El dinero de los compradores permanecería en los bancos hasta que las viviendas estuvieran terminadas
La Cámara Legislativa de Uzbekistán aprobó el 10 de noviembre de 2026 un proyecto de ley sobre construcción de viviendas que mantendría los pagos de los compradores en cuentas bancarias de depósito en garantía, exigiría a los bancos financiar al menos el 70% de los costos de construcción de los proyectos con participación compartida e introduciría responsabilidad penal por recaudar ilegalmente dinero de los ciudadanos.
Contenido
- El dinero de los compradores permanecería en los bancos hasta que las viviendas estuvieran terminadas
- Una reforma que ya avanza por varias etapas
- Los promotores tendrían que cumplir requisitos antes de cobrar pagos
- Los contratos tendrían que formalizarse y registrarse
- Por qué la norma de financiación bancaria del 70% generó objeciones
- Las autoridades sopesan una mayor protección frente a posibles aumentos de costos
- El incumplimiento de los plazos daría lugar a medidas más tempranas
- Las quejas sobre la superficie de los apartamentos modificaron el proyecto
- La captación ilegal de fondos se convertiría en delito
- Puntos clave
El proyecto, que abarca edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles construidos mediante participación compartida, fue enviado al Senado. Aún necesita la aprobación del Senado, la firma del presidente y su publicación oficial para entrar en vigor. Sus requisitos se aplicarían a los proyectos que reciban permisos de construcción a partir de ese momento, por lo que las obras ya iniciadas quedarían fuera del nuevo marco.
Las protecciones propuestas responden a un mercado en el que los compradores han sufrido tanto por viviendas sin terminar como por importantes pérdidas económicas. Según las cifras presentadas al presidente Shavkat Mirziyoyev el 10 de junio, las pérdidas derivadas de proyectos de construcción con problemas durante el año anterior ascendieron a 668.000 millones de soms y afectaron a casi 3.000 participantes.
El cambio central es sencillo: el comprador pagaría en una cuenta bancaria especial, en lugar de hacerlo directamente al promotor. La empresa recibiría el dinero tras completar la construcción conforme a las normas exigidas y obtener la autorización de puesta en servicio del inmueble. El mecanismo estaría vinculado al cumplimiento de sus obligaciones con el comprador y a la entrega de la vivienda.
Mantener esos pagos fuera del alcance de los promotores plantea otro desafío: los constructores siguen necesitando dinero para materiales, trabajadores y equipos. El proyecto de ley responde con financiación bancaria para los proyectos, pero los diputados debatieron si la obligación de pedir préstamos podría encarecer la vivienda o hacer que promotores solventes dependieran de la decisión crediticia de un banco.
Una reforma que ya avanza por varias etapas
La legislación se basa en un decreto presidencial del 27 de enero de 2025, que estableció un calendario para introducir las cuentas de depósito en garantía. Este tipo de cuenta retiene el dinero hasta que se cumplen las condiciones acordadas. En este caso, el banco conservaría el pago del comprador mientras el promotor construye el inmueble.
El decreto y el proyecto de ley corresponden a distintas etapas de la reforma. El decreto programó la transición a las cuentas de depósito en garantía, mientras que el proyecto establece un marco jurídico más amplio para los contratos, la financiación de proyectos, la divulgación de información, los retrasos en la construcción y la captación ilegal de fondos.
- 27 de enero de 2025: Un decreto presidencial estableció la introducción gradual de las cuentas de depósito en garantía para la construcción con participación compartida.
- Del 1 de julio al 31 de diciembre de 2025: Compradores y promotores podían optar voluntariamente por utilizar cuentas de depósito en garantía.
- 1 de enero de 2026: El decreto fijó que los fondos de los compradores en proyectos de construcción con participación compartida se recaudarían exclusivamente mediante cuentas de depósito en garantía.
- 28 de julio de 2026: La Cámara Legislativa aprobó el proyecto en primera lectura.
- 10 de noviembre de 2026: Los diputados aprobaron el proyecto en segunda y tercera lectura y lo enviaron al Senado.
La segunda lectura fue aprobada con 110 votos a favor, dos en contra y seis abstenciones; tres diputados no participaron. La tercera lectura recibió 111 votos a favor, dos en contra y cuatro abstenciones. No se indicó una fecha para el examen del Senado ni para la entrada en vigor de la ley.
Los promotores tendrían que cumplir requisitos antes de cobrar pagos
Antes de recibir dinero de los compradores, un promotor tendría que cumplir los requisitos de la ley, inscribirse en el Sistema Unificado de Información, firmar un acuerdo marco con un banco autorizado y publicar una declaración del proyecto. Estos pasos pasarían a ser condiciones para captar fondos del público.
También habría restricciones a la publicidad. No se podría anunciar un complejo residencial, ni los apartamentos que lo integran, antes de que su declaración de proyecto apareciera en el Sistema Unificado de Información. Así, la publicación de información sobre el proyecto precedería a las iniciativas para atraer a posibles compradores.
