Compradores de viviendas en Uzbekistán afrontan ahorros bloqueados mientras se estanca la reforma del sistema de depósito en garantía

Revisan a 132 promotoras; miles de compradores siguen buscando ayuda

El Comité para el Desarrollo de la Competencia y la Protección de los Consumidores de Uzbekistán recibió más de 1.700 quejas sobre promotoras entre enero y septiembre de 2026. En su revisión de los contratos ofrecidos por 132 empresas constructoras en 12 regiones, encontró que el 77,3% no establecía un plazo adecuado para devolver el dinero a los compradores cuando se rescindía un acuerdo, mientras que el 50,8% no contemplaba sanciones por retrasos en la entrega.

Tras examinar las quejas, principalmente relacionadas con la calidad de la construcción y los retrasos en la entrega, el comité logró que se recalcularan unos 14.500 millones de soms en favor de los consumidores. En todo el sector, las infracciones relacionadas con la compra de viviendas antes de que estuvieran terminadas habrían causado pérdidas por un total de 668.000 millones de soms a casi 3.000 personas en 2025.

Detrás de estas cifras hay un problema sencillo: las familias pagan por viviendas que aún están en construcción, pero las promotoras pueden recibir y utilizar el dinero antes de entregar los apartamentos. Cuando las obras se paralizan, los compradores pueden pasar años sin recibir la vivienda prometida ni recuperar sus ahorros.

Estaba previsto que un sistema destinado a proteger esos pagos fuera obligatorio a partir del 1 de enero de 2026. A principios de noviembre, el mecanismo obligatorio de depósito en garantía para este tipo de construcción aún no había empezado a funcionar, mientras la legislación necesaria para respaldarlo seguía en estudio.

La disputa en torno a Imarat Development reúne varios aspectos del problema: incumplimientos de los plazos de finalización, deducciones de reembolsos cuestionadas, defectos de construcción y una investigación penal. También muestra por qué devolver el importe original, incluso cuando ocurre, puede dejar a una familia en una situación financiera peor tras años de espera.

Qué encontraron los inspectores en los contratos

La revisión del comité abarcó a promotoras de la ciudad de Taskent y de 11 provincias. Sus conclusiones fueron más allá de los retrasos en la construcción: muchos acuerdos no aclaraban aspectos básicos sobre reparaciones, reembolsos y precio final, o dejaban un mayor control en manos de la promotora.

El comité registró los siguientes problemas:

• El 77,3% de los contratos no fijaba un plazo para el reembolso o establecía uno incompatible con las condiciones del pago inicial.
• El 63,6% no especificaba un periodo de garantía tras la entrega.
• El 59,1% reflejaba principalmente los intereses de la promotora.
• El 54,5% no incluía la obligación de corregir defectos durante el periodo de garantía.
• El 50,8% no contemplaba sanciones por retrasos en la construcción.
• El 33,3% no especificaba una fecha clara de entrega.
• El 30,3% estaba redactado únicamente en ruso, lo que el comité identificó como una infracción de los requisitos sobre el idioma oficial.

Algunos contratos permitían a las promotoras retener entre el 4% y el 15% del importe pagado cuando un comprador cancelaba. Otros condicionaban el reembolso a que el apartamento se vendiera a otra persona, o permitían a la empresa subir el precio de forma unilateral.

Si el reembolso depende de una venta futura, la familia queda a la espera de un hecho que depende en gran medida de la promotora. Sin una fecha límite de devolución, los compradores no pueden planificar con seguridad otra compra ni recuperar el dinero que necesitan para otros gastos.

En una revisión distinta, presentada en julio de 2026, se examinaron 129 contratos. Se encontró que el 51% no establecía responsabilidades para la promotora por los retrasos, el 84% no incluía un periodo de garantía y el 80% contenía cláusulas favorables a las promotoras para los recálculos. Las dos revisiones abarcaron grupos distintos de contratos y en ambas se hallaron deficiencias recurrentes en la protección.

Cómo una cancelación puede consumir el anticipo

Un apartamento hipotético que cuesta 500 millones de soms muestra cómo la redacción de una penalización puede cambiar las pérdidas del comprador. Si la familia ha pagado un anticipo de 150 millones de soms y el contrato permite descontar entre el 10% y el 12% del precio total, la promotora puede pretender retener entre 50 y 60 millones de soms.

Esa deducción consumiría entre un tercio y dos quintas partes del dinero ya pagado. Por tanto, una cláusula calculada sobre el precio total del apartamento es mucho más costosa que el mismo porcentaje aplicado solo al anticipo.

En septiembre de 2025, clientes de Imarat presentaron quejas por deducciones calculadas sobre el precio total de compra. Marat Hamdamov, presentado públicamente como fundador de la empresa, dijo que se habían aplicado deducciones a algunos compradores durante la etapa final de la construcción y que otros clientes que cancelaron estaban recibiendo su dinero en cuotas.

La oficina regional del Comité de Competencia en Taskent ordenó a la empresa devolver íntegramente el pago de un comprador de Sergeli City. El comité nacional también ha calificado de ilegales las restricciones contractuales a los derechos de los consumidores y, tras su revisión más amplia, ha presentado propuestas a las autoridades competentes.

Las sanciones que las propias promotoras aplican por retrasos pueden ser mucho menores. Con una tasa diaria del 0,01% sobre un contrato de 500 millones de soms, la compensación sería de 50.000 soms al día, o 18,25 millones de soms por 365 días. Cuando los contratos limitan la compensación al 5% o al 10% del precio, los retrasos adicionales dejan de aumentar el importe contractual adeudado.

Compradores de Imarat denuncian retrasos y disputas por reembolsos

Dilorom Yutayeva dijo que obtuvo su contrato de Hamdamov el 6 de enero de 2024 y pagó 400 millones de soms por un apartamento cuya entrega estaba prevista para el 30 de octubre de 2025. Tras pasar el plazo sin que se entregara la vivienda, pidió que le devolvieran el dinero.

Jahongir Muhiddinov dijo que había pagado íntegramente los apartamentos cuya entrega estaba prevista para diciembre de 2025. Al pasar esa fecha, intentó obtener información sobre el avance de las obras, pero afirmó que no recibió una respuesta clara.

Dilnoza To'ychiboyeva dijo que firmó el acuerdo en febrero de 2024 y solicitó cancelarlo y obtener un reembolso tras varios aplazamientos. Según su relato, al principio los representantes de la empresa la convencieron de esperar, pero más tarde la propia empresa canceló el acuerdo y vendió el apartamento a otro comprador.

La policía de Taskent dijo que algunos denunciantes también solicitaron reembolsos porque los edificios residenciales estaban en el distrito de Quyi Chirchiq, en la provincia de Taskent, y no dentro de la capital. La oficina de Imarat estaba en el distrito de Sergeli, en Taskent. Para esos compradores, la ubicación administrativa del inmueble se convirtió en otro motivo para impugnar la transacción.

Hamdamov atribuyó los problemas a una disputa con otros fundadores. Dijo que lo habían excluido de proyectos, entre ellos Sergeli City y Bristol City, y denunció amenazas contra él y su familia. Olim Mamatov, quien se presentó como director de Imarat Development, afirmó más tarde que las relaciones entre Hamdamov y los otros fundadores habían mejorado y que Hamdamov podría volver a trabajar en los proyectos.

Hallazgos sobre la construcción e investigación penal

En julio de 2025, los inspectores de construcción detectaron problemas en Sergeli City. Las obras de los bloques A9, A10, A11, D1 y D2 habían avanzado sin el registro estatal obligatorio. Los inspectores también encontraron cavidades en columnas de hormigón, agua debajo de los cimientos y la falta del sistema de drenaje exigido por el diseño.

La autoridad de inspección ordenó corregir los defectos y paralizó temporalmente la construcción de esos bloques. Hamdamov respondió que las obras se habían suspendido temporalmente, pero no detenido de forma permanente, y dijo que la empresa actuaba conforme a la ley.

