Japón lanzará un programa de subsidios para revitalizar viviendas vacías ante el envejecimiento de la población

Por qué Japón subvenciona la renovación de viviendas que pronto quedarán vacías

Japón pondrá en marcha el próximo ejercicio fiscal un nuevo proyecto piloto para evitar que las viviendas queden vacías en las grandes ciudades y sus alrededores. El Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo prevé subvencionar obras de renovación para que algunas propiedades, incluidas las que se espera que queden desocupadas cuando sus residentes mayores se muden, vuelvan a destinarse a vivienda familiar o se conviertan en guarderías y otros espacios comunitarios. Se alentará a los propietarios que planeen mudarse o ingresar en una residencia para personas mayores a renovar sus viviendas en lugar de dejarlas desocupadas. También podrán optar a las ayudas quienes compren viviendas vacías y se comprometan a renovarlas. El objetivo es doble: frenar el aumento de las viviendas vacías en las zonas urbanas y facilitar que las personas adultas que trabajan encuentren una vivienda en un momento de altos costos de construcción.

La magnitud del desafío es considerable. En 2023, Japón tenía alrededor de 9 millones de viviendas vacías, cerca del 14 por ciento del total. No todas están abandonadas, ya que algunas están a la venta o solo se usan ocasionalmente. Sin embargo, está aumentando un grupo que lleva mucho tiempo desatendido. Según datos del Gobierno, en 2023 había un número récord de 3,85 millones de viviendas desocupadas desde hacía años y que no estaban anunciadas para alquilar ni para vender. Las propiedades vacías y deterioradas pueden poner en riesgo la seguridad y restar atractivo a los barrios, sobre todo en zonas donde la población envejece rápidamente.

Las previsiones demográficas apuntan a un cambio más marcado en los próximos años. Las encuestas del ministerio proyectan que aumentará con rapidez, durante la próxima década, el número de casas y apartamentos ocupados únicamente por personas de 85 años o más. En la región de Tokio (Tokio y las tres prefecturas circundantes), se prevé que la cifra pase de unas 340.000 viviendas en 2023 a cerca de 940.000 en 2033. En la región de Kansai, centrada en Osaka y Kioto, se proyecta que una categoría similar aumente de unas 210.000 a unas 580.000. Es probable que muchas de estas viviendas salgan al mercado o queden vacías cuando sus residentes se muden con familiares o ingresen en centros de atención. La nueva subvención busca orientar esa transición hacia la renovación, en vez del abandono.

Qué cubrirá el proyecto piloto y quién puede solicitar las ayudas

El programa se aplicará en zonas residenciales de grandes ciudades y sus alrededores, construidas durante los años de rápido crecimiento económico, entre las décadas de 1950 y 1970. El ministerio, en colaboración con los gobiernos locales participantes, seleccionará zonas donde las viviendas vacías ya sean frecuentes o se prevea que aumenten. Se centrará en barrios que aún cuentan con buen acceso a empleos, escuelas y transporte público, pero donde cada vez hay más hogares integrados únicamente por personas mayores.

Entre los posibles solicitantes figuran los actuales propietarios de viviendas vacías y los propietarios mayores cuyas viviendas probablemente queden desocupadas cuando se muden a casa de un familiar o a un centro de atención. También podrán solicitar las ayudas quienes compren una vivienda vacía en una zona designada y la renueven. Las subvenciones podrán cubrir obras interiores y exteriores, reparaciones de fontanería y otros trabajos necesarios para que la propiedad vuelva a ser segura y habitable. El Gobierno espera que muchas de estas viviendas vuelvan al mercado como hogares familiares. Otras podrían reutilizarse como guarderías, centros comunitarios, espacios de apoyo a la crianza de niños o pequeños espacios de trabajo.

El proyecto piloto se desarrollará durante varios años, con el objetivo de ampliarlo a otras regiones que afrontan condiciones similares. El ministerio ha solicitado varios cientos de millones de yenes en el presupuesto del próximo ejercicio fiscal para poner en marcha la iniciativa. Se espera que los gobiernos locales establezcan procedimientos para orientar a los solicitantes en las inspecciones, los permisos y la selección de contratistas.

