El proyecto de ley de renovación urbana de Malasia: la regla del 80 %, viviendas de reemplazo y un debate crucial

Por qué el proyecto de ley se ha vuelto urgente

El tejido urbano de Malasia envejece rápidamente. Miles de edificios de poca altura sin ascensor y bloques de viviendas de mediados del siglo XX, construidos durante las décadas de 1960 y 1970, sufren el desgaste estructural, instalaciones eléctricas obsoletas, ascensores que dejan de funcionar y espacios habitables reducidos. Los gobiernos locales reciben cada vez más quejas, pero cuentan con recursos limitados. Según las normas vigentes, un solo propietario que se oponga puede frenar la renovación, aunque una amplia mayoría quiera que se lleve a cabo. El proyecto de ley de renovación urbana, ahora en el centro de un intenso debate nacional, es la respuesta del Gobierno a este bloqueo.

El ministro de Vivienda y Gobierno Local, Nga Kor Ming, ha presentado la legislación como una cuestión de seguridad y dignidad para quienes viven en edificios deteriorados. Señala los complejos residenciales descuidados durante años y los proyectos paralizados como prueba de que el enfoque actual no funciona: algunos terrenos llevan años abandonados mientras los propietarios discuten entre sí. Los estados ya han identificado zonas candidatas para la renovación. En total, los gobiernos estatales declararon 534 zonas durante la última década, entre ellas 139 en Kuala Lumpur y decenas en Kedah, Perak y Selangor, entre otros lugares. La dinámica política complica la situación: algunos estados que antes aprobaron zonas de renovación ahora se oponen al proyecto de ley federal que establecería un marco nacional para gestionarlas.

En reuniones informativas recientes, Nga describió la renovación urbana como una combinación de rehabilitación, regeneración y reurbanización. Según él, no se trata simplemente de demoler y volver a construir, sino de un conjunto de medidas para mejorar los bloques, los espacios públicos y los servicios y, cuando sea necesario, reconstruir edificios inseguros. Sostiene que, sin una ley que organice estas medidas, los bloques de viviendas seguirán deteriorándose y sus residentes, en especial las familias de menores ingresos, continuarán atrapados en condiciones deficientes.

Al presentar el plan, el ministro subrayó que la política busca mejorar la vida de las personas, no desplazarlas.

El ministro de Vivienda y Gobierno Local, Nga Kor Ming, afirmó: «La renovación urbana consiste en dar una nueva oportunidad a estas comunidades. Se trata de mejorar la calidad de vida, garantizar que las viviendas sean seguras y crear comunidades sostenibles».

La magnitud del problema

Las autoridades afirman que el retraso acumulado es considerable. Algunos edificios, como los bloques de viviendas de Desa Bakti, en Selayang, tienen apenas tres décadas y ya presentan un grave deterioro. Algunas zonas, como la de Desa Kuda Lari, en Kuala Lumpur, llevan ocho años abandonadas porque uno de los propietarios se negó a aceptar la propuesta. La legislación actual suele exigir el consentimiento del 100 % de los propietarios, algo que en la práctica puede ser imposible cuando no se logra localizar a algunos de ellos o las disputas se prolongan. Quienes apoyan el proyecto de ley consideran que una norma de consentimiento clara y justa permitiría sacar muchos proyectos del estancamiento.

Cómo funcionaría la ley propuesta

El borrador establece un proceso nacional para identificar las zonas de renovación, obtener el consentimiento de los propietarios, designar promotores cualificados y supervisar la ejecución. Crea comités ejecutivos estatales y un comité ejecutivo federal para supervisar los proyectos, certificar a los promotores, fijar incentivos y proteger los derechos de los propietarios. La renovación podrá ser iniciada por organismos estatales o federales, o mediante una resolución unánime de los propietarios. Una vez que una zona sea declarada formalmente zona de renovación, las obras deberán comenzar en un plazo de 24 meses, con la posibilidad de una prórroga de otros 24 meses si fuera necesario.

