Corea del Sur fija un mínimo de recuperación de un tercio para las víctimas elegibles de fraude con jeonse

Una red de seguridad en efectivo para inquilinos que se quedaron con poco o nada

Corea del Sur establecerá el 13 de noviembre una garantía mínima para las víctimas elegibles de fraude con jeonse: recibirán dinero en efectivo cuando la suma recuperada sea inferior a un tercio de su depósito de alquiler. Las solicitudes preliminares en línea se abrirán el 10 de noviembre en el portal Cheongyak Plus de la Corporación de Tierras y Vivienda de Corea.

El cálculo es sencillo: un inquilino que haya pagado un depósito de 100 millones de wones y haya recuperado 10 millones mediante una subasta podría recibir otros 23,33 millones de wones, suponiendo que no se contabilicen otras recuperaciones. Alguien con el mismo depósito que no haya recuperado nada podría recibir 33,33 millones de wones.

El Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte anunció la puesta en marcha el 9 de noviembre. La medida aborda una carencia de la asistencia existente: algunas víctimas no recibieron ningún pago de la subasta y no podían beneficiarse de las ayudas vinculadas a la compra de su propiedad por parte de LH.

El jeonse es un tipo de alquiler en el que el inquilino entrega al propietario un depósito elevado y reembolsable, por lo general en lugar de pagar un alquiler mensual ordinario. Si no le devuelven ese depósito, un hogar puede perder el dinero que necesita para conseguir su próxima vivienda. El nuevo sistema establece un nivel mínimo de recuperación para las víctimas que cumplen los requisitos, aunque buena parte del depósito original seguirá pendiente de recuperación.

Cómo se calcula el pago

La ayuda mínima es la diferencia entre un tercio del depósito del alquiler y la cantidad ya recuperada por las vías que contabiliza el programa. Quien ya haya recuperado una suma que alcance ese umbral no tendrá una diferencia pendiente que este pago deba cubrir.

Un segundo ejemplo muestra cómo se aplica la misma regla a un depósito mayor. Para un inquilino que haya pagado 150 millones de wones y recuperado 30 millones, el umbral es de 50 millones de wones. Por tanto, el pago mínimo adicional sería de 20 millones de wones.

Los dos ejemplos también muestran por qué el pago varía entre las víctimas. El inquilino con un depósito de 100 millones de wones y una recuperación de 10 millones recibe un pago en efectivo mayor que el inquilino con un depósito de 150 millones de wones y una recuperación de 30 millones, porque el primer hogar está más lejos de alcanzar su propio umbral mínimo.

Para un hogar que no haya recuperado nada, alcanzar un tercio del depósito significa que aún quedará pendiente aproximadamente dos tercios. El programa establece un mínimo para compensar las pérdidas, pero no reemplaza la totalidad de la deuda del propietario.

¿Quiénes cumplen los requisitos y quiénes quedan excluidos?

Pueden acceder los inquilinos reconocidos oficialmente como víctimas de fraude con jeonse conforme a la ley especial, así como ciertos inquilinos contemplados en el artículo 2, párrafo 4(c). Esta última categoría extiende la asistencia a determinados inquilinos que tienen dificultades para recuperar sus depósitos mediante una subasta o una venta pública.

Los criterios descritos para esa categoría incluyen un depósito de no más de 500 millones de wones, pruebas de que el propietario no tenía intención de devolverlo, el registro de la mudanza del inquilino a la propiedad y una fecha oficial inscrita en el contrato de alquiler. Esa fecha registrada ayuda a determinar el orden de prioridad del inquilino para el reembolso cuando se vende la propiedad.

La explicación del 9 de noviembre también señala que el artículo 2, párrafo 4(c), abarca algunos casos en los que no se ha demostrado una intención fraudulenta clara. LH deberá comprobar si los solicitantes de esta categoría cumplen los requisitos y las condiciones aplicables, incluidas las pruebas relativas al reembolso.

Quedan excluidos los depósitos superiores a 500 millones de wones. También quedan excluidas las víctimas que hayan comprado la propiedad afectada y las personas que no sean ciudadanas de Corea del Sur. Las víctimas cuyas subastas o ventas públicas hayan concluido antes del inicio del sistema también pueden cumplir los requisitos, con sujeción a las condiciones del programa.

¿Qué recuperaciones reducen la ayuda?

LH contabilizará más que el dinero que recibe el inquilino en una subasta. Las recuperaciones incluyen los pagos procedentes de subastas judiciales o ventas públicas, el dinero devuelto por el propietario o un agente inmobiliario autorizado, las ayudas derivadas de las ganancias de una subasta vinculadas a una compra de LH y determinadas ayudas económicas para el alquiler.

