El inventario de viviendas sin vender en Seúl aumenta mientras cae el total nacional
Seúl tenía 996 viviendas sin vender al cierre de septiembre de 2026, 98 más que en agosto, pese a que el inventario sin vender disminuyó en toda Corea del Sur. Más de dos tercios de las viviendas sin vender de la capital, 683 unidades, ya estaban terminadas, por lo que los promotores esperaban compradores después de concluir la construcción.
Contenido
- El inventario de viviendas sin vender en Seúl aumenta mientras cae el total nacional
- Las viviendas terminadas representan la mayor parte del inventario sin vender de Seúl
- Los apartamentos nuevos pierden su descuento
- Los límites hipotecarios hacen del efectivo el factor decisivo
- La caída de las operaciones agrava la desaceleración
- Por qué la caída del inventario en las provincias ofrece un alivio limitado
- Los constructores afrontan una cartera de proyectos más reducida
- Las viviendas sin vender presionan la financiación de la construcción
- Los inquilinos afrontan pagos mensuales mientras se define la oferta futura
- Puntos clave
Las estadísticas de vivienda de septiembre del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte muestran un mercado que evoluciona en distintas direcciones. El inventario sin vender de Seúl aumentó un 10,9% en un mes, mientras que el total nacional cayó un 4,6%, hasta 65.941. En el área metropolitana más amplia, que incluye Seúl, la provincia de Gyeonggi e Incheon, el total descendió un 5,6%, hasta 18.057.
El alto precio de los apartamentos nuevos y las restricciones al crédito están reduciendo el grupo de compradores que pueden o están dispuestos a firmar contratos. En algunos proyectos, los precios solicitados superan los de operaciones recientes en apartamentos cercanos, lo que reduce el atractivo financiero de comprar antes de que termine la construcción.
La desaceleración de las ventas en Seúl va más allá de los nuevos proyectos. Las compras de apartamentos cayeron a 3.915 en septiembre, un 14,7% menos que en agosto y un 42,4% menos que un año antes. Los promotores afrontan un inventario creciente mientras los hogares se enfrentan tanto a precios altos como a límites sobre cuánto pueden pedir prestado.
Las viviendas terminadas representan la mayor parte del inventario sin vender de Seúl
El inventario de viviendas terminadas pero sin vender en Seúl aumentó en nueve unidades, o un 1,3%, hasta 683 en septiembre. Estas unidades representaban cerca del 68,6% de las 996 viviendas sin vender de la ciudad. A nivel nacional, las viviendas terminadas suponían alrededor del 41,8% del inventario sin vender: 27.549 unidades terminadas de un total de 65.941.
Una vivienda que todavía está en construcción puede venderse antes de la fecha prevista para la mudanza de sus residentes. Una vivienda terminada ha llegado a esa fecha sin generar los ingresos por ventas esperados. Para un promotor que debe pagar una deuda de construcción, esto crea una presión financiera más inmediata.
El inventario total sin vender de Seúl también superaba las 939 viviendas registradas al cierre de 2025. La cifra de septiembre era 57 unidades mayor, un aumento de alrededor del 6,1%. El total de 898 de agosto muestra que la evolución mensual ha fluctuado, aunque septiembre terminó por encima del nivel de comienzos de año.
Gyeonggi e Incheon también registraron aumentos en el inventario de viviendas terminadas. Gyeonggi tenía 2.377 viviendas terminadas pero sin vender, un 3,6% más que en agosto, mientras que Incheon tenía 1.422, un 1,5% más. En toda el área metropolitana, el inventario de viviendas terminadas aumentó un 2,6%, hasta 4.482, pese a la caída del total de viviendas sin vender.
Los apartamentos nuevos pierden su descuento
Los costos de construcción están cambiando los cálculos de quienes consideran comprar un apartamento nuevo. El aumento de los costos de los materiales y la mano de obra ha elevado los precios, a veces por encima de los que se pagan por viviendas comparables en las inmediaciones.
Comprar antes de que termine la construcción, una práctica conocida como venta sobre plano, implica acordar la compra de una vivienda mientras todavía se está construyendo. Cuando los límites de precios mantenían los apartamentos nuevos muy por debajo del valor de las propiedades cercanas, los compradores podían ver una clara ventaja financiera. Un precio solicitado más alto elimina ese atractivo y da a los compradores motivos para comparar con más detenimiento las viviendas existentes.
En The H Firstier Shinbanpo Estera, un complejo de renovación urbana en el distrito Seocho de Seúl, un apartamento de 84 metros cuadrados tenía un precio de unos 4.000 millones de wones, según informes. Esa cifra era aproximadamente 700 millones de wones superior al precio de una operación realizada en julio por una vivienda del mismo tamaño en el cercano Maple Xi, donde los residentes comenzaron a mudarse en 2025.
La comparación sitúa el precio de la vivienda cercana en unos 3.300 millones de wones, lo que hace que el apartamento nuevo sea aproximadamente un 21% más caro. Los compradores que eligen entre esas propiedades afrontan una diferencia de precio considerable, además de diferencias en la fecha de finalización, las características del edificio y las características de cada apartamento.
