Un nuevo distrito de viviendas, escuelas y servicios en Ba Diem
La ciudad de Ho Chi Minh aprobó un proyecto de vivienda en la comuna de Ba Diem que contempla unas 37.620 viviendas, incluidas 29.964 unidades de vivienda social, y una inversión preliminar superior a 64,053 billones de dong. La Decisión No. 6749/QD-UBND, fechada el 12 de octubre de 2026, asigna a Delta Joint Stock Company el desarrollo del terreno de 191,61 hectáreas en el antiguo distrito de Hoc Mon. Está previsto que el proyecto completo se extienda hasta finales de 2030.
Contenido
- Un nuevo distrito de viviendas, escuelas y servicios en Ba Diem
- Cómo se distribuyen las 37.620 viviendas
- Qué implican los límites de altura de las torres
- Por qué la carretera de circunvalación 3 queda fuera del terreno del proyecto
- El plan incluye escuelas, atención médica y espacios abiertos
- Los residentes plantearon preocupaciones prácticas antes de la aprobación
- Delta debe financiar el proyecto y resolver la situación del antiguo uso del terreno
- Diciembre de 2026, 2028 y 2030 son las fechas clave
- Ba Diem se incorpora a un programa de vivienda mucho más amplio de la ciudad
- Puntos clave
El Departamento de Construcción de la ciudad prevé que las obras comiencen en diciembre de 2026 y espera completar la parte de vivienda social en 2028. El proyecto combina apartamentos con escuelas, un hospital, tiendas, parques, carreteras y otros servicios, por lo que será un barrio urbano planificado y no un conjunto de torres residenciales.
Las cifras de planificación detallada sitúan la población prevista en 67.645 personas; en cifras de planificación anteriores se hablaba de 67.465. En cualquiera de los dos casos, el proyecto deberá dar cabida a más de 67.000 residentes, por lo que la prestación de servicios públicos será una parte central de las obras.
Ba Diem podría aportar una proporción importante de la oferta de vivienda asequible prevista por la ciudad. Sus 26.004 viviendas sociales y 3.960 viviendas sociales de alquiler equivalen en conjunto a cerca del 16,5% del objetivo de 181.257 viviendas sociales y de alquiler de la ciudad de Ho Chi Minh para el periodo 2026-2030. La comparación se basa en las viviendas previstas en ambos casos; su entrega dependerá de las obras y de las aprobaciones necesarias.
Cómo se distribuyen las 37.620 viviendas
El plan divide el proyecto en tres categorías: 7.656 viviendas comerciales, 26.004 viviendas sociales y 3.960 viviendas sociales destinadas al alquiler. Al sumar las dos categorías sociales, estas representan casi cuatro quintas partes de todas las viviendas previstas.
La vivienda social se desarrolla conforme a normas destinadas a atender a hogares que cumplen los requisitos, con precios o alquileres regulados. Las viviendas comerciales se rigen por un marco de venta distinto. Por tanto, quienes soliciten una vivienda social deberán cumplir los requisitos de elegibilidad aplicables, en lugar de simplemente elegir un apartamento y pagar un depósito.
Delta deberá cumplir las condiciones legales que rigen las ventas, los alquileres y la compra mediante arrendamiento. Esta modalidad permite que un hogar realice pagos conforme a un acuerdo que puede conducir a la propiedad, mientras que un alquiler ordinario ofrece alojamiento sin transferir la propiedad.
El plan empresarial anterior para Ba Diem era algo diferente. En junio de 2026, Vingroup anunció unas 4.500 viviendas de alquiler, con aproximadamente 146.000 metros cuadrados de superficie residencial. El desglose detallado actual contempla 3.960 viviendas sociales de alquiler, 540 menos que en aquel anuncio.
Aún no se han anunciado los precios de los apartamentos, los alquileres, las fechas para presentar solicitudes ni la asignación de viviendas entre los grupos que cumplen los requisitos. Esos detalles determinarán cómo podrán acceder al proyecto los hogares cuando este alcance la etapa legal necesaria para iniciar las ventas o los alquileres.
Qué implican los límites de altura de las torres
El plan detallado contempla 43 edificios residenciales de un máximo de 30 plantas y 150 metros de altura. También establece una ocupación máxima del terreno del 40% y un índice de edificabilidad de 8,5. Las cifras generales de zonificación permitían edificios residenciales de hasta 35 plantas y un índice de edificabilidad de hasta 10.
