Los recortes de precios de la vivienda en Vietnam no reducen la brecha de asequibilidad mientras se amplían los planes de alquiler

Los precios más bajos siguen dejando las viviendas fuera del alcance de los compradores

Vietnam espera completar 87.601 viviendas sociales en 2026, apenas el 90% de su meta anual, mientras que las rebajas en el mercado comercial no están logrando que muchas viviendas sean asequibles. En Ciudad Ho Chi Minh, la escasez es especialmente marcada: una evaluación del gobierno municipal citada por la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) registró que no hubo nuevas viviendas asequibles durante los primeros nueve meses de 2026.

HoREA afirma que los promotores han reducido los precios del mercado primario cerca de un 5%, mientras que algunos inversionistas que revenden propiedades han ofrecido descuentos del 20% al 30% y aun así han tenido dificultades para encontrar compradores. El mercado primario abarca las viviendas vendidas por los promotores; el mercado secundario, las que revenden sus propietarios actuales.

Hanoi también muestra cómo la caída de los precios puede coexistir con una demanda débil. Savills Vietnam registró una disminución trimestral del 26% en las ventas de apartamentos durante el tercer trimestre de 2026, con una caída del 48% respecto del año anterior. Los precios promedio de oferta de los apartamentos vendidos por los promotores se mantuvieron en torno a los 107 millones de VND por metro cuadrado.

El problema central es la combinación de viviendas caras, créditos costosos y una oferta insuficiente de propiedades diseñadas para los presupuestos habituales de los hogares. Hay más construcciones previstas, sobre todo fuera del centro urbano, pero su ubicación, precio y adecuación determinarán si compradores e inquilinos obtienen opciones útiles.

El presidente de HoREA, Le Hoang Chau, pide una respuesta más amplia: viviendas comerciales asequibles junto con viviendas sociales, más alquileres a precios razonables, normas de desarrollo más claras y créditos más baratos. En conjunto, estas propuestas buscan atender tanto a quienes reúnen los requisitos para recibir apoyo de vivienda pública como a quienes superan los límites de ingresos para acceder a él, pero aun así no pueden pagar los precios de las propiedades comerciales.

Por qué los descuentos no han reactivado la demanda

La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) situó los precios promedio de venta de apartamentos en el tercer trimestre de 2026 en 79,3 millones de VND por metro cuadrado en Hanoi, 88,3 millones en Ciudad Ho Chi Minh y 68,9 millones en Da Nang. Los tres promedios no variaron respecto del trimestre anterior.

Esos niveles se alcanzaron después de aumentos considerables. En comparación con el primer trimestre de 2019, VARS registró alzas del 97% en Hanoi, del 69,8% en Ciudad Ho Chi Minh y del 76,2% en Da Nang. Por tanto, los compradores llegan a un mercado donde la estabilidad reciente viene después de años de aumentos de precios.

DKRA Consulting registró 13.215 apartamentos disponibles de promotores en 108 proyectos de Ciudad Ho Chi Minh y zonas aledañas durante el tercer trimestre. Las ventas totalizaron 3.471 unidades, un 66% menos que en el trimestre anterior, lo que representa aproximadamente el 26% de esa oferta.

Los precios de los apartamentos en el mercado secundario del sur cayeron habitualmente entre un 4% y un 7% durante el trimestre. Los descuentos mayores, del 20% al 30%, mencionados por HoREA corresponden a algunos inversionistas individuales, mientras que las cifras de DKRA describen los ajustes más comunes en los proyectos que siguió.

El costo de los préstamos añade otra barrera. En 2026, se informó que las tasas de los préstamos para vivienda rondaban entre el 14% y el 16% anual. A esas tasas, un préstamo de 1.000 millones de VND generaría entre 140 millones y 160 millones de VND de intereses anuales si el saldo pendiente se mantuviera sin cambios, sin contar los pagos del capital. Los pagos reales dependen del contrato de préstamo y del calendario de amortización.

