Shanghai lidera una recuperación generalizada del mercado de reventa
El golpeado mercado inmobiliario de China muestra señales inesperadas de actividad esta primavera: las transacciones de viviendas usadas se disparan en las principales áreas metropolitanas y alimentan las expectativas de que la prolongada caída podría estar tocando fondo. Shanghai, el centro financiero del país y su ciudad con la mayor economía, registró unas 22.000 ventas de viviendas de reventa entre el 1 y el 23 de marzo, un aumento del 170 por ciento frente al mismo periodo de febrero, según datos del medio financiero local Cailian. A este ritmo, la ciudad podría superar las 30.000 transacciones en el conjunto del mes, lo que marcaría un máximo de tres años y rebasaría un umbral psicológico que los analistas consideran indicativo de una vitalidad real del mercado, y no de una fluctuación estacional.
Contenido
- Shanghai lidera una recuperación generalizada del mercado de reventa
- Las ciudades de primer nivel muestran un impulso sincronizado
- El cambio de política refleja la determinación del Gobierno
- Programas locales innovadores impulsan el crecimiento en las ciudades de segundo nivel
- Un mercado dividido: las viviendas de lujo prosperan mientras el segmento asequible se rezaga
- La crisis de deuda de los promotores ensombrece el optimismo
- Puntos clave
El impulso va mucho más allá de la ciudad más cosmopolita de China. En Nanjing, capital de la provincia de Jiangsu y un importante centro económico regional, los datos oficiales muestran que se vendieron 5.789 viviendas de reventa durante las tres primeras semanas de marzo, un 54 por ciento más que en el mismo periodo del año anterior. Un estudio de Huatai Securities indica que, en las 26 ciudades de todo el país que monitorea, las transacciones de viviendas de reventa aumentaron un 22 por ciento interanual tras las vacaciones del Año Nuevo chino, a mediados de febrero. Este repunte generalizado sugiere que la recuperación no se limita a un solo mercado, sino que refleja un cambio fundamental en el ánimo de los compradores chinos, que llevan tres años al margen, paralizados por el temor a la caída de los precios, los incumplimientos de los promotores inmobiliarios y la incertidumbre económica.
Las ciudades de primer nivel muestran un impulso sincronizado
El repunte se ha extendido al mismo tiempo por las cuatro principales ciudades de China, conocidas como mercados de primer nivel. Estas suelen marcar la pauta de las tendencias inmobiliarias nacionales y sirven de referencia para la economía en general. En Beijing, capital política del país, las ventas en línea de viviendas de reventa superaron las 5.700 unidades durante la primera mitad de marzo. Guangzhou, el centro comercial del sur de China, registró más de 500 transacciones de reventa en un solo fin de semana, un máximo de un mes. Shenzhen, potencia tecnológica e industrial junto a Hong Kong, mostró un dinamismo particular: las ventas de viviendas usadas en las agencias inmobiliarias de Leyoujia aumentaron un 132 por ciento en la primera semana de marzo frente a la semana anterior, hasta alcanzar niveles que no se veían desde finales de marzo del año pasado.
Los agentes inmobiliarios señalan un cambio fundamental en el comportamiento de los compradores que va más allá del número de transacciones. Ye Wei, director de la sucursal del distrito norte de Shekou de Centaline Property en Shenzhen, describió el cambio en la actitud de los clientes.
«Muchos clientes se ponen en contacto con nosotros para concertar visitas, y todos nuestros agentes están mostrando viviendas. Antes, los compradores no tenían prisa por hacer una oferta después de visitar una propiedad, pero últimamente las operaciones se cierran en cuestión de días, ya que el interés por comprar se ha fortalecido visiblemente».
Esta aceleración entre la primera visita y la compra definitiva indica que la confianza está volviendo después de años de vacilación por el temor a la caída de los precios y a la insolvencia de los promotores. El número de visitas en Shenzhen también alcanzó su nivel más alto desde mediados de octubre de 2024, lo que sugiere que el interés de los compradores se está traduciendo en una participación activa en el mercado y no es mera curiosidad.
El cambio de política refleja la determinación del Gobierno
Detrás de los datos de transacciones hay una evolución significativa en el discurso oficial, que comenzó con un inusual artículo de Año Nuevo en Qiushi, la revista teórica oficial del Partido Comunista, que suele publicar las directrices políticas de los más altos dirigentes. El comentario pidió medidas más contundentes y precisas para estabilizar las expectativas sobre el mercado inmobiliario. Ting Lu, economista jefe para China de Nomura, describió el texto como el análisis más exhaustivo de los mercados inmobiliarios chinos publicado en Qiushi desde que comenzó la caída del sector, a mediados de 2021.