El sistema publicaría información sobre los promotores, los inmuebles y el avance de las obras. Una plataforma digital prevista, llamada Uy-joy, reuniría información sobre promotores, permisos, proyectos, avances de construcción, cuentas de depósito en garantía y acuerdos de participación. Las autoridades también prevén seguir los proyectos durante todo su ciclo mediante pasaportes digitales, es decir, registros digitales que acompañan a cada proyecto en sus distintas etapas.
Para los compradores, el cambio práctico sería tener acceso a información que va más allá de un anuncio de venta o de las promesas de un promotor. Para las empresas, la autorización para cobrar pagos dependería de completar un conjunto definido de trámites legales y bancarios.
Los contratos tendrían que formalizarse y registrarse
Los acuerdos de participación compartida tendrían que formalizarse ante notario e inscribirse en el registro estatal. Las modificaciones y adiciones también tendrían que pasar por controles formales, en lugar de acordarse mediante pactos paralelos no oficiales.
La formalización notarial y el registro obligatorios buscan reducir el riesgo de que un mismo apartamento se venda a varias personas. Exigir que las modificaciones también se formalicen ante notario crearía un registro oficial cuando el comprador y el promotor cambien su acuerdo.
Un comprador cuyo dinero se hubiera recaudado en contra de la ley podría exigir su devolución y el pago de intereses por el uso de esos fondos. Las propuestas de reforma también establecen que los compradores reciban el importe íntegro que pagaron cuando se rescinda un contrato.
Estas medidas abordan distintas etapas de una compra. El registro busca proteger los derechos contractuales del comprador; las cuentas de depósito en garantía controlan el acceso al dinero, y los derechos de reembolso ofrecen una solución cuando la captación de fondos incumple las normas o un acuerdo llega a su fin.
Por qué la norma de financiación bancaria del 70% generó objeciones
La disposición más controvertida sobre financiación exigiría que al menos el 70% de los costos de construcción procediera de financiación bancaria para proyectos y limitaría a un máximo del 30% la aportación propia del promotor. La financiación de proyectos significa que un banco aporta dinero para un desarrollo específico, en lugar de que el constructor dependa directamente de los anticipos de los compradores.
El diputado Saidullo Azimov cuestionó por qué un promotor con suficiente dinero propio tendría que pedir un préstamo. Señaló que un banco podría rechazar la solicitud o exigir garantías adicionales e intereses. Una garantía es un activo que se ofrece a un prestamista y que puede utilizarse para recuperar una deuda impagada.
Las autoridades afirmaron que las restricciones se refieren a proyectos que recaudan fondos mediante acuerdos de participación compartida. Los promotores que construyan íntegramente con dinero propio, sin esos acuerdos, quedarían fuera de esos límites de financiación.
El enfoque del proyecto de ley también difiere de las condiciones de financiación del decreto anterior. El decreto de enero de 2025 permitía a los bancos conceder préstamos destinados a proyectos una vez que el promotor hubiera pagado por su cuenta al menos el 30% de los costos de construcción. En cambio, el proyecto de ley limitaría al 30% la aportación propia del promotor y exigiría que la financiación bancaria cubriera al menos el 70%.
Los diputados aprobaron la disposición, pero las autoridades no explicaron qué ocurriría si un banco rechazara la financiación después de que el promotor hubiera aceptado dinero de un comprador y no pudiera aportar más fondos propios debido al límite.
Las autoridades sopesan una mayor protección frente a posibles aumentos de costos
Quienes respaldan la propuesta sostienen que la participación de los bancos podría ayudar a que las obras continúen cuando un promotor atraviese dificultades financieras. Un representante del Banco Central dijo que la financiación bancaria podría facilitar el traspaso de un proyecto paralizado a otro promotor y ahorrar entre cinco y seis meses en algunos casos.
Las autoridades también afirmaron que el dinero acumulado en las cuentas de depósito en garantía podría permitir a los bancos ofrecer préstamos para proyectos a tasas más bajas que las de los préstamos ordinarios, cuyo promedio anual es del 21% al 22%. El decreto de 2025 vinculó las tasas de interés de los préstamos para proyectos con el monto depositado en esas cuentas. No se anunció una tasa específica para los préstamos contemplados en el marco propuesto.
El diputado Anvarkhon Temirov señaló el riesgo de que aumentaran los costos de construcción durante un debate celebrado en julio. Jamshid Mirzayev, jefe del departamento de legislación económica del Ministerio de Justicia, dijo que las organizaciones de investigación que estudiaron el asunto habían reconocido ese riesgo.
Mirzayev explicó que, en la actualidad, los promotores que pueden gastar directamente el dinero de los compradores reciben, en la práctica, financiación sin pagar intereses. Con el sistema de depósito en garantía, los pagos quedarían retenidos en el banco mientras el promotor pide un préstamo para financiar la construcción. Describió así el equilibrio entre precio y protección:
«Sí, en el futuro el precio de la vivienda aumentará, pero un ciudadano que no pueda recibir un apartamento podrá acudir al banco y recuperar su dinero sin preocuparse».
Por tanto, la propuesta cambia quién financia las obras antes de que estén terminadas. Los compradores seguirían comprometiendo su dinero, pero los bancos aportarían los fondos para la construcción mientras esos pagos permanecieran protegidos en cuentas de depósito en garantía. Los costos de los préstamos pasarían a formar parte de los gastos de construcción de las viviendas.