La falta de viviendas para los ingresos medios

La evaluación de Ciudad Ho Chi Minh correspondiente a los primeros nueve meses de 2026 mostró que los apartamentos representaban el 73,6% de las unidades de vivienda para las que los promotores podían obtener capital. El segmento medio representaba apenas el 7,1% de la oferta, mientras las viviendas nuevas seguían concentrándose en categorías costosas.

Chau propone promover viviendas comerciales asequibles con precios acordes con las condiciones locales: desde 25 millones hasta 30 millones de VND por metro cuadrado en provincias remotas, y desde 60 millones hasta 70 millones en las principales ciudades.

En el caso ilustrativo de un apartamento de 60 metros cuadrados, el rango propuesto para las zonas urbanas supondría un precio de compra de entre 3.600 millones y 4.200 millones de VND, antes de cargos adicionales. Sigue siendo una suma considerable, por lo que las viviendas de alquiler y las viviendas sociales son partes necesarias de la misma respuesta.

Tran Xuan Luong, director del Instituto de Economía Inmobiliaria de Vietnam, sostiene que las viviendas comerciales asequibles deberían complementar a las viviendas sociales. Una mayor oferta en el segmento medio daría a los hogares con necesidades reales de vivienda alternativas a los proyectos costosos y reduciría la presión generada por la percepción de escasez.

Los anuncios de ventas de viviendas sociales muestran un rango de precios mucho más amplio. Un boletín del 30 de octubre describió miles de unidades ofrecidas a partir de poco más de 12 millones de VND por metro cuadrado. El viceministro de Construcción, Nguyen Van Sinh, ha mencionado precios promedio de entre 15 millones y 25 millones de VND por metro cuadrado para las viviendas sociales, mientras que algunos proyectos mencionados por representantes empresariales cuestan entre 30 millones y 40 millones. Por tanto, la ubicación, el costo de los proyectos y los requisitos de elegibilidad también importan, además del precio anunciado.

Millones de personas ya dependen del alquiler

En Ciudad Ho Chi Minh hay unos 4,2 millones de inquilinos. HoREA afirma que la mayoría de los trabajadores y trabajadores migrantes alquilan habitaciones que cuestan alrededor de 2 millones de VND al mes, mientras que los apartamentos con infraestructura y servicios complementarios siguen siendo escasos.

Una encuesta preliminar de la Federación Laboral de Ciudad Ho Chi Minh identificó 3.181 casos que necesitan viviendas de alquiler y otros 30.339 que necesitan viviendas sociales, ya sea en régimen de alquiler o de compra. Muchos trabajadores viven actualmente en pequeñas zonas de alojamiento desarrolladas de forma privada, con espacio e infraestructura limitados y medidas de seguridad contra incendios insuficientes.

Vu Dang Khue, vicepresidente de la Asociación de Pequeñas y Medianas Empresas de Ciudad Ho Chi Minh, afirma que la oferta formal de alquiler no ha seguido el ritmo de la urbanización y el crecimiento demográfico. Propone desarrollos planificados con acceso a escuelas, servicios de salud, tiendas y servicios esenciales.

Pham Van Nam, director ejecutivo de GH Land, señala una necesidad relacionada: contratos de alquiler estandarizados e información transparente sobre los alquileres, la situación legal, la calidad de los edificios y su administración. Los inquilinos necesitan saber qué están pagando y qué protecciones les ofrece el contrato. Los inversionistas necesitan normas previsibles para gestionar los edificios durante muchos años.

Para los hogares que no pueden ahorrar para un pago inicial ni afrontar una hipoteca elevada, una vivienda de alquiler confiable ofrece otra vía para acceder a un alojamiento estable. Su utilidad depende del alquiler, la ubicación y las condiciones de vida, especialmente para los trabajadores que necesitan estar cerca de sus empleos.

Aumenta la construcción de viviendas sociales, pero la entrega va rezagada

El viceministro de Construcción Le Hong Vinh informó en la conferencia de prensa periódica del gobierno del 4 de noviembre que en todo el país había 293 proyectos de vivienda social en desarrollo, con 363.065 unidades. De ellos, 128 proyectos habían iniciado recientemente las obras y sumaban 183.293 viviendas: 140.492 para la venta y 42.801 para alquiler.

