Hanói exige planes de demolición para 12 proyectos de Muong Thanh mientras los residentes esperan decisiones sobre vivienda

Casi 25.000 apartamentos construidos frente a los 6.759 autorizados

Hanói aprobó un marco especial para abordar las infracciones de construcción y uso del suelo en 12 proyectos vinculados al grupo Muong Thanh. La medida exige a los promotores preparar planes de demolición seguros en un plazo de 30 días desde la entrada en vigor de una orden de demolición y permite a las autoridades locales hacer cumplir la medida a costa de los promotores.

El Consejo Popular de Hanói aprobó la resolución el 28 de octubre de 2026. Las cifras municipales muestran que los proyectos suman 24.943 apartamentos, frente a los 6.759 autorizados mediante documentos de planificación o permisos de construcción, lo que supone un exceso de 18.184. El total real es aproximadamente 3,69 veces la cifra autorizada.

La primera señal concreta de cómo podría afectar la política a los hogares se produjo en una reunión celebrada el 5 de noviembre en el barrio de Dinh Cong. Una revisión inicial identificó 246 apartamentos, de entre 43 y 74 metros cuadrados, cuyos ocupantes deberán trasladarse de cuatro edificios en Kim Van-Kim Lu.

Hanói evaluará por separado los edificios y sus distintas secciones. Algunos podrían mantenerse tras las inspecciones de seguridad, las mejoras de infraestructura y otras medidas correctivas. Otros se enfrentan a la demolición o a la restitución de espacios destinados originalmente a tiendas, equipos técnicos, guarderías o actividades comunitarias.

Los promotores deberán financiar las indemnizaciones, el traslado, la demolición y las reparaciones. La ciudad también ha adoptado el principio de que los compradores que actuaron legalmente y no son responsables de las infracciones no deben asumir las pérdidas derivadas. Para los residentes, el resultado concreto dependerá de las decisiones detalladas sobre sus propios apartamentos, las indemnizaciones y el alojamiento alternativo.

¿Qué proyectos están incluidos?

La resolución abarca empresas vinculadas a Le Thanh Than mediante representación legal, gestión, propiedad, aportaciones de capital o cooperación en inversiones. Hanói prevé preparar 12 planes correctivos, uno por cada proyecto incluido, en lugar de imponer una solución idéntica a todos.

La lista incluye Bemes, también conocido como CT6 Kien Hung; Dai Thanh; CT5 Tan Trieu; Xa La; el proyecto residencial combinado CT11 y CT12 en Kim Van-Kim Lu; VP3, VP5 y VP6; y HH1, HH2, HH3 y HH4 en Linh Dam. Cada proyecto puede abarcar varios edificios, lo que explica que haya más torres individuales que proyectos incluidos.

La decisión se produce tras las medidas correctivas propuestas anteriormente para los mismos 18.184 apartamentos excedentes. El proceso ha pasado de la redacción de un mecanismo para toda la ciudad a examinar qué estructuras pueden mantenerse, qué espacios deben cambiar de uso y qué hogares necesitan indemnización o traslado.

Duong Duc Tuan, vicepresidente permanente del Comité Popular de Hanói, dijo ante el Consejo que las infracciones eran extensas y se habían prolongado durante años. Señaló que los procedimientos legales ordinarios no podían resolver adecuadamente la situación y, al mismo tiempo, proteger a los residentes y mantener el orden público.

¿Qué permite que un edificio se mantenga?

El marco de Hanói divide las estructuras en dos categorías: las que pueden mantenerse si cumplen ciertas condiciones y las que deben demolerse. Las evaluaciones técnicas y las decisiones municipales determinarán el tratamiento de cada edificio, componente o zona.

Para que las torres ocupadas puedan mantenerse, deben cumplir los requisitos de resistencia estructural, prevención de incendios, extinción de incendios, rescate y seguridad de los edificios vecinos. La resistencia estructural significa que los cimientos, las columnas y otros elementos de soporte pueden sostener las cargas del edificio de forma segura.

