Una meta de vivienda que depende de encontrar terrenos aptos
Ciudad Ho Chi Minh prevé desarrollar 181.257 viviendas sociales y de alquiler entre 2026 y 2030, incluidas 52.000 viviendas en alquiler, mientras trabaja para convertir terrenos industriales, suelo público y apartamentos sin uso en viviendas asequibles para los trabajadores.
Contenido
- Una meta de vivienda que depende de encontrar terrenos aptos
- Qué se ha terminado y qué viene después
- Dónde busca terrenos la ciudad
- Un terreno industrial se prepara para uso residencial
- Un proyecto más pequeño supera un obstáculo de larga data
- Quién construirá las viviendas de alquiler
- Por qué los trabajadores necesitan algo más que un precio de compra más bajo
- Los promotores de viviendas de alquiler afrontan una brecha de financiación
- Las aprobaciones más rápidas deben vincular las viviendas con la vida cotidiana
- Puntos clave
La Resolución n.º 303/NQ-CP del Gobierno, fechada el 30 de septiembre de 2026, asigna a la ciudad 129.257 viviendas para la venta o la compra mediante pagos a plazos, además de las destinadas al alquiler. Esta modalidad permite a los residentes pagar progresivamente hasta adquirir la propiedad. Las viviendas en alquiler representan cerca del 29% del total y ofrecen a los hogares una opción que requiere menos dinero al inicio que la compra.
El Departamento de Construcción presentó los objetivos anuales en una sesión informativa el 8 de octubre. Las entregas deben aumentar de 9.000 viviendas en 2026 a 57.657 en 2027, antes de estabilizarse en 38.200 al año entre 2028 y 2030. El aumento previsto para el próximo año multiplica por más de seis la meta de 2026.
Los terrenos son fundamentales para esta expansión. Tras la fusión con Binh Duong y Ba Ria - Vung Tau, la ciudad ampliada ha identificado 191 proyectos y parcelas que abarcan unas 740 hectáreas para vivienda social. Los planes hasta 2040 prevén otras 1.000 hectáreas, lo que elevaría la disponibilidad potencial total a unas 1.740 hectáreas.
La tarea inmediata es preparar los terrenos para la construcción mediante cambios de planificación, compensaciones, despeje y autorizaciones de inversión. Estos pasos determinan cuándo una asignación de viviendas se convierte en un proyecto de construcción y cuándo las familias pueden mudarse.
Qué se ha terminado y qué viene después
El Departamento de Construcción afirma que, desde comienzos de 2026, se han terminado y puesto en uso tres proyectos con 2.283 viviendas. Comprenden 580 viviendas en Thanh Tan, 750 en la zona residencial de las Fuerzas Armadas de la Policía Popular, en el número 20/2 de la calle Nguyen Van Qua, en el barrio de Dong Hung Thuan, y 953 en Vinh Loc B.
En toda la ciudad hay 25 proyectos en construcción, con unas 22.900 viviendas. Otros 13 proyectos, con aproximadamente 14.000 viviendas, han comenzado recientemente las obras. El total incluye proyectos en distintas etapas, por lo que las entregas se producirán de forma gradual.
El departamento prevé que 13 proyectos aporten unas 9.000 viviendas terminadas durante 2026. Una recopilación de información municipal realizada por la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) ofrece una previsión más precisa de 9.402 viviendas en esos 13 proyectos, frente a la meta asignada de 9.000.
Se espera que otros 17 proyectos, con unas 18.000 viviendas, terminen las obras de cimentación y lleguen a una etapa en la que pueda evaluarse si cumplen los requisitos para su inscripción o lanzamiento al mercado. Las familias interesadas aún tendrían que esperar mientras continúan las obras.
El programa está sujeto ahora a varios plazos:
- 2026: terminar 9.000 viviendas, incluidas 2.000 de alquiler.
- Cuarto trimestre de 2026: comenzar las obras de seis proyectos propuestos, con unas 84.000 viviendas, según la recopilación de HoREA.
- 2027: entregar 57.657 viviendas, incluidas 5.000 de alquiler.
- De 2028 a 2030: entregar 38.200 viviendas al año, incluidas 15.000 de alquiler cada año.
Una actualización independiente sobre los proyectos describió unas 40.000 viviendas cuyas obras comenzarían antes de que termine 2026, junto con una aprobación de inversión para un proyecto de aproximadamente 37.000 viviendas. No se ha especificado la relación entre esa actualización y los seis proyectos que suman 84.000 viviendas.
Dónde busca terrenos la ciudad
Los terrenos identificados para vivienda social en la ciudad ampliada se distribuyen entre tres antiguas áreas administrativas. La antigua Ciudad Ho Chi Minh representa 100 proyectos o parcelas que abarcan 412,5 hectáreas. La antigua provincia de Binh Duong aporta 59, con 184,09 hectáreas, mientras que la antigua provincia de Ba Ria - Vung Tau aporta 32, con 143,61 hectáreas.
En conjunto, las dos antiguas provincias aportan unas 328 hectáreas, cerca del 44% del total identificado. La fusión amplía las zonas donde puede desarrollarse vivienda, pero también aumenta la necesidad de conectar los hogares con empleos y servicios en un área urbana más extensa.
El Comité Popular ha encargado al Departamento de Planificación y Arquitectura elaborar un plan para aprovechar los recursos de suelo existentes. Su trabajo incluye revisar los terrenos gestionados directamente por el Estado y estudiar cambios en zonas industriales, instalaciones de producción y fábricas que se utilizan de forma ineficiente.
Las 1.000 hectáreas adicionales previstas para 2040 ofrecen a la ciudad un horizonte de planificación más largo que el programa de entrega de viviendas, que termina en 2030. La estimación total de 1.740 hectáreas tampoco incluye posibles terrenos en zonas de desarrollo económico de las antiguas provincias de Binh Duong y Ba Ria - Vung Tau.
Para los promotores, la cuestión práctica es si una parcela tiene la clasificación urbanística adecuada, si se han completado las compensaciones y si cuenta con autorización para uso residencial. La Federación del Trabajo señala que disponer de terrenos listos para el desarrollo y completar los trámites de inversión son dos de los mayores obstáculos para la vivienda destinada a los trabajadores.
Un terreno industrial se prepara para uso residencial
La conversión prevista de la ampliación del Parque Industrial Le Minh Xuan muestra cómo la ciudad pretende liberar terrenos. El área de 109,91 hectáreas está situada en las comunas de Tan Nhut y Binh Loi, en el antiguo distrito de Binh Chanh, a unos 15 kilómetros del centro de la ciudad.
La ciudad prevé cambiar su clasificación, de producción industrial y almacenamiento a uso residencial. La empresa Khang Phuc Housing Investment and Trading Company es la actual inversora. En 2016 se aprobó una planificación detallada para un desarrollo industrial que se esperaba que generara unos 10.000 empleos; las obras de infraestructura aún están en curso.
La conversión tiene varias etapas programadas:
- Antes de finales de octubre: terminar la revisión del cambio de uso del suelo propuesto.
- Antes del 22 de noviembre: completar la planificación de subdivisión a escala 1:2.000, tras la aprobación del plan general de la ciudad.
- Durante noviembre: completar los trámites para poner fin al proyecto anterior, incluidas las obligaciones financieras del inversor.
- Antes del 15 de diciembre: completar la aprobación de la política de inversión del proyecto de vivienda.
- A comienzos del año siguiente: avanzar con los cambios de planificación detallada, la conversión del terreno, la evaluación de viabilidad y la autorización para construir la infraestructura.
La planificación de subdivisión establece la distribución de usos, vías e infraestructura en un área. La planificación más detallada especifica después cómo se integran los edificios y las instalaciones en ese esquema. Ambas etapas influyen en la cantidad de viviendas que puede albergar el terreno.
La conversión se produce cuando la ciudad ampliada cuenta con 105 zonas industriales y de procesamiento para la exportación que abarcan más de 50.000 hectáreas. Se han establecido y están en funcionamiento 66, con una ocupación cercana al 80%. La planificación urbana prevé ampliar las zonas industriales hacia áreas periféricas, a medida que el núcleo urbano se enfrenta a limitaciones de suelo e infraestructura.
Un proyecto más pequeño supera un obstáculo de larga data
En el barrio de Phuoc Long, una asignación de terrenos ha abierto el camino para que continúe el proyecto de vivienda social Nam Ly, tras los retrasos relacionados con los trámites del suelo. La ciudad asignó aproximadamente 4.820 metros cuadrados a Thao Dien Real Estate Company por un plazo de 50 años.
La asignación incluye 2.940 metros cuadrados de suelo residencial urbano exento de tasas por uso del suelo y aproximadamente 1.878 metros cuadrados para instalaciones públicas. El promotor debe construir la infraestructura, las vías, el parque y el espacio paisajístico junto al río aprobados, y después transferir las instalaciones públicas correspondientes y los terrenos a la gestión estatal.
Está previsto que Nam Ly incluya 291 apartamentos en un edificio de 26 plantas y un sótano, en la calle Do Xuan Hop, cerca de la vía junto al río Rach Chiec. El terreno se asignó sin subasta de derechos de uso del suelo ni licitación competitiva para seleccionar a un inversor.
El proyecto muestra por qué los avances administrativos son importantes incluso a pequeña escala. Sus 291 viviendas representan una pequeña parte de la meta de la ciudad, pero la decisión sobre el terreno permite que un proyecto retrasado avance hacia su ejecución.
Quién construirá las viviendas de alquiler
La mayor parte de las viviendas del programa de alquiler se prevé para los últimos tres años. Solo 7.000 de las 52.000 viviendas de alquiler están programadas para 2026 y 2027 en conjunto, por lo que las 45.000 restantes, cerca del 87%, corresponderían al periodo de 2028 a 2030.
Se ha encargado al Fondo de Desarrollo de la Vivienda un plan para construir 25.000 viviendas de alquiler. La Federación del Trabajo trabaja para alcanzar unas 10.000 bajo un programa de inversión sindical. La autoridad que supervisa las zonas de procesamiento para la exportación y los parques industriales prepara un plan para 10.000 unidades de alojamiento para trabajadores.
La Federación del Trabajo también ha propuesto convertir 953 apartamentos de reasentamiento sin uso en Vinh Loc B en viviendas de alquiler para trabajadores. Los apartamentos figuran entre las viviendas ya terminadas; ponerlos a disposición bajo el régimen de alquiler propuesto requiere una decisión adicional sobre su uso.
Los acuerdos entre la federación y nueve empresas prevén unas 128.000 viviendas para 2030. Los avances varían: se espera que el proyecto de 1.853 apartamentos Hoa Sen An Ha, en la comuna de Tan Vinh Loc, comience en el cuarto trimestre de 2026; otros proyectos comenzarían en 2027 y algunos aún necesitan terrenos adecuados.
La federación está desarrollando una alianza entre sindicatos, promotores de vivienda y empleadores. Los sindicatos recopilarían información sobre la demanda, los promotores construirían las viviendas y los empleadores ayudarían a verificar las necesidades de los trabajadores y estudiar medidas de apoyo. Así, la planificación de los proyectos estaría más vinculada a las personas que vivirán en ellos.
Por qué los trabajadores necesitan algo más que un precio de compra más bajo
Tran Thanh Thao, subdirector de la oficina de la Federación del Trabajo de la ciudad, describió los resultados preliminares de una encuesta que indican que 3.181 afiliados sindicales buscan viviendas de alquiler y 30.339 buscan comprar vivienda social. Otras descripciones de la federación incluyen también la compra mediante pagos a plazos en el segundo grupo.
Antes de la fusión, la antigua ciudad contaba con más de 60.470 conjuntos de viviendas de alquiler, con más de 560.000 habitaciones y alojamiento para más de 1,4 millones de personas, según cifras recopiladas por HoREA. Las condiciones varían en aspectos como la ventilación, el espacio habitable, la infraestructura y la seguridad contra incendios.
Nguyen Thi Sinh, una trabajadora textil que se mudó de Hai Phong a Ciudad Ho Chi Minh hace dos décadas, contó que hacía trabajos adicionales para ahorrar, mientras su esposo también buscaba turnos extra. Al explicar cómo complementaba los ingresos de la fábrica, dijo:
«Además de mi salario habitual y el pago de las horas extra, me llevo ropa de fuera a casa para hacer arreglos».
La familia de Sinh había alquilado la misma casa durante más de una década por 2,5 millones de dongs al mes. Cuando el propietario la recuperó para sus familiares, un alojamiento similar en otro lugar costaba entre 3,5 y 4 millones de dongs. Ella y su esposo decidieron regresar a su ciudad de origen.
Para los hogares que deben cubrir gastos de alimentación, cuidado infantil, transporte y educación, el pago mensual de la vivienda es decisivo. Una vivienda de alquiler cerca del trabajo puede resolver una necesidad inmediata, incluso cuando una familia no consigue ahorrar lo suficiente para comprar.
Los promotores de viviendas de alquiler afrontan una brecha de financiación
Nguyen Ninh, director de Kien Ninh Investment and Construction Company, afirma que las viviendas construidas para la venta permiten recuperar la inversión en dos o tres años, mientras que los proyectos de alquiler pueden tardar entre 15 y 20 años. Las tasas de los préstamos comerciales, del 9% al 11% anual, dificultan que los promotores privados financien una espera tan larga.
Un borrador de resolución del Consejo Popular de la ciudad propone aumentar de 200.000 millones a 300.000 millones de dongs por proyecto el monto de los préstamos que pueden recibir apoyo para el pago de intereses a través de Ho Chi Minh City State Financial Investment Company, conocida como HFIC. También ampliaría de siete a 10 años el periodo máximo de apoyo e incluiría las viviendas de alquiler entre las categorías subvencionadas.
Las cifras nacionales de crédito recopiladas por HoREA muestran una brecha similar entre los fondos comprometidos y los que llegan a los proyectos y compradores. Al 31 de agosto de 2026, los bancos habían comprometido unos 50,3 billones de dongs en el marco de un programa de crédito para vivienda social ampliado a más de 153 billones. Los desembolsos habían alcanzado unos 17,5 billones, es decir, el 11,44% del programa.
Unos 15 billones de dongs de esos desembolsos se destinaron a promotores y 2,5 billones a compradores. Desde el 1 de julio, las tasas del programa eran del 7% anual para los promotores y del 6,5% para los compradores, 0,9 y 0,6 puntos porcentuales más, respectivamente, que en el primer semestre de 2026. Se citó una tasa anual del 5,4% para un programa de vivienda independiente del Banco de Vietnam para Políticas Sociales.
A nivel nacional, había 947 proyectos de vivienda social, con 910.933 viviendas, en distintas etapas de finalización, construcción y aprobación de inversiones. De ellos, 363 proyectos, con 216.626 viviendas, estaban terminados. Las entregas de viviendas de alquiler sumaban 8.314, frente a una meta nacional de 17.176 para 2026.
Las aprobaciones más rápidas deben vincular las viviendas con la vida cotidiana
Pham Quoc Huy, subdirector de la División de Infraestructura Técnica del Departamento de Construcción, afirma que los incentivos actuales no bastan para atraer la inversión necesaria. El departamento está revisando los terrenos públicos y preparando mecanismos para seleccionar inversores y apoyar el desarrollo.
Los trámites de aprobación y designación de inversores pueden reducirse a 37 días cuando ya se han asegurado los derechos de uso del suelo, o a 52 días para terrenos gestionados directamente por el Estado. La Federación del Trabajo también pide dar prioridad a la tramitación, coordinar el trabajo entre los departamentos y publicar información actualizada sobre las solicitudes.
La planificación del transporte forma parte del mismo esfuerzo en materia de vivienda. Tran Quang Lam, director del Departamento de Construcción, ha señalado que la vivienda, la congestión, las inundaciones y la contaminación son problemas que requieren inversiones coordinadas. Se prevé que las viviendas sociales estén conectadas con las líneas de metro, las vías de circunvalación, las autopistas y las carreteras nacionales.
La ciudad tiene como objetivo contar con unos 255 kilómetros de metro para 2030. Su propuesta a más largo plazo contempla 28 líneas que suman aproximadamente 1.500 kilómetros, y que el transporte público cubra entre el 55% y el 60% de la demanda de desplazamientos para 2050. La planificación en torno a las estaciones busca que los residentes puedan llegar a los servicios ferroviarios en unos 10 minutos a pie.
La inauguración de la primera línea de metro en diciembre de 2024 puso en servicio una ruta de 19,7 kilómetros entre Ben Thanh y Suoi Tien. Ampliar esa red hacia nuevas zonas residenciales ofrecería a más residentes una alternativa a los largos desplazamientos por carretera.
Para los trabajadores, la ubicación determina el costo real de una vivienda. El alquiler, el transporte y el tiempo dedicado a los desplazamientos salen del mismo presupuesto familiar. Por tanto, el reto de la ciudad va más allá del número de apartamentos: también importa que las nuevas viviendas permitan acceder de forma práctica a los lugares de trabajo, las escuelas, la atención sanitaria y el transporte.
Puntos clave
- Ciudad Ho Chi Minh tiene asignadas 181.257 viviendas sociales y de alquiler para el periodo de 2026 a 2030, incluidas 52.000 de alquiler.
- La ciudad ha identificado unas 740 hectáreas en 191 proyectos y parcelas, y prevé otras 1.000 hectáreas en sus planes hasta 2040.
- En 2026 se han terminado tres proyectos con 2.283 viviendas; hay unas 22.900 en construcción.
- La meta de entrega para 2027 es de 57.657 viviendas, más de seis veces la de 2026.
- Entre las soluciones propuestas figuran convertir terrenos industriales, reutilizar 953 apartamentos de Vinh Loc B y ampliar el apoyo financiero a los promotores.
- Las autorizaciones sobre terrenos, la financiación y el acceso al empleo y al transporte determinarán la rapidez con que los trabajadores puedan conseguir viviendas adecuadas.
