Continúa la caída de las ventas de viviendas en China en medio del descenso de los precios

Nuevas señales de tensión en agosto

La caída del sector inmobiliario chino se prolongó en agosto, lo que pone de relieve que el descenso de los precios y el apoyo gradual de las políticas aún no han logrado recuperar la confianza de los compradores. Las cifras preliminares de China Real Estate Information Corp muestran que las ventas de viviendas nuevas de las 100 principales promotoras alcanzaron los 207.000 millones de yuanes en agosto, un 17,6 por ciento menos que un año antes y el sexto descenso mensual consecutivo. La caída de agosto siguió a un fuerte retroceso en julio, cuando las ventas bajaron un 24 por ciento interanual. La debilidad se ha mantenido pese a que las principales ciudades del país flexibilizaron las normas para comprar viviendas y se abarataron las hipotecas.

Los precios han seguido bajando al mismo tiempo que retrocedían las ventas. Los datos de julio de la Oficina Nacional de Estadística mostraron que los precios de las viviendas nuevas cayeron un 0,3 por ciento respecto a junio, igual que en ese mes, y prolongaron una larga serie de descensos interanuales. La persistencia de la debilidad de los precios, sumada a las ventas flojas y al gasto prudente de los hogares, ha reavivado la preocupación por los riesgos de deflación y la solidez de la recuperación china tras la pandemia.

En agosto, las autoridades de Pekín y Shanghái anunciaron nuevas medidas para flexibilizar las restricciones a la compra y reducir su costo. Los analistas acogieron favorablemente las medidas por su orientación, aunque la opinión general es que el apoyo de las políticas sigue siendo gradual. Los cambios han tenido efectos localizados, sobre todo en las ciudades de mayor categoría, pero aún no han impulsado una recuperación amplia y sostenida de la demanda en todo el país.

¿Qué profundidad tiene la caída?

La magnitud del ajuste inmobiliario resulta evidente al compararlo con la historia reciente. Bloomberg calculó que las ventas de julio de las 100 principales promotoras sumaron 211.200 millones de yuanes, casi una cuarta parte menos que un año antes y un 38 por ciento menos que en junio. Según análisis académicos, las ventas mensuales de viviendas en todo el país son ahora menos de la mitad de las registradas en el máximo del mercado, a mediados de 2021; el desarrollo inmobiliario ha caído alrededor de un tercio y el inicio de nuevas viviendas, cerca de dos tercios. Son niveles asociados a las correcciones inmobiliarias más severas observadas en el mundo en las últimas décadas.

Los índices de precios cuentan una historia similar. ING estima que, desde el máximo nacional, los precios de las viviendas nuevas han bajado alrededor de un 10,7 por ciento, mientras que los de las viviendas usadas han caído cerca de un 18,8 por ciento. En julio, solo un puñado de las 70 ciudades analizadas registró alguna mejora mensual. La amplitud de los descensos es importante, porque un suelo de precios creíble suele ser un requisito previo para una recuperación duradera de las ventas en mercados donde la vivienda representa una gran parte del patrimonio de los hogares.

A pesar de la debilidad de las ventas en los últimos años, la tendencia descendente se ha mantenido durante 2025. El mínimo de la actividad sigue sin aparecer en las ciudades de menor categoría, donde las presiones demográficas y el exceso de oferta tienen mayor peso. Una evaluación de una agencia de calificación describe el mercado como polarizado: las constructoras estatales y las zonas de mayor categoría muestran más resistencia, mientras muchas promotoras privadas y ciudades más pequeñas afrontan dificultades para acceder a financiación y una demanda débil.

Los precios caen pese a los descuentos

Los datos recientes muestran descensos mensuales sostenidos y una lenta reducción de las caídas anuales en algunas de las principales ciudades. En julio, 60 de las 70 ciudades registraron descensos mensuales de precios, según cálculos de Reuters basados en estadísticas oficiales. Las caídas interanuales se moderaron ligeramente: los precios de las viviendas nuevas bajaron un 2,8 por ciento en julio frente al mismo mes del año anterior, después de caer un 3,2 por ciento interanual en junio. La situación varía según la categoría de la ciudad. En las ciudades de primer nivel, el ritmo de caída se moderó ligeramente y Shanghái incluso registró un pequeño aumento mensual, mientras que muchas ciudades de segundo y tercer nivel siguieron afrontando presiones más amplias sobre los precios.