El agua, la electricidad, el estacionamiento, las escuelas y las instalaciones comunitarias también deben cumplir los requisitos o contar con un plan de mejora viable y aprobado. Las torres deben respetar las normas sobre la distancia entre edificios, los límites de las vías, las zonas de seguridad del transporte y las franjas de protección de la infraestructura.

Un edificio con carencias de infraestructura aún puede ser considerado para su conservación si cumple las demás condiciones y las autoridades aprueban una solución viable. Las estructuras con capacidad de carga insuficiente, problemas de seguridad contra incendios que no puedan corregirse o infracciones de los límites obligatorios deberán demolerse.

Los edificios bajos que puedan mantenerse deberán someterse a una renovación aprobada. También deberán mejorarse las instalaciones esenciales, como jardines de infancia y escuelas, para que cumplan los requisitos de funcionamiento y respondan a las necesidades locales.

Por qué algunos residentes podrían tener que mudarse de edificios que se mantengan

Una torre autorizada para mantenerse puede contener apartamentos cuyos ocupantes deban marcharse. Hanói exige desalojar los espacios residenciales creados en zonas destinadas a otras funciones, como podios, plantas técnicas e instalaciones comunitarias.

Un podio es la amplia base de una torre, diseñada a menudo para tiendas, servicios o instalaciones compartidas. Convertir ese espacio en apartamentos aumenta el número de hogares y, al mismo tiempo, elimina instalaciones destinadas a atenderlos. Según la resolución, las zonas desalojadas deberán recuperar el uso aprobado o convertirse en instalaciones públicas adecuadas, conforme a una decisión municipal.

Nguyen Tuan Anh, presidente del barrio de Dinh Cong, dijo que la revisión de CT11, CT12A, CT12B y CT12C había detectado un uso indebido de espacios en la planta baja y conversiones en las plantas segunda a cuarta. Las zonas destinadas a servicios comerciales, guarderías y actividades comunitarias se habían convertido en apartamentos. El promotor también había modificado la distribución aprobada de las superficies de los apartamentos a partir de la cuarta planta.

La lista inicial incluye 246 apartamentos cuyos ocupantes deberán trasladarse. Las autoridades del barrio prevén publicar la lista y el calendario de ejecución, continuar las inspecciones y determinar los usos futuros de los espacios desalojados. En HH Linh Dam, la revisión del proyecto aún no ha identificado los apartamentos y las plantas concretas que requerirán el traslado de sus ocupantes.

Nguyen Tuan Anh, presidente del barrio, describió el enfoque de las autoridades en la reunión del 5 de noviembre:

«La posición de la ciudad y del barrio es abordar con firmeza las infracciones y, al mismo tiempo, garantizar en la mayor medida posible los derechos y el bienestar social de los residentes afectados».

Las plantas adicionales y los espacios reconvertidos aumentaron la densidad

Los resultados de las inspecciones de HH Linh Dam muestran hasta qué punto la construcción se apartó de los planes aprobados. El proyecto tenía autorización para alcanzar 27 plantas, pero HH4 llegó a 36, mientras que HH1, HH2 y HH3 alcanzaron 41. El exceso oscila entre nueve y 14 plantas.

HH Linh Dam empezó a funcionar en 2015 y cuenta con unos 10.000 apartamentos y una población estimada de 40.000 personas. Su tamaño hace especialmente difíciles las decisiones sobre demolición, reparaciones y traslados, porque los residentes comparten ascensores y sistemas de electricidad, agua y protección contra incendios.

La cercana VP6 pasó de las 25 plantas autorizadas a 37, mientras que el número de apartamentos aumentó de 138 a 840, unas 6,1 veces el total previsto. VP3 llegó a 32 plantas en lugar de 29 y pasó de 192 a 451 apartamentos. VP5 alcanzó 33 plantas, cuatro más de las autorizadas, y aumentó de 216 a 805 apartamentos.