En qué zonas se centrará el programa y por qué son importantes

Muchos de los barrios elegidos surgieron como nuevas ciudades y grandes urbanizaciones construidas para alojar a quienes se desplazaban a diario al trabajo durante el rápido crecimiento de Japón. Décadas después, los primeros compradores han envejecido sin mudarse. A menudo, sus hijos se fueron a vivir a otros lugares, las escuelas se fusionaron y cerraron las tiendas de barrio. La infraestructura sigue ofreciendo buen acceso al transporte público y las carreteras, pero la población es de mayor edad y muchas casas son demasiado grandes para los hogares más pequeños de hoy. Cuando un barrio empieza a vaciarse, el deterioro puede agravarse por sí solo.

Las viviendas vacías pueden desencadenar un círculo perjudicial. Las propiedades a oscuras generan desconfianza entre los posibles compradores y desaniman a los vecinos a invertir en el mantenimiento habitual. Los edificios abandonados pueden atraer vertidos ilegales, albergar plagas y convertirse en un riesgo de incendio. En un país expuesto a frecuentes terremotos y fuertes tormentas, los edificios sin mantenimiento también pueden poner en peligro a quienes viven cerca. Devolver las viviendas vacías a un uso residencial o convertirlas en espacios útiles ayuda a estabilizar las calles y mantener la vida cotidiana.

Por qué se avecina una ola de viviendas vacías

Los hogares integrados únicamente por personas de edad muy avanzada están aumentando con rapidez en las zonas urbanas periféricas. Cuando sus propietarios ingresan en centros de atención de larga duración o fallecen, las viviendas que dejan pueden permanecer desocupadas. Se dejan de pagar los seguros y el mantenimiento, se cortan los servicios y el deterioro se acelera. Las proyecciones del ministerio para Tokio y Kansai indican que el número de estas viviendas aumentará considerablemente hasta 2033. Actuar pronto mediante la renovación y la venta cuesta menos que dejar que las propiedades se deterioren y tener que tapiar o demoler las casas más adelante.

Qué significa akiya y cómo cuenta Japón las viviendas vacías

En Japón, las viviendas vacías suelen llamarse akiya. La encuesta nacional de vivienda cuenta todas las viviendas desocupadas, incluidas las que están a la venta, las que se ofrecen en alquiler y buscan inquilinos, las segundas residencias y las casas vacías por otros motivos. Dentro de ese total amplio, hay un grupo considerable que lleva mucho tiempo desocupado y no participa en el mercado. Estas viviendas desatendidas son objeto de muchas ordenanzas locales y ahora también de las nuevas subvenciones para las zonas urbanas.

Varios factores estructurales explican el fenómeno. La población de Japón disminuye y envejece. Muchos herederos viven en otros lugares y no quieren recibir en herencia propiedades antiguas que requieren un mantenimiento costoso. Demoler puede resultar caro y, en ocasiones, las normas fiscales hacen que mantener el edificio en pie sea menos costoso, aunque nadie viva en él. El mercado de las casas antiguas es limitado porque los compradores suelen preferir las construcciones nuevas, una preferencia marcada por la preocupación por la seguridad sísmica y por décadas de prácticas de construcción que han favorecido lo nuevo frente a lo antiguo.

Las políticas han ido cambiando para abordar estos problemas. La Ley de Medidas Especiales para Viviendas Vacías permite a los municipios identificar propiedades peligrosas o muy descuidadas y ordenar su reparación o demolición. Una vez que una vivienda recibe esa clasificación, las autoridades locales también pueden retirar las ventajas del impuesto sobre la propiedad que, de otro modo, desincentivan la demolición. Las reformas que entraron en vigor en 2024 hicieron obligatoria la inscripción de las herencias inmobiliarias, reforzaron el sistema para reducir el número de propiedades cuyo régimen de propiedad no está claro y facilitaron el contacto con las personas responsables.

La renovación gana atractivo frente a la obra nueva a medida que suben los costos

Los altos costos de construcción han dificultado que los hogares con hijos compren viviendas nuevas en las ciudades y sus alrededores. El precio de los materiales, la escasez de mano de obra y los retrasos en las cadenas de suministro han encarecido las nuevas construcciones. Al destinar fondos a la renovación, el Gobierno espera aumentar la oferta de viviendas listas para ocupar a precios asequibles para las familias.