Para los promotores, el problema práctico es claro: una dirección prestigiosa en Seúl puede atraer atención, pero el comprador todavía necesita un motivo para pagar más que por una alternativa cercana.
Los límites hipotecarios hacen del efectivo el factor decisivo
Las restricciones al crédito en Corea del Sur añaden otro obstáculo. La ratio de servicio de la deuda bajo estrés, introducida en 2024, evalúa si un prestatario podría seguir pagando sus deudas bajo el supuesto de una tasa de interés más alta. Por ello, los ingresos de un hogar y sus pagos actuales afectan cuánto puede pedir prestado.
Los límites de los préstamos para viviendas caras establecen un tope distinto al crédito hipotecario, independientemente de la relación entre el préstamo y el valor de la vivienda. Esta relación es la proporción del valor de una propiedad que puede financiar una entidad crediticia. Según los límites descritos para estas compras, los topes son:
- 600 millones de wones para viviendas con un precio de hasta 1.500 millones de wones.
- 400 millones de wones para viviendas con un precio superior a 1.500 millones de wones y de hasta 2.500 millones de wones.
- 200 millones de wones para viviendas con un precio superior a 2.500 millones de wones.
Por tanto, un comprador que considere una vivienda con un precio de 4.000 millones de wones se enfrentaría a un límite hipotecario equivalente a solo el 5% del precio de compra. Tendría que aportar al menos 3.800 millones de wones de fuentes distintas de esa hipoteca, antes de impuestos y gastos de la operación. Las evaluaciones de ingresos y otras condiciones crediticias pueden restringir aún más el crédito.
En consecuencia, los hogares con ingresos altos pero con un patrimonio acumulado limitado pueden tener dificultades para acceder al mercado. Un representante no identificado del sector inmobiliario describió las restricciones de financiación como un obstáculo para los compradores con poco capital y previó más cancelaciones de contratos en proyectos caros que habían perdido su ventaja de precio.
La caída de las operaciones agrava la desaceleración
En septiembre, Seúl registró 674 compras de apartamentos menos que en agosto, cuando se contabilizaron 4.589 operaciones. Frente a las 6.796 compras de septiembre del año anterior, la caída fue de 2.881 operaciones.
Las ventas de apartamentos en la capital cayeron con más fuerza que las ventas de apartamentos en el conjunto del país, que bajaron un 23,7% interanual. En todos los tipos de vivienda, Seúl registró 7.318 compras, un 7,2% menos que en agosto y un 33,4% menos que en septiembre del año anterior.
Corea del Sur registró 48.997 compras de viviendas en todo el país, un aumento mensual del 1,3%, pero una caída interanual del 22,7%. Las compras en las provincias aumentaron un 4,8% respecto a agosto, hasta 23.695, mientras que en las áreas metropolitanas cayeron un 1,7%, hasta 25.302.
Para los hogares que esperan vender una propiedad existente antes de comprar un apartamento nuevo, la reducción de las operaciones puede complicar la mudanza. Para los promotores, la combinación de unidades caras, financiación restringida y menos operaciones reduce el número de compradores que pueden completar una compra rápidamente.
Por qué la caída del inventario en las provincias ofrece un alivio limitado
Las viviendas sin vender en las provincias disminuyeron un 4,2% en septiembre, hasta 47.884 unidades. El total de Busan cayó un 8,8%, hasta 6.928; el de Chungcheong del Sur bajó un 3,9%, hasta 9.209, y el de Gyeongsang del Sur se redujo un 8,0%, hasta 5.819.
La reducción de la actividad de construcción ayuda a explicar esas caídas. Cuando menos proyectos llegan a la fase de venta, entran menos viviendas nuevas en el total de las que no se han vendido. El inventario existente puede reducirse gradualmente aunque la demanda de los compradores siga siendo débil.
Ulsan ilustra el efecto de los nuevos lanzamientos. En septiembre se pusieron a la venta varios proyectos y el inventario sin vender aumentó un 45,2%, hasta 1.728 viviendas. Jeolla del Norte también registró un aumento: el inventario subió un 5,4%, hasta 1.611.
El inventario de viviendas terminadas añade otra dimensión. A nivel nacional, las viviendas terminadas pero sin vender disminuyeron en 531, hasta 27.549. El inventario provincial de viviendas terminadas cayó un 2,7%, hasta 23.067, pero en Chungcheong del Sur aumentó un 15,9%, hasta 2.652. Por tanto, una provincia puede tener menos viviendas sin vender en total y, al mismo tiempo, afrontar un inventario creciente de propiedades terminadas.
Los constructores afrontan una cartera de proyectos más reducida
Corea del Sur aprobó la construcción de 25.938 viviendas en septiembre, un 45,4% menos que un año antes. Se iniciaron las obras de 16.046 viviendas, un descenso del 46,4%. Los permisos indican qué pueden construir los promotores; el inicio de las obras muestra qué proyectos han pasado efectivamente a la fase de construcción.