El ministerio registró 114 proyectos de vivienda social en curso, con 63.970 unidades de alquiler. Desde junio habían comenzado otros 29 proyectos, que sumaban 85.594 viviendas, incluidas 33.886 de alquiler. Estas cifras de alquiler forman parte del total de los proyectos.

Las viviendas terminadas siguen muy por debajo de las ambiciones para este año. Para la fecha de la conferencia, 170 proyectos terminados habían entregado 46.962 viviendas, frente a una meta anual de 97.271 viviendas sociales. El ministerio previó que se completarían 87.601 para fines de 2026.

La entrega de viviendas de alquiler también se concentró en la última parte del año. Se habían completado unas 8.314 unidades frente a una meta de 17.176, y se preveía que el total anual llegaría a 18.049, alrededor de un 5% por encima de la meta. Por tanto, las viviendas de alquiler representarían aproximadamente una quinta parte de las 87.601 viviendas sociales cuya finalización está prevista.

En un foro celebrado el 25 de diciembre para analizar las perspectivas de 2026, el viceministro Sinh había descrito un programa acumulado más amplio, de 698 proyectos con más de 657.000 viviendas, de las cuales casi 170.000 estaban terminadas. Ese total corresponde a una etapa de desarrollo distinta de los 293 proyectos descritos como actualmente en curso en la conferencia de noviembre. Sinh también expresó la aspiración de alcanzar alrededor de 2028 la meta nacional de un millón de viviendas sociales.

En qué consisten los próximos objetivos

Las metas de Ciudad Ho Chi Minh se extienden más allá del ciclo de construcción actual. La Resolución No. 303/NQ-CP, del 30 de septiembre de 2026, asigna a la ciudad 181.257 viviendas sociales y de alquiler para el período de 2026 a 2030. Se esperan unas 57.657 en 2027, casi el 32% del total previsto para ese período.

Las principales fechas y metas de entrega son:

• Junio de 2026: Tras un impulso del gobierno a las viviendas de alquiler, comenzaron 29 proyectos con 33.886 unidades de alquiler.
• 30 de septiembre de 2026: La Resolución No. 303/NQ-CP fijó la meta de viviendas sociales y de alquiler de Ciudad Ho Chi Minh hasta 2030.
• 30 de octubre de 2026: Las medidas propuestas para mejorar la asequibilidad incluyeron políticas de vivienda locales y marcos para los alquileres; la ciudad también estudiaba 147 terrenos para un programa piloto de vivienda comercial.
• 4 de noviembre de 2026: El Ministerio de Construcción detalló los proyectos nacionales de vivienda social en curso y las previsiones anuales de finalización.
• Fines de 2027: Knight Frank prevé 42.593 apartamentos adicionales en la Ciudad Ho Chi Minh ampliada.

El ministerio ha preparado un proyecto de enmiendas a la Ley de Vivienda para presentarlo a la 16.ª Asamblea Nacional. No se indicó una fecha de aprobación. Los promotores y los hogares todavía necesitan conocer las normas definitivas sobre elegibilidad, financiamiento, asignación de terrenos y precios.

La nueva oferta se desplaza más allá del centro urbano

Knight Frank prevé que 22.187 de los 42.593 apartamentos esperados para fines de 2027 estarán en la antigua zona de Ciudad Ho Chi Minh. Los 20.406 restantes, casi el 48%, se ubicarían en otras zonas de la ciudad ampliada, incluidas las antiguas áreas de Binh Duong y Ba Ria-Vung Tau.

En esas zonas periféricas hay una mayor proporción de apartamentos asequibles y del segmento medio. Las cifras de CBRE para 2025 ilustran la diferencia de precios: los precios promedio de los apartamentos nuevos fueron de unos 47 millones de VND por metro cuadrado en la antigua Binh Duong, frente a 92 millones en la antigua zona de Ciudad Ho Chi Minh, una diferencia de alrededor del 49%.

