Hanoi evalúa medidas para 18.184 apartamentos construidos en exceso en 12 proyectos de Mường Thanh

Casi 25.000 apartamentos construidos cuando se aprobaron 6.759

Doce proyectos de vivienda vinculados a empresas asociadas con el Grupo Mường Thanh tienen 24.943 apartamentos, pese a que solo se aprobaron 6.759, según el Departamento de Construcción de Hanoi. La diferencia de 18.184 apartamentos es ahora un elemento central de una propuesta de resolución municipal que determinaría qué edificios pueden permanecer, cuáles requieren cambios y cuáles deben demolerse.

Las cifras indican que los proyectos tienen 3,69 veces el número de apartamentos aprobado. El exceso por sí solo equivale aproximadamente a 2,69 veces el total autorizado, es decir, un aumento de alrededor del 269%. Esta distinción es importante: la cifra de casi 2,7 se refiere a los apartamentos adicionales, no al total construido.

El proyecto de resolución del Consejo Popular de Hanoi combinaría obligaciones financieras para los promotores con evaluaciones de los edificios, posibles reubicaciones y un procedimiento para obtener certificados de propiedad para los compradores que cumplan los requisitos. No permitiría automáticamente que los 24.943 apartamentos permanezcan ni garantizaría certificados para todos los hogares.

Las conclusiones de las inspecciones realizadas entre 2015 y 2017 identificaron infracciones relacionadas con la inversión, el uso del suelo, la planificación y la construcción. Los promotores construyeron en contra de los planes aprobados, aumentaron la superficie y la altura de los edificios, dividieron los apartamentos en unidades más pequeñas y cambiaron el uso previsto de algunas áreas.

El Departamento de Construcción afirma que el consiguiente aumento de la población ha sobrecargado la infraestructura local y reducido la calidad de vida de los residentes. Sin embargo, muchas viviendas ya se han entregado y hay familias que llevan años viviendo en ellas. Hanoi se enfrenta ahora al reto de hacer cumplir las normas y, al mismo tiempo, atender los derechos de vivienda y las necesidades prácticas de esos residentes.

¿Qué proyectos están incluidos?

La propuesta abarca proyectos pertenecientes a empresas en las que Lê Thanh Thản es representante legal, propietario o administrador, o en las que ha participado mediante aportaciones de capital o acuerdos de inversión. La lista comprende varias zonas residenciales de Hanoi, con una gran concentración en Linh Đàm.

Las 12 entradas son CT6 Kiến Hưng, también conocido como complejo residencial y comercial Bemes; Đại Thanh, incluidos CT8 y CT10; CT5 Tân Triều; la zona residencial Xa La; el proyecto conjunto CT11 y CT12 en Kim Văn–Kim Lũ; VP3, VP5 y VP6; y los cuatro proyectos HH1, HH2, HH3 y HH4 en Linh Đàm.

La diferencia entre un proyecto y una torre individual ayuda a explicar el recuento. CT11 y CT12 figuran como un solo proyecto, mientras que el complejo HH Linh Đàm consta de cuatro bloques, cada uno con tres torres. Por tanto, el complejo HH tiene 12 torres distribuidas en cuatro de los proyectos incluidos en el borrador.

La situación de los certificados también varía. La evaluación del Departamento de Construcción señala que algunos apartamentos de VP3, VP5, CT6 Kiến Hưng y CT5 Tân Triều han recibido certificados de derechos de uso del suelo y propiedad de bienes vinculados al suelo. VP6 y los proyectos HH1 a HH4 no los han recibido. La existencia de certificados en algunos proyectos no demuestra que todos los apartamentos de esos proyectos cuenten con uno.

Cómo se desarrolló la controversia

Las conclusiones de las inspecciones tienen varios años, pero la solución propuesta se refiere a edificios que ya están ocupados. En HH Linh Đàm, las operaciones comenzaron en 2015 y los residentes llevan mucho tiempo esperando la documentación de propiedad.

Los principales hitos son:

• 2015: El complejo HH Linh Đàm comenzó a funcionar.
• De 2015 a 2017: Los inspectores emitieron conclusiones sobre infracciones relacionadas con la inversión, el uso del suelo, la planificación y la construcción en los proyectos.
• 10 de octubre: Hanoi comenzó a recabar comentarios del público sobre el proyecto de resolución. La información sobre la consulta no especifica el año.
• Tras la revisión técnica: El Comité Popular de Hanoi decidiría qué edificios o partes de edificios corresponden a cada categoría de tratamiento propuesta.

