Una nueva plaza pública sobre cuatro niveles comerciales
El Consejo Popular de Hanoi aprobó el 28 de octubre de 2026 una remodelación preliminar de la zona del lago Hoan Kiem por 22,229 billones de dongs vietnamitas (VND), y seleccionó a una empresa vinculada a Sun Group para construir un complejo comercial subterráneo y realizar obras públicas y mejoras paisajísticas. La ciudad prevé completar todo el proyecto en 2029.
Contenido
- Una nueva plaza pública sobre cuatro niveles comerciales
- Qué incluirán los tres componentes
- ¿Cuántos terrenos están implicados?
- Cómo financiará las obras el inversionista
- Se proponen seis terrenos para el pago
- Por qué la valoración de los terrenos importa para el presupuesto
- Proteger el lago durante las excavaciones
- Acceso público, transporte y escala del desarrollo
- Consultas, decisiones de diseño y objetivo para 2029
- Puntos clave
El complejo comercial tendría cuatro niveles subterráneos, con una superficie total de 82.608 metros cuadrados, bajo los parques y plazas situados al este y al norte del lago. En la superficie, la ciudad quiere crear un amplio espacio público que conecte el lago Hoan Kiem con la plaza de la Revolución de Agosto, la Ópera de Hanoi, el Museo Nacional de Historia de Vietnam y las zonas cercanas.
El proyecto abarca los barrios de Hoan Kiem y Cua Nam. Sus tres componentes combinan la expropiación de terrenos financiada por la ciudad, la inversión privada directa en comercios subterráneos y edificios públicos y obras paisajísticas ejecutados mediante un contrato de construcción y transferencia.
La expropiación de terrenos es el gasto más elevado, con 9,924 billones de VND, alrededor del 44,6% del total. El centro comercial subterráneo representa 4,611 billones de VND, mientras que las obras públicas y las mejoras paisajísticas suman 7,694 billones de VND. Estas cifras sitúan las indemnizaciones, los traslados y el uso de terrenos públicos en el centro del plan financiero.
El vicepresidente del Comité Popular de Hanoi, Duong Duc Tuan, dijo que la escala de la inversión y las estimaciones de costos se precisarán mediante una planificación detallada y la preparación de cada componente del proyecto. El análisis del Consejo también se centró en proteger el lago y el templo de Ngoc Son, gestionar las obras subterráneas y garantizar que los residentes afectados por las expropiaciones reciban viviendas adecuadas.
Qué incluirán los tres componentes
El Comité Popular del barrio de Hoan Kiem gestionará el componente independiente de expropiación de terrenos con cargo al presupuesto municipal. Entre sus responsabilidades estará preparar los terrenos para la remodelación general; las indemnizaciones, ayudas, reubicaciones y alojamientos temporales se someterán a una revisión adicional.
Mat Troi Thu Do Real Estate Joint Stock Company, una empresa vinculada a Sun Group, ha sido seleccionada para los otros dos componentes. Invertirá directamente en el centro comercial subterráneo y ejecutará el componente de obras públicas y mejoras paisajísticas mediante una asociación público-privada, conocida como APP.
El centro subterráneo está previsto en la parcela B2.5, en el parque y la plaza al este del lago, y en la parcela B1.3, al norte. La superficie indicada suma los cuatro niveles. A medida que avance el diseño, deberán definirse claramente los límites entre las rutas públicas, las instalaciones de transporte y las zonas comerciales.
El tercer componente incluye tres partidas de gasto: 3,518 billones de VND para nuevas construcciones en la zona de la sede del Comité Popular municipal; 268.000 millones de VND para renovar la sede del Consejo Popular; y 3,908 billones de VND para mejoras al sureste del lago. El Comité Popular dirige la administración de la ciudad, mientras que el Consejo Popular es el órgano representativo municipal que aprobó la política de inversión.
¿Cuántos terrenos están implicados?
Hanoi estudia una zona de planificación de 66,82 hectáreas, con un uso del suelo propuesto para el proyecto de 30,82 hectáreas. Las parcelas B1.6 y B4.13-HH1 quedan excluidas porque se gestionan mediante proyectos independientes.
La propuesta del Comité Popular describe el componente de expropiación como una intervención en 30,82 hectáreas. En su explicación, Tuan señaló que esa cifra corresponde al uso del suelo propuesto para el proyecto dentro de la zona de estudio más amplia. La planificación detallada definirá los límites de adquisición y las propiedades afectadas.
Para los residentes y las empresas, las cuestiones prácticas son las indemnizaciones, los traslados y el acceso durante la remodelación. El Comité de Asuntos Urbanos del Consejo pidió que las políticas de indemnización y reasentamiento se apliquen de forma pública y transparente, y que las condiciones de vida en las nuevas viviendas sean iguales o mejores que las actuales. También pidió medidas para proteger los medios de vida de los empleados de los organismos y organizaciones afectados.
Cómo financiará las obras el inversionista
El inversionista del centro comercial subterráneo deberá aportar al menos el 20% de su costo de 4,611 billones de VND con recursos propios, es decir, unos 922.000 millones de VND. Los 3,689 billones de VND restantes procederían de otras fuentes de financiación permitidas por la ley.