En la antigua Binh Duong se anunciaron 17.300 apartamentos nuevos en 2025. Se preveía que la oferta de apartamentos en la ciudad ampliada se acercara a las 34.000 unidades en 2026, más de la mitad en la antigua Binh Duong. La previsión de DKRA para el plazo más inmediato situó los lanzamientos del cuarto trimestre entre 7.000 y 10.000 apartamentos, concentrados en el este, el sur y la antigua Binh Duong.

Los proyectos costosos siguen influyendo en los precios del centro. Más de la mitad de los nuevos apartamentos ofrecidos en la antigua zona de la ciudad en 2025 pertenecían a las categorías alta y de lujo. Una estimación posterior del mercado situó los precios promedio de oferta de los apartamentos nuevos en USD 4.210 por metro cuadrado, equivalentes a más de 100 millones de VND, un 3% más que en el trimestre anterior.

Vo Huynh Tuan Kiet, director de comercialización de proyectos residenciales de CBRE Vietnam, afirma que los compradores tienen cada vez más en cuenta la calidad de la construcción, la gestión, los servicios y las condiciones de vida. También señala que las conexiones de transporte y el desarrollo de varios centros urbanos influyen en el mercado. Los precios más bajos fuera del centro son más útiles cuando los residentes pueden llegar de forma confiable a sus empleos y servicios.

Por qué los promotores de alquileres buscan apoyo durante décadas

Le Huu Nghia, director general de Le Thanh Company, afirma que la inversión en alquileres exige pagar el terreno, la construcción y los intereses mucho antes de recuperar los costos del proyecto. El desarrollo propuesto por su empresa, Le Thanh Tan Kien 2, tendría unas 2.000 viviendas de alquiler, pero la clasificación del terreno como zona de uso comercial y de servicios ha dificultado el acceso al financiamiento bancario.

HoREA estima que los proyectos de alquiler suelen necesitar al menos 20 años para recuperar el capital. Un promotor que vende apartamentos recibe pagos cuantiosos a medida que se venden las viviendas; un operador de alquileres recibe sumas menores durante un período mucho más largo y, al mismo tiempo, sigue pagando los costos de administración y mantenimiento.

Chau propone exenciones de las tasas por uso del suelo y los alquileres de terrenos, incentivos fiscales, préstamos preferenciales a más largo plazo y procedimientos de inversión más rápidos. HoREA reservaría los incentivos para los proyectos que se comprometan a alquilar las viviendas durante al menos 20 años.

HoREA también quiere que las autoridades provinciales establezcan marcos de alquiler para viviendas asequibles financiadas fuera del presupuesto estatal. Los consejos populares provinciales tendrían autoridad para adoptar políticas locales sobre vivienda comercial asequible mediante enmiendas a la Ley de Vivienda y la Ley de Tierras.

Estas propuestas buscan facilitar el cálculo de los costos y los ingresos previstos antes de que comience la construcción. El llamado de Nam a contar con datos transparentes sobre los alquileres y contratos estandarizados aborda el aspecto operativo del mismo problema: los edificios necesitan ingresos sostenibles, mientras que los inquilinos necesitan condiciones previsibles y condiciones de vida aceptables.

¿Quién recibe los beneficios de un desarrollo más barato?

Las enmiendas a la Ley de Vivienda descritas en el proyecto del Ministerio de Construcción proponen normas más claras sobre ingresos y elegibilidad, acceso prioritario para grupos desfavorecidos, préstamos preferenciales y fondos de vivienda sin fines de lucro. También abarcan terrenos destinados a viviendas sociales, alquileres y alojamientos para trabajadores industriales.

Los inversionistas recibirían apoyo mediante tasas por uso del suelo, alquileres de terrenos, impuestos y crédito, y podrían utilizar actividades comerciales y de servicios dentro de los proyectos para compensar costos de desarrollo admisibles. Las normas de fijación de precios propuestas basarían los precios de venta, los alquileres y los pagos de alquiler con opción de compra en costos legítimos y beneficios regulados, excluyendo de los precios cobrados a los residentes los incentivos estatales.

