Más de 80.000 apartamentos en venta y menos compradores que cierran operaciones
El 7 de noviembre de 2026 había 80.528 apartamentos en venta en Seúl, 20.119 más, un aumento del 33,3%, desde que el Gobierno anunció su propuesta de reforma fiscal el 3 de agosto. Sin embargo, en septiembre se registraron 3.915 operaciones de compraventa de apartamentos, un 42,4% menos que las 6.796 del año anterior, según la Junta de Bienes Raíces de Corea.
Contenido
- Más de 80.000 apartamentos en venta y menos compradores que cierran operaciones
- Las cifras oficiales muestran que los precios suben más allá de los titulares semanales
- Las ventas han caído todos los meses desde mayo
- Los anuncios de venta se extienden por la capital
- Gangnam baja mientras el resto de Seúl sigue subiendo
- ¿Qué ocurrió antes de la fecha límite fiscal de 2021?
- Por qué comienzos de 2027 son importantes para los vendedores
- Los inquilinos afrontan depósitos más altos mientras se desacelera el mercado de compraventa
- La construcción de viviendas también pone a prueba la confianza
- Puntos clave
El aumento de las propiedades en venta se extendió a los 25 distritos de la capital surcoreana. Gangnam, Seocho y Songpa concentraron el 38% de los anuncios adicionales, mientras que los otros 22 distritos aportaron el 62%, según la plataforma de datos inmobiliarios Asil.
Los precios evolucionan en direcciones distintas. En la encuesta semanal de la Junta de Bienes Raíces de Corea, fechada el 2 de noviembre, los precios de los apartamentos cayeron un 0,39% en Gangnam, un 0,37% en Seocho y un 0,17% en Songpa. Todos los demás distritos de Seúl registraron aumentos, lo que dejó el índice de toda la ciudad un 0,07% al alza.
Para los vendedores, el mercado implica más propiedades competidoras y menos operaciones cerradas. Para los compradores, significa más opciones, aunque los precios siguen subiendo en gran parte de la ciudad. Los inquilinos afrontan otra presión: los precios del jeonse de apartamentos en Seúl, los grandes depósitos que se pagan bajo una modalidad de alquiler común en Corea, también siguen subiendo.
El próximo periodo decisivo podría ser comienzos de 2027. Los propietarios que calculen sus impuestos deben dejar tiempo para encontrar un comprador y completar el pago antes de la fecha de referencia de la propiedad, el 1 de junio. Un calendario similar en 2021 estuvo marcado por un aumento de los anuncios de venta, seguido de retiradas, mientras el alza de los precios de los apartamentos volvió a acelerarse.
Las cifras oficiales muestran que los precios suben más allá de los titulares semanales
Las estadísticas de vivienda de septiembre de la Junta de Bienes Raíces de Corea muestran que los precios de venta de apartamentos en Seúl subieron un 0,74% en septiembre de 2026, frente a un aumento nacional del 0,35%. Gyeonggi, la provincia que rodea Seúl, registró un alza mayor, del 0,82%.
El aumento mensual de Seúl fue más del doble de la tasa nacional, con una diferencia de 0,39 puntos porcentuales. En otras zonas, las cifras oscilaron entre una caída del 0,22% en Sejong y otra del 0,29% en Jeju. La división geográfica va más allá de la capital.
El mismo portal oficial registró 37.912 operaciones de compraventa de apartamentos en todo el país en septiembre. Las 3.915 operaciones de Seúl representaron alrededor del 10,3% del total. Así, la capital combinó un aumento mensual relativamente fuerte de los precios con una marcada caída interanual de las operaciones.
Un índice de precios registra los cambios en un mercado encuestado, mientras que el número de operaciones mide cuántas ventas se registraron. Los anuncios contabilizan las propiedades ofrecidas en venta. La lectura conjunta de estos tres datos ofrece un panorama práctico: más propietarios buscan compradores, se registran menos ventas y los precios evolucionan de forma desigual.
