Vietnam estudia limitar la venta de viviendas sin terminar y reforzar la protección del dinero de los compradores

Una propuesta para cambiar las ventas sitúa el dinero de los compradores en el centro del debate

Los legisladores vietnamitas estudian restricciones a la venta de viviendas sin terminar, incluida la prohibición de revender contratos de compraventa y una transición gradual hacia la venta de viviendas solo cuando la construcción haya concluido. Junto con esas propuestas, quieren reforzar los controles sobre los depósitos, las garantías bancarias y el dinero que pagan los compradores antes de recibir los documentos de propiedad.

En el debate de la Asamblea Nacional del 30 de octubre de 2026, el diputado por Thanh Hoa Le Thanh Hoan propuso prohibir la transferencia de contratos de viviendas aún en construcción. El diputado por Hai Phong Nguyