Japón permitirá que los gobiernos locales prohíban los alojamientos privados ante el aumento de las quejas vecinales

La agencia nacional cambia de postura sobre las prohibiciones de alojamientos privados

La Agencia de Turismo de Japón se prepara para dar marcha atrás en años de política al comunicar a los municipios que pueden prohibir de hecho los servicios de alojamiento privado conocidos como minpaku en barrios donde la llegada masiva de turistas haya alterado la vida cotidiana. Según fuentes familiarizadas con el asunto, la agencia emitirá un aviso a finales de este mes para aclarar que las ordenanzas locales pueden fijar en cero días al año el límite de funcionamiento en zonas designadas. La medida contradice directamente su postura anterior, según la cual esas prohibiciones se apartaban del propósito de la ley.

El cambio se produce mientras Japón intenta equilibrar sus ambiciosos objetivos turísticos con la realidad del turismo excesivo en zonas residenciales. Desde que la Ley de Negocios de Alojamiento Privado entró en vigor en junio de 2018, los propietarios pueden registrar viviendas y apartamentos como alojamientos de corta duración por un máximo de 180 días al año, sin necesidad de una licencia hotelera tradicional. El sistema se diseñó para atender el aumento de visitantes extranjeros mediante la incorporación al mercado de viviendas vacías. Los registros han crecido de forma sostenida y en mayo llegaron a unas 40.700 propiedades en todo el país. Los pocos requisitos de acceso han convertido los minpaku en una opción atractiva tanto para inversores inmobiliarios como para propietarios de viviendas, lo que ha impulsado una rápida expansión en centros urbanos y localidades turísticas.

Sin embargo, ese crecimiento ha generado tensiones. El próximo aviso indicará que los municipios pueden fijar límites de cero días cuando los alojamientos privados amenacen con deteriorar el entorno residencial cerca de viviendas o centros educativos. También confirmará que se pueden restringir las operaciones existentes cuando ya se hayan registrado problemas y que se puede obligar a los operadores a instalar medidores de sonido y cámaras de vigilancia para supervisar el cumplimiento de las normas.

Además de dar más facultades a las ordenanzas locales, el gobierno central prevé poner en marcha este año fiscal un centro de atención telefónica de prueba para recibir quejas nocturnas por ruido y otras molestias. La medida indica que Tokio reconoce ahora las deficiencias en la aplicación de las normas, que han frustrado a los residentes y desbordado a los funcionarios municipales por el volumen de infracciones.

Por qué protestan los residentes

Las quejas que impulsan este cambio de política no son nuevas ni aisladas. En distintos distritos de Tokio y grandes destinos turísticos como Kioto y Osaka, los residentes han denunciado numerosos problemas vinculados con huéspedes de corta estancia que a menudo desconocen las costumbres locales.

En el distrito de Kita, en Tokio, donde el número de unidades minpaku registradas casi se triplicó en tres años hasta llegar a 522 en septiembre de 2024, líderes comunitarios describieron un aumento de nueve veces en las quejas oficiales, que sumaron 53 solo en el año fiscal 2024. Un hombre de 77 años que dirige una asociación comunitaria local expresó sentimientos encontrados sobre los cambios en su barrio.

Aunque me alegra que los turistas vengan al distrito de Kita, quiero que respeten las normas.

Se lamentó de que los puntos de recolección de basura se hayan convertido en vertederos de residuos sin clasificar, incluidas botellas con etiquetas en otros idiomas, desde que un edificio cercano empezó a recibir turistas. Señaló que las infracciones de las normas locales de eliminación de basura se han vuelto muy frecuentes. En algunos casos, los huéspedes han dejado basura fuera del horario establecido de recolección, lo que atrae plagas y afea las calles que los residentes de larga data mantienen impecables con orgullo.

El ruido nocturno es otro foco de conflicto. En el distrito de Shinjuku, que en diciembre ordenó por primera vez en Tokio el cierre de 11 establecimientos operados por cuatro agentes tras repetidos incumplimientos de los requisitos obligatorios, los datos municipales mostraron que la mayoría de las 561 quejas del año fiscal 2025 se referían al ruido y a la eliminación inadecuada de basura. Los residentes del distrito de Toshima, donde hay más de 1.800 minpaku registrados cerca de la estación de Ikebukuro, han expresado frustraciones similares. En una reunión local en octubre de 2025, el presidente de una asociación vecinal calificó sin rodeos de villanos a los operadores de minpaku, lo que refleja la profunda indignación de comunidades que sienten que sus barrios se han convertido en zonas hoteleras no oficiales sin su consentimiento. Entre las quejas figuran el ruido de las maletas con ruedas en las calles después de la medianoche y las fiestas en alojamientos sin administradores presentes.