El mercado de viviendas existentes también ha estado bajo presión. En julio, los precios de reventa siguieron bajando tanto mensual como interanualmente; los descensos se moderaron en algunas ciudades más pequeñas, pero se acentuaron en partes de las ciudades de primer nivel. La persistente caída de los precios de las viviendas usadas es importante porque determina las expectativas sobre el valor futuro y afecta al mercado de quienes cambian su vivienda por otra mejor. Cuando los hogares esperan que los precios sigan bajando, suelen aplazar las compras, lo que reduce las ventas de viviendas nuevas y la actividad de construcción.

Los precios llevan más de dos años cayendo en términos interanuales, lo que ha cambiado la forma en que los hogares consideran la vivienda como reserva de valor. Muchos compradores dan ahora prioridad a las viviendas listas para ocupar de promotoras consideradas financieramente sólidas, aunque eso implique pagar más que por viviendas preventas aún en construcción. Este cambio ha dirigido la demanda hacia constructoras estatales y proyectos terminados, y ha profundizado las diferencias en el sector.

¿Qué frena a los compradores?

La falta de confianza es el principal obstáculo. Instituciones internacionales y economistas de mercado señalan dos motivos de preocupación: el temor a que no se entreguen las viviendas compradas en preventa y la inquietud de que los precios sigan bajando. El Fondo Monetario Internacional ha destacado que las dudas de los compradores sobre la financiación de las promotoras pueden reducir las ventas, ya que las preventas representaban históricamente una gran parte de las transacciones. Esta preocupación se afianzó tras las quiebras de alto perfil de varias promotoras en los últimos años, que dejaron algunos proyectos vendidos en preventa con retrasos y llevaron a los hogares a desconfiar de comprometer dinero por adelantado.

La incertidumbre económica general también ha perjudicado la confianza de los hogares. El desempleo juvenil, la debilidad del mercado laboral en algunos sectores y el deseo de reconstruir los ahorros tras la pandemia han llevado a muchas familias a aplazar las compras importantes. La vivienda tiene un peso extraordinario para los hogares chinos, que mantienen una gran parte de su patrimonio en propiedades. Cuando se debilita la confianza en la vivienda, los hogares tienden a gastar menos en general, lo que frena el crecimiento y refuerza la cautela.

La demografía añade un lastre estructural. Goldman Sachs estima que la demanda de viviendas nuevas en zonas urbanas podría mantenerse en torno a una cuarta parte del máximo de 2017, de unos 20 millones de unidades al año, durante los próximos años, debido a la reducción de la población y a una urbanización más lenta. La población de China ha comenzado a disminuir y a envejecer; la natalidad ha caído pese a los incentivos, y muchos distritos escolares han reducido las matrículas, una presión relacionada con factores que antes sostenían las primas de las viviendas cercanas a las escuelas. Estas fuerzas apuntan a un mercado inmobiliario más pequeño, incluso si mejora la confianza cíclica.

Medidas de política y sus primeros efectos

Desde finales de 2023, las autoridades han adoptado numerosas medidas para estabilizar el sector. Han bajado las tasas hipotecarias y los requisitos de pago inicial, se han flexibilizado las restricciones a la compra en muchas ciudades y se ha alentado a los bancos a respaldar una lista de proyectos aprobados para garantizar su entrega. Se ha permitido a los gobiernos locales utilizar bonos de propósito especial para ayudar a absorber el exceso de viviendas, incluso mediante su conversión en viviendas públicas o subvencionadas. Las autoridades también han promovido la renovación urbana acelerada, que puede generar demanda de viviendas de sustitución y mejoras.