La renovación de edificios existentes ofrece beneficios que van más allá del costo. Permite volver a ocupar las propiedades más rápido que demolerlas y construir de nuevo, conserva el carácter de los barrios y reduce los residuos de construcción. Las mejoras de eficiencia energética, un mejor aislamiento y los accesorios modernos pueden hacer que las casas antiguas sean más eficientes y cómodas sin tener que empezar desde cero.

El proyecto piloto también apoya conversiones que respondan a las necesidades locales. Una casa que ya no se adapta a una familia podría albergar una pequeña sala de cuidado infantil, actividades extraescolares, una oficina de apoyo a la crianza o un espacio tranquilo para quienes trabajan a distancia. Este tipo de reutilización mantiene el tránsito de personas por las calles y acerca los servicios cotidianos.

¿Puede la reutilización devolver servicios a los barrios envejecidos?

Japón ha puesto a prueba sistemas de apoyo comunitario que acercan los servicios médicos, sociales y de la vida cotidiana a los lugares donde reside la población. Un ejemplo de las afueras de Tokio, conocido a menudo como el modelo Nagayama de atención integrada basada en la comunidad, muestra cómo pueden colaborar el gobierno local, las organizaciones sin fines de lucro y las empresas para apoyar a las personas mayores y mantener la vida en los barrios. La lección es que unas instalaciones modestas, ubicadas en los lugares adecuados, pueden servir de punto de apoyo para una comunidad.

La nueva subvención puede ayudar a poner en práctica esa idea en los distritos urbanos donde aumentan las viviendas vacías. Convertir algunas de ellas en espacios de cuidado infantil, reuniones comunitarias y apoyo a la crianza puede reducir los desplazamientos de las familias y mantener la participación de los vecinos mayores. Cuando personas de distintas edades utilizan las mismas calles e instalaciones, se fortalecen los vínculos sociales y las calles parecen más seguras.

Un estudio urbano de una ciudad satélite de Tokio destaca la relación entre el acceso, la comodidad y las viviendas vacías. Las zonas con mejor acceso a las carreteras tendían a tener menos viviendas vacías, mientras que la falta de correspondencia entre las zonas residenciales y ciertos tipos de superficie comercial se asociaba con una mayor proporción de viviendas vacías. Las inversiones que facilitan la vida cotidiana, desde calles más seguras hasta parques y servicios cercanos, pueden amplificar el impacto de las ayudas para la renovación.

Ventajas y desventajas prácticas para compradores y propietarios

Los propietarios que de otro modo podrían abandonar viviendas deterioradas pueden usar las subvenciones para cubrir reparaciones esenciales y luego venderlas o alquilarlas. Los compradores pueden encontrar viviendas de tamaño familiar más cerca de sus empleos y escuelas, a menudo por debajo del precio de una construcción nueva. Cuando se renuevan varias casas de una misma calle, aumenta la confianza y le siguen inversiones privadas, lo que puede ayudar a romper los ciclos de deterioro.

También hay obstáculos. Muchas casas antiguas necesitan refuerzos sísmicos, cambios de techo, trabajos de fontanería y electricidad y un mejor aislamiento. Algunas propiedades tienen historiales sucesorios complejos y títulos de propiedad poco claros, con varios herederos. Los permisos y las inspecciones llevan tiempo, y cualquier conversión para uso como instalación exige cumplir estrictamente las normas de construcción y seguridad contra incendios. Si planean ofrecer servicios, los compradores también deben consultar las normas locales sobre actividades comerciales.

Algunos pasos prácticos para los solicitantes:

• Verificar cuanto antes la titularidad y el estado del registro, especialmente en las propiedades heredadas.
• Solicitar una inspección profesional que incluya la estructura y los sistemas de agua, gas y electricidad.
• Obtener presupuestos por escrito de contratistas autorizados y confirmar que los trabajos previstos cumplen las normas para el uso previsto.
• Confirmar las restricciones locales sobre el uso de las instalaciones y sus horarios si se planean actividades de cuidado infantil o comunitarias.
• Reservar fondos para el mantenimiento continuo, el seguro y el impuesto sobre la propiedad después de la renovación.