El capital propio es el dinero que el inversionista aporta de sus propios recursos. Otras fuentes de financiación pueden incluir préstamos u otros mecanismos permitidos, que la empresa deberá conseguir para ejecutar las obras.
El componente de obras públicas y mejoras paisajísticas, valorado en 7,694 billones de VND, tiene una estructura diferente. El inversionista deberá aportar al menos un 15% de capital propio, unos 1,154 billones de VND; hasta un 85%, o 6,540 billones de VND, se obtendrían de otras fuentes legales.
Un contrato de construcción y transferencia implica que un inversionista privado organiza la financiación y construye las obras públicas acordadas, y después las transfiere al Estado a cambio de un pago establecido en el contrato. Hanoi propone pagar mediante una combinación de activos de terrenos, fondos municipales e ingresos asociados al desarrollo subterráneo. Otra opción es utilizar ingresos presupuestarios generados por subastas de derechos de uso del suelo y de activos públicos.
La ciudad estima que el alquiler por el uso del espacio subterráneo podría generar 1,604 billones de VND para el presupuesto municipal y contribuir a financiar el tercer componente. Los delegados pidieron una separación clara entre las instalaciones subterráneas públicas, como las rutas y los estacionamientos, y los espacios comerciales gestionados por la empresa, para calcular con precisión los cargos y las responsabilidades.
Se proponen seis terrenos para el pago
Hanoi ha identificado seis posibles terrenos para efectuar el pago previsto en el contrato de construcción y transferencia, con una superficie total de 7,31 hectáreas y un valor preliminar de 4,878 billones de VND. La ciudad podría permitir que el inversionista desarrolle proyectos en terrenos designados o subastar los derechos de uso del suelo y destinar los ingresos al pago.
Los terrenos propuestos van desde pequeñas propiedades céntricas hasta un terreno más grande en Dong Anh:
- Calle Trang Tien: 0,77 hectáreas en las parcelas de planificación B4.5-TM1, B4.5-TM2 y B4.5-TM3.
- A ambos lados de la oficina de correos de Hanoi: 0,52 hectáreas en las parcelas B4.3-TM1 y B4.3-TM2.
- Calle Tang Bat Ho, números 1-3: 2,29 hectáreas.
- Calle Le Thanh Tong, número 5: 0,34 hectáreas.
- Calle Hai Ba Trung, número 15: 0,09 hectáreas.
- Aldea de Mai Lam, comuna de Dong Anh: 3,30 hectáreas.
El Comité de Asuntos Urbanos pidió aclarar el número, la superficie, el valor y la situación legal de planificación de los terrenos destinados al pago, en particular los de Trang Tien y los situados junto a la oficina de correos. También solicitó comprobar si se superponen con proyectos públicos aprobados y con líneas o estaciones de metro previstas.
Por qué la valoración de los terrenos importa para el presupuesto
El valor propuesto de los terrenos, 4,878 billones de VND, equivale aproximadamente al 63,4% del componente de construcción y transferencia, valorado en 7,694 billones de VND. Si se añaden los 1,604 billones de VND previstos por el alquiler del espacio subterráneo, el total asciende a 6,482 billones de VND, alrededor del 84,2% del costo preliminar de ese componente.
Estas estimaciones iniciales dejan 1,212 billones de VND por cubrir mediante el conjunto de mecanismos de pago, antes de cualquier revisión de los costos de construcción, el valor del suelo o los cálculos de alquiler. El contrato definitivo y las decisiones presupuestarias determinarán cómo se financiarán y programarán los pagos.
Los delegados del Consejo pidieron a la ciudad que se prepare para los cambios en el mercado inmobiliario y garantice que el valor de las obras públicas entregadas sea equivalente al del pago. Una caída de los ingresos procedentes del suelo o un retraso en su obtención haría especialmente importante el calendario de las demás fuentes de financiación.
Hanoi ha solicitado la intervención de la Auditoría Estatal desde la fase de ejecución para revisar la estimación de la inversión y los costos. El Consejo también exigió garantías contra el despilfarro y la pérdida de fondos de inversión. Los activos públicos transferidos al Estado y los que se mantengan para su explotación comercial requerirán acuerdos independientes de propiedad y gestión, a fin de evitar que un mismo gasto se contabilice dos veces.
Proteger el lago durante las excavaciones
El delegado del Consejo Vu Gia Luyen pidió estudios geológicos, de aguas subterráneas y arqueológicos detallados antes de iniciar obras subterráneas cerca de lugares patrimoniales. También propuso utilizar el modelado de información de construcción, o BIM, para evaluar las opciones de construcción y gestionar los riesgos desde la fase de diseño.
BIM es un modelo digital compartido que contiene información sobre un edificio y sus sistemas. En este proyecto podría ayudar a los diseñadores a coordinar las excavaciones, las estructuras, las tuberías y las instalaciones cercanas antes de que comiencen las obras.
Los delegados también pidieron evaluaciones de impacto ambiental, vigilancia automática de los niveles de aguas subterráneas y de la calidad del agua del lago, y la publicación de los resultados del monitoreo. Propusieron crear un consejo asesor científico independiente para respaldar el diseño y la construcción.