Ámbito de aplicación y exclusiones

La ley se aplicaría a Malasia peninsular y a los Territorios Federales de Kuala Lumpur, Putrajaya y Labuan. No incluiría las zonas de conservación contempladas en la Ley del Patrimonio Nacional de 2005. El Gobierno también afirma que las reservas de tierras malayas, las tierras consuetudinarias y los sitios patrimoniales no formarían parte de los proyectos de renovación previstos en este proyecto de ley.

Tipos de renovación

Se plantean tres modalidades. La revitalización urbana comprende mejoras en edificios existentes y sus alrededores, como la instalación de ascensores, la pintura, la renovación de tejados, el paisajismo y la creación de instalaciones comunitarias. La regeneración urbana se ocupa de edificios y zonas comunes descuidados o mal gestionados, con el objetivo de recuperar su funcionalidad y seguridad. La reurbanización urbana, la opción más intrusiva, consiste en reconstruir bloques enteros cuando ya no es seguro ni económicamente viable repararlos.

Umbrales de consentimiento y supervisión

Los primeros borradores establecían distintos umbrales de consentimiento según la antigüedad y el estado de los edificios, con mínimos de hasta el 51 % para las estructuras inseguras o abandonadas. Tras recibir numerosas críticas de legisladores y organizaciones de la sociedad civil, el Gobierno se comprometió a establecer una única regla, más exigente: el consentimiento del 80 % para todos los proyectos. También prevé modificar una cláusula para exigir que se tengan en cuenta los datos demográficos durante la planificación, con el fin de evitar cambios repentinos en la composición de las comunidades. El Gobierno afirma que este equilibrio es necesario para respetar a los propietarios minoritarios y, al mismo tiempo, impedir que la oposición de una sola persona bloquee indefinidamente los proyectos.

El proceso incluye informes, consultas con las partes interesadas y, si se aprueba, la publicación oficial de las zonas de renovación por parte de la autoridad estatal. Los comités ejecutivos federal y estatales supervisarían el cumplimiento. Los promotores deberán cumplir requisitos de capital y trayectoria. Las sociedades de cartera podrán ser consideradas responsables de los incumplimientos de sus filiales si controlan su gestión. En ciertos proyectos de mejora, las autoridades locales podrán emitir notificaciones y recuperar los costos si los propietarios no actúan. El borrador también contempla la mediación para ayudar a resolver disputas.

Qué promete el proyecto de ley a los residentes

Los organismos gubernamentales han presentado una serie de garantías para tranquilizar a los propietarios que temen ser desplazados o recibir un trato injusto. La principal promesa es que los residentes originales podrán regresar si así lo desean, junto con una política conocida como sustitución «uno por uno» de las viviendas. A quienes den su consentimiento se les promete una vivienda nueva a cambio de la anterior, sin que tengan que pagar, aunque la vivienda de reemplazo sea más grande y valiosa. Durante las obras, los residentes recibirían alojamiento temporal o ayuda para el alquiler. Los proyectos se ejecutarían por etapas, en lugar de desalojar toda la zona de una vez, para reducir las molestias.

Las autoridades han destacado los estándares mínimos para las viviendas de reemplazo en los complejos residenciales públicos. Por ejemplo, un piso de 500 pies cuadrados, con un dormitorio y un baño, sería sustituido por una vivienda de al menos 750 pies cuadrados, con tres dormitorios y dos baños. La ampliación de los arrendamientos de terrenos estatales queda a criterio de las autoridades estatales. Los terrenos de propiedad plena seguirán siendo de propiedad plena. El proyecto de ley no anula las competencias estatales ni locales, y la función del ministro se plantea como una labor de gobernanza y coordinación, no de control directo.

PLANMalaysia, el departamento federal de planificación, ha destacado el principio de compensación que sustenta este enfoque.

El director general de PLANMalaysia, Datuk Dr Alias Rameli, afirmó que los residentes «recibirán una vivienda nueva a cambio, sin tener que pagar, aunque su valor sea mucho mayor que el de la propiedad original».