El pago de una subasta es el dinero que se entrega a los acreedores después de vender una propiedad. Los inquilinos pueden recuperar solo una parte de su depósito porque otras reclamaciones tienen mayor prioridad de reembolso o porque la venta genera demasiado poco dinero para cubrir las deudas.

Las ayudas para el alquiler son importantes porque el dinero recibido por una vía de asistencia que se contabiliza reduce la diferencia pendiente. Por ello, un inquilino que haya recuperado 10 millones de wones mediante una subasta y también haya recibido ayudas para el alquiler que cumplan los requisitos obtendría menos de los 23,33 millones de wones del ejemplo básico de un depósito de 100 millones.

El tratamiento de las ayudas locales requiere especial atención. La descripción del decreto del 6 de octubre incluía entre las deducciones las ayudas para el alquiler de las autoridades locales, mientras que los detalles de la puesta en marcha excluyen de las recuperaciones contabilizadas las subvenciones de los gobiernos locales y la asistencia financiera que estos proporcionen. Los solicitantes que reciban ayudas locales deberían consultar a LH cómo se clasifica su pago concreto antes de calcular cuánto les corresponde.

Anticipos para contratos de alquiler no autorizados

Las víctimas de fraude con fideicomisos y de otros contratos firmados por alguien sin autoridad legal para alquilar la propiedad tienen otra opción: recibir el pago primero y ajustar las cuentas después. Pueden solicitar un anticipo antes de que concluya la subasta o la venta pública de la propiedad.

En estos casos, una persona puede haber aceptado el depósito de un inquilino sin tener autoridad legal para conceder el alquiler. Esto puede dejar al inquilino con dificultades para recuperar el dinero mediante la venta de la propiedad y a la espera de una posible compra de LH para poder acceder a más asistencia.

El anticipo parte de un tercio del depósito y se reduce según el dinero ya recuperado y las ayudas económicas para el alquiler que cumplan los requisitos. Su objetivo es adelantar la asistencia para estas víctimas, en lugar de obligarlas a esperar hasta que termine el proceso de disposición de la propiedad.

Las recuperaciones posteriores se tienen en cuenta al ajustar las cuentas. Si una compra de LH genera ganancias que dan derecho a más ayuda, se puede efectuar un pago adicional. Los beneficiarios también deben devolver cualquier exceso de ayuda derivado de recuperaciones posteriores; no devolver el dinero adeudado puede acarrear una multa administrativa de hasta 30 millones de wones.

Las fechas que determinan cuándo solicitar la ayuda

El sistema se basa en una modificación de la Ley especial de apoyo a las víctimas de fraude con jeonse y de estabilidad residencial, revisada y promulgada el 12 de mayo. El Consejo de Ministros aprobó el decreto de aplicación revisado el 6 de octubre, que establece el marco para la puesta en marcha en noviembre.

• 12 de mayo: Se revisó y promulgó la modificación que establece el nuevo marco de apoyo.
• 6 de octubre: El Consejo de Ministros aprobó el decreto de aplicación revisado.
• 9 de noviembre: El ministerio anunció las condiciones de puesta en marcha.
• 10 de noviembre: LH comienza a aceptar solicitudes preliminares en línea a través de Cheongyak Plus.
• 13 de noviembre: Entra en vigor la garantía mínima; también se aceptan solicitudes en las oficinas regionales de LH o por correo postal.
• 13 de noviembre de 2029: Fecha límite para solicitar la ayuda para quienes hayan sido reconocidos como víctimas antes del inicio del sistema.

La apertura del plazo de solicitudes no significa que todas las víctimas puedan solicitar de inmediato el pago mínimo ordinario. Cuando LH compra la propiedad, el inquilino debe esperar hasta que termine el cálculo de las ganancias pertinentes de la subasta. En otros casos, las solicitudes se presentan una vez concluida la subasta o la venta pública.

Quienes soliciten un anticipo pueden hacerlo antes de que concluyan esos procedimientos. La diferencia es práctica: la ayuda ordinaria cubre una diferencia calculada después del proceso de recuperación correspondiente, mientras que la vía del anticipo ofrece asistencia antes para determinados casos de alquiler no autorizado.

Los plazos generales para solicitar la ayuda son de tres años desde la determinación de la condición de víctima o de un año desde el cierre de la subasta o la venta pública, según las circunstancias aplicables. Quienes hayan sido reconocidos antes de la entrada en vigor tienen como plazo transitorio el 13 de noviembre de 2029.