Algunas de estas medidas han tenido efectos locales visibles. Después de que Shanghái flexibilizara las normas a finales de agosto, las transacciones de viviendas nuevas aumentaron más de un 35 por ciento la semana siguiente, mientras se disparaban las consultas tanto por viviendas nuevas como existentes, según varios indicadores del sector. Analistas de la ciudad señalaron que el paquete redujo los requisitos para comprar y mejoró las condiciones de crédito para los posibles compradores, lo que llevó a clientes que antes dudaban a actuar con mayor rapidez.

Lu Wenxi, analista de Centaline Shanghai, describió la mejora de la confianza tras el cambio de políticas. Dijo que los posibles compradores que se habían mantenido al margen comenzaron a tomar decisiones al abaratarse la financiación y flexibilizarse las restricciones. Añadió que el impulso de las ventas fue mayor en los segmentos de precios medios y altos, lo que elevó los precios promedio durante la semana posterior al anuncio.

Continúan los llamamientos a un paquete nacional más amplio. Las medidas locales pueden impulsar la actividad en las zonas a las que se dirigen, pero muchos analistas sostienen que la confianza no se recuperará de forma generalizada sin un suelo de precios más claro y un programa capaz de abordar la deuda heredada, la entrega de viviendas vendidas en preventa y el gran volumen de unidades sin vender.

Yuhan Zhang, economista principal del Centro de China de The Conference Board, afirmó que las medidas para reducir el inventario y mejorar la ejecución podrían establecer una base para estabilizar el mercado si se aplican bien.

Las iniciativas de renovación urbana y las grandes adquisiciones de viviendas públicas podrían ayudar a establecer una base estable para el sector, siempre que estas políticas se ejecuten de forma eficaz.

Los analistas de ING destacan que estabilizar los precios es fundamental para recuperar la confianza de los consumidores. La firma señala que muchos hogares no volverán a gastar con mayor libertad hasta percibir que el valor de las viviendas se ha estabilizado.

Establecer un suelo para los precios es uno de los factores más importantes para recuperar la confianza y lograr una recuperación sostenida del consumo.

¿Hay señales de estabilización?

Las previsiones han mejorado ligeramente, aunque la recuperación es frágil y desigual. Fitch Ratings revisó recientemente su proyección para la caída de las ventas en 2025 y ahora prevé una contracción menor que la estimada anteriormente, aludiendo a un primer semestre mejor de lo esperado y al apoyo continuo de las políticas. Analistas de HSBC señalaron cinco primeros indicadores de avance: mejor acceso al crédito para las promotoras más sólidas, una consolidación más rápida, una reducción gradual del inventario, resultados más firmes en las subastas de terrenos en algunas zonas y precios más orientados al mercado en las principales ciudades. La cuota de mercado sigue desplazándose hacia las constructoras estatales, un cambio que muchos inversores consideran favorable para la entrega de viviendas y la estabilidad.

Observadores independientes también encuentran indicios de estabilización. Yicai Global, citando datos oficiales, informó de que la caída de las ventas de viviendas residenciales nuevas se ha ralentizado considerablemente desde principios de 2024, favorecida por una mayor asequibilidad al subir los ingresos y moderarse los precios. Las tasas hipotecarias más bajas y la flexibilización de los requisitos han ampliado el grupo de compradores. Las transacciones de viviendas existentes en una muestra de grandes ciudades aumentaron interanualmente, ya que los precios más bajos atrajeron a más compradores en busca de ofertas.

Aun así, los obstáculos siguen siendo considerables. El inicio de nuevas viviendas continúa muy por debajo de los niveles de años anteriores, el inventario sigue siendo elevado en muchas localidades y las promotoras siguen afrontando problemas de flujo de caja. Los avances visibles en un puñado de grandes ciudades aún no se han extendido ampliamente a las más pequeñas. La polarización del mercado implica que los datos generales pueden ocultar una tensión más aguda en las zonas de menor categoría, donde el descenso de la población y el débil crecimiento del empleo tienen mayor impacto.