Cómo funcionarán las prohibiciones locales

El próximo aviso de la Agencia de Turismo aportará la claridad jurídica que muchos gobiernos municipales han solicitado. La Ley de Negocios de Alojamiento Privado permite a los gobiernos locales limitar las zonas y los días de funcionamiento, pero hasta ahora las directrices del gobierno central los desalentaban de fijar en cero el límite anual de 180 días.

La nueva postura aprueba expresamente el llamado límite de cero días como una herramienta legítima para proteger las zonas residenciales. Se comunicará a los municipios que pueden prohibir los minpaku nuevos y existentes en zonas específicas si se prevé que aumente la concentración de alojamientos de alquiler cerca de escuelas o viviendas, o si ya se han producido efectos negativos.

Además de las prohibiciones por zona, el aviso respaldará la obligación de instalar equipos. Las ordenanzas locales podrán exigir a los operadores que instalen cámaras de vigilancia y medidores de sonido, lo que permitirá reunir pruebas cuando surjan disputas por el ruido de fiestas o comportamientos escandalosos. Esto representa un aumento considerable de la supervisión: se pasa del registro pasivo al control activo de viviendas privadas utilizadas como alojamientos comerciales.

La ley de 2018 se diseñó originalmente para reducir los obstáculos legales a los propietarios que querían alquilar habitaciones libres a viajeros. A diferencia de los hoteles tradicionales, que necesitan permisos y personal de recepción conforme a la Ley de Negocios Hoteleros, los minpaku solo requieren registro. Este proceso simplificado contribuyó a la rápida expansión del mercado, pero también hizo que las oficinas de los distritos locales, con poco personal, asumieran gran parte de la responsabilidad de hacer cumplir las normas.

Las ciudades ya trazan sus propios caminos

Varios gobiernos locales se anticiparon al cambio de política y endurecieron sus propias normas. Kioto, que ya aplica algunas de las restricciones más estrictas de Japón a los minpaku, estudia ampliar los distritos donde estos alojamientos están prácticamente prohibidos. El alcalde Koji Matsui declaró en enero que las operaciones de minpaku estaban afectando en cierta medida al mantenimiento de las comunidades locales. Expresó su disposición a reforzar las regulaciones mediante cambios en las ordenanzas y dijo que no descartaba la posibilidad de imponer un límite de cero días.

En Karuizawa, una elegante localidad turística de montaña de la prefectura de Nagano, el alcalde Michio Tsuchiya declaró en octubre que el objetivo final es prohibir las operaciones de minpaku en todo el municipio. El gobierno municipal había estado pidiendo al gobierno central permiso para adaptar las restricciones a la realidad local, en lugar de aceptar un enfoque uniforme dictado desde Tokio.

Los distritos de la capital también se apresuran a responder. El distrito de Sumida estudia una ordenanza que limitaría los minpaku a los fines de semana, salvo que haya un administrador residente. El distrito de Kita considera prohibir nuevos establecimientos en zonas residenciales si no cuentan con supervisores presentes. El distrito de Toshima, tras proponer inicialmente un límite anual de 84 días que los operadores calificaron de económicamente inviable, modificó el borrador para fijarlo en 120 días y establecer un período de gracia de un año antes de que su aplicación comience en diciembre próximo.

Osaka ha tomado algunas de las medidas más estrictas. En septiembre, la ciudad decidió suspender las nuevas solicitudes para los Tokku Minpaku, una categoría de alojamiento privado regulada por la Ley de Zonas Especiales Estratégicas Nacionales. El alcalde Hideyuki Yokoyama reconoció que, si bien el sistema contribuye a la estrategia turística nacional, es necesario reforzar las regulaciones. Añadió que la ciudad quiere suspender las nuevas solicitudes para reorganizar el sistema.

Vacíos legales en las zonas especiales y temor a los desalojos

Aunque la ley de 2018 acapara los titulares, un sistema paralelo ha generado una controversia aún mayor. Conforme a la Ley de Zonas Especiales Estratégicas Nacionales, los llamados Tokku Minpaku funcionan con menos restricciones que los alojamientos privados estándar. No tienen un límite anual de días, aunque los huéspedes deben quedarse al menos dos noches y tres días, y están exentos de ciertos requisitos de la Ley de Negocios Hoteleros, como mantener una recepción.

