El auge hipotecario de Kazajistán depende del apoyo estatal mientras la vivienda se vuelve menos asequible

Hipotecas más baratas, viviendas más caras

Kazajistán concedió hipotecas por 2,36 billones de tenge en 2025, un 16,7% más que en 2024, pese a que el Banco Nacional elevó la tasa de interés de referencia al 18%. El apoyo estatal explica buena parte de esa aparente contradicción: los programas preferenciales representaron el 74% de los nuevos préstamos hipotecarios, según la Asociación de Financieros de Kazajistán, mientras que la tasa promedio de los nuevos créditos bajó al 9,8%.

Para los hogares que podían acceder a esos programas, el abaratamiento del crédito ayudó a mantener al alcance la compra de una vivienda. Para muchos otros, el aumento de los precios inmobiliarios, la caída de los ingresos tras la inflación y unos criterios de concesión más estrictos dificultaron la compra. La asociación registró una tasa de aprobación de apenas el 25,2%, frente al 39,2% de un año antes.

El informe sobre el mercado hipotecario de 2025 del Fondo de Sostenibilidad de Kazajistán cifra el saldo de las hipotecas en 6,952 billones de tenge al 1 de enero de 2026. Otbasy Bank, la institución estatal de financiación de vivienda, concentraba 4,05 billones de tenge, es decir, el 58,3% del total. Su posición hace que la política gubernamental sea determinante tanto para la disponibilidad de créditos para vivienda como para la evolución de la demanda.

El problema central es sencillo: un préstamo más barato permite al comprador gastar más, pero no crea otro apartamento de inmediato. Cuando la construcción no logra seguir el ritmo, parte del beneficio destinado a los prestatarios puede traducirse en precios inmobiliarios más altos.

Kazajistán afronta ahora dos presiones relacionadas. Las hipotecas comerciales se han vuelto difíciles de pagar para muchas familias, lo que aumenta la demanda de alternativas subvencionadas. Esas alternativas mantienen las compras, pero también sostienen los precios en un mercado donde el acceso a una vivienda adecuada sigue siendo desigual.

¿Qué parte del mercado depende del apoyo estatal?

La revisión anual del mercado hipotecario de la Asociación de Financieros de Kazajistán señala que los programas de Otbasy Bank y el esquema 7-20-25 representaron el 74% de los nuevos préstamos en 2025, frente al 69% en 2024. La proporción de los productos de los bancos comerciales bajó del 31% al 26%.

El análisis de Halyk Finance sobre las conclusiones del Banco Nacional en materia de estabilidad financiera ofrece otro desglose: las hipotecas preferenciales representaron cerca del 71% de los nuevos préstamos durante 2025 y el 73% del saldo hipotecario al inicio de 2026. Según sus cálculos, los préstamos preferenciales crecieron un 26,2%, frente a una caída del 1,4% en los créditos concedidos en condiciones de mercado. Las dos evaluaciones utilizan distintas categorías para clasificar los préstamos preferenciales.

La asociación afirma que Otbasy Bank aportó todo el aumento de los nuevos préstamos hipotecarios. Sus desembolsos crecieron un 27,5%, de aproximadamente 1,3 billones a 1,6 billones de tenge. También aumentó su base de clientes del sistema de ahorro para la vivienda, con 420.000 nuevos depositantes y contratos.

Los datos anteriores apuntan en la misma dirección. Los programas preferenciales representaron el 67% de los desembolsos en los primeros nueve meses de 2025, frente al 61% en el mismo periodo de 2024. Los bancos concedieron 2,1 billones de tenge entre enero y noviembre, antes de que el total anual llegara a 2,36 billones.

Por qué bajaron las tasas hipotecarias mientras subía la tasa de referencia

El Banco Nacional elevó su tasa de referencia en un total de 3,75 puntos porcentuales entre diciembre de 2024 y octubre de 2025, hasta situarla en el 18%. La tasa de referencia contribuye a influir en el costo del dinero en toda la economía. Por lo general, subirla encarece el crédito y limita el gasto para reducir la inflación.

Las hipotecas subvencionadas siguen otra vía. Los programas gubernamentales y los mecanismos de ahorro para la vivienda permiten que los prestatarios que cumplen los requisitos obtengan financiación a tasas menos vinculadas a los costos actuales de financiación comercial. A medida que estos productos ocupan una mayor proporción de los préstamos, la tasa hipotecaria promedio del mercado puede bajar incluso cuando el crédito ordinario se encarece.