La ocupación del terreno mide qué proporción de una parcela puede cubrir la superficie de los edificios. Un máximo del 40% deja el resto de la parcela para otros usos, de acuerdo con la distribución aprobada. El índice de edificabilidad compara la superficie total construida en todas las plantas con la superficie de la parcela correspondiente.
El terreno destinado a viviendas abarca unas 37,76 hectáreas, aproximadamente el 19,7% de las 191,61 hectáreas del proyecto. Gran parte del resto se destinará a servicios, transporte, educación, zonas verdes y agua. Por eso, la gran superficie del proyecto no puede traducirse directamente en espacio para apartamentos.
Por qué la carretera de circunvalación 3 queda fuera del terreno del proyecto
La carretera de circunvalación 3 atraviesa la zona de planificación más amplia, pero el terreno asignado a la carretera queda excluido del proyecto de vivienda de Delta. La zona de planificación abarca unas 200,21 hectáreas, incluidas aproximadamente 8,6 hectáreas para la carretera. Al descontar ese terreno se obtiene la superficie de 191,61 hectáreas del proyecto de vivienda.
El área de estudio inicial era aún mayor: unas 205,21 hectáreas. Estas cifras corresponden a límites distintos: el área estudiada, la zona incluida en el plan y el terreno que forma parte de la inversión en vivienda. Distinguir esos límites explica por qué las descripciones del proyecto mencionan desde casi 192 hectáreas hasta más de 200.
El terreno limita al oeste con el canal An Ha y al este con el canal Lien Vung. Su límite sur colinda con el canal 7 y con terrenos destinados a producción industrial, almacenes y usos mixtos. El plan prevé incorporar estos cursos de agua al entorno del nuevo barrio.
La franja prevista para la carretera de circunvalación 3 tiene un ancho de hasta 74,5 metros a su paso por la zona. Las principales vías internas tendrán anchos previstos de 30, 23, 21 y 19 metros. Estas vías permitirán conectar las viviendas, las escuelas y los servicios con la red de transporte de los alrededores.
El plan incluye escuelas, atención médica y espacios abiertos
La oferta educativa de Ba Diem abarcará desde preescolar hasta primaria, secundaria básica y secundaria superior. En una planificación anterior se asignaron aproximadamente 12,64 hectáreas a centros educativos de barrio y otras 2,75 hectáreas a una escuela secundaria superior.
Está previsto que el hospital ocupe unas 3,5 hectáreas y tenga un máximo de 10 plantas. Su superficie equivale a cerca del 2% del terreno del proyecto. También se incluye un edificio de estacionamiento de hasta nueve plantas, además de instalaciones culturales, deportivas, comerciales y un mercado.
El terreno para servicios abarca unas 17,99 hectáreas. Las cifras de planificación anteriores también reservaban más de 14 hectáreas para transporte, casi 14 hectáreas para zonas verdes dentro de las áreas residenciales y 15,4 hectáreas para espacios verdes públicos destinados a la zona urbana más amplia.
El agua ocupa aproximadamente 40,52 hectáreas, equivalentes a cerca del 21% del terreno del proyecto de vivienda. Unas 84 hectáreas del plan general quedan fuera de las unidades residenciales, principalmente como zonas de agua y espacios verdes. Estas categorías de planificación describen distintas partes del diseño y deben interpretarse dentro de sus respectivos límites.
La ciudad exige que la vivienda, la infraestructura técnica y la infraestructura social se construyan conjuntamente. La infraestructura técnica comprende sistemas como carreteras, drenaje, electricidad y suministro de agua. La infraestructura social incluye instalaciones como escuelas y centros de salud. Por ello, para los futuros residentes, el calendario de las obras importa más allá de la fecha en que esté listo su apartamento.
Los residentes plantearon preocupaciones prácticas antes de la aprobación
La comuna de Ba Diem organizó una consulta comunitaria sobre el proyecto de plan detallado en el número 110 de Dang Cong Binh. Asistieron residentes de la aldea Xuan Thoi Thuong 14, junto con autoridades locales, representantes de Delta y la consultora de planificación INNO.