Promotoras, deuda y consolidación

El panorama de las promotoras se ha transformado. La mayoría de las grandes constructoras privadas ha incumplido sus obligaciones o está reestructurando su deuda, y la cuota de mercado se ha desplazado hacia empresas estatales que los compradores consideran más seguras. La exclusión de China Evergrande de la bolsa de Hong Kong a finales de agosto, tras una orden de liquidación a principios de 2024, marcó el final de la empresa que en su día lideró las ventas nacionales. En su momento de mayor expansión, Evergrande acumulaba más de 300.000 millones de dólares en pasivos y se convirtió en un símbolo de los riesgos inherentes al modelo de alto crecimiento y elevado endeudamiento del sector.

Las repercusiones van más allá de una sola empresa. En todo el país, los proyectos han sufrido retrasos y los compradores han dado prioridad a las viviendas terminadas o a las de promotores más sólidos. Las autoridades han presionado a los gobiernos locales y las empresas estatales para que ayuden a garantizar la entrega de viviendas vendidas en preventa y, cuando sea posible, adquieran parte del inventario sin vender. Es probable que la consolidación continúe, y se espera que las constructoras vinculadas al Estado desempeñen un papel más importante en la finalización de proyectos y la estabilización de la actividad de construcción.

Las finanzas de los gobiernos locales añaden otro nivel de complejidad. Durante el auge, la venta de terrenos y los impuestos relacionados con la propiedad generaron una parte importante de los ingresos locales. Al deteriorarse los balances de las promotoras, se ralentizaron las subastas de terrenos y disminuyeron los ingresos, lo que redujo los presupuestos y limitó la inversión pública. Los analistas sostienen que, sin un mayor apoyo del gobierno central o nuevas fuentes de ingresos, muchas localidades tendrán dificultades para comprar grandes volúmenes de viviendas sin vender o financiar proyectos amplios de renovación, lo que limita su capacidad para absorber el inventario.

Por qué importa para el conjunto de la economía

La vivienda tiene un peso considerable en la economía china. La actividad inmobiliaria directa y sus vínculos indirectos con los materiales de construcción, los electrodomésticos, el mobiliario y los servicios han representado históricamente una parte importante del producto interno bruto. Cuando caen las ventas y los precios de las viviendas, los hogares tienden a reducir el gasto y las empresas recortan la inversión. El ciclo actual ha coincidido con una inflación de los precios al consumidor muy baja, precios al productor negativos y un deflactor del PIB en descenso durante varios trimestres, todo ello compatible con una débil demanda interna.

Los efectos sobre la confianza son un canal de transmisión clave. Dado que una gran parte del patrimonio de los hogares urbanos está vinculada a la propiedad, la caída de su valor puede reducir la sensación de seguridad de los consumidores y frenar las compras discrecionales. La inversión privada también se debilita cuando las promotoras reducen la construcción y los proveedores afrontan un exceso de capacidad. La inversión extranjera directa se ha ralentizado y los inversores de cartera han sido cautelosos con su exposición a China, sensible a la demanda interna.

Las repercusiones también son globales. El exceso de capacidad de los materiales y bienes manufacturados vinculados a la construcción puede trasladarse a los mercados de exportación e intensificar las fricciones comerciales. Al mismo tiempo, una menor demanda china de materias primas puede afectar a los precios mundiales y a las economías productoras. Hasta ahora, los bancos chinos han evitado un impacto grave en su capital gracias a la indulgencia regulatoria, pero cuanto más dure el ajuste, mayor será la presión para reconocer pérdidas y resolver los préstamos morosos.

Qué podría recuperar la confianza

La experiencia internacional sugiere que sanear los activos problemáticos, garantizar la entrega de los proyectos y permitir que los precios se ajusten con mayor libertad suelen marcar un punto de inflexión en las caídas del mercado inmobiliario. El FMI ha sostenido que una reestructuración más rápida de las promotoras insolventes, la eliminación de las normas que retrasan el reconocimiento de los préstamos morosos y una mayor protección para los compradores ayudarían al mercado a encontrar un nuevo equilibrio. Procedimientos claros para terminar las viviendas vendidas en preventa pueden animar a los compradores a volver al mercado, mientras que un apoyo bien calibrado a las promotoras viables puede preservar la capacidad del sector sin prolongar la supervivencia de empresas débiles.

