Los controles de licencias y las normas de los edificios son pilares del plan nacional
Malasia está ultimando unas directrices nacionales que exigirían registrar los alojamientos ofrecidos para estancias cortas y cumplir las condiciones de licencia de las autoridades locales antes de operar legalmente. Se esperaría que las plataformas digitales de reservas retiraran los alojamientos sin licencia, mientras que los apartamentos y otras propiedades en régimen de propiedad horizontal seguirían sujetos a las normas de gestión de sus respectivos edificios.
Contenido
- Los controles de licencias y las normas de los edificios son pilares del plan nacional
- Cómo funcionaría el proceso de aprobación
- Los órganos de gestión de los apartamentos conservan sus competencias
- Las plataformas de reservas formarían parte de la aplicación de las normas
- Qué implicaría el límite propuesto de 180 noches
- Penang pasa de las normas vigentes a las revisiones de enero
- Las tarifas bajan, pero se mantienen las condiciones de seguridad y planificación
- Los operadores piden un cumplimiento asequible y un diálogo continuo
- Las propuestas anteriores del sector reflejan prioridades contrapuestas
- Puntos clave
La viceministra de Vivienda y Gobierno Local, Datuk Aiman Athirah Sabu, presentó el marco en la Dewan Rakyat el 26 de octubre de 2026. Las directrices estaban en la fase final de revisión con el Ministerio de Turismo, Artes y Cultura, antes de su examen por el Consejo de Ministros; después, se someterían a la aprobación del Consejo Nacional para el Gobierno Local y serían adoptadas por las autoridades estatales y locales.
La propuesta llega mientras Penang prepara cambios en sus propias normas, que entrarían en vigor el 1 de enero de 2027. Entre ellos figuran tarifas más bajas para las operaciones pequeñas y un aumento de cinco a 10 en el máximo de habitaciones permitidas. En conjunto, estas medidas muestran cómo Malasia intenta dar cabida a los negocios turísticos y, al mismo tiempo, atender las quejas de quienes viven junto a alojamientos de alquiler.
Aiman Athirah respondía a Syerleena Abdul Rashid, diputada de Pakatan Harapan por Bukit Bendera, quien expresó su preocupación por el ruido, la seguridad, el uso indebido de las instalaciones compartidas y la entrada de visitantes desconocidos en edificios residenciales.
El alojamiento de alquiler para estancias cortas, denominado por el Gobierno STRA, consiste en propiedades residenciales alquiladas para visitas breves, normalmente a través de plataformas de reservas en línea. El marco nacional abordaría el registro, la seguridad, la limpieza, la gestión operativa y las responsabilidades de los operadores hacia las comunidades vecinas.
Cómo funcionaría el proceso de aprobación
El Ministerio de Vivienda y Gobierno Local, a través de PLANMalaysia, está elaborando las directrices junto con el Ministerio de Turismo, los gobiernos estatales y las autoridades locales. Su objetivo es establecer una referencia regulatoria común en todo el país, aunque las licencias y la aplicación de las normas seguirían correspondiendo a las autoridades de cada lugar.
Aiman Athirah dijo que se esperaba la opinión del Ministerio de Turismo antes de volver a presentar el documento al Consejo de Ministros. Luego, el Consejo Nacional para el Gobierno Local, presidido por el primer ministro y al que asisten los jefes de Gobierno estatales, lo examinaría para alcanzar un acuerdo conjunto.
La viceministra explicó la secuencia en su respuesta parlamentaria:
El documento se presentará al Consejo Nacional para el Gobierno Local para alcanzar un acuerdo conjunto antes de que las autoridades estatales y locales de todo el país lo adopten.
No se anunció una fecha nacional de entrada en vigor ni una decisión definitiva sobre el límite anual propuesto de 180 noches de alquiler. Por tanto, los operadores se enfrentan a un marco que aún está en proceso de aprobación, junto con normas locales que ya se aplican en lugares como Penang.
La relación entre las licencias locales y el registro turístico también se había abordado en una respuesta parlamentaria anterior del viceministro de Turismo, Artes y Cultura, Khairul Firdaus Akbar Khan. Dijo que ambos ministerios habían acordado que los alojamientos STRA solo podrían registrarse como alojamientos turísticos después de obtener una licencia de actividad comercial de la autoridad local correspondiente.