En CT6 Kien Hung, la revisión del barrio contabilizó 1.584 apartamentos, frente a los 231 previstos; el proyecto también figura con 1.602 apartamentos. El barrio identificó tres torres en lugar de dos, 32 plantas en vez de 31 y un sótano en lugar de dos. También registró que un componente hotelero previsto había sido sustituido por viviendas.

El podio de CT6 se amplió de 5.586 a 6.071 metros cuadrados. La zona de viviendas bajas pasó de 15 casas de tres plantas cada una a 38 casas de cinco plantas cada una. En Dai Thanh, las torres autorizadas para 29 plantas llegaron a 31, con un nivel de ático adicional vendido a los residentes.

Los problemas de seguridad ya afectan la vida cotidiana

Los residentes han sufrido fallas que muestran que las evaluaciones de seguridad no son un mero trámite. Un incendio en la planta 36 de CT12A, en Kim Van-Kim Lu, a finales de diciembre de 2024, dejó fuera de servicio los cuatro ascensores que atendían las plantas 25 a 45. Menos de medio mes después, los residentes informaron de otras dos averías de ascensores.

A principios de 2025, unas 20 personas quedaron atrapadas durante unos 45 minutos en el ascensor de carga PL5 de CT8A Dai Thanh. En Xa La se produjeron incendios en CT5B y CT4A en septiembre y octubre de 2015. El incendio en el sótano de CT4A obligó a cientos de personas a evacuar.

Tran Hoa, residente de HH Linh Dam desde 2015, contó que tuvo que subir 30 plantas a pie con niños pequeños cuando dejaron de funcionar los ascensores. Nguyen Hung, residente de CT12A, pidió que las autoridades emitieran avisos oficiales sin demora para que los hogares que deban trasladarse puedan organizar su trabajo y su vida familiar.

El arquitecto Tran Tuan Anh, de la Asociación de Planificación y Desarrollo Urbano de Vietnam, dijo que las evaluaciones deberían examinar la calidad real de los edificios junto con los documentos legales. Señaló que los ascensores, las bombas de agua, los sistemas eléctricos, las alarmas, los equipos automáticos contra incendios y las escaleras de emergencia son instalaciones esenciales para la seguridad diaria y la respuesta ante emergencias.

Bui Trung Dung, exdirector de la Agencia de Gestión de Actividades de Construcción, propuso estudiar si algunas plantas podrían convertirse en zonas de refugio de emergencia o espacios comunitarios, siempre que las condiciones técnicas lo permitan. Su propuesta reduciría la densidad residencial y buscaría que más hogares pudieran permanecer en los barrios donde ya viven.

¿Quién debe organizar y pagar la demolición?

Los presidentes de los barrios y las comunas emitirán las órdenes de demolición y supervisarán su ejecución. En los 30 días posteriores a la entrada en vigor de una orden, el promotor deberá elegir consultores, disponer la financiación y hacer públicos los planes de traslado y demolición.

Los promotores también deberán organizar las verificaciones y aprobaciones de diseño requeridas, los métodos de construcción, la supervisión y los procedimientos de aceptación de las obras. La demolición deberá proteger a las personas, sus pertenencias, los edificios vecinos y el medioambiente. Los residentes y sus bienes deberán abandonar la zona afectada antes de que comiencen las obras.

Las autoridades locales podrán ejecutar la demolición si los promotores incumplen, y estos serán responsables de cubrir el costo total. Si retirar toda una estructura o parte de ella no fuera seguro o resultara técnicamente inviable, las autoridades locales deberán coordinar una evaluación y presentar una alternativa a la ciudad para que tome una decisión.

Los promotores deberán pagar las indemnizaciones, las ayudas, los traslados, las mejoras de infraestructura y la restitución de los usos previstos de los espacios. También deberán cumplir las obligaciones relacionadas con el suelo y devolver las ganancias obtenidas mediante construcciones ilegales. Las indemnizaciones y las ayudas para el reasentamiento tendrán prioridad sobre los pagos por ganancias ilegales y las obligaciones relacionadas con el suelo.