El proyecto de ley también establece que los propietarios u ocupantes que participen deben recibir beneficios que no sean menos favorables que su situación actual, que los propietarios pueden optar por permanecer en el mismo lugar y que tienen derecho a recibir información sobre el avance de su proyecto. Se presenta a los comités ejecutivos estatales como mediadores, para que los pequeños propietarios no tengan que negociar solos con grandes promotores.

Las críticas más contundentes: el consentimiento, los derechos y quién puede opinar

Grupos jurídicos y organizaciones de la sociedad civil ven riesgos importantes en el texto actual y en la manera en que se ejercerían las competencias. El Colegio de Abogados de Malasia acepta que la renovación es un objetivo nacional legítimo, pero sostiene que los umbrales y procedimientos previstos, incluso con la regla del 80 %, pueden menoscabar los derechos de propiedad de las minorías y reducir la confianza pública en el sistema. El Colegio pide umbrales de consentimiento más altos para los edificios habitables, una verificación independiente del consentimiento y controles más estrictos sobre el uso de los mecanismos de expropiación forzosa.

En una declaración reciente, el Colegio expresó su preocupación por la forma en que se obtendría y supervisaría el consentimiento, así como por el equilibrio de autoridad entre los promotores y el Estado.

El Colegio de Abogados de Malasia advirtió que «la renovación urbana es un objetivo nacional legítimo, pero no debe alcanzarse a costa de los derechos fundamentales, la seguridad de la tenencia y la confianza pública en el Estado de derecho».

G25, un grupo de altos funcionarios públicos jubilados, ha adoptado una postura aún más firme y pide elevar el umbral casi hasta la unanimidad, por ejemplo, al 95 % en edificios habitados que no estén en peligro. El grupo sostiene que la propiedad ocupa un lugar central en la Constitución y no debería poder anularse únicamente mediante una mayoría cualificada.

En respuesta a la decisión del Gobierno de fijar el consentimiento en el 80 %, G25 afirmó que el cambio sigue dejando en riesgo a los propietarios minoritarios.

G25 sostuvo que «el 80 % es demasiado bajo» y advirtió de un «precedente peligroso por el que la propiedad privada podría ser expropiada de hecho mediante un consentimiento manipulado».

Otros expertos se preguntan si el proyecto de ley favorece demasiado a los promotores. Especialistas en diseño urbano y grupos comunitarios advierten que incluso una compensación justa sobre el papel puede provocar gentrificación en la práctica si las cuotas de mantenimiento y los impuestos sobre la propiedad aumentan más allá de lo que pueden pagar los residentes originales. Piden garantías del derecho preferente a regresar, ayuda con los gastos de mudanza y mecanismos de apoyo para los propietarios que afronten mayores gastos tras la renovación.

Expropiación forzosa, verificación y función del Estado

Los críticos se centran en lo que ocurre una vez que se alcanza el umbral de consentimiento. En virtud de la Ley de Adquisición de Tierras de 1960, el Estado puede adquirir terrenos para fines públicos. El borrador del proyecto de ley de renovación recurre a estos mecanismos una vez que una zona ha sido declarada y se ha alcanzado el umbral de consentimiento. El Colegio de Abogados de Malasia sostiene que la expropiación forzosa debería limitarse a circunstancias técnicas específicas, como la imposibilidad de localizar a propietarios o la existencia de herencias sin resolver, y no utilizarse contra quienes simplemente discrepan. También pide que se ofrezca una compensación en el marco de la renovación a todos los propietarios, incluidos quienes no participen, y no solo a quienes den su consentimiento.

Otro punto de controversia es quién obtiene y valida el consentimiento. El Colegio afirma que el texto revisado parece asignar a un promotor autorizado la responsabilidad de obtenerlo, con una participación directa limitada del comité ejecutivo estatal. Las autoridades han indicado que las normas derivadas de la ley podrían precisar este proceso, aunque la facultad de aprobar reglamentos corresponde al ministro. Las organizaciones de la sociedad civil quieren que el Estado participe directamente en la confirmación del consentimiento y designe un organismo independiente de mediación, con competencias para revisar disputas y defectos de procedimiento.