La propuesta sigue siendo un borrador, no una decisión definitiva para cada edificio. No se ha especificado una fecha confirmada de aprobación, una fecha límite para la consulta ni un calendario para completar la clasificación de los edificios. Por tanto, los residentes aún no pueden considerar firmes los procedimientos propuestos para obtener certificados y recibir indemnizaciones.

Tres categorías determinarían qué puede permanecer

El borrador divide las estructuras afectadas en tres grupos. Las del primero podrían permanecer tal como están, siempre que estén terminadas y en uso, no sean objeto de disputas, cumplan los requisitos de seguridad estructural y contra incendios y no afecten negativamente a los edificios vecinos.

Los edificios de este grupo también tendrían que contar con infraestructura adecuada o un plan para dotarse de ella. Deberían cumplir los requisitos relativos al paisaje circundante, los límites de las vías, las franjas de protección, las zonas de seguridad del transporte y las restricciones de altura libre. Estos criterios van más allá de determinar si los residentes ya ocupan los apartamentos.

Los edificios del segundo grupo podrían permanecer sujetos a ciertas condiciones. Todavía no cumplen algunos requisitos, pero sus deficiencias podrían corregirse mediante obras técnicas, infraestructura adicional, reubicaciones o un cambio de uso. Por tanto, el permiso para permanecer dependería de la adopción de medidas correctivas, no solo del pago de una suma.

Los edificios del tercer grupo tendrían que demolerse si los problemas de seguridad, los conflictos con el paisaje o la invasión de límites protegidos no pudieran corregirse. También incluiría determinadas viviendas de poca altura construidas en terrenos destinados a infraestructura técnica, instalaciones públicas, defensa, seguridad o franjas de protección, cuando no sea posible ajustar la planificación.

El Comité Popular de Hanoi establecería las listas concretas una vez que los organismos especializados completaran sus evaluaciones. Si no fuera posible demoler una estructura del tercer grupo, el borrador permitiría estudiar un cambio de uso, siempre que no aumentara la presión sobre la infraestructura. Esa posibilidad no significa que la estructura pudiera seguir utilizándose como vivienda.

El permiso para permanecer aún podría obligar a los residentes a mudarse

Que un edificio se incluyera en el primer grupo no significaría que todos los espacios ocupados en su interior pudieran seguir siendo apartamentos. Los residentes tendrían que abandonar las viviendas no autorizadas o las áreas situadas en la base del edificio, las plantas técnicas y las salas comunitarias, para que esos espacios recuperaran su función prevista o se destinaran a la comunidad.

Las plantas técnicas albergan equipos y servicios necesarios para el funcionamiento del edificio. Las salas comunitarias están destinadas al uso compartido. La recuperación de estas áreas corregiría los cambios de uso, incluso cuando el edificio en su conjunto cumpliera las condiciones para seguir funcionando.

En el caso del segundo grupo, sería necesario reubicar a los residentes si la infraestructura adicional siguiera sin poder atender a la población. El orden propuesto comenzaría por las áreas residenciales no autorizadas en la base de los edificios, las plantas técnicas y las salas comunitarias; después, por los apartamentos situados en pisos construidos por encima de la altura aprobada.

Todos los residentes y sus bienes tendrían que abandonar las estructuras del tercer grupo. En la práctica, las decisiones tendrían que identificar las partes afectadas de cada edificio, en lugar de limitarse a clasificar un proyecto entero. Un complejo podría seguir funcionando mientras algunos hogares se enfrentan a una reubicación.

Los promotores financiarían las reubicaciones y las indemnizaciones

Antes de que los residentes se mudaran, los promotores tendrían que elaborar listas de apartamentos, determinar los derechos e intereses legítimos correspondientes a cada caso, hacer públicas las medidas que proponen y recabar la opinión de los residentes sobre las indemnizaciones, las ayudas y el alojamiento temporal.

El borrador atribuye a los promotores la responsabilidad de financiar las reubicaciones y la vivienda temporal. También establece que los costos de subsanar las infracciones correrían a cargo de los promotores, no del presupuesto estatal. De este modo, se distingue entre la función municipal de decidir y supervisar las medidas y la responsabilidad de las empresas de pagarlas.