Hanói puede utilizar los recursos que garantizan las obligaciones de un promotor o disponer medidas de ejecución contra sus bienes cuando no cumpla sus responsabilidades. En principio, los fondos públicos no cubrirán gastos que correspondan a los promotores, salvo cualquier excepción que exija la ley.

Opciones de vivienda alternativa e indemnización

El plan de ejecución de Hanói identifica Thanh Ha A, Thanh Ha B y My Hung como lugares importantes para los traslados y el reasentamiento. Entre las soluciones propuestas figuran el traslado de los residentes a viviendas sociales o comerciales en Thanh Ha, o la concesión de una indemnización para que los hogares encuentren otra vivienda.

Para los proyectos que ya son objeto de procesos penales, el plan prevé que los promotores negocien la compra de los apartamentos afectados después de que las autoridades establezcan los valores de indemnización basándose en los precios de mercado. También se espera que los promotores negocien ayudas para el alquiler mientras los residentes esperan una vivienda alternativa.

La presentación al Consejo indicó que las indemnizaciones se pagarían en un plazo de 90 días a los residentes obligados a mudarse. Las decisiones y notificaciones dirigidas a cada hogar deberán especificar el calendario de pago aplicable. Los hogares que cumplan los requisitos podrán tener prioridad para comprar o acceder a un contrato de alquiler con opción a compra de una vivienda social sin participar en un sorteo. Este tipo de contrato permite a los ocupantes pagar gradualmente para adquirir la propiedad.

El plan de ejecución anterior describía un acceso más amplio a viviendas alternativas, sin sorteo ni evaluación de beneficiarios, mientras que la presentación al Consejo y las descripciones posteriores de la política vinculan la prioridad para las viviendas sociales al cumplimiento de los requisitos de la legislación sobre vivienda. Por ello, las decisiones sobre cada traslado serán importantes para que las familias evalúen sus opciones.

Los residentes podrán permanecer temporalmente hasta que las autoridades emitan notificaciones oficiales sobre la demolición o el cambio de uso. Las personas cuyos únicos ingresos provengan de actividades comerciales en zonas de podio que vayan a reconvertirse también podrán recibir ayuda para estabilizar sus medios de vida.

Do Duc Nam, residente de HH Linh Dam, se preguntó si Thanh Ha tendría suficientes viviendas para los hogares afectados y si la indemnización permitiría comprar un apartamento equivalente a los precios actuales. Otro residente, Trieu Quang Xuan, destacó las dificultades que un traslado podría causar a los niños que ya asisten a escuelas locales.

Los documentos de propiedad siguen dependiendo de las medidas correctivas

Algunos apartamentos de VP3, VP5, CT6 Kien Hung y CT5 Tan Trieu han recibido certificados que acreditan los derechos de uso del suelo y la propiedad de los bienes inmuebles asociados. VP6 y HH1 a HH4 aún no los han recibido.

En el marco de Hanói, los apartamentos que cumplan los requisitos y puedan mantenerse podrán obtener certificados una vez que se hayan cumplido las obligaciones financieras y las medidas correctivas correspondientes. Los residentes que permanezcan en sus viviendas podrán mantener sus contratos sin pagar los costos de subsanación del promotor.

El asesor económico Phan Chanh Duong ha defendido que se separe la protección de los compradores que no tienen responsabilidad de la resolución de las infracciones de los promotores, lo que incluye buscar maneras de expedir antes los documentos de propiedad. El enfoque aprobado en Hanói sigue exigiendo que se cumplan las obligaciones y se apliquen las medidas correctivas pertinentes.

Aqua City, en Dong Nai, ofrece un ejemplo comparable de retrasos en la documentación. Para abril de 2026 se habían entregado más de 1.100 casas adosadas y villas, y los primeros residentes recibieron certificados de propiedad el 23 de julio. Un plan anunciado en abril contemplaba expedir unos 752 certificados durante 2026 en las urbanizaciones Sun Harbor 2 y EverGreen 1.