Los órganos de gestión de los apartamentos conservan sus competencias
Los propietarios de apartamentos tendrían que tener en cuenta tanto los requisitos públicos para obtener licencias como las normas que rigen sus edificios. Según el marco propuesto, las propiedades en régimen de propiedad horizontal seguirían sujetas a las decisiones y los reglamentos de su Órgano Conjunto de Gestión o de su Corporación de Gestión, conforme a la Ley de Gestión de Propiedades en Régimen de Propiedad Horizontal de 2013.
En general, la propiedad horizontal combina la propiedad individual de una unidad con la responsabilidad compartida por espacios como pasillos, ascensores e instalaciones recreativas. Los órganos conjuntos de gestión y las corporaciones de gestión administran esos intereses comunes, por lo que su papel es especialmente relevante cuando los huéspedes de alquiler utilizan edificios residenciales.
Aiman Athirah dijo que la ley de 2013 ya contempla mecanismos para que estos órganos gestionen y hagan cumplir sus reglamentos. Por tanto, los propietarios que quieran operar legalmente tendrían que cumplir tanto los requisitos del edificio como los de la autoridad local.
Las preocupaciones de Syerleena explican por qué importan ambos niveles. Las licencias regulan el alojamiento como negocio, mientras que las normas del edificio rigen el uso de las mismas entradas, instalaciones y zonas comunes por parte de visitantes y residentes.
Las plataformas de reservas formarían parte de la aplicación de las normas
Las plataformas digitales son fundamentales para el sistema de cumplimiento propuesto, ya que conectan a los operadores con los huéspedes. El Gobierno está promoviendo la cooperación con las empresas de plataformas para verificar automáticamente la situación de las licencias antes de publicar un alojamiento.
Aiman Athirah también dijo que las plataformas deben asumir la responsabilidad de retirar los alojamientos que carezcan de licencia o incumplan las condiciones de las autoridades locales y las leyes vigentes. Así, el permiso para operar estaría vinculado al acceso continuado a las reservas en línea.
La viceministra describió la verificación propuesta antes de publicar un alojamiento:
Para garantizar el pleno cumplimiento, el Gobierno también está promoviendo una cooperación estratégica con las empresas de plataformas digitales para implantar un mecanismo automático de verificación de la situación de las licencias antes de publicar los alojamientos.
Las autoridades locales y los organismos encargados de hacer cumplir la ley también tienen competencias en virtud de la Ley de Planificación Urbana y Rural de 1976, la Ley de Calles, Drenaje y Construcción de 1974 y los reglamentos locales pertinentes. Aiman Athirah dijo que estas competencias permiten actuar contra los operadores que sigan incumpliendo los requisitos y pueden utilizarse para bloquear anuncios de alojamientos ilegales.
Por tanto, el marco combina verificaciones previas a la publicación, la retirada de anuncios tras una infracción y acciones legales contra los operadores. Los órganos de gestión de los edificios seguirían aplicando sus propias normas pertinentes junto con estas medidas.
Qué implicaría el límite propuesto de 180 noches
Un límite anual propuesto de 180 noches restringiría el tiempo durante el cual una propiedad podría operar como alojamiento STRA en un año. Ese límite afectaría directamente al número de noches que un propietario podría ofrecer, por lo que sería uno de los aspectos más importantes del debate para los negocios de alquiler.
Aiman Athirah dijo que durante la preparación del marco inicial se había completado una evaluación del impacto regulatorio. Se trata de un análisis estructurado de cómo una norma propuesta afectaría a las empresas, los consumidores, el Gobierno y las comunidades.
La evaluación abarcó los costos de cumplimiento para los propietarios y operadores, los posibles ingresos por alquiler, los efectos en los hoteles y el turismo, los precios del alojamiento, las opciones de los consumidores y los ingresos públicos. También examinó la seguridad pública y el bienestar de las comunidades.
Aiman Athirah dijo que la decisión debía equilibrar las oportunidades de ingresos y la demanda turística con la seguridad y el orden públicos, así como con el bienestar de los residentes. El registro y la verificación de licencias permiten comprobar si una operación cumple los requisitos; un límite de noches también controlaría su volumen de actividad anual.