Qué dicen las autoridades sobre los objetivos

Un alto funcionario del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo explicó en términos directos el propósito del proyecto piloto.

El aumento vertiginoso de los costos de construcción ha dificultado que una familia típica con hijos compre una vivienda recién construida. Con este proyecto de revitalización, buscamos frenar el aumento de las viviendas vacías y crear un entorno de vida cómodo para las familias con hijos.

Los analistas suelen señalar que, desde hace mucho tiempo, el mercado nacional valora más las casas nuevas que las renovadas. Esa preferencia tiene su origen en los riesgos de desastres y en las prácticas de construcción del pasado, que favorecían la sustitución de los edificios. Las políticas que reducen la incertidumbre, certifican la calidad y muestran el apoyo público a la reutilización pueden contribuir a que aumente la demanda de viviendas existentes bien renovadas.

Cómo se relaciona esta tendencia con el turismo y las pequeñas empresas

En todo el país, algunas viviendas vacías se han convertido en casas de huéspedes, pequeñas posadas, espacios de trabajo compartido y centros comunitarios. Las casas tradicionales de madera, conocidas como kominka, atraen a visitantes que buscan barrios auténticos y paisajes rurales. En los distritos urbanos, los alquileres de corta estancia suelen estar sujetos a normas estrictas, por lo que la reutilización seguirá destinándose principalmente a viviendas o servicios comunitarios. Aun así, los pequeños espacios de trabajo, las salas de apoyo a la infancia y los salones polivalentes pueden generar actividad diaria y gasto local.

Muchos municipios mantienen listados en línea conocidos como bancos de akiya para poner en contacto a compradores y vendedores, y algunos ofrecen pequeñas subvenciones o beneficios fiscales. La nueva subvención para las áreas metropolitanas no sustituye a estas medidas. Busca impulsar la renovación en barrios urbanos donde existe demanda de vivienda familiar y donde convertir algunas casas en espacios comunitarios puede apoyar a las madres y los padres que trabajan.

Qué conviene observar a continuación

Está previsto que el proyecto piloto comience el próximo ejercicio fiscal, que en Japón empieza el 1 de abril. El ministerio ha incluido una solicitud de varios cientos de millones de yenes para financiar su puesta en marcha. Los gobiernos locales participantes identificarán los distritos piloto, publicarán los criterios de elegibilidad y recibirán solicitudes de propietarios y compradores dispuestos a renovar.

Los resultados del primer año serán importantes. Entre los indicadores útiles figuran el número de viviendas renovadas y ocupadas, la reducción de las viviendas desatendidas durante largo tiempo en las zonas piloto, el número de plazas de cuidado infantil y espacios comunitarios creados y el tiempo necesario para completar los proyectos. Los datos de los primeros distritos servirán para orientar la ampliación del programa a otras regiones que afrontan una ola similar de viviendas vacías.

Aspectos destacados

• Japón subvencionará las renovaciones a partir del próximo ejercicio fiscal para reducir las viviendas vacías en las ciudades y apoyar la vivienda familiar.
• El programa se centrará en barrios construidos entre las décadas de 1950 y 1970 en torno a grandes ciudades, donde aumentan los hogares integrados únicamente por personas mayores.
• Podrán optar a las ayudas los propietarios, las personas mayores cuyas viviendas vayan a quedar vacías y los compradores que las renueven.
• Las subvenciones cubrirán obras interiores y exteriores y reparaciones de fontanería; las viviendas podrán reutilizarse como hogares o como instalaciones, por ejemplo, guarderías y centros comunitarios.
• En 2023 había alrededor de 9 millones de viviendas vacías en Japón, cerca del 14 por ciento del total, incluidas 3,85 millones que llevaban mucho tiempo desatendidas.
• Se prevé que aumente considerablemente hasta 2033 el número de viviendas ocupadas únicamente por personas de 85 años o más en las regiones de Tokio y Kansai.
• Los altos costos de construcción hacen de la renovación una opción práctica para las familias con hijos que buscan viviendas cerca de empleos y escuelas.
• El endurecimiento de las normas sobre viviendas vacías peligrosas y la inscripción obligatoria de las herencias buscan reducir el abandono y facilitar la reutilización.