Los residentes plantearon cuestiones relacionadas con el calendario de las obras, el estado actual de la zona, la distribución propuesta, el tráfico, la electricidad, el suministro de agua, las comunicaciones y el tratamiento de residuos sólidos. Representantes de Delta e INNO respondieron antes de que continuara la elaboración de los documentos de planificación.
La consulta se refería a un plan elaborado a escala 1:500. A esa escala, un centímetro en el plano representa cinco metros sobre el terreno, lo que permite ver con bastante detalle la ubicación de los edificios y la infraestructura. El plan de zonificación general utiliza una escala de 1:2.000, en la que un centímetro representa 20 metros.
La aprobación de la zonificación se identificó como la Decisión No. 3062/QD-UBND, fechada el 12 de junio de 2026; otra descripción de la planificación sitúa en agosto la aprobación del plan a escala 1:2.000. Los detalles de la consulta muestran que los residentes examinaron la distribución práctica y los servicios antes de que en octubre se aprobara la inversión.
Delta debe financiar el proyecto y resolver la situación del antiguo uso del terreno
Delta se creó en 2007 y tiene su sede en Ba Diem. Anteriormente, la empresa se dedicaba a la agricultura en Hoc Mon. Vinhomes se convirtió en su empresa matriz en 2019. En el informe anual de 2025, sus principales actividades figuraban como inversión inmobiliaria, construcción y actividad empresarial.
Vinhomes y empresas relacionadas adquirieron Delta en julio de 2019 por unos 4 billones de dong. Ahora Delta es responsable de desarrollar viviendas en un terreno que anteriormente se destinaba a la cría de plantas y ganado y a una instalación industrial para el sacrificio centralizado de ganado.
El antiguo proyecto dejó de operar el 12 de octubre de 2026. Delta deberá completar los procedimientos de liquidación, saldar sus obligaciones financieras y resolver las cuestiones relativas a los derechos de uso del suelo y los activos vinculados al terreno de conformidad con la ley.
El inversor propuso una inversión preliminar superior a 64,053 billones de dong. El monto se determinará con mayor detalle durante la preparación, evaluación y aprobación del proyecto. Delta deberá mantener un capital propio suficiente, demostrar su capacidad financiera y obtener otras fuentes de financiación por vías legales.
La ciudad prohíbe expresamente a la empresa captar capital o realizar actividades inmobiliarias antes de cumplir las condiciones exigidas. Por tanto, la aprobación impone a Delta obligaciones financieras y de procedimiento antes de que las viviendas puedan salir al mercado.
Diciembre de 2026, 2028 y 2030 son las fechas clave
El inicio previsto por el Departamento de Construcción para diciembre de 2026 deja un plazo relativamente breve, después de la aprobación de la inversión en octubre, para completar los preparativos necesarios para las obras. Antes de ejecutar el proyecto, Delta deberá completar los procedimientos relacionados con la planificación, el terreno, la inversión, la construcción, el medioambiente y la prevención de incendios.
El objetivo del Departamento de Construcción de terminar la parte de vivienda social en 2028 se enmarca en el calendario general del proyecto, que se extiende hasta finales de 2030. La fecha anterior corresponde a las viviendas sociales; la posterior, al proyecto completo.
- Julio de 2019: Vinhomes y empresas relacionadas adquirieron Delta por unos 4 billones de dong.
- Junio de 2026: Vingroup anunció un plan para construir unas 4.500 viviendas de alquiler en Ba Diem.
- 8 de octubre de 2026: El Departamento de Construcción expuso los objetivos anuales de la ciudad en materia de vivienda social y de alquiler.
- 12 de octubre de 2026: La Decisión No. 6749/QD-UBND aprobó la inversión y asignó a Delta el desarrollo del proyecto. El antiguo proyecto agrícola también dejó de operar en esa fecha.
- Diciembre de 2026: El Departamento de Construcción prevé que comiencen las obras.
- 2028: El departamento espera completar la parte de vivienda social.
- Finales de 2030: Concluye el periodo aprobado para la ejecución del proyecto completo.
El proyecto puede acogerse a incentivos para vivienda social previstos en la Ley de Vivienda de 2023, la Resolución No. 201/2025/QH15 de la Asamblea Nacional y las normas relacionadas, siempre que cumpla las condiciones aplicables. Además, los edificios deberán superar las inspecciones finales y los procedimientos de recepción exigidos antes de entrar en uso.
