese período. Jinhua también permite pagar al menos el 50 % por adelantado y abonar el saldo en un plazo de dos años sin intereses. Changsha permite el pago en cuotas sin intereses y permite a las empresas utilizar los contratos de transferencia de terrenos para iniciar antes los trámites de permisos de construcción.

Estas disposiciones vinculan el alivio financiero a condiciones de venta más estrictas. Las empresas ganan tiempo para pagar los terrenos, pero asumen una mayor responsabilidad por financiar la construcción antes de cobrar sumas considerables a los compradores.

Una empresa independiente por proyecto y un banco principal

Las normas de Nanjing explican cómo se pretende aplicar los cambios relacionados con las empresas y los bancos. Cada empresa de proyecto tiene responsabilidades legales propias en materia de construcción, calidad, seguridad y entrega. Antes de entregar las viviendas, se prohíbe a su empresa matriz o a sus inversores desviar fondos de ventas o financiación, retirar capital de forma irregular o repartir dividendos anticipadamente.

Un banco principal, también llamado banco gestor, pasa a ser el coordinador financiero. Puede conceder préstamos por sí solo o coordinar a un grupo de bancos para ofrecer financiación al proyecto. Nanjing exige que los fondos del proyecto, incluidos los préstamos para el desarrollo, los fondos propios de la empresa y los ingresos por la venta de viviendas terminadas, se gestionen mediante cuentas en ese banco.

Jinhua aplica una gestión unificada de cuentas a través del banco principal para los proyectos que firmen nuevos contratos de préstamos para el desarrollo después del 28 de agosto. Changsha también exige que los nuevos proyectos concentren sus fondos en cuentas específicas del banco principal.

El objetivo es práctico: que el dinero prestado o recaudado para un proyecto siga disponible para ese mismo proyecto. Nanjing también exige que una empresa de proyecto que solicite su cierre una vez entregadas todas las viviendas designe una entidad legal responsable de las garantías de calidad u obtenga un seguro de calidad de la construcción.

El momento de los préstamos hipotecarios cambia la ecuación financiera

Nanjing exige que los préstamos hipotecarios personales para proyectos que obtengan permisos de preventa después del 28 de agosto de 2026 se desembolsen únicamente después de que se haya registrado oficialmente la finalización de las obras. El prestamista transfiere entonces el dinero a la cuenta supervisada. Los proyectos cuyos permisos se obtuvieron en la fecha límite o antes siguen sujetos a las normas de financiación anteriores.

Jinhua aplica un cambio similar a los proyectos con nuevos permisos, incluidos los préstamos del sistema de fondos de previsión para la vivienda, que ofrece financiación para vivienda vinculada a las contribuciones de empleados y empleadores. Xi'an mantiene las disposiciones anteriores sobre hipotecas personales para los proyectos que cumplen los requisitos, obtuvieron permisos de planificación antes del 28 de agosto y ya habían recibido algún permiso de preventa.

Un desembolso hipotecario más tardío elimina una fuente de efectivo para la construcción que antes estaba disponible. Por tanto, los préstamos para el desarrollo deben cubrir una parte mayor del período de construcción. Nanjing pide que las condiciones de los préstamos se ajusten a los calendarios de obra y que, en general, el primer pago del principal se realice después de que se haya registrado la finalización. Los préstamos se desembolsan por etapas y se destinan a la construcción del proyecto, incluidos los pagos a contratistas y proveedores de materiales.

Changsha también retrasa el primer pago del principal de los préstamos para el desarrollo hasta después del registro de la finalización. En conjunto, los cambios modifican quién financia la construcción: las empresas y sus bancos asumen una parte mayor de esa carga antes de que se desembolsen las hipotecas de los compradores.

Las garantías bancarias ofrecen otra forma de flexibilidad. Wuhan promueve su uso para sustituir parte de los fondos de preventa supervisados. Jinhua limita esa sustitución, para los proyectos sujetos a las normas de preventa anteriores, al 30 % de los fondos necesarios para completar y entregar las viviendas. Una garantía bancaria sustituye parte del efectivo que, de otro modo, permanecería bajo supervisión por el compromiso de pago de un banco.

Nanjing abre una vía para vender viviendas terminadas hipotecadas

Nanjing permite vender determinadas viviendas terminadas aunque siga vigente una hipoteca de la empresa sobre el terreno o la construcción, siempre que la empresa, el banco hipotecario original y el comprador estén de acuerdo. Esto responde a un problema de liquidez: la empresa puede necesitar los ingresos de la venta para pagar el préstamo que debe cancelarse para completar la transacción inmobiliaria.