«Este es el análisis más exhaustivo de los mercados inmobiliarios chinos publicado en Qiushi desde el desplome del sector, a mediados de 2021», señaló Lu en un informe de investigación. Añadió que «no debe pasarse por alto su importancia», ya que los comentarios publicados en revistas de este tipo suelen reflejar debates internos sobre políticas antes de que se anuncien decisiones oficiales.
El artículo apareció estratégicamente antes de la reunión parlamentaria anual de China, conocida como las Dos Sesiones, que se celebra en marzo y reúne a los principales dirigentes para fijar objetivos de política y presentar el plan quinquenal de desarrollo. A diferencia del lenguaje oficial de años anteriores, que describía la caída como un mero periodo de ajuste, el texto de Qiushi instó explícitamente a los responsables políticos a acortar ese periodo tanto como fuera posible. También rechazó la idea de que el sector inmobiliario haya dejado de ser relevante para la economía y advirtió que sigue siendo crucial para la economía en general. Además, señaló que las autoridades deben prepararse para posibles quiebras de promotores muy endeudados que aún afrontan altos niveles de deuda. Este cambio de tono sugiere que Beijing reconoce que no puede permitir que el sector inmobiliario siga cayendo indefinidamente, especialmente cuando el crecimiento impulsado por las exportaciones afronta crecientes tensiones comerciales y el Gobierno busca orientar la economía hacia el consumo.
Programas locales innovadores impulsan el crecimiento en las ciudades de segundo nivel
Mientras las ciudades de primer nivel acaparan los titulares, los mercados de segundo nivel están aplicando soluciones creativas para estimular la demanda y reducir el exceso de viviendas sin vender que ha afectado al mercado durante años. En Ningbo, importante ciudad portuaria de la provincia de Zhejiang con más de ocho millones de habitantes, las ventas de viviendas de reventa superaron las 5.400 unidades al 26 de marzo. Desde mediados de marzo, el volumen diario de transacciones en días laborables ha superado sistemáticamente las 300 unidades. Esto representa un aumento del 132 por ciento frente al total de febrero y sitúa a la ciudad en camino de rebasar el umbral de las 6.000 unidades en el mes, muy por encima del nivel de 5.000 que los agentes locales consideran fundamental para la salud y la liquidez del mercado.
El impulso proviene del innovador programa «Del viejo al nuevo» de Ningbo, cuya tercera fase se puso en marcha a finales de febrero, después de dos fases anteriores en la segunda mitad del año pasado. En el marco de esta iniciativa, el Gobierno municipal compra viviendas de reventa construidas antes de 2010 a precios determinados por el valor medio estimado de forma independiente por tres entidades externas. Así, los propietarios obtienen liquidez inmediata para mejorar sus condiciones de vivienda con mayor rapidez, sin tener que esperar a encontrar compradores particulares. Los participantes reciben un bono de sustitución equivalente al 5 por ciento del valor estimado de su propiedad, que pueden utilizar para comprar una vivienda nueva, lo que supone una subvención para quienes desean cambiar de vivienda. Hasta el 23 de marzo, el sitio web del programa había acumulado más de 170.000 visitas y recibido 7.801 solicitudes para intercambiar viviendas antiguas, lo que impulsó la compra de 1.687 viviendas de mejores condiciones. El Gobierno prevé renovar las propiedades adquiridas para destinarlas al alquiler público o a alojamientos temporales para residentes desplazados y jóvenes profesionales. De este modo, aborda a la vez el exceso de viviendas sin vender y la necesidad de vivienda asequible, e inyecta liquidez en la cadena de mejora de vivienda.
Un mercado dividido: las viviendas de lujo prosperan mientras el segmento asequible se rezaga
No todos los segmentos del mercado inmobiliario se están recuperando por igual. El resultado es un panorama dividido que favorece a las personas con más recursos, mientras los compradores primerizos y el segmento asequible siguen teniendo dificultades. Los analistas describen el repunte actual como desigual: los proyectos de lujo superan ampliamente a los dirigidos a compradores con presupuestos limitados. En la Nueva Área de Pudong, en Shanghai, el proyecto Expo Tianyue, de Poly Development and Holdings Group, cerró ventas por más de 290 millones de yuanes chinos (40 millones de dólares) en la primera semana de marzo. El personal de ventas informó que básicamente vendían cada día un apartamento grande, con un precio de unos 50 millones de yuanes chinos (6,9 millones de dólares) a compradores con un patrimonio considerable.
En cambio, los proyectos dirigidos a cubrir necesidades básicas y a compradores primerizos siguen afrontando una demanda débil. En el distrito de Bao'an, en Shenzhen, el proyecto Junyue Mingdu todavía ofrecía fuertes promociones a finales de febrero: rebajó entre 800.000 y 1,1 millones de yuanes chinos (entre 110.000 y 150.000 dólares) el precio de apartamentos de 89 metros cuadrados para atraer compradores. El exceso de oferta de viviendas nuevas asequibles en las afueras de Shenzhen antes del Año Nuevo chino, junto con la fuerte competencia del mercado de reventa, donde los vendedores tienen más margen para ofrecer descuentos, ha obligado a los promotores de estos proyectos a bajar los precios para impulsar las ventas.