Posteriormente, la policía de Taskent anunció la apertura de una causa penal tras las quejas de los compradores, con arreglo al artículo 168 del Código Penal, que contempla el fraude, y al artículo 192-11, relativo al abuso de autoridad por parte de responsables de organizaciones no gubernamentales. La policía no reveló el número de denunciantes ni el daño total estimado. También se informó de que Hamdamov había sido detenido y era sospechoso en la investigación.

Un caso anterior, abierto en octubre de 2025, se refería a responsables de Perfect-Mansions y a obras en Tuzel Park sin el registro ni los permisos necesarios. El proyecto se había anunciado con la marca Imarat Development. Las autoridades no habían explicado si las dos investigaciones estaban relacionadas.

Mamatov prometió que 16 bloques de Sergeli City estarían terminados para enero de 2027, de los 61 previstos para el proyecto. Esos 16 bloques representan cerca del 26% del total previsto. No se había confirmado la finalización del grupo prometido.

Se prometió el depósito en garantía, pero se retrasó el calendario

Un decreto presidencial del 27 de enero de 2025 estableció la transición al sistema de depósito en garantía para la construcción financiada con aportes de los compradores. El activista de derechos humanos Abdurahmon Tashanov ha criticado que la transición no se haya completado y ha sostenido que los ministerios responsables y el Parlamento deben rendir cuentas por el retraso.

Las principales fechas muestran la distancia entre la política anunciada y su aplicación:

• 27 de enero de 2025: el decreto presidencial estableció el calendario de transición.
• 1 de julio de 2025: estaba previsto que el depósito en garantía pudiera utilizarse de forma voluntaria.
• 1 de enero de 2026: estaba previsto que su uso pasara a ser obligatorio.
• Enero de 2026: el Ministerio de Justicia explicó que aún faltaba la legislación necesaria para su uso obligatorio.
• 28 de julio de 2026: la Cámara Legislativa aprobó el proyecto de ley sobre construcción en primera lectura.
• Principios de noviembre de 2026: el depósito obligatorio en garantía para este mercado aún no había empezado a funcionar.

El proyecto de ley se refiere a la construcción de edificios de apartamentos y otros inmuebles mediante aportes de los compradores. La aprobación en primera lectura significa que los legisladores aceptaron su planteamiento general; se necesitan más debates antes de que se convierta en ley.

Durante el debate parlamentario, los diputados pidieron aclarar algunas disposiciones propuestas del Código Penal antes de la segunda lectura. No se anunció una fecha para la aprobación definitiva ni para el inicio del depósito obligatorio en garantía.

Qué cambiaría con una cuenta bancaria protegida

El depósito en garantía mantiene el dinero del comprador en una cuenta bancaria especial, en vez de transferirlo inmediatamente a la promotora. El banco libera los fondos una vez que se cumplen las condiciones acordadas. En el sistema de vivienda propuesto, esto separaría la recepción de los pagos de los compradores de las decisiones inmediatas de gasto de la promotora.

El Comité Nacional de Urbanización y Desarrollo Sostenible del Mercado de la Vivienda sostiene que el mecanismo reduciría el fraude y el uso indebido del dinero de los compradores. Ha calificado de inaceptable que se pierdan tanto la vivienda prometida como el acceso a los reembolsos, y ha pedido que la aplicación se acelere.

La propuesta también contempla incorporar a otra promotora a un proyecto cuando problemas graves impidan que la empresa original cumpla sus obligaciones. El objetivo es que la construcción continúe para que los compradores reciban sus viviendas, en vez de depender por completo de recuperar el dinero de una promotora que ha fracasado.

El depósito en garantía protege el dinero. Los requisitos contractuales regulan otra parte de la transacción: qué debe construirse, cuándo debe entregarse y qué ocurre si alguna de las partes incumple el acuerdo. Los compradores necesitan tanto un mecanismo que proteja sus pagos como compromisos exigibles sobre el inmueble que adquieren.

Por qué devolver la misma suma aún puede suponer una pérdida

Una familia que paga 500 millones de soms a principios de 2024 y recibe la misma cantidad a finales de 2026 ha pasado tres años sin poder acceder a ese dinero. Durante la espera, los precios pueden subir y la familia también puede perder la oportunidad de ganar intereses o utilizar los ahorros para otros fines.