Las ventas han caído todos los meses desde mayo
El total de operaciones de septiembre en Seúl fue el más bajo de 2026 hasta ese mes. Las ventas habían aumentado a 7.521 en abril y 8.946 en mayo, antes de caer a 7.742 en junio, 6.564 en julio, 4.589 en agosto y 3.915 en septiembre.
El total de septiembre fue un 56,2% inferior al máximo de mayo y un 14,7% menor que el de agosto. Las cifras se cuentan según la fecha en que se informó de una operación, por lo que la serie mensual sigue los registros y no el día exacto en que cada comprador y vendedor acordó una transacción.
El aumento de la primavera se produjo cuando los propietarios de varias viviendas afrontaban el restablecimiento, el 9 de mayo, de impuestos más elevados sobre las ganancias de capital, además de la demanda estacional de mudanzas. El impuesto sobre las ganancias de capital se aplica al beneficio obtenido al vender una propiedad. Una factura fiscal más alta puede incentivar al propietario a cerrar la venta antes de una fecha límite.
Seongdong registró en septiembre la mayor caída interanual de operaciones entre los distritos de Seúl, con solo 60 ventas de apartamentos, un descenso del 85,9%. Las operaciones cayeron un 71,4% en Gwangjin, un 68% en Jung, un 66,1% en Dongdaemun y un 64,3% en Mapo.
Varios de los distritos afectados habían experimentado grandes aumentos de precios en 2025. Ese año, los precios de los apartamentos subieron un 19,1% en Seongdong, un 14,3% en Mapo y un 13,2% en Yongsan. Los precios de compra más altos, junto con las restricciones al crédito, han hecho más difícil para los compradores financiar una vivienda.
Los anuncios de venta se extienden por la capital
Las cifras de Asil muestran un mercado en el que las propiedades en venta se han acumulado en varias etapas. El 21 de marzo había 80.080 anuncios, la cifra disminuyó después del periodo de ventas de primavera y el 28 de octubre llegó a 79.919. Para el 7 de noviembre, el total había superado en 448 el nivel de marzo.
Gangnam, Seocho y Songpa siguen representando una parte importante del aumento. El total combinado de anuncios en esos distritos pasó de 22.182 el 3 de agosto a 29.802 el 4 de noviembre, un incremento de alrededor del 34,4%.
En el mismo periodo hasta el 4 de noviembre, otros distritos también registraron un crecimiento considerable. Los anuncios de Seongbuk aumentaron un 61,1%, los de Gangseo un 40,2% y los de Nowon un 32%. Por tanto, la acumulación incluye distritos fuera de las tres zonas destacadas del sur.
Para una familia que busca vivienda en Seongbuk o Gangseo, más anuncios pueden significar una selección más amplia de edificios, ubicaciones y precios de venta. Que esa variedad permita comprar más barato depende de los precios que acepten los vendedores y del dinero que puedan reunir los compradores. Una propiedad permanece en el mercado hasta que se cierra un acuerdo o el propietario la retira.
Gangnam baja mientras el resto de Seúl sigue subiendo
El aumento semanal de los precios de los apartamentos en Seúl se desaceleró del 0,16% el 12 de octubre al 0,13% el 19 de octubre, el 0,09% el 26 de octubre y el 0,07% el 2 de noviembre. Aun así, la ciudad registró su semana consecutiva número 91 de aumentos.
La encuesta del 2 de noviembre mostró que Seodaemun subió un 0,31%; Seongbuk y Geumcheon, un 0,30% cada uno; Jungnang, un 0,28%; Gangbuk, un 0,26%, y Mapo, un 0,25%. Estos aumentos se produjeron mientras Gangnam, Seocho y Songpa registraban descensos.
Los precios de los apartamentos en Seúl habían subido un 8,80% desde comienzos de 2026 hasta esa encuesta, frente al 7,08% del mismo periodo de 2025. El aumento acumulado de Seongbuk llegó al 16,90%, mientras que Gangnam registró una caída del 2,02% y Seocho, una del 0,23%.
El presidente Lee Jae-myung habló del aumento de los anuncios, la caída de las operaciones y los precios de venta más bajos en zonas importantes durante una reunión del gabinete el 3 de noviembre. El 4 de noviembre aclaró que sus comentarios sobre la caída de los precios se referían a Gangnam, Seocho y Songpa.