El incumplimiento de los plazos daría lugar a medidas más tempranas
Las modificaciones introducidas antes de la segunda lectura eliminaron seis meses adicionales de espera para clasificar un proyecto como problemático después de que el promotor incumpliera el plazo de entrega de las viviendas. Por tanto, el retraso podría dar lugar a esa clasificación antes.
Un promotor tampoco podría retirar un proyecto del registro de proyectos problemáticos con solo pagar una compensación si los problemas identificados siguieran sin resolverse. El enfoque revisado vincula la salida del registro a la solución de las deficiencias subyacentes.
El proyecto de ley permite sustituir, cuando sea necesario, a un banco autorizado o a un promotor y contempla mecanismos para mantener una financiación continua de la construcción. Estas disposiciones vinculan la respuesta a un desarrollo paralizado con el dinero necesario para terminarlo.
Para un hogar que espera mudarse, la compensación y la finalización de la obra responden a necesidades distintas. Las modificaciones buscan mantener la presión para resolver los problemas de construcción incluso cuando el promotor haya pagado una compensación por el retraso.
Las quejas sobre la superficie de los apartamentos modificaron el proyecto
Las quejas por las diferencias entre la superficie del apartamento prometida en los contratos y la superficie entregada dieron lugar a cambios en el artículo 34. Los diputados eliminaron una disposición que permitía que la superficie del inmueble variara hasta un 5% respecto de lo establecido en el contrato.
También suprimieron los límites porcentuales que regulaban los cambios sustanciales en la documentación del proyecto. La revisión se realizó tras consultas con compradores, promotores, representantes bancarios y otras partes, además de visitas de los diputados a edificios de apartamentos en construcción.
La superficie afecta directamente a lo que recibe el comprador. Una vivienda se compra conforme a las especificaciones acordadas, incluida su superficie, por lo que una diferencia entre el contrato y el apartamento terminado puede dar lugar a una disputa sobre las condiciones esenciales de la compra.
Otras modificaciones eliminaron requisitos vagos que obligaban a las empresas a proporcionar información adicional sin especificar cuál. Los diputados también fijaron plazos para preparar normas de aplicación relativas a más de diez disposiciones que remiten a reglas adicionales. Esas normas aportarían los detalles necesarios para poner en práctica partes de la ley.
La captación ilegal de fondos se convertiría en delito
El proyecto de ley añadiría el artículo 188-2 al Código Penal de Uzbekistán para establecer responsabilidad penal por recaudar ilegalmente dinero de los ciudadanos destinado a la construcción de inmuebles. El delito se configuraría por la propia recaudación ilegal, sin necesidad de demostrar que un comprador ya hubiera sufrido daños materiales.
El Ministerio de Justicia dijo que el objetivo es detener la captación ilegal de fondos antes de que más personas resulten perjudicadas. Junto con esa disposición penal, los compradores conservarían el derecho propuesto a reclamar la devolución del dinero y los intereses cuando los promotores lo recauden incumpliendo los requisitos legales.
La magnitud del mercado ayuda a explicar la atención puesta en la prevención. Las cifras presentadas en junio mostraron que la construcción de apartamentos financiada con dinero de los participantes superó los 11 millones de metros cuadrados en 2025, tras multiplicarse por 2,5 en los últimos años.
El diputado Shokirjon Akhmedov dijo que durante la última década se habían construido más de 10.000 edificios de apartamentos. También informó de que se estaban construyendo 251 complejos residenciales con cuentas de depósito en garantía y que se habían registrado más de 5.000 acuerdos de participación.
Akhmedov afirmó que los proyectos que causaban gran preocupación pública habían comenzado principalmente antes de que los nuevos mecanismos se introdujeran en 2026. La disposición transitoria evitaría que los proyectos existentes tuvieran que repetir trámites administrativos o volver a registrar sus documentos y contratos. Por tanto, los compradores de esos desarrollos quedarían fuera de los nuevos requisitos del proyecto de ley, que dependen de la fecha del permiso de construcción.
Puntos clave
- La Cámara Legislativa aprobó el proyecto de ley el 10 de noviembre de 2026 y lo envió al Senado.
- Los pagos de los compradores permanecerían en cuentas bancarias de depósito en garantía hasta que se cumplieran las condiciones exigidas para terminar y entregar las viviendas.
- Los proyectos que recauden dinero mediante participación compartida necesitarían al menos un 70% de financiación bancaria; los promotores aportarían como máximo el 30% de los costos de construcción.
- Los contratos de participación y sus modificaciones tendrían que formalizarse ante notario e inscribirse en el registro estatal.
- El incumplimiento del plazo de entrega podría llevar a que un proyecto se clasificara como problemático sin una espera adicional de seis meses.
- La recaudación ilegal de dinero de los ciudadanos para la construcción se convertiría en delito sin que fuera necesario demostrar daños materiales.
- La nueva ley se aplicaría a los proyectos que recibieran permisos de construcción después de su entrada en vigor, no a las obras ya iniciadas.