Los detalles de procedimiento de los primeros borradores también preocupan a los residentes. Para obras de revitalización, como la sustitución urgente de ascensores o las reparaciones de seguridad, las autoridades locales podrían emitir notificaciones y, en algunos casos, considerar que la falta de respuesta equivale a consentimiento tras un plazo determinado. Después podrían recuperar los costos. Los grupos comunitarios temen que, si estas disposiciones son demasiado amplias, se pueda eludir una consulta efectiva. El Gobierno responde que el objetivo es corregir riesgos urgentes y proteger a las personas, no ignorar los derechos de los propietarios.

Riesgos de gentrificación, costos y asequibilidad a largo plazo

Más allá del proceso jurídico, la principal preocupación pública es quién podrá permitirse vivir en los barrios renovados. Un análisis del Instituto de Investigación Khazanah advierte que, sin garantías firmes, la renovación puede dar lugar a un desarrollo excesivo. Los edificios asequibles sin ascensor podrían ser reemplazados por condominios de alta gama, lo que elevaría las cuotas de mantenimiento y los impuestos sobre la propiedad. Los residentes de larga data podrían tener dificultades para asumir los mayores gastos mensuales incluso si reciben una vivienda nueva sin tener que pagar por ella.

Los grupos de investigación también cuestionan que se utilice el límite fijo de 30 años para justificar demoliciones. Muchas estructuras pueden seguir en buen estado durante mucho más tiempo si reciben el mantenimiento adecuado. Un límite corto podría alentar a los promotores a construir para periodos de vida útil más breves, mientras los propietarios siguen pagando sus hipotecas. El Instituto de Investigación Khazanah pide dar prioridad al mantenimiento siempre que sea viable y realizar evaluaciones transparentes para que solo se recurra a la demolición cuando ya no sea posible reparar los edificios. También señala que hacer frente a los proyectos abandonados exige reformas en la ejecución de los proyectos de vivienda y en la rendición de cuentas de los promotores, ya que los problemas suelen remontarse a las escasas garantías del modelo de vender primero y construir después.

Quienes apoyan el proyecto de ley afirman que estas preocupaciones pueden abordarse mediante controles de diseño, normas de zonificación y objetivos claros de asequibilidad. Señalan que la reurbanización por etapas, mejores servicios públicos, una mayor accesibilidad y una planificación inclusiva pueden ayudar a preservar las comunidades. Los críticos responden que estas protecciones deben quedar recogidas en la ley, contar con supervisión independiente e ir acompañadas de compromisos vinculantes sobre asequibilidad y el derecho preferente a regresar.

Política, protestas y cambios introducidos

El debate público ha modificado algunas partes de la propuesta. Un cambio clave es la adopción de una regla uniforme de consentimiento del 80 %, en sustitución del enfoque escalonado anterior. El Gobierno también afirma que exigirá tener en cuenta los datos demográficos durante la planificación para evitar cambios repentinos en la composición de las comunidades locales. El Comité Parlamentario Selecto de Infraestructura, Transporte y Comunicaciones impulsó ambos cambios, y el ministro ha atribuido estas modificaciones a las opiniones de las partes interesadas.

Los partidos de oposición y los grupos de base siguen desconfiando. La juventud del PAS ha anunciado planes de protesta, lo que refleja una preocupación más amplia de que el proyecto de ley pueda dar más poder a los promotores y debilitar los derechos de las minorías. Abundan las contradicciones políticas. Algunos estados gobernados por la oposición, que habían declarado oficialmente decenas de zonas de renovación, ahora critican el proyecto de ley en el Parlamento y sostienen que el marco federal deja demasiada discrecionalidad a los comités y a los promotores designados. Nga responde que el proyecto de ley no busca imponer un control centralizado. Afirma que los comités ejecutivos estatales y federales mediarán en los proyectos, que no serán impuestos por particulares, y que los residentes podrán permanecer en sus hogares si así lo desean.

