Una brecha récord en el valor de las viviendas que los hogares poseen y ocupan
La quinta parte más rica de los hogares de Corea del Sur tenía en 2025 un promedio de 693,41 millones de wones en viviendas que poseía y ocupaba, frente a apenas 2,39 millones de wones en la quinta parte más pobre. La brecha resultante, de 290,1 veces, fue la más amplia desde que comenzó la actual serie estadística en 2017.
Contenido
- Una brecha récord en el valor de las viviendas que los hogares poseen y ocupan
- Por qué el promedio del grupo más pobre es tan bajo
- Cómo se amplió la brecha en ocho años
- La diferencia entre los activos totales también aumentó
- Los costosos apartamentos de Seúl se distanciaron aún más
- Por qué la reducción de las brechas de ingresos no ha cerrado la brecha de riqueza
- Los activos financieros añaden otra dimensión a la desigualdad
- Las propuestas de vivienda se centran en la ubicación y la disponibilidad
- Los impuestos a la propiedad y las ayudas para vivienda entran en el debate
- Puntos clave
Las cifras, extraídas de la Encuesta sobre Finanzas de los Hogares y Condiciones de Vida y publicadas por el Servicio de Información Estadística de Corea, reflejan dos cambios en direcciones opuestas. El promedio del grupo con mayores recursos aumentó un 7,7% respecto del año anterior, mientras que el del grupo más pobre cayó un 9,1%, hasta su nivel más bajo registrado.
La propiedad de la vivienda explica buena parte de la enorme diferencia. Solo el 6,6% de los hogares del grupo más pobre era propietario de su residencia actual, frente al 82,5% del grupo más rico. En este indicador, a los hogares que no eran propietarios de la vivienda que ocupaban se les asignó un valor de cero.
La brecha también se extendió más allá de la vivienda. Los activos totales promedio del grupo más rico llegaron a ser 68,6 veces los del grupo más pobre, otro récord, aunque la diferencia en los ingresos anuales se redujo frente a años anteriores.
Por qué el promedio del grupo más pobre es tan bajo
La encuesta divide a los hogares en cinco grupos iguales según sus activos. Cada grupo representa el 20% de los hogares. El indicador de vivienda residencial solo contabiliza una propiedad que el hogar posee y ocupa.
Una familia que alquila su vivienda aporta un valor de cero a este cálculo. Lo mismo ocurre con un hogar que posee una propiedad en otro lugar, pero alquila la vivienda en la que reside. Si un hogar tiene varias propiedades, solo se contabiliza su residencia.
Por tanto, el promedio de 2,39 millones de wones combina un pequeño número de viviendas con un número mucho mayor de valores iguales a cero. Entre los hogares del grupo más pobre que sí eran propietarios de su residencia, el valor mediano de la vivienda era de 38 millones de wones. La mediana es el valor central al ordenar las viviendas de la más barata a la más cara.
Entre los hogares del grupo más rico que eran propietarios de su residencia, la mediana era de 720 millones de wones, un 2,9% más que un año antes. Esas dos medianas diferían en unas 18,9 veces, lo que muestra la diferencia de precios entre los hogares propietarios, además de la brecha mucho mayor en las tasas de propiedad.
La tasa de propiedad del grupo más pobre cayó 0,8 puntos porcentuales, hasta el 6,6%, un mínimo histórico. La del grupo más rico también descendió, 1,2 puntos porcentuales, hasta el 82,5%, pero el aumento del valor de las propiedades elevó aun así su riqueza inmobiliaria promedio.
Cómo se amplió la brecha en ocho años
La proporción entre la riqueza inmobiliaria de ambos grupos casi se ha duplicado desde 2017, cuando el promedio del grupo más rico era 145,5 veces el del grupo más pobre. El último aumento anual, de 244,9 a 290,1, fue de alrededor del 18,5%.
La evolución muestra una reducción temporal de la brecha en 2023, seguida de dos años de nueva ampliación:
- 2017: La proporción entre la riqueza inmobiliaria de ambos grupos era de 145,5 veces.
- 2018: La proporción se mantuvo en torno a 146 veces.
- 2022: La brecha llegó a 245,5 veces, mientras que el valor promedio de las viviendas del grupo más rico alcanzó un máximo de 746,35 millones de wones.
- 2023: La proporción se redujo a 215,1 veces en medio de la caída de los precios de la vivienda.
- 2024: La brecha volvió a aumentar, hasta 244,9 veces.
- 2025: La proporción llegó a un récord de 290,1 veces.
En 2025, el valor promedio de las viviendas del grupo más rico seguía por debajo del máximo de 2022 y ocupaba el segundo lugar más alto de la serie. La brecha récord surgió porque el promedio del grupo más pobre había caído aún más, mientras que las propiedades del grupo más rico recuperaron valor.
La diferencia entre los activos totales también aumentó
La quinta parte más rica tenía en 2025 un promedio de 1.776,15 millones de wones en activos totales, un 7,5% más. La quinta parte más pobre tenía 25,88 millones de wones, un 2,9% menos, según las cifras de la encuesta citadas en la cobertura estadística. También se informó que la cifra del grupo más pobre era de 25,58 millones de wones; los 25,88 millones son coherentes con la proporción indicada de 68,6 veces.