Los permisos de septiembre fueron un 20% superiores a los de agosto, pero el total de enero a septiembre seguía siendo un 13,4% inferior al de un año antes, con 189.873 viviendas. Los permisos provinciales durante esos nueve meses cayeron un 29,0%, hasta 76.197.
Seúl siguió una tendencia distinta en las aprobaciones. Sus permisos de enero a septiembre aumentaron un 33,3%, hasta 44.371 viviendas. Sin embargo, las viviendas terminadas durante ese período cayeron un 17,6%, hasta 26.881, lo que muestra la diferencia entre autorizar un proyecto y entregar viviendas habitables.
En septiembre solo 14 viviendas recibieron aprobación para su venta en Seúl, frente a 254 un año antes. No obstante, en los primeros nueve meses las aprobaciones para la venta en la capital aumentaron un 73,7%. Los calendarios de lanzamiento de los promotores pueden generar grandes variaciones mensuales, por lo que el período más largo resulta útil para entender la cartera de proyectos.
Las viviendas sin vender presionan la financiación de la construcción
Los promotores suelen utilizar préstamos de financiación de proyectos para pagar la construcción y devolverlos con el dinero que reciben de los compradores. Cuando los apartamentos terminados siguen sin venderse, los ingresos esperados se retrasan mientras continúan los intereses y otros gastos del proyecto.
Un inventario sin vender prolongado puede dejar menos dinero para pagar deudas y facturas de construcción. Los promotores podrían necesitar financiación adicional, afrontar mayores costos de crédito o retrasar nuevos proyectos. Los contratistas y las entidades financieras expuestas a esos proyectos también pueden verse sometidos a presión.
Por tanto, el aumento del inventario de viviendas terminadas en Seúl importa más allá de las 996 unidades de la cifra principal. El momento en que se realizan las ventas determina si cada proyecto genera suficiente efectivo para cumplir sus obligaciones. Las estadísticas no detallan los calendarios de deuda pendiente o pagos de cada proyecto.
Mientras tanto, es probable que los compradores distingan con más claridad entre los distintos proyectos. Las viviendas con precios competitivos, límites de precios o acceso cómodo al metro pueden atraer más demanda, mientras que las propiedades caras sin una ventaja clara quizá necesiten más tiempo para encontrar compradores.
Los inquilinos afrontan pagos mensuales mientras se define la oferta futura
El alquiler mensual representó el 68,6% de las operaciones de alquiler a nivel nacional entre enero y septiembre, frente al 62,6% del año anterior. En Seúl, la proporción aumentó del 64,3% al 70,1%. Solo entre los apartamentos de Seúl, pasó del 44,4% al 52,7%.
El jeonse, una modalidad de alquiler coreana basada en un gran depósito reembolsable, registró 59.482 operaciones en todo el país en septiembre, un 25,7% menos que un año antes. Las operaciones de alquiler mensual disminuyeron más lentamente, un 9,3%, hasta 136.728. Cada vez más hogares optan por acuerdos que exigen pagar un alquiler periódico, a menudo además de un depósito.
Los planes de vivienda futura tienen plazos mucho más largos que las decisiones actuales de compra y alquiler. El 29 de octubre, el Gobierno anunció seis terrenos propuestos para viviendas en la provincia de Gyeonggi, con capacidad para 76.700 viviendas. Se prevé que la construcción comience antes de 2030, pero todavía no se han anunciado los precios ni las fechas de mudanza.
Las fechas clave muestran cómo conviven el inventario actual sin vender y los planes de oferta futura:
- Finales de 2025: Seúl tenía 939 viviendas sin vender.
- Agosto de 2026: El total de viviendas sin vender de la capital era de 898.
- Septiembre de 2026: El inventario sin vender aumentó a 996, incluidas 683 viviendas terminadas.
- 29 de octubre de 2026: El Gobierno anunció terrenos cerca de Seúl para 76.700 viviendas.
- 2030: Fecha prevista para el inicio de la construcción en esos terrenos propuestos.
El desafío inmediato de Seúl es encontrar hogares capaces de pagar por las viviendas que ya están a la venta. El calendario de construcción más largo del Gobierno responde a la disponibilidad futura, mientras que los compradores actuales deben sopesar los precios vigentes, los límites de crédito y el costo de seguir en una vivienda de alquiler.
Puntos clave
- Las viviendas sin vender en Seúl aumentaron un 10,9% en septiembre, hasta 996, mientras que el total nacional cayó un 4,6%, hasta 65.941.
- Las viviendas terminadas representaban 683 unidades, alrededor del 68,6% del inventario sin vender de Seúl.
- Los precios altos y los límites hipotecarios aumentan la cantidad que los compradores deben aportar con otros fondos.
- Las compras de apartamentos en Seúl cayeron un 42,4% interanual, hasta 3.915.
- La reducción del inventario sin vender en las provincias coincidió con una fuerte caída de la actividad de construcción.
- El inventario de viviendas terminadas sin vender aumentó en Seúl, Gyeonggi e Incheon, lo que presiona el flujo de caja de los proyectos.
- Está previsto que la construcción en los nuevos terrenos residenciales cerca de Seúl comience en 2030.