Documentos, decisiones y apelaciones

Los solicitantes deberían preparar la notificación que acredita su condición de víctima, el contrato de alquiler, un extracto del registro de residentes, un documento de identidad y una copia certificada del registro de la propiedad. LH también puede exigir un registro del fideicomiso, un estado de distribución de la subasta o pruebas del dinero ya reembolsado.

Esos documentos adicionales ayudan a establecer quién tenía autoridad sobre la propiedad, cuánto recibió el inquilino por su venta y si otros reembolsos reducen la ayuda que le corresponde. Contar con un panorama completo de las recuperaciones es fundamental para calcular el pago en efectivo.

Se prevé que LH notifique su decisión a los solicitantes en un plazo de 90 días desde la recepción de la solicitud. El plazo puede ampliarse hasta 30 días si se necesitan documentos adicionales. Quienes no estén de acuerdo con la decisión pueden presentar una objeción en los 30 días siguientes a la recepción de la notificación.

Cheongyak Plus también ofrece una herramienta para comprobar si se cumplen los requisitos. Los solicitantes pueden obtener más información a través del centro de llamadas de LH, en el 1600-1004. Dado el plazo previsto para tomar una decisión, los inquilinos deberían contar con tiempo para la evaluación y no esperar recibir el pago en cuanto presenten la solicitud.

Por qué los resultados de las subastas han sido tan importantes

La ayuda existente ha dependido en gran medida del dinero que queda después de vender una propiedad y de si LH puede comprarla. Por ello, dos hogares con depósitos similares pueden acabar recuperando cantidades muy distintas, según las deudas de sus propietarios, las prioridades de reembolso y los precios de venta de las propiedades.

La garantía mínima reduce esa diferencia al elevar la recuperación de los hogares que cumplen los requisitos hasta la misma proporción de sus respectivos depósitos. Su efecto más directo recae en los inquilinos que no recuperaron nada mediante una subasta o cuyas viviendas LH no pudo comprar.

Baek Seung-rok, director de la División de Coordinación de Apoyo a las Víctimas del ministerio, describió el beneficio previsto para las víctimas que quedaron fuera de las vías de recuperación existentes:

Esperamos que estas medidas ayuden de forma concreta a mantener la estabilidad residencial de las víctimas que quedaron al margen

La vía del anticipo aborda un problema relacionado: la demora. Las víctimas que cumplan los requisitos en casos de alquiler no autorizado pueden recibir asistencia financiera antes de que concluya el proceso de disposición de la propiedad; el saldo final se calcula cuando se conocen las recuperaciones posteriores.

Más de 41.000 víctimas y presión para elevar el mínimo

El número acumulado de víctimas de fraude con jeonse reconocidas llegó a 41.559 tras la aprobación de otros 623 casos. Los jóvenes representan el 76 por ciento del total, por lo que recuperar los depósitos es un asunto especialmente urgente para los hogares jóvenes que intentan mantener su vivienda o mudarse a otro lugar.

Los grupos de defensa de las víctimas quieren elevar la garantía a la mitad del depósito y se ha anunciado que habrá más debate en la Asamblea Nacional. Para un depósito de 100 millones de wones, eso supondría un mínimo de recuperación de 50 millones de wones, en lugar de aproximadamente 33,33 millones: una diferencia de unos 16,67 millones de wones.

Las condiciones de puesta en marcha no indican una asignación total de fondos ni una fecha para que el Parlamento examine una garantía más elevada. Para los solicitantes, las prioridades inmediatas son determinar si cumplen los requisitos, documentar todas las recuperaciones contabilizadas y presentar la solicitud dentro del plazo correspondiente.

Puntos clave

• La garantía mínima entra en vigor el 13 de noviembre y las solicitudes preliminares en línea se abren el 10 de noviembre.
• Las víctimas que cumplen los requisitos reciben la diferencia entre un tercio de su depósito y las recuperaciones contabilizadas.
• Un depósito de 100 millones de wones con 10 millones ya recuperados podría dar derecho a otros 23,33 millones de wones.
• Determinadas víctimas de contratos de alquiler no autorizados pueden solicitar un anticipo antes de que termine el proceso de venta de la propiedad.
• Quedan excluidos los depósitos superiores a 500 millones de wones, las víctimas que hayan comprado la propiedad afectada y las personas que no sean ciudadanas de Corea del Sur.
• Por lo general, LH dispone de 90 días para decidir, con una posible prórroga de 30 días; las objeciones deben presentarse en los 30 días siguientes a la notificación.
• Quienes hayan sido reconocidos como víctimas antes de la entrada en vigor tienen hasta el 13 de noviembre de 2029 para solicitar la ayuda.