«Los datos de transacciones en distintas ciudades muestran que los productos dirigidos a quienes buscan mejorar de vivienda en las ciudades principales están liderando la recuperación del mercado inmobiliario», explicó Zhang Bo, presidente del Instituto de Investigación 58 Anjuke. «Este repunte desigual refleja una mejor correspondencia entre la nueva oferta y la demanda real, ya que los compradores acomodados, con finanzas estables y propiedades en su patrimonio, están volviendo al mercado, mientras los compradores primerizos sensibles a los precios siguen preocupados por la seguridad laboral y las perspectivas de ingresos futuros».
La crisis de deuda de los promotores ensombrece el optimismo
Pese a los alentadores datos de reventa, persisten riesgos importantes en el sector de los promotores inmobiliarios que podrían socavar la incipiente recuperación y limitar la sostenibilidad del repunte actual. Las dificultades financieras siguen siendo evidentes en toda la industria: el saldo de préstamos pendientes de los promotores inmobiliarios chinos cayó en el tercer trimestre del año pasado por primera vez en más de una década, lo que indica que los bancos están reduciendo su exposición al sector. Vanke, que en otro tiempo fue uno de los promotores más grandes y respetados del país y se consideraba un ejemplo de prudencia financiera, estuvo a punto de incumplir en las últimas semanas el pago de un bono nacional de 2.000 millones de yuanes (283 millones de dólares). Solo consiguió una prórroga tras prolongadas negociaciones que pusieron de manifiesto las dificultades de la empresa para cumplir sus obligaciones en un contexto de mercados de crédito paralizados.
El parque de viviendas sin terminar es otro factor que lastra el ánimo de los compradores y que las políticas públicas deben abordar para restablecer plenamente la confianza. Desde hace tiempo, los promotores chinos venden apartamentos antes de terminarlos mediante sistemas de preventa, lo que deja a los compradores con hipotecas sobre viviendas sin acabar. Sin fondos procedentes de nuevas ventas ni acceso a nuevo crédito, los promotores han tenido dificultades para completar las obras. Esto ha generado una crisis de confianza entre los posibles compradores, que temen adquirir viviendas nuevas que quizá nunca se entreguen. Según el artículo de Qiushi, cabe esperar que el Gobierno adopte medidas más innovadoras y específicas, escribió Michelle Kwok, directora de investigación inmobiliaria en Asia y de renta variable en Hong Kong de HSBC. Es probable que las políticas de mayor impacto sean las que reduzcan de manera significativa la carga financiera de los compradores de vivienda. En nuestra opinión, prestar más atención a la adquisición del exceso de viviendas sin vender será un paso clave para resolver los cuellos de botella. Larry Hu, economista jefe para China de Macquarie, prevé que la terminación de viviendas caerá un 12 por ciento este año, tras un descenso del 17 por ciento el año pasado. Esto sugiere que la oferta sigue siendo frágil, aunque la demanda muestra señales de estabilización.
Puntos clave
- Las ventas de viviendas de reventa en Shanghai alcanzaron unas 22.000 unidades durante los primeros 23 días de marzo, un 170 por ciento más que en febrero. Se espera que las transacciones del mes superen las 30.000 unidades por primera vez en tres años.
- En las 26 principales ciudades monitoreadas por Huatai Securities, las transacciones de viviendas de reventa aumentaron un 22 por ciento interanual tras las vacaciones del Año Nuevo chino; en conjunto, las ciudades de primer nivel registraron un alza del 20 por ciento.
- La revista Qiushi del Partido Comunista publicó en enero un inusual artículo que pidió medidas más contundentes y precisas para estabilizar el mercado, rechazó la opinión de que el sector inmobiliario haya dejado de ser importante para la economía e instó a los dirigentes a acortar el periodo de ajuste.
- El innovador programa «Del viejo al nuevo» de Ningbo, que compra viviendas construidas antes de 2010 para ayudar a sus residentes a cambiar de vivienda, impulsó más de 5.400 ventas de reventa en marzo y recibió cerca de 8.000 solicitudes de intercambio de propiedades.
- La recuperación presenta una marcada división: las viviendas de lujo se venden rápidamente, mientras los nuevos proyectos asequibles todavía necesitan ofrecer grandes descuentos para atraer compradores. Esto refleja las diferencias en la confianza financiera de los distintos grupos de ingresos.
- La deuda de los promotores sigue siendo un riesgo crítico: grandes empresas como Vanke tienen dificultades para cumplir sus obligaciones, el saldo de préstamos pendientes del sector cae por primera vez en más de una década y millones de viviendas siguen sin terminar en todo el país.