El dinero del comprador se deposita en una cuenta supervisada. El organismo supervisor lo utiliza primero para pagar al banco hipotecario original, tras lo cual se cancela la hipoteca sobre el terreno o la construcción. El procedimiento establece una secuencia controlada para saldar la deuda y completar la venta.

Changsha también permite vender determinadas viviendas hipotecadas con el consentimiento del titular de la hipoteca. Los contratos deben informar sobre la hipoteca y comprometerse a cancelarla antes de una fecha límite. La hipoteca debe cancelarse antes de que pueda completarse el registro del contrato de compraventa.

Nanjing combina este enfoque con una revisión más temprana de las propuestas de planificación durante el proceso de venta del terreno. Un licitador ganador cuya propuesta ya haya superado la revisión y no haya cambiado puede utilizar la confirmación de la transacción para solicitar directamente las aprobaciones de planificación pertinentes. Algunos procedimientos, incluidos los detalles sobre las ventas por fases y la aceptación escalonada de las obras terminadas, aún requieren medidas de aplicación adicionales.

Qué cambia para la oferta de viviendas y los compradores

Pu Zhan, subdirector del centro de investigación de políticas del ministerio de vivienda, afirma que la venta de viviendas terminadas y los requisitos más exigentes para las preventas pueden retrasar la llegada de nueva oferta a corto plazo. En un momento en que las ciudades intentan reducir el número de viviendas sin vender, considera que una llegada más lenta de nuevas unidades puede contribuir a equilibrar la oferta y la demanda.

Las reformas se producen tras un prolongado descenso de las ventas. Las 100 mayores empresas inmobiliarias de China registraron ventas de viviendas nuevas por 207.000 millones de yuanes en agosto de 2025, un 17,6 % menos que un año antes, durante un retroceso de seis meses en las ventas. La bajada de precios y la flexibilización de las normas de compra no habían logrado recuperar una demanda generalizada.

Más adelante, la actividad repuntó de forma desigual. Durante la recuperación de las ventas de viviendas de segunda mano en marzo de 2026, Shanghái registró unas 22.000 transacciones de viviendas existentes entre el 1 y el 23 de marzo, mientras que Nanjing contabilizó 5.789 durante las primeras tres semanas. Esas cifras corresponden a compras de viviendas existentes; las reformas actuales cambian la manera en que las empresas financian y venden viviendas de nueva construcción.

Wu Jing, director del centro de investigación inmobiliaria de la Universidad de Tsinghua, afirma que el modelo de preventa incentivaba a las empresas a priorizar la rapidez de las ventas y la escala. Vender viviendas terminadas exige depender más del capital propio y de la financiación de proyectos, lo que aumenta la importancia de la rentabilidad de cada terreno.

Li Yujia, investigador principal del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de Guangdong, sostiene que permitir a los compradores inspeccionar las viviendas terminadas lleva a las empresas a prestar más atención a la calidad, los servicios inmobiliarios y las necesidades locales. La venta de terrenos de Beijing del 3 de noviembre muestra que la planificación también está cambiando junto con las normas de venta: la parcela permite un diseño con una plataforma elevada para aprovechar el espacio por encima y por debajo del nivel del suelo.

Para los hogares, el cambio más inmediato es una mayor posibilidad de evaluar el edificio terminado antes de realizar la compra principal. Para las empresas, el éxito depende más de obtener financiación para la construcción, controlar los costos y terminar viviendas que interesen a los compradores.

Puntos clave

• Más de 20 ciudades han publicado normas de reforma de las ventas de viviendas tras el paquete nacional del 28 de agosto.
• Los nuevos proyectos de preventa deben tener terminada la estructura principal y están sujetos a una supervisión más estricta del dinero de los compradores.
• Los límites de los depósitos anticipados varían: son del 1 % en Beijing, del 3 % en Shenzhen y Shanghái y, por lo general, del 5 % en varias otras ciudades.
• Varias ciudades permiten a las empresas pagar inicialmente al menos la mitad del precio del terreno y abonar el saldo en un plazo de hasta dos años.
• Nanjing y Jinhua retrasan el desembolso de hipotecas para proyectos de preventa con nuevos permisos hasta que se haya registrado oficialmente la finalización de las obras.
• Las empresas independientes por proyecto y los bancos principales buscan garantizar que los fondos se destinen a la construcción y entrega de las viviendas.
• Las disposiciones transitorias permiten que algunos proyectos antiguos sigan aplicando las condiciones de preventa anteriores hasta 2027, o hasta 2028 en el caso de determinados proyectos de Changsha.