El Fondo de Sostenibilidad y la asociación de financieros sitúan en el 9,8% la tasa promedio de las hipotecas concedidas en 2025, frente al 10,9% en 2024. Halyk Finance cita una tasa hipotecaria ponderada del 10,5% al cierre del año. Esas cifras corresponden a mediciones y periodos distintos; la tasa promedio anual de los nuevos préstamos estuvo 8,2 puntos porcentuales por debajo de la tasa de referencia del 18%.

La inflación llegó al 12,3% en 2025. La asociación describe un mercado sometido a fuerzas opuestas: el endurecimiento monetario restringió el crédito comercial, mientras que la financiación preferencial siguió incentivando la compra de vivienda.

Los prestamistas comerciales afrontan un costo de financiación elevado

Los bancos comerciales deben cubrir el costo de obtener fondos, operar y asumir el riesgo de que algunos prestatarios no devuelvan los préstamos. El Fondo de Sostenibilidad describe el mercado de hipotecas comerciales a finales de 2025 como afectado por una crisis de liquidez debido al encarecimiento de la financiación.

Un límite regulatorio también influyó en las decisiones de concesión de créditos. Las resoluciones conjuntas adoptadas en agosto de 2024 por el regulador del mercado financiero y el Banco Nacional establecieron que la tasa anual efectiva máxima de las hipotecas bajaría del 25% al 20%. La aplicación del nuevo límite se aplazó hasta el 1 de julio de 2026.

La tasa anual efectiva incluye otros costos del crédito, además de la tasa de interés anunciada, por lo que resulta útil para comparar préstamos. Mantener ese límite cerca de los costos de financiación de los bancos puede reducir el margen disponible para cubrir gastos y riesgos. Algunos prestamistas respondieron suspendiendo las hipotecas para viviendas usadas, revisando sus condiciones o recurriendo a la financiación con apoyo estatal para viviendas de nueva construcción.

La secuencia de las medidas ayuda a explicar el cambio:

• Agosto de 2024: los reguladores adoptaron resoluciones conjuntas que fijaban límites a las tasas anuales efectivas de los créditos, incluido un límite hipotecario previsto del 20%.
• Octubre de 2025: la tasa de referencia llegó al 18%, lo que aumentó la presión sobre la financiación de las hipotecas comerciales.
• De noviembre de 2025 al 1 de julio de 2026: se aplazó la reducción del límite hipotecario, por lo que se mantuvo el tope del 25% durante la suspensión.
• Enero de 2026: el Banco Nacional mantuvo la tasa de referencia en el 18%.

En su comunicado de enero, el Banco Nacional explicó por qué esperaba mantener una postura prudente. El comunicado mencionaba la incertidumbre en torno a los cambios fiscales y la reanudación de los aumentos de las tarifas de los servicios públicos y de los precios de los combustibles, y señalaba:

Por consiguiente, es muy probable que la tasa de referencia se mantenga en su nivel actual hasta el final del primer semestre de 2026

Por qué el apoyo puede impulsar los precios inmobiliarios

Halyk Finance identifica una relación directa entre los préstamos preferenciales y los precios de la vivienda. Un menor costo de los intereses amplía el número de posibles compradores y aumenta el monto que pueden pedir prestado. Los constructores necesitan tiempo para entregar viviendas adicionales, por lo que la demanda puede crecer más rápido que la oferta.

La asociación de financieros añade que la escasez de viviendas en las principales ciudades, las compras motivadas por la inflación y otras fuentes de financiación sostuvieron los precios en 2025. El valor de las propiedades aumentó a tasas de dos dígitos, mientras que los ingresos reales, es decir, ajustados por la inflación, disminuyeron.

Los ahorros para pensiones fueron otra fuente considerable de poder adquisitivo. Las transferencias del Fondo Unificado de Acumulación de Pensiones destinadas a la vivienda llegaron a 839.000 millones de tenge, un 106% más. Esa cifra equivalía aproximadamente al 36% de los 2,36 billones de tenge en nuevas hipotecas concedidas durante el año, lo que muestra la magnitud del dinero que llegó al sector de la vivienda por vías distintas de los nuevos préstamos bancarios.

La asociación registró 448.600 transacciones inmobiliarias en 2025. Las hipotecas subvencionadas y los retiros de ahorros para pensiones ayudaron a mantener la actividad, pero los hogares cuyos ingresos no crecían al ritmo de los precios afrontaron una brecha cada vez mayor entre el costo de las viviendas y su capacidad de pago.