Hoang Ha, abogado del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh, pidió que las indemnizaciones se basaran en los contratos, la legislación aplicable y las pérdidas demostrables. También instó a examinar la actuación de los organismos responsables de las inspecciones y la supervisión cuando surgieron las infracciones. Trinh Xuan An, miembro de la Asamblea Nacional, propuso reforzar la protección en la legislación sobre vivienda y establecer garantías financieras que respalden las obligaciones de indemnización, incluso en caso de insolvencia del promotor.

El calendario y las tareas pendientes

El plan anterior de Hanói se proponía presentar la resolución especial antes del 30 de septiembre de 2026. Sin embargo, el proceso de aprobación documentado se prolongó hasta octubre, seguido de reuniones e inspecciones locales. Estas son las principales etapas y fechas previstas:

• 22 de octubre de 2026: El Departamento de Justicia evaluó el borrador mediante el Informe n.º 547/BC-STP.
• 23 de octubre: Las autoridades municipales acordaron la orientación de la política.
• 25 de octubre: El Comité Popular presentó la Propuesta n.º 428/TTr-UBND.
• 28 de octubre: El Consejo Popular aprobó la resolución.
• 30 de octubre: Fecha límite del Departamento de Construcción para que las localidades revisaran los apartamentos.
• 5 de noviembre: El barrio de Dinh Cong analizó los 246 apartamentos que, según la evaluación inicial, requerirían el traslado de sus ocupantes.
• Octubre y noviembre de 2026: Estaban previstas las inspecciones y la clasificación.
• 2027: La ciudad prevé completar los traslados.
• 2027 a 2028: Está prevista la demolición de las estructuras designadas, y la ciudad espera completarla en 2028.

La falta de documentos sigue siendo un obstáculo práctico. La miembro del Consejo Can Thi Viet Ha pidió soluciones para los documentos de propiedad, los planos de las obras terminadas y los contratos que no están disponibles. Duong Duc Tuan dijo que las autoridades evaluarían la situación actual, buscarían los archivos originales y aclararían las responsabilidades de los promotores y los organismos públicos en su conservación y entrega.

El Departamento de Construcción dirigirá las revisiones de las infracciones de construcción y planificación. El Departamento de Agricultura y Medioambiente examinará los asuntos relacionados con el suelo, los certificados y las obligaciones correspondientes, mientras que el Departamento de Finanzas evaluará los procedimientos de inversión y las responsabilidades financieras.

El arquitecto Luu Quang Huy, director del Instituto de Planificación de la Construcción de Hanói, dijo que las soluciones concretas deben tener en cuenta los medios de vida y la escolarización en los lugares de destino. En la reunión de Dinh Cong, la representante de los residentes Tran Lan Phuong pidió que se hicieran evaluaciones y consultas cuidadosas, mientras que Uong Van Cuong, presidente del comité de gestión de CT12C, dijo que muchos residentes querían quedarse y esperaban acuerdos justos si la mudanza resultaba inevitable.

Puntos clave

• Hanói aprobó el marco especial el 28 de octubre de 2026, que abarca 12 proyectos relacionados con Muong Thanh.
• Los proyectos suman 24.943 apartamentos frente a los 6.759 autorizados, un exceso de 18.184.
• Los edificios y sus distintas zonas se evaluarán para decidir si pueden mantenerse con condiciones, deben demolerse o deben recuperar el uso previsto.
• Una revisión inicial del barrio de Dinh Cong identificó 246 apartamentos cuyos ocupantes deberán trasladarse.
• Los promotores deberán financiar las indemnizaciones, los traslados, la demolición y las medidas correctivas; si incumplen, las autoridades podrán hacerlas cumplir.
• Hanói prevé completar los traslados en 2027 y la demolición en 2028.