El analista inmobiliario Yoon Ji-hae dijo que para que se produjera una caída más generalizada también tendrían que bajar los precios en otras partes del mercado. Para los compradores, el panorama inmediato es local: la dirección de los precios en un distrito puede ser muy distinta de la media de la ciudad.
¿Qué ocurrió antes de la fecha límite fiscal de 2021?
El precedente más cercano en el debate actual es el cambio fiscal anunciado por el Gobierno del presidente Moon Jae-in el 10 de julio de 2020. Esas medidas elevaron del 3,2% al 6% el tipo máximo del impuesto integral sobre bienes inmuebles para los propietarios de varias viviendas y aumentaron los recargos al impuesto sobre las ganancias de capital.
Los tipos más altos del impuesto integral sobre bienes inmuebles se aplicaron a partir del ejercicio fiscal de 2021. Los recargos más elevados al impuesto sobre las ganancias de capital entraron en vigor el 1 de junio de 2021, lo que dio tiempo a los propietarios para vender antes. El impuesto integral sobre bienes inmuebles es un tributo anual sobre determinadas propiedades y es distinto del impuesto aplicado a las ganancias de una venta.
Las cifras de Asil muestran lo rápido que cambió la actividad de venta a medida que se acercaba esa fecha límite:
- 1 de marzo de 2021: había 40.653 anuncios de apartamentos en venta en Seúl.
- 1 de mayo: los anuncios llegaron a 48.152, un aumento del 18,4% en dos meses.
- 9 de mayo: los anuncios bajaron a 47.410, un 1,5% menos que el 1 de mayo.
- 1 de junio: entraron en vigor los recargos más elevados al impuesto sobre las ganancias de capital, junto con la fecha anual de referencia para determinar la propiedad de inmuebles.
- 25 de agosto: había 39.084 anuncios, un 18,8% menos que el 1 de mayo.
Algunos propietarios retiraron sus viviendas cuando el tiempo restante para acordar una venta y recibir el pago final se volvió demasiado corto. Quienes optaron por conservar sus viviendas redujeron la oferta disponible para los compradores.
El aumento mensual de los precios de los apartamentos en Seúl se había desacelerado del 0,67% en febrero de 2021 al 0,49% en marzo y al 0,43% en abril. Después subió al 0,48% en mayo y al 0,98% en junio. La preocupación que suscita el precedente es concreta: el aumento de los anuncios fue temporal y el crecimiento de los precios se aceleró cuando se retiraron propiedades.
Por qué comienzos de 2027 son importantes para los vendedores
El 1 de junio es la fecha anual de referencia para determinar la propiedad de inmuebles a efectos del impuesto integral sobre bienes inmuebles. El periodo de pago va del 1 al 15 de diciembre. Por ello, los propietarios que quieran modificar su situación fiscal mediante una venta deben planificarla teniendo en cuenta la fecha de referencia, meses antes del vencimiento del pago.
Park Hap-soo, profesor adjunto de la Escuela de Posgrado de Bienes Raíces de la Universidad Konkuk, espera que algunos propietarios consideren vender entre enero y marzo de 2027 si se concreta la reforma fiscal. Una factura fiscal más clara podría ayudarles a decidir si venden o conservan una propiedad.
Park dijo que el tiempo necesario entre la firma de un contrato y la recepción del pago final podría cambiar las decisiones de los propietarios cuando se acerque junio. Describió un posible cambio en abril:
«En abril, podrían retirar las propiedades o subir los precios».
Las disposiciones finales y el calendario de aplicación de la propuesta del 3 de agosto aún no se han especificado. La carga fiscal de cada persona también depende de factores como el valor catastral de la propiedad, la estructura de titularidad, la ubicación y la forma en que se adquirió la vivienda.