¿Quién puede pagar realmente una hipoteca?

El Fondo de Sostenibilidad evaluó la asequibilidad dividiendo a la población en diez grupos de igual tamaño según sus ingresos, llamados deciles. Utilizó un índice de asequibilidad de la vivienda, o HAI, en el que una puntuación superior a 100 indica que los ingresos cumplen el umbral de asequibilidad hipotecaria definido en el estudio.

El programa 7-20-25 obtuvo una puntuación de 120 al tomar como referencia el promedio nacional. El desglose por ingresos resultó mucho menos alentador: solo el décimo más rico de la población superó el umbral, con una puntuación de 143,8. El décimo más pobre obtuvo apenas 24.

Los productos hipotecarios comerciales eran menos accesibles. Ninguno de los productos analizados alcanzó una puntuación superior a 100 en el promedio nacional. El resultado más alto, correspondiente a Bank RBK, fue de 46,2. Estos cálculos muestran por qué un programa puede parecer asequible si se utilizan los ingresos promedio y, al mismo tiempo, quedar fuera del alcance de la mayoría de los grupos de ingresos.

Las decisiones de los bancos apuntan en la misma dirección. El monto promedio de las hipotecas pasó de 11,2 millones a 12,1 millones de tenge, un aumento de cerca del 8%. Al mismo tiempo, la tasa de aprobación cayó 14 puntos porcentuales, hasta el 25,2%, lo que equivale a aproximadamente una solicitud aprobada de cada cuatro.

Las compras realizadas con fondos propios de los compradores representaron el 41% de las transacciones, frente al 19% de un año antes, según la revisión anual de la asociación. Un balance anterior del mercado situó en el 62% la proporción de compras financiadas con hipotecas, frente al 91% en el periodo comparado. Ambas mediciones describen un mercado cada vez más condicionado por compradores con ahorros considerables.

Un ejemplo de hipoteca comercial muestra la presión en términos de los hogares: para comprar un apartamento de 30 millones de tenge con un anticipo del 20%, se necesitaban ingresos mensuales oficiales de al menos 722.000 tenge. El anticipo por sí solo sería de 6 millones de tenge, y quedarían 24 millones por financiar.

Qué ofrecen los programas preferenciales a los compradores

Otbasy Bank aceptó solicitudes para Nauryz y Nauryz Zhumysker del 3 de noviembre al 1 de diciembre de 2025. El Fondo de Sostenibilidad establece anticipos mínimos del 10% para viviendas nuevas con acabados terminados y del 20% para viviendas sin terminar o compras en el mercado secundario.

Las tasas de interés anuales anunciadas eran del 7% para las personas solicitantes vulnerables desde el punto de vista social que reunían los requisitos y estaban en la lista de espera para una vivienda, y del 9% para los demás prestatarios que cumplían las condiciones. Las tasas anuales efectivas oscilaban entre el 7,1% y el 9,6% y entre el 9,4% y el 13%, respectivamente.

Los préstamos podían tener un plazo de hasta 19 años, con un monto máximo de 36 millones de tenge en Astaná y Almaty y de 30 millones en el resto del país. Se podía destinar hasta el 20% del préstamo a renovar la vivienda adquirida.

Nauryz Zhumysker abarcaba más de 1.000 tipos de actividad económica y más de 8.000 ocupaciones. A diferencia del programa principal, no recurría a una selección competitiva; los solicitantes debían presentar documentación laboral que especificara su ocupación y actividad. Estas condiciones convertían la ocupación, los requisitos de elegibilidad y el monto del anticipo en factores clave para acceder a un crédito más barato.

La financiación de la vivienda se concentra en unas pocas ciudades y bancos

Astaná y Almaty concentraban cerca del 55% del saldo hipotecario, según el Fondo de Sostenibilidad. El programa 7-20-25 también mostraba una fuerte concentración: Astaná recibió 2.293 préstamos por un valor de 42.400 millones de tenge, mientras que Almaty recibió 1.651 por un total de 30.700 millones.

En todo el país, el programa concedió aproximadamente 5.500 préstamos por un total de 99.900 millones de tenge en 2025. Shymkent recibió 698 préstamos por un valor de 12.600 millones de tenge, y la región de Karaganda recibió 437 por un total de 6.700 millones. En la región de Zhetysu se registraron apenas tres préstamos, mientras que en Ulytau se registraron cinco.