Tuan aceptó las solicitudes relativas a la geología, la arqueología y el BIM, e insistió en la protección estricta de la superficie del lago Hoan Kiem y del templo de Ngoc Son. Para los ingenieros, el reto es desarrollar el espacio subterráneo teniendo en cuenta las aguas subterráneas, los cimientos del entorno y las estructuras históricas sensibles.
Acceso público, transporte y escala del desarrollo
Pham Tuan Long, delegado del Consejo municipal, pidió que se definan claramente los límites entre las rutas de transporte subterráneas, los pasos peatonales y los estacionamientos financiados con fondos públicos, y las instalaciones comerciales gestionadas por el inversionista. También pidió conexiones coordinadas con el metro, los estacionamientos subterráneos y los edificios en la superficie.
La protección contra incendios, la evacuación y las normas de seguridad urbana formarán parte de este trabajo. Un complejo comercial con cuatro niveles subterráneos necesita rutas que permitan desplazarse entre plantas y llegar a un lugar seguro, además de conexiones compatibles con la red de transporte del entorno.
Tran Hop Dung, presidente del Comité de Asuntos Urbanos del Consejo, pidió una evaluación más amplia de la actividad que puede acoger la zona del lago. El análisis tendría en cuenta la superficie construida sobre y bajo tierra, la altura y el volumen de los edificios, el número de personas y vehículos, las necesidades de infraestructura y los efectos sobre los residentes y el patrimonio.
El Comité recomendó limitar la construcción de nuevos edificios grandes, reducir la presión comercial en el centro histórico y estudiar si algunas funciones podrían trasladarse a nuevas zonas de desarrollo. También pidió comparar las nuevas construcciones con las opciones de renovación, reutilización o traslado.
Luyen solicitó por separado revisar la escala propuesta para la sede municipal, mientras Hanoi digitaliza sus servicios y simplifica su administración. En conjunto, estas solicitudes convierten la cantidad de espacio necesaria y su ubicación en una cuestión central para la siguiente fase de planificación.
Consultas, decisiones de diseño y objetivo para 2029
El arquitecto Ho Thieu Tri preparó los ajustes propuestos al plan de subdivisión H1-1B y a parte de H1-1C, a escala 1:2.000. La consulta pública se llevó a cabo del 7 al 26 de septiembre de 2026, y el 92% de las respuestas expresó su apoyo. El Departamento de Construcción de Hanoi dijo que los diseños arquitectónicos seguirían sometiéndose a estudio, evaluación y aprobación.
Los principales hitos son:
- Del 7 al 26 de septiembre de 2026: consulta pública sobre los ajustes de planificación propuestos.
- 27 de octubre de 2026: el Comité Popular presentó la Propuesta n.º 435/TTr-UBND para solicitar la aprobación de la política de inversión y del inversionista.
- 28 de octubre de 2026: el Consejo Popular aprobó la política de inversión y al inversionista.
- 2029: fecha prevista para completar toda la remodelación.
La propuesta cita la Ley de la Capital n.º 02/2026/QH16 y la Resolución del Consejo n.º 45/2026/NQ-HDND, de fecha 15 de junio de 2026, relativas a las decisiones de inversión, la selección especial de inversionistas y contratistas, y los proyectos que requieren ejecución inmediata. La ciudad también enmarca el proyecto en la visión de planificación de la capital para los próximos 100 años y en la Resolución n.º 02-NQ/TW del Politburó, de 17 de marzo de 2026.
Hanoi debe completar ahora la preparación, evaluación y aprobación de la planificación, armonizando los límites del proyecto, los usos del suelo, los límites arquitectónicos y la infraestructura técnica. El inversionista y los organismos pertinentes deberán preparar estudios de viabilidad para su aprobación conforme a la legislación sobre APP y otras leyes aplicables.
Está previsto organizar concursos de arquitectura y nuevas consultas públicas para cada obra. Los diseños detallados, los costos definitivos, los terrenos destinados al pago y los acuerdos de construcción aún deben recibir las aprobaciones correspondientes. Por tanto, el calendario depende de que avancen de forma coordinada la expropiación de terrenos, la financiación, la protección del patrimonio y las propias obras.
Puntos clave
- Hanoi aprobó una remodelación preliminar de 22,229 billones de VND en torno al lago Hoan Kiem, con el objetivo de completarla en 2029.
- Una empresa vinculada a Sun Group se encargará de construir un centro comercial subterráneo y del componente de obras públicas y mejoras paisajísticas.
- Está previsto que el complejo comercial tenga cuatro niveles subterráneos y una superficie de 82.608 metros cuadrados.
- La expropiación de terrenos financiada por la ciudad representa 9,924 billones de VND, alrededor del 44,6% del total.
- Se proponen seis terrenos, con una superficie total de 7,31 hectáreas, como parte del pago por las obras de construcción y transferencia.
- La planificación posterior deberá definir los diseños detallados, los límites de adquisición, los mecanismos de financiación y las garantías para los residentes, el lago y el patrimonio cercano.