La nueva proporción superó el récord anterior, de 64 veces, registrado en 2022. En términos monetarios, los activos promedio de ambos grupos diferían en unos 1.750 millones de wones.
La vivienda tiene una influencia especialmente importante en los balances de los hogares de Corea del Sur. Lee Sun-hwa, investigadora principal del Instituto del Futuro de la Asamblea Nacional, afirmó que alrededor del 70% de los activos de los hogares se concentraba en bienes inmuebles. Esta concentración hace que las diferencias en la propiedad inmobiliaria y en los precios locales sean factores especialmente determinantes de la desigualdad de riqueza.
Las propiedades de inversión y las viviendas alquiladas a otras personas están excluidas del indicador específico de vivienda residencial que da lugar a la proporción de 290,1. Incluir esas propiedades podría ampliar la brecha inmobiliaria, aunque no se proporcionó una proporción correspondiente.
Los costosos apartamentos de Seúl se distanciaron aún más
Las cifras de la Junta de Bienes Raíces de Corea muestran cuánto se revalorizaron de manera distinta las viviendas en los extremos del mercado de apartamentos de Seúl. El precio promedio de la quinta parte más cara de los apartamentos de la ciudad pasó de 1.100 millones de wones en marzo de 2017 a 2.520 millones en marzo de 2025.
La quinta parte más barata pasó de 250 millones a 390 millones de wones en el mismo período. Esto representó un aumento del 56%, frente a alrededor del 129% en el grupo más caro.
En términos absolutos, los apartamentos más caros ganaron en promedio 1.420 millones de wones, mientras que el grupo más barato ganó 140 millones. La proporción de precios entre ambos grupos aumentó de 4,4 a unas 6,5 veces. Estas cifras se refieren a apartamentos de Seúl, mientras que la encuesta de hogares abarca a hogares de todo el país.
Yoo Seon-jong, profesor de bienes raíces en la Universidad Konkuk, atribuyó parte de la brecha nacional a las diferencias entre Seúl y los mercados provinciales. Dijo que las propiedades caras se concentraban en la capital, mientras que era más probable que las viviendas más baratas de los hogares con menos activos estuvieran fuera de ella.
Los vendedores de las provincias también se enfrentaban a una demanda más débil y a un aumento de las viviendas sin vender, afirmó Yoo. En Seúl, la concentración de la demanda y la decisión de los propietarios de conservar sus viviendas ayudaron a limitar la cantidad disponible para la compra. Estas distintas condiciones hacen que un aumento de la oferta nacional de viviendas pueda tener efectos muy diferentes según el lugar.
Por qué la reducción de las brechas de ingresos no ha cerrado la brecha de riqueza
La diferencia entre los hogares clasificados según sus ingresos era menor que la que existía entre los clasificados según sus activos. En la encuesta de 2025, la quinta parte con mayores ingresos tenía ingresos corrientes 11,2 veces superiores a los de la quinta parte con menores ingresos, y unos ingresos disponibles 9,8 veces mayores.
Los ingresos corrientes incluyen ingresos recurrentes, como salarios, ingresos empresariales, ingresos de propiedades y transferencias. Los ingresos disponibles son la cantidad que queda después de pagar impuestos y otras obligaciones. Las cifras de ingresos de la encuesta se refieren al año anterior, por lo que la encuesta de 2025 mide los ingresos recibidos en 2024.
La proporción entre los ingresos corrientes se había reducido desde unas 12 o 13 veces en el período de 2017 a 2019. La proporción de ingresos disponibles también había bajado desde niveles anteriores de unas 11 o 12 veces.
Los ingresos son el dinero recibido durante un período; los activos son el valor acumulado de lo que posee un hogar. Una propiedad puede revalorizarse sin que su propietario reciba un salario más alto. Un hogar que alquila puede ganar más que antes y, aun así, no tener un activo que se beneficie del mismo aumento de precios.
Además, los grupos de hogares cambian cuando la clasificación pasa de basarse en los activos a basarse en los ingresos. Por ejemplo, una persona jubilada que tiene vivienda propia puede contar con una considerable riqueza inmobiliaria, pero unos ingresos anuales relativamente bajos. Las dos series de proporciones describen distintos aspectos de las finanzas de los hogares.
Los activos financieros añaden otra dimensión a la desigualdad
Las cifras del Banco de Corea citadas junto con los datos de vivienda situaron los activos financieros promedio en 314,33 millones de wones para los hogares de la quinta parte con mayores ingresos y en 38,74 millones para los de la quinta parte con menores ingresos. Los activos financieros incluyen ahorros e inversiones.
Esas cantidades equivalen a una proporción de unas 8,1 veces, aunque la descripción que las acompaña situó la brecha en torno a nueve veces. La comparación para 2020 era de ocho veces, lo que indica un cambio mucho menor que la fuerte ampliación de la proporción de riqueza inmobiliaria residencial.