Los controles sobre las transacciones limitarían a cada beneficiario que reúna los requisitos a comprar o adquirir mediante alquiler con opción de compra una sola vivienda social. Las transferencias estarían restringidas durante los primeros cinco años, para que las viviendas subvencionadas lleguen a sus ocupantes previstos.

Los promotores también buscan cambios en sus márgenes de ganancia. Bui Nguon Phong, presidente de Le Phong Group, ha propuesto elevar del 10% al 15% de los costos de inversión en construcción el margen de ganancia permitido para las viviendas sociales, aludiendo a los materiales, la mano de obra y los retrasos. Esa petición se suma al esfuerzo del ministerio por mantener los precios dentro de lo que pueden pagar los hogares que reúnen los requisitos.

Los retrasos de los proyectos siguen siendo un obstáculo importante. Sinh identificó unos 2.991 proyectos inmobiliarios paralizados, con inversiones cercanas a los 2 billones de VND, y afirmó que las directrices en virtud de la Resolución 110 de la Asamblea Nacional habían abordado dificultades relacionadas con la legislación sobre tierras que afectaban a 326 proyectos. La reanudación de las obras podría ampliar la oferta, mientras que las medidas de asequibilidad determinarían qué viviendas construyen los promotores.

El alivio del crédito debe llegar a los constructores y los hogares

HoREA quiere que se excluyan de los límites al crecimiento del crédito bancario los préstamos para viviendas de alquiler, viviendas comerciales asequibles y ciertos proyectos clave de parques industriales. Esos límites regulan la rapidez con que los bancos pueden ampliar los préstamos; una exención daría a las categorías seleccionadas más margen para obtener financiamiento.

Chau también pide al Banco Estatal de Vietnam que inste a los bancos comerciales a reducir significativamente las tasas de interés de los préstamos. Un menor costo de financiamiento ayudaría a los promotores durante la construcción y reduciría la carga de pagos para los compradores.

MB Securities ha señalado condiciones que podrían favorecer una reducción de las tasas, entre ellas un crecimiento más lento del crédito y un aumento de los depósitos superior al de los préstamos durante los primeros nueve meses. Sin embargo, prevé que la presión sobre los costos de financiamiento de los bancos persista durante unos tres meses, mientras vencen depósitos anteriores y se renuevan a tasas más altas.

Luong advierte que los precios de la vivienda también reflejan los costos del terreno y los beneficios previstos por los promotores, por lo que los incentivos tardan en influir en los precios de venta. La prueba práctica consiste en determinar si las viviendas terminadas llegan al mercado a precios y alquileres que los hogares puedan pagar. Más apartamentos, aprobaciones de proyectos más rápidas y préstamos más baratos se vuelven útiles en conjunto cuando las viviendas resultantes se ajustan al lugar de trabajo, la forma de vida y la capacidad de pago de las personas.

Puntos clave

• Vietnam prevé completar 87.601 viviendas sociales en 2026, cerca del 90% de su meta anual.
• Los recortes de precios no han logrado reactivar las ventas porque los costos de los préstamos y los precios de compra siguen siendo elevados.
• Según una evaluación municipal citada por HoREA, durante los primeros nueve meses no se incorporaron viviendas asequibles a la nueva oferta de Ciudad Ho Chi Minh.
• Se prevé que las viviendas de alquiler terminadas en todo el país sumen 18.049 unidades, por encima de la meta anual.
• La nueva oferta comercial se desplaza hacia zonas periféricas, donde los precios suelen ser más bajos.
• Las reformas propuestas abarcan terrenos, crédito, alquileres, elegibilidad y controles sobre las transacciones de viviendas sociales.
• Ciudad Ho Chi Minh tiene la meta de construir 181.257 viviendas sociales y de alquiler entre 2026 y 2030.