Kim Hyo-sun, especialista inmobiliaria jefe del banco KB Kookmin, prevé que la caída de las operaciones y el aumento de los anuncios continúen durante un tiempo. Dijo que podrían salir al mercado más viviendas de alto precio a medida que las políticas fiscales se concreten. Sus previsiones y las de Park señalan distintas etapas de una misma decisión: los propietarios pueden intentar vender primero y reconsiderarlo después, cuando se acorte el plazo para completar la operación.
Los inquilinos afrontan depósitos más altos mientras se desacelera el mercado de compraventa
Los precios del jeonse de apartamentos en Seúl subieron un 0,17% en la semana recogida por la encuesta del 2 de noviembre. El aumento acumulado en 2026 llegó al 9,10%, frente al 2,47% del mismo periodo de 2025.
Con el jeonse, el inquilino suele pagar un gran depósito reembolsable en lugar de un alquiler mensual convencional. Un precio más alto del jeonse implica que la familia necesita más dinero para el depósito al firmar un nuevo contrato o renovar uno con un precio mayor.
Las cifras oficiales de septiembre también mostraron que los precios del jeonse de apartamentos aumentaron un 0,42% en todo el país. La presión sobre los alquileres es, por tanto, otro elemento del panorama de la vivienda, junto con el aumento de los anuncios de venta.
Kim dijo que el alza de los depósitos del jeonse y de los alquileres mensuales llevaba a algunas familias al mercado de compraventa, aunque las restricciones al crédito limitaban cuánto podía crecer la demanda. También señaló que algunos propietarios ponían en venta viviendas que ya alquilaban debido a sus cargas fiscales.
Para los inquilinos, que una propiedad pase del mercado de alquiler al de venta puede reducir las opciones al buscar una vivienda en alquiler. Para las familias que consideran comprar en su lugar, la decisión combina dos presiones: el costo de otro contrato de alquiler y el importe que pueden pedir prestado para la compra.
La construcción de viviendas también pone a prueba la confianza
El debate sobre las políticas va más allá de si los actuales propietarios venden antes de junio. Los participantes del mercado han pedido que se publiquen periódicamente los avances en los proyectos de vivienda pública, incluida la compensación por terrenos, el inicio de las obras y los planes de venta antes de su finalización.
Estas etapas indican a los posibles compradores cuánto ha avanzado un proyecto. La compensación por los terrenos permite reunir el suelo, el inicio de las obras muestra que la construcción está en marcha y los calendarios de venta dan a las familias una fecha en torno a la cual planificarse.
Publicar las ubicaciones y los calendarios podría ayudar a las familias a decidir si compran ahora un apartamento existente o esperan para solicitar uno nuevo. La cuestión práctica es si las viviendas prometidas estarán disponibles en el lugar y el momento que necesitan.
La prueba inmediata para Seúl es determinar si el aumento de los anuncios se traduce en ventas cerradas a precios más bajos en más distritos. La próxima fecha de referencia fiscal es el 1 de junio de 2027. Park considera que enero-marzo podría ser un periodo de ventas y que abril podría ser el momento en que los propietarios empiecen a retirar sus propiedades.
Puntos clave
- Los anuncios de apartamentos en venta en Seúl llegaron a 80.528 el 7 de noviembre de 2026, un 33,3% más que el 3 de agosto.
- En septiembre se registraron 3.915 operaciones, un 42,4% menos que un año antes y un 56,2% menos que en mayo.
- Los precios bajaron en Gangnam, Seocho y Songpa en la encuesta semanal del 2 de noviembre, mientras que subieron en todos los demás distritos de Seúl.
- Los datos oficiales de septiembre mostraron que los precios de los apartamentos en Seúl aumentaron un 0,74%, frente al 0,35% a nivel nacional.
- En 2021, los anuncios aumentaron antes de una fecha límite fiscal y después disminuyeron, mientras se aceleraba el crecimiento mensual de los precios.
- Las decisiones de venta a comienzos de 2027 dependerán en parte de los detalles fiscales y del tiempo necesario para cerrar las operaciones antes del 1 de junio.
- Los precios del jeonse en Seúl siguen subiendo, lo que añade presión para los inquilinos pese a la desaceleración de las ventas de apartamentos.