Las cifras de inflación citadas para este ejemplo son del 9,8% en 2024, el 7,3% en 2025 y una previsión del 7% para 2026. En conjunto, esas tasas elevarían el nivel general de precios cerca de un 26%. Los 500 millones de soms devueltos tendrían entonces un poder adquisitivo similar al de unos 397 millones de soms al comienzo del periodo.

Según ese cálculo, la pérdida de poder adquisitivo sería de unos 103 millones de soms, aunque se restablezca el saldo nominal. La cifra final depende en parte de que se cumpla la previsión de inflación para 2026.

La sustitución del apartamento implica otro cálculo. Si la vivienda estipulada en el contrato cuesta inicialmente 500 millones de soms y más adelante una vivienda equivalente cuesta 800 millones, la familia necesita otros 300 millones para hacer la misma compra. Ese ejemplo ilustra la diferencia en el costo de reemplazo; las cifras son indicativas y la compensación dependería de la legislación aplicable y de cada caso.

Los contratos también deben proteger la vivienda prometida

El bloguero Umid G'ofurov ha pedido que se establezcan condiciones contractuales mínimas obligatorias, con sanciones definidas y planos de construcción adjuntos a los acuerdos. Su preocupación va más allá de las fechas de entrega e incluye los estacionamientos, las zonas de juegos, los espacios abiertos y el aspecto de los edificios terminados que se prometieron.

Un plano adjunto permite a compradores e inspectores comparar el inmueble terminado con lo acordado. Una garantía clara establece cuánto tiempo sigue siendo responsable la promotora por los defectos, mientras que una cláusula de reparación especifica la obligación de corregirlos. Las conclusiones del comité muestran que muchos de los acuerdos examinados omitían una de esas condiciones o ambas.

G'ofurov también ha advertido que las promotoras pueden tener incentivos para retrasar las obras, reembolsar un pago antiguo y revender un apartamento a un precio más alto. Las disputas sobre las cláusulas de vencimiento en los contratos inmobiliarios australianos ilustran un problema relacionado: algunos promotores utilizaron cláusulas concebidas para poner fin a una incertidumbre prolongada con el fin de cancelar ventas antiguas a medida que subían los precios. Las reformas legislativas en los estados afectados limitaron la posibilidad de que las promotoras cancelaran contratos sin el consentimiento del comprador o la aprobación de un tribunal.

En Uzbekistán, las decisiones inmediatas se refieren al proyecto de ley pendiente, las normas sobre las cuentas bancarias y las obligaciones mínimas en los contratos de compraventa. El Comité de Competencia ha recomendado a los compradores que examinen los contratos con atención, busquen asesoramiento jurídico cuando sea necesario y denuncien las cláusulas ilegales ante las autoridades competentes o los tribunales.

Enero de 2027 es la próxima fecha concreta de entrega anunciada para 16 bloques de Sergeli City. Para los compradores de todo el mercado, el calendario de reforma aún pendiente determinará cuánto tiempo más seguirán llegando nuevos pagos a las promotoras sin la protección obligatoria que se había prometido para enero de 2026.

Puntos clave

• El Comité de Competencia recibió más de 1.700 quejas sobre promotoras entre enero y septiembre de 2026.
• La revisión de 132 promotoras encontró que el 77,3% de los contratos no establecía plazos adecuados para los reembolsos y que el 50,8% no contemplaba sanciones por retrasos.
• Tras examinar las quejas, se recalcularon unos 14.500 millones de soms en favor de los consumidores.
• El depósito obligatorio en garantía estaba previsto para el 1 de enero de 2026, pero aún no había empezado a funcionar a principios de noviembre.
• La policía abrió una causa penal tras las quejas de compradores de Imarat; los inspectores de construcción también habían detectado defectos en Sergeli City.
• Un representante de la empresa prometió que 16 bloques de Sergeli City estarían terminados para enero de 2027.
• Los reembolsos tardíos pueden reducir el poder adquisitivo de los compradores y elevar el costo de sustituir el apartamento prometido.