Kwak Beop-jun, jefe del equipo de análisis macroeconómico del Departamento de Investigación del Banco de Corea, señaló la propiedad inmobiliaria, las diferencias regionales de precios y el momento de las compras como factores que explican la ampliación de las diferencias de riqueza. Dijo que la brecha de riqueza neta entre propietarios y personas sin propiedades se había ampliado de forma similar al aumento de los precios de la vivienda.
El momento de compra es relevante tanto para las generaciones como para las regiones. Los hogares que compraron antes de una gran subida de precios acumularon ganancias, mientras que los compradores posteriores se enfrentaron a un costo de entrada mayor. Kwak afirmó que las diferencias en el momento en que las personas compraron vivienda habían acentuado la desigualdad entre generaciones.
Las propuestas de vivienda se centran en la ubicación y la disponibilidad
Kim Hyun-soo, profesor de ingeniería arquitectónica en la Universidad Dankook, pidió prestar más atención a las viviendas que las personas puedan ocupar rápidamente, junto con el objetivo del Gobierno de iniciar la construcción de 1,35 millones de viviendas en el área metropolitana de Seúl para 2030.
Kim expresó en términos concretos cuál considera que debería ser la prioridad:
"Más importante que fijar un objetivo de 1,35 millones de viviendas es asegurar 100.000 viviendas a las que las personas puedan mudarse ya el próximo año", dijo Kim.
Kim también propuso construir viviendas para jóvenes a menos de 30 minutos de los principales centros de empleo. Sugirió zonas cercanas a estaciones de transbordo ferroviario, incluidas las conectadas con GTX, la línea Shinbundang y la línea Sinansan. Sostuvo que la construcción debería ir acompañada del traslado de algunas actividades económicas y funciones urbanas fuera de la capital.
Yoo, de la Universidad Konkuk, afirmó que las restricciones hipotecarias también influían en las zonas donde las personas buscaban vivienda. Mencionó un límite hipotecario de 600 millones de wones para propiedades valoradas en 1.500 millones de wones o menos y señaló que las normas estaban orientando la demanda hacia distritos relativamente asequibles de Seúl, como Nowon y Dobong.
Kim Kwang-seok, director de investigación económica del Instituto de Investigación Económica e Industrial de Corea, pidió más viviendas de alquiler y más apartamentos de promoción pública para jóvenes y parejas recién casadas. Su propuesta se centró en garantizar viviendas seguras a los hogares vulnerables, en lugar de depender únicamente de cambios en los precios de venta.
Los impuestos a la propiedad y las ayudas para vivienda entran en el debate
Lee, del Instituto del Futuro de la Asamblea Nacional, analizó el tema en un informe sobre la desigualdad de activos y la reforma de los impuestos a la propiedad a mediano y largo plazo. Identificó la creciente brecha entre los hogares con vivienda propia y los que carecen de ella como una de las principales causas de la desigualdad de activos en Corea del Sur.
Lee propuso avanzar hacia un sistema tributario basado en el valor de los activos inmobiliarios. También pidió gestionar de manera estable la proporción entre los valores catastrales oficiales de las propiedades y sus valores de mercado. Esa proporción es importante porque los valores catastrales ayudan a determinar cuánto impuesto paga un propietario.
Sus recomendaciones abarcaban, además de los impuestos, las condiciones financieras, las decisiones de inversión de los hogares, las políticas de bienestar habitacional y la oferta de viviendas. Las propuestas abordan distintas partes de una misma brecha: el valor que acumulan los propietarios, las oportunidades disponibles para los compradores y la seguridad de la que disponen los inquilinos.
Las cifras y las propuestas apuntan a un reto práctico para los responsables de formular políticas. Las viviendas caras de Seúl se han revalorizado mucho más que las baratas, los mercados provinciales se enfrentan a viviendas sin vender y la mayoría de los hogares del grupo con menos activos no es propietaria de su residencia. Las políticas dirigidas a una de estas condiciones llegarán a un grupo de hogares distinto del de las políticas dirigidas a otra.
Puntos clave
- En 2025, la quinta parte más rica de los hogares de Corea del Sur tenía un promedio de riqueza inmobiliaria residencial 290,1 veces superior al de la quinta parte más pobre, un récord.
- Solo el 6,6% del grupo más pobre era propietario de su residencia actual, frente al 82,5% del grupo más rico.
- El indicador de vivienda asigna un valor de cero a los hogares que no son propietarios de la vivienda que ocupan.
- Los activos totales promedio llegaron a 1.776,15 millones de wones en el grupo más rico y a 25,88 millones en el más pobre, una proporción de 68,6 veces.
- Entre marzo de 2017 y marzo de 2025, los apartamentos de la quinta parte más cara de Seúl se revalorizaron alrededor de un 129%, frente al 56% de los de la quinta parte más barata.
- Las brechas de ingresos se redujeron frente a años anteriores, mientras que entre las respuestas propuestas figuran facilitar el acceso a la vivienda, ampliar las ayudas al alquiler y cambiar los impuestos a la propiedad.