Una nota del personal del FMI expuso medidas que podrían acortar el ajuste y proteger a los hogares. La nota destacó la necesidad de normas bancarias que reflejen la realidad, un flujo estable de financiación para los proyectos que puedan completarse y mejores salvaguardias para los fondos de los compradores de viviendas en preventa.

Las normas que permiten a los bancos evitar el reconocimiento de los préstamos morosos concedidos a promotoras deben eliminarse gradualmente.

La protección de los consumidores y la confianza están directamente relacionadas con el riesgo de que las viviendas no se entreguen.

Asegurar a los compradores de viviendas frente al riesgo de que las promotoras no terminen las viviendas adquiridas podría ayudar a recuperar la confianza y aliviar las presiones sobre las ventas de las promotoras.

Las reformas a más largo plazo también podrían reducir la dependencia de la vivienda como vehículo de ahorro. Un impuesto sobre la propiedad de alcance nacional, mercados de capitales más profundos que ofrezcan a los hogares más opciones de inversión y mejores pensiones podrían desviar gradualmente los ahorros fuera del sector inmobiliario. Las reformas fiscales que reduzcan la dependencia de los gobiernos locales de la venta de terrenos alinearían los incentivos con un desarrollo urbano sostenible, en lugar de una expansión impulsada por el volumen.

A corto plazo, la ejecución será tan importante como el diseño. La renovación urbana y la compra de viviendas públicas pueden absorber parte del inventario si cuentan con financiación suficiente y se dirigen a zonas donde exista una necesidad real. Las medidas que amplíen la oferta de viviendas terminadas para la venta, como los programas piloto para vender unidades acabadas en lugar de recurrir a preventas, abordan el temor específico que ha llevado a muchos compradores a esperar. Una comunicación clara y coherente de las autoridades puede anclar las expectativas en torno a un suelo de precios realista, algo fundamental para reactivar las transacciones.

Lo esencial

• Las ventas de agosto de las 100 principales promotoras cayeron a 207.000 millones de yuanes, un 17,6 por ciento menos interanual, y sumaron seis meses consecutivos de descensos.
• Los precios de las viviendas nuevas bajaron un 0,3 por ciento mensual en julio; 60 de las 70 ciudades registraron descensos y las caídas anuales siguen siendo generalizadas.
• Desde el máximo, los precios nacionales de las viviendas nuevas han bajado alrededor de un 10,7 por ciento y los de las usadas, cerca de un 18,8 por ciento, según ING.
• La flexibilización de las normas en Shanghái a finales de agosto provocó un aumento semanal de más del 35 por ciento en las transacciones, lo que muestra cómo las medidas locales pueden impulsar la actividad en las principales ciudades.
• Los analistas afirman que la confianza está limitada por el riesgo de que no se entreguen las viviendas compradas en preventa y por las expectativas de nuevas caídas de precios.
• Las presiones demográficas son estructurales; Goldman Sachs estima que la demanda urbana de viviendas nuevas se mantendrá en los próximos años en torno a una cuarta parte del máximo de 2017.
• El apoyo de las políticas incluye tasas hipotecarias y pagos iniciales más bajos, normas de compra más flexibles, respaldo bancario a una lista de proyectos aprobados y absorción del inventario mediante programas públicos.
• Fitch y otros analistas observan indicios tentativos de que la caída podría estar ralentizándose, pero subrayan que la estabilización es desigual y frágil.
• Las recomendaciones del FMI destacan la importancia de acelerar la reestructuración de las promotoras insolventes, reconocer los préstamos morosos y reforzar la protección de los compradores para recuperar la confianza.
• La caída inmobiliaria sigue siendo un lastre importante para el crecimiento y la inflación, con repercusiones en las finanzas de los gobiernos locales, la inversión y los flujos del comercio mundial.