El Departamento de Construcción dirigirá la orientación, las inspecciones y el seguimiento del avance, e informará al gobierno de la ciudad cada seis meses. Otros organismos se ocuparán de sus respectivas responsabilidades en materia de planificación, terrenos y medioambiente, y supervisarán la capacidad financiera del promotor. Las autoridades competentes tomarán medidas ante infracciones, retrasos e incumplimientos de las condiciones.
Ba Diem se incorpora a un programa de vivienda mucho más amplio de la ciudad
La Resolución No. 303 del Gobierno asigna a la ciudad de Ho Chi Minh el objetivo de construir 181.257 viviendas sociales y de alquiler entre 2026 y 2030. El desglose previsto por la ciudad es de 129.257 viviendas para venta o compra mediante arrendamiento y 52.000 para alquiler. Las viviendas de alquiler representan cerca del 28,7% del total.
En una rueda de prensa el 8 de octubre, el Departamento de Construcción fijó objetivos anuales de 9.000 viviendas en 2026, 57.657 en 2027 y 38.200 en cada año entre 2028 y 2030. Los dos primeros años suman 66.657 viviendas. El objetivo de 2027 por sí solo supera en más de seis veces la cifra de 2026, lo que muestra la aceleración prevista de la construcción.
Desde comienzos de 2026, se han puesto en uso tres proyectos con 2.283 viviendas, mientras que otros 13, con unas 14.000 viviendas, han iniciado sus obras. En toda la ciudad hay 25 proyectos en construcción, con unas 22.900 viviendas. Los proyectos cuyas obras comenzaron recientemente forman parte de ese conjunto más amplio de obras en marcha.
La ciudad espera que 13 proyectos, con unas 9.000 viviendas, se completen durante 2026. Se prevé que otros 17 proyectos, con un total aproximado de 18.000 viviendas, alcancen la fase de construcción necesaria para que se considere su lanzamiento al mercado, incluida la finalización de los cimientos. La entrega de las viviendas y la autorización para comercializarlas son etapas distintas de ese proceso.
La preparación del terreno es otra tarea importante. La ciudad ha identificado 191 terrenos que abarcan unas 740 hectáreas: 100 terrenos con 412,5 hectáreas en la antigua ciudad de Ho Chi Minh, 59 con unas 184 hectáreas en la antigua provincia de Binh Duong y 32 con unas 143,6 hectáreas en la antigua provincia de Ba Ria-Vung Tau.
El horizonte de planificación a más largo plazo, hasta 2040, contempla aproximadamente entre 1.730 y 1.740 hectáreas para vivienda social. Los 740 hectáreas identificados equivalen a cerca del 43% de la cifra máxima prevista. Se ha encargado al Departamento de Planificación y Arquitectura que revise los terrenos públicos y estudie la reconversión de fábricas y proyectos industriales poco eficientes.
Ba Diem incorpora a ese programa un compromiso importante de construcción de viviendas, con un promotor definido, una estimación de inversión y un plazo de finalización. La siguiente prueba práctica será completar los procedimientos necesarios para iniciar las obras en diciembre, mientras se organizan las viviendas y los servicios esenciales según el mismo calendario.
Puntos clave
- La ciudad de Ho Chi Minh aprobó el 12 de octubre de 2026 el proyecto de Delta en Ba Diem, que abarca 191,61 hectáreas.
- El plan contempla unas 37.620 viviendas, incluidas 26.004 viviendas sociales y 3.960 viviendas sociales de alquiler.
- La inversión preliminar supera los 64,053 billones de dong y está previsto que el proyecto completo se extienda hasta 2030.
- El Departamento de Construcción prevé que las obras comiencen en diciembre de 2026 y espera completar la parte de vivienda social en 2028.
- El plan incluye escuelas, un hospital, carreteras, parques, servicios comerciales y amplias zonas de agua.
- Delta deberá cumplir los requisitos de financiación, construcción, venta y alquiler, y la ciudad recibirá informes sobre los avances cada seis meses.
- Las 29.964 viviendas sociales y de alquiler del proyecto equivalen a cerca del 16,5% del objetivo de la ciudad para 2026-2030.