En las reuniones informativas recientes se ha subrayado que el proyecto de ley no anula las competencias estatales y que complementa las leyes locales de planificación. Si la Cámara de Representantes aprueba el texto revisado en su próximo periodo de sesiones y el Senado también lo aprueba, las autoridades afirman que la ley podría publicarse oficialmente a comienzos de 2026. En la práctica, cada proyecto seguiría necesitando la aprobación estatal, y la ley establecería plazos para evitar que las zonas declaradas para renovación permanezcan inactivas durante años.

Qué protecciones aún deben aclararse

El debate se centra ahora en la solidez de las garantías. Las organizaciones de la sociedad civil y el Colegio de Abogados de Malasia piden una verificación independiente del consentimiento, un derecho de retorno más sólido, cobertura de los gastos de traslado y de los perjuicios ocasionados, y audiencias públicas transparentes. Quieren que se reconozca a los inquilinos y ocupantes informales como partes interesadas con voz en las consultas, no solo a los propietarios con título de propiedad. También proponen crear un tribunal u organismo independiente de mediación con competencias que vayan más allá de facilitar las conversaciones, además de ofrecer asistencia jurídica a las comunidades afectadas.

Las declaraciones del Gobierno señalan varias garantías ya incluidas en el borrador, entre ellas la obligación de ofrecer beneficios que no sean menos favorables que los actuales, comités de mediación con planificadores, abogados, sociólogos y gestores de proyectos, y un fondo de renovación urbana para apoyar la financiación. Los comités ejecutivos estatales, presididos por los ministros principales o jefes de Gobierno estatales, encabezarían las negociaciones, mientras que el comité ejecutivo federal ofrecería supervisión e incentivos. Estas medidas buscan interponer a las autoridades públicas entre los propietarios y los promotores, para que los residentes no tengan que negociar solos.

La principal diferencia radica en el alcance práctico de estas protecciones. El ministro afirma que la ley consagra el respeto a la propiedad al exigir un umbral alto de consentimiento y permitir que los residentes permanezcan en sus hogares salvo que elijan otra opción. El Colegio de Abogados y los grupos afines sostienen que, sin umbrales más altos, límites más estrictos a la expropiación forzosa y supervisión independiente, los propietarios minoritarios y los inquilinos vulnerables aún podrían verse desplazados. Resolver esta diferencia será la prueba que determinará la confianza pública en el programa de renovación.

En síntesis

• El Gobierno propone un marco nacional para gestionar la renovación urbana mediante revitalización, regeneración y reurbanización, bajo la supervisión de comités ejecutivos estatales y federales.
• Tras recibir comentarios, se prevé una única regla de consentimiento del 80 % para todos los proyectos, en sustitución de los umbrales escalonados anteriores. Se tendrían en cuenta los datos demográficos durante la planificación para evitar cambios repentinos en la composición de las comunidades.
• Las autoridades prometen viviendas de reemplazo «uno por uno» para los residentes que den su consentimiento, con viviendas más amplias y mejores, alojamiento temporal o ayuda para el alquiler, y obras por etapas para limitar las molestias.
• Durante los últimos años, los estados declararon oficialmente 534 zonas candidatas a la renovación, entre ellas 139 en Kuala Lumpur y decenas en otros estados.
• Los grupos jurídicos piden umbrales de consentimiento más altos, verificación independiente, límites más estrictos a la expropiación forzosa en virtud de la Ley de Adquisición de Tierras de 1960 y reconocimiento jurídico para los inquilinos y ocupantes informales.
• Los analistas advierten de los riesgos de gentrificación, el aumento de los costos de mantenimiento y de los impuestos, y piden priorizar el mantenimiento cuando sea viable para evitar demoliciones innecesarias.
• El proyecto de ley se aplica a Malasia peninsular y a los Territorios Federales, excluye las zonas de conservación contempladas en la Ley del Patrimonio Nacional y no incluye reservas de tierras malayas, tierras consuetudinarias ni sitios patrimoniales.
• Está previsto que el debate se reanude en el próximo periodo de sesiones parlamentarias. La ley podría entrar en vigor a comienzos de 2026 si ambas cámaras la aprueban.