Tres entidades concedieron la mayor parte de los préstamos del programa. Bank CenterCredit otorgó créditos por 36.200 millones de tenge, Freedom Bank Kazakhstan por 34.700 millones y Halyk Bank por 17.600 millones. En conjunto, aportaron cerca del 89% del valor de los préstamos concedidos por el programa.

El apoyo estatal también llegó a prestatarios con problemas hipotecarios antiguos. Al 1 de enero de 2026, el programa de refinanciación había refinanciado 33.200 préstamos por un valor de 211.300 millones de tenge en su primer componente. Otro componente convirtió o refinanció 16.000 hipotecas en moneda extranjera por un valor de 114.300 millones de tenge, mientras que otras ayudas llegaron a 10.600 prestatarios vulnerables.

Las advertencias del sector de la construcción complican las perspectivas

Las cifras citadas para el primer semestre de 2026 sitúan la tasa promedio de las nuevas hipotecas cerca del 10%, mientras que la tasa de referencia se mantuvo en el 18% durante la mayor parte de ese periodo. Las cifras de la asociación de financieros citadas en el análisis posterior sitúan los productos comerciales en el 14,3% de los nuevos préstamos bancarios, frente al 26,2%.

Los indicadores posteriores apuntaron tanto a un debilitamiento de las ventas como a inquietudes sobre la oferta futura. En septiembre se registraron 35.406 transacciones de vivienda, un 14,3% menos que un año antes, mientras que se calculó que las ventas de viviendas nuevas habían caído cerca del 40%. Los promotores ofrecieron descuentos de hasta el 30%.

Vyacheslav Lazarev, vicepresidente de la Unión de Constructores de Kazajistán, dijo que las notificaciones de nuevos proyectos de construcción casi se habían reducido a la mitad en 2026, y que los promotores se dedicaban en gran medida a completar proyectos iniciados en 2024 y 2025. Pronosticó aumentos de precios de al menos el 15% en el segundo trimestre de 2027, cuando lleguen menos viviendas nuevas al mercado. Esa cifra es un pronóstico suyo; se desconoce la magnitud que tendrá finalmente cualquier aumento.

Galym Iskakov, director de una agencia inmobiliaria, advirtió que las presiones sobre los promotores podrían llevarlos a ahorrar en materiales y acabados interiores. La especialista inmobiliaria Marzhan Bakhyt describió tasas de las hipotecas comerciales de hasta el 21,7% y citó el ejemplo de un apartamento de 20 millones de tenge con un anticipo de 4 millones y pagos mensuales de unos 300.000 tenge durante 15 años.

Los llamamientos a ampliar las hipotecas preferenciales se enfrentan, por tanto, a una difícil disyuntiva. Se informó que más de 846.000 personas esperaban una vivienda del parque estatal, lo que genera una fuerte demanda de ayuda. Ampliar el poder adquisitivo sin aumentar suficientemente el número de viviendas también puede mantener la presión al alza sobre los precios.

El Banco Nacional ha expresado preocupaciones similares sobre el estímulo de la demanda, los cambios en los precios hipotecarios y el desplazamiento de los préstamos comerciales por parte de los programas estatales en sus evaluaciones de estabilidad financiera de 2021 y 2024. La serie de informes sobre estabilidad financiera del organismo, publicada periódicamente desde 2006, analiza los riesgos y las vulnerabilidades de todo el sistema financiero. El reto práctico es ayudar a los hogares a acceder a una vivienda y, al mismo tiempo, mantener los precios y las cuotas dentro de su capacidad de pago.

Puntos clave

• Kazajistán concedió hipotecas por 2,36 billones de tenge en 2025, un 16,7% más que en 2024.
• La asociación de financieros cifra en el 74% la proporción de los programas preferenciales en los nuevos préstamos, y afirma que Otbasy Bank aportó todo el aumento anual.
• La tasa promedio de las nuevas hipotecas bajó al 9,8%, mientras que la tasa de referencia llegó al 18%.
• Las aprobaciones hipotecarias cayeron al 25,2%, y el monto promedio de los préstamos subió a 12,1 millones de tenge.
• El análisis de ingresos del Fondo de Sostenibilidad concluyó que el programa 7-20-25 solo era asequible para el décimo más rico de los hogares.
• Los préstamos subvencionados y los retiros de ahorros para pensiones sostuvieron la demanda, mientras los precios de la vivienda subían más rápido que los ingresos.
• Las advertencias del sector de la construcción apuntan a una reducción de los nuevos proyectos; Lazarev pronostica un aumento de precios de al menos el 15% en el segundo trimestre de 2027.