Para los propietarios, las cuestiones prácticas incluyen el costo de cumplir los requisitos y los ingresos posibles dentro de cualquier límite de actividad. Para los vecinos, las preocupaciones planteadas en el Parlamento se refieren al uso cotidiano de los espacios residenciales, incluidos el ruido, el acceso de los visitantes y las instalaciones compartidas.
Penang pasa de las normas vigentes a las revisiones de enero
Penang ofrece un ejemplo concreto de normas que ya se aplican y se están modificando. Aiman Athirah citó sus Directrices para la Operación de Alojamientos Privados en Complejos de Propiedad Horizontal, vigentes desde el 1 de abril de 2023, y los reglamentos locales sobre alojamientos, que entraron en vigor el 1 de agosto de 2026.
El Consejo Ejecutivo del estado aprobó las enmiendas el 19 de octubre, y H'ng Mooi Lye, presidente del Comité Estatal de Gobierno Local y Planificación Urbana y Rural, anunció los cambios el 23 de octubre. Las enmiendas estaban en proceso de publicación oficial y su aplicación está prevista para el 1 de enero de 2027.
Los principales hitos muestran cómo han avanzado los procesos estatales y nacionales:
- De enero a agosto de 2023: PLANMalaysia celebró más de 10 sesiones de consulta con las partes interesadas sobre el borrador del marco nacional.
- 1 de abril de 2023: entraron en vigor las directrices de Penang para alojamientos privados en complejos de propiedad horizontal.
- Septiembre de 2023: PLANMalaysia completó su consulta pública unificada sobre el borrador de las directrices nacionales.
- 1 de agosto de 2026: entraron en vigor los reglamentos locales de Penang sobre alojamientos; en un principio, los operadores tuvieron dos meses para registrarse.
- 19 de octubre de 2026: el Consejo Ejecutivo de Penang aprobó enmiendas a sus normas.
- 26 de octubre de 2026: Aiman Athirah expuso ante el Parlamento la fase final de revisión de las directrices nacionales.
- 1 de enero de 2027: está previsto que entren en vigor las disposiciones enmendadas de Penang.
El Ayuntamiento de la Isla de Penang y el Ayuntamiento de Seberang Perai deben revisar sus directrices y procedimientos operativos antes de la entrada en vigor. Las enmiendas también aclaran la definición de alojamiento privado según su naturaleza, uso efectivo y modalidad de operación, y mantienen los hoteles sujetos a los requisitos de licencia hotelera.
Las tarifas bajan, pero se mantienen las condiciones de seguridad y planificación
Las revisiones anunciadas en Penang reducen de RM1.000 a RM500 la tarifa anual de licencia para una unidad de alojamiento privado con un máximo de tres habitaciones, es decir, a la mitad. H'ng también mencionó un cargo adicional anual de RM200 por cada habitación extra, hasta un máximo de dos habitaciones adicionales en ese régimen.
Los anuncios también establecen por separado un cuadro de tarifas anuales según el número de habitaciones: RM400 para una habitación, RM600 para dos, RM800 para tres, RM1.000 para cuatro y RM1.800 para entre cinco y 10. Los operadores necesitarán consultar los cuadros detallados de tarifas de los ayuntamientos para calcular cómo se aplican estos cargos a sus alojamientos.
El máximo de habitaciones se duplica, de cinco a 10, sujeto a las condiciones de las autoridades locales. H'ng dijo que los operadores aún tendrían que cumplir los requisitos de seguridad, incluido el seguro de responsabilidad civil. Ese seguro ofrece protección frente a determinadas reclamaciones por lesiones o daños que afecten a otras personas.
También podría exigirse el consentimiento de las propiedades vecinas, según las condiciones de la autoridad local correspondiente. Los operadores de alojamientos en zonas residenciales de viviendas unifamiliares bajo la jurisdicción del Ayuntamiento de la Isla de Penang dispondrían de tres años para cumplir los requisitos de planificación relativos al cambio de uso de residencial a comercial.
H'ng dijo que las medidas de aplicación podrían incluir multas de hasta RM1.000, acciones judiciales y confiscaciones cuando la ley lo permita. Una multa permite saldar una infracción mediante el pago de una sanción económica, sin llegar a un juicio completo. Los cambios de enero buscan integrar a los operadores en un sistema regulado y proteger a las comunidades vecinas.
Los operadores piden un cumplimiento asequible y un diálogo continuo
Lydia Tan, presidenta de la Asociación de Operadores de Alojamiento Familiar y Alquiler de Corta Estancia de Malasia en Penang, acogió favorablemente la revisión de las tarifas. Dijo que las preocupaciones iniciales se centraban en la carga financiera combinada de un cargo anual de RM1.800 por unidad y una tarifa de licencia de RM1.000 o más.
Tan describió los cambios como resultado de las conversaciones con el Gobierno estatal:
La revisión es un resultado positivo de las conversaciones con el Gobierno estatal. Las normas deberían animar a los operadores a incorporarse al marco legal, en lugar de hacer que el cumplimiento no sea viable desde el punto de vista comercial.
También propuso que una sola licencia pudiera cubrir varias propiedades gestionadas por el mismo operador registrado. Otra petición fue crear un comité de trabajo del sector que reuniera periódicamente a operadores, representantes del Gobierno y autoridades pertinentes para debatir la regulación.
Sus propuestas abordan tanto los aspectos administrativos del cumplimiento como las tarifas. Los operadores que gestionan varias propiedades tendrían una carga de licencias distinta de la de quienes alquilan una sola unidad, mientras que los ayuntamientos seguirían necesitando supervisar los alojamientos incluidos.
Las propuestas anteriores del sector reflejan prioridades contrapuestas
En su contribución a la consulta de 2023, Airbnb propuso permitir por defecto los alojamientos STRA en todos los edificios de propiedad horizontal, y que los residentes pudieran decidir las condiciones o los permisos mediante una votación del 75 % a través de su Órgano Conjunto de Gestión o Corporación de Gestión.
La empresa también propuso un portal nacional de registro en línea que proporcionara a las autoridades datos sobre la actividad de alquiler, además de un registro de exclusión para operadores y huéspedes que incumplieran un código de conducta del sector. Esas eran recomendaciones de la empresa; la descripción más reciente de Aiman Athirah mantiene los alojamientos en régimen de propiedad horizontal sujetos a las decisiones de sus respectivos órganos de gestión y a sus reglamentos.
Mich Goh, responsable de políticas públicas de Airbnb en la región, citó una estimación de Oxford Economics según la cual Airbnb contribuyó con más de RM5.000 millones al producto interno bruto de Malasia y respaldó casi 57.000 empleos en 2022. Las cifras formaban parte del argumento de la empresa sobre el papel económico del sector.
El Ministerio de Turismo también ha estado revisando la Ley de la Industria Turística de 1992. En una respuesta parlamentaria de julio de 2025, Khairul Firdaus dijo que 54 sesiones de consulta en las que participaron cerca de 1.000 personas habían servido de base para propuestas sobre licencias, seguros, una aplicación más estricta de las normas, el registro de plataformas digitales y un tribunal de turismo.
En aquel momento, señaló que se esperaba presentar la revisión en la Dewan Rakyat a finales de 2025 o principios de 2026. El debate actual sobre STRA se centra en las directrices de planificación y su proceso de aprobación, mientras que las propuestas turísticas anteriores muestran el esfuerzo más amplio por regular los negocios de reservas digitales y proteger a los consumidores.
Puntos clave
- Las directrices nacionales de Malasia sobre STRA están en la fase final de revisión, antes de su examen por el Consejo de Ministros y su posterior adopción por los estados y las autoridades locales.
- El marco propuesto exige el registro y el cumplimiento de las condiciones de licencia de las autoridades locales.
- Las propiedades en régimen de propiedad horizontal siguen sujetas a las decisiones de gestión de sus edificios y a sus reglamentos.
- Se está promoviendo que las plataformas verifiquen automáticamente las licencias y retiren los anuncios sin licencia o que incumplan las normas.
- El límite anual propuesto de 180 noches ha sido objeto de una evaluación del impacto regulatorio, pero aún no hay una decisión definitiva.
- Está previsto que las normas enmendadas de Penang entren en vigor el 1 de enero de 2027; incluyen tarifas más bajas y un máximo de 10 habitaciones, sujeto a condiciones.