La ciudad de Osaka se ha convertido en el epicentro de este auge: concentra alrededor del 90% de los establecimientos Tokku Minpaku del país, unos 6.696 en julio. Ante 399 quejas durante el último año fiscal, incluidas infracciones de la estancia mínima y la eliminación inadecuada de basura, la ciudad aceleró la revisión del programa. Veintisiete de los 34 municipios de la prefectura de Osaka expresaron su apoyo a suspender las solicitudes, mientras que otros indicaron que restringirían las zonas autorizadas.

El costo humano de este crecimiento quedó patente en el relato de un residente de Osaka que se mudó a un apartamento nuevo en el distrito de Higashinari en la primavera de 2025 y recibió un aviso de desalojo seis meses después. Según se informó, el propietario, respaldado por inversiones extranjeras, planeaba convertir el edificio en unidades Tokku Minpaku. En una reunión de residentes, un representante de la empresa les dijo al periodista y a los vecinos: «Si presenta una solicitud, se la aprueban». Expertos jurídicos han sostenido que utilizar la conversión a minpaku como motivo para poner fin a los contratos de alquiler carece de legitimidad. Takashi Masuda, miembro del Colegio de Abogados de Osaka familiarizado con los Tokku Minpaku, comentó que las autoridades administrativas están pasando por alto esta situación, que podría calificarse de ilegal.

Advertencias de que unas normas más estrictas podrían ser contraproducentes

No todos reciben con agrado las medidas restrictivas. Los operadores de minpaku y los analistas del sector advierten que unas restricciones excesivas podrían simplemente empujar el mercado a la clandestinidad y crear un mayor número de alojamientos ilegales y sin supervisión, más difíciles de rastrear para las autoridades.

Cuando el distrito de Toshima propuso inicialmente reducir el límite de funcionamiento a 84 días, los operadores sostuvieron que era demasiado bajo para mantener la rentabilidad, sobre todo para quienes habían invertido en remodelar apartamentos específicamente para alquilarlos por períodos cortos. Afirmaron que, cuando las empresas legales abandonaran el mercado, operadores clandestinos adquirirían esas propiedades y seguirían alojando huéspedes sin supervisión. El distrito cedió parcialmente y elevó el límite a 120 días.

Kenichi Yoshizumi, alcalde del distrito de Shinjuku, atribuyó parte de la responsabilidad al gobierno central. Señaló que el marco de los minpaku se diseñó para dar una bienvenida sin reservas a los turistas extranjeros, pero no contempló medidas eficaces para afrontar la basura y el ruido que siguieron. Con apenas un puñado de funcionarios de saneamiento para atender cientos de quejas, las oficinas de los distritos reconocen que no cuentan con suficiente personal para responder. Masaki Yamashita, investigador del Centro de Investigación y Consultoría Turística de JTB, reflejó esta tensión al afirmar que, aunque los minpaku son esenciales para el desarrollo económico de Japón por el valor del turismo receptivo, las circunstancias han cambiado desde la promulgación de la ley, hace siete años. Señaló que hemos entrado en una etapa en la que debemos considerar sistemas jurídicos más flexibles y mejor adaptados a las condiciones de cada región.

El gobierno nacional mantiene el objetivo de aumentar el número de turistas extranjeros que visitan Japón de 36,87 millones en 2024 a 60 millones en 2030. Un funcionario de la Agencia de Turismo de Japón dijo que las circunstancias de los minpaku varían en todo el país y que es difícil imponer regulaciones uniformes. Añadió que la agencia quiere que los gobiernos locales respondan mediante sus propias ordenanzas. Esta filosofía descentralizada sustenta ahora la controvertida decisión de permitir que cada municipio establezca sus propios límites para los alojamientos privados.

Puntos clave

• La Agencia de Turismo de Japón comunicará a los gobiernos locales que pueden prohibir de hecho los alojamientos privados minpaku mediante ordenanzas, con lo que revierte su anterior oposición a los límites de funcionamiento de cero días.
• El cambio de política responde al aumento de las quejas de residentes por el ruido, la basura y las alteraciones de la vida vecinal en zonas residenciales y cerca de escuelas.
• Los municipios podrán exigir a los operadores que instalen cámaras de vigilancia y medidores de sonido, mientras que el gobierno central probará un centro telefónico nocturno para recibir quejas.
• Ciudades como Kioto, Karuizawa y Osaka ya han empezado a endurecer las restricciones; Osaka suspendió las nuevas solicitudes para los minpaku de zonas especiales.
• Grupos del sector advierten que unas regulaciones excesivamente estrictas podrían empujar a los operadores hacia alojamientos ilegales y sin registrar, totalmente ajenos a la supervisión.