Los compradores que tuvieran que reubicarse podrían negociar una de tres opciones: una indemnización económica; una vivienda equivalente en un proyecto comercial admisible del promotor; o la compra o el arrendamiento con opción de compra de una vivienda social sin sorteo, si cumplen los requisitos legales.

El arrendamiento con opción de compra permite a un hogar pagar gradualmente para adquirir la propiedad. La opción de vivienda social seguiría sujeta a los requisitos de elegibilidad, por lo que no sería una vivienda de reemplazo automática para todos los compradores afectados.

El borrador no establece los montos de las indemnizaciones individuales ni identifica apartamentos de reemplazo para familias concretas. Esos detalles dependerían de la evaluación de los derechos y de los acuerdos alcanzados antes de la reubicación. El Departamento de Construcción también señala que, al aplicar las medidas, se debe tener en cuenta la capacidad de los promotores para cumplir sus obligaciones.

Cuánto tendrían que pagar los promotores

Los promotores cuyos edificios puedan permanecer aún tendrían que entregar una suma que el borrador define como ganancias ilícitas derivadas de la construcción no autorizada. El cálculo propuesto es:

Superficie construida adicional no autorizada × costo de construcción por metro cuadrado cuando el edificio comenzó a utilizarse efectivamente × 50%.

El costo de construcción se tomaría del valor de referencia de los costos de inversión aplicable cuando el edificio empezó a utilizarse. Se trata de un cálculo basado en la superficie, no de un cargo fijo por cada apartamento excedente. Por tanto, el total de 18.184 apartamentos adicionales no basta por sí solo para determinar la suma que habría que pagar.

Para calcular el monto sería necesario conocer la superficie construida no autorizada y el valor de referencia de construcción correspondiente a cada edificio afectado. No se ha especificado un total financiero conjunto ni todos los datos necesarios para calcularlo. La fórmula tampoco consiste simplemente en recuperar la mitad de los ingresos por la venta de los apartamentos, porque utiliza el costo de construcción, no los precios de venta.

Una obligación aparte cubriría los pagos relacionados con el suelo. El borrador basa ese cálculo en el precio oficial del suelo multiplicado por un coeficiente que fijaría el Comité Popular de Hanoi cuando se autorizara la permanencia del edificio o de una parte de este en su forma actual.

Las dos obligaciones utilizan fechas de referencia distintas. El cálculo de construcción se remonta al momento en que el edificio comenzó a utilizarse, mientras que el cálculo del suelo toma como referencia el momento en que se aprueba su permanencia. Los promotores pagarían las sumas exigidas al presupuesto municipal a través de la Tesorería del Estado en Hanoi, dentro del plazo indicado en la decisión de cumplimiento correspondiente.

Los certificados de propiedad dependen de más que una solicitud

Para los apartamentos que cumplan los requisitos y puedan permanecer, el procedimiento propuesto comenzaría cuando el promotor cumpliera sus obligaciones financieras por la construcción y el uso del suelo no autorizados. Después, la empresa tendría que completar y presentar los documentos necesarios para que los compradores obtuvieran los certificados.

Estos certificados, conocidos popularmente como libros rosas en Vietnam, registran los derechos de uso del suelo y la propiedad de los bienes vinculados a este, incluidos los apartamentos. Su ausencia es uno de los principales problemas aún sin resolver para los residentes de VP6 y HH Linh Đàm.

El borrador contempla que los compradores puedan presentar una solicitud directamente si el promotor ha cumplido sus obligaciones financieras, pero no presenta la documentación. La autoridad competente recibiría y tramitaría entonces la solicitud del comprador de acuerdo con las normas aplicables.

Esta disposición aborda la inacción del promotor después del pago. No elimina la obligación de pago ni elude la decisión sobre si un apartamento puede permanecer. Por tanto, el procedimiento propuesto depende tanto de la evaluación del edificio como del cumplimiento de las responsabilidades financieras del promotor.

Linh Đàm muestra la magnitud de las decisiones

En HH Linh Đàm, en el barrio de Hoàng Liệt, la altura aprobada era de 27 pisos. Las torres HH4 se construyeron con 36 pisos, nueve por encima del límite, mientras que HH1, HH2 y HH3 alcanzaron los 41 pisos, catorce por encima. En sus 12 torres, el complejo tiene aproximadamente 9.000 apartamentos y 40.000 residentes.

Esas aproximadamente 9.000 viviendas representan alrededor del 36% de los 24.943 apartamentos registrados en los 12 proyectos. La comparación muestra por qué las decisiones relativas a este único complejo podrían tener un impacto considerable en el conjunto del proceso de regularización.

VP6 también presenta una gran diferencia respecto de lo aprobado. Pasó de los 25 pisos autorizados a 37, mientras que el número de apartamentos aumentó de 138 a 840. Las 702 viviendas adicionales hacen que el número de apartamentos sea aproximadamente 6,1 veces el aprobado.

Nguyễn Trọng, residente de HH4C, dijo que los residentes no sabían en qué categoría se clasificaría el complejo HH y que querían que las autoridades lo clasificaran y emitieran una decisión definitiva. Su preocupación refleja la incertidumbre que el borrador, por sí solo, no resuelve.

Phạm Văn Đức, miembro del órgano de representación de los residentes de HH4B, pidió que se hicieran cumplir las normas frente al promotor y, al mismo tiempo, se protegiera a quienes habían comprado viviendas y se habían instalado allí. Al describir los deseos de los residentes, dijo:

El deseo legítimo y único de las personas que compraron viviendas en HH es que las autoridades municipales faciliten que los residentes puedan vivir tranquilos en HH Linh Đàm y entreguen libros rosas a los compradores de viviendas.

Đức también pidió al promotor que cumpliera sus obligaciones financieras con el Estado y corrigiera las deficiencias de infraestructura. Su postura sitúa la seguridad de la vivienda, la documentación y las reparaciones de infraestructura junto con la rendición de cuentas, en lugar de tratarlas como demandas incompatibles.

Una solución propuesta, no la anulación de las infracciones

El Departamento de Construcción considera necesaria y urgente una resolución independiente. Su evaluación señala que los mecanismos especiales vigentes para las infracciones relacionadas con el suelo cometidas antes de la entrada en vigor de la Ley del Suelo de 2024 no pueden aplicarse a estos proyectos. No afirma que las infracciones carezcan de sanciones legales; identifica, en cambio, la dificultad de hacerlas cumplir cuando hay un gran número de viviendas ocupadas.

La evaluación de Hanoi advierte que una demolición y reubicación extensas podrían alterar el orden público, afectar el bienestar de los residentes y dar lugar a numerosas reclamaciones colectivas. También reconoce que la aplicación de una solución podría perturbar temporalmente el empleo, la escolarización y la salud de las familias, aunque con el tiempo la política mejore sus condiciones de vida.

El borrador mantiene expresamente los efectos de las conclusiones de inspecciones, sentencias y decisiones de cumplimiento existentes. Permitir que un edificio no autorizado, o parte de este, permanezca se consideraría una medida para remediar las consecuencias de la infracción, no una declaración de que la construcción original fuera legal.

Los próximos pasos decisivos son las evaluaciones técnicas, las decisiones sobre las categorías de los edificios y la posible aprobación de la resolución. Hasta que eso ocurra, siguen sin resolverse el número de hogares que deberán reubicarse, el total de los pagos de los promotores y el calendario para emitir los certificados.

Puntos clave

• Los 12 proyectos tienen 24.943 apartamentos, frente a los 6.759 aprobados: un exceso de 18.184.
• El borrador propone tres categorías: edificios que pueden permanecer, edificios que pueden permanecer con condiciones y edificios que deben demolerse.
• Algunos residentes podrían tener que mudarse aunque se permita que el edificio en su conjunto permanezca.
• Los promotores pagarían los costos de regularización, los gastos de reubicación y las obligaciones especificadas relacionadas con la construcción y el suelo.
• Los compradores que cumplan los requisitos podrían solicitar directamente los certificados si los promotores cumplen sus obligaciones financieras, pero no presentan la documentación.
• HH Linh Đàm tiene aproximadamente 9.000 apartamentos y 40.000 residentes; su clasificación definitiva sigue pendiente.
• La propuesta no anularía las conclusiones de inspecciones, las sentencias ni las decisiones de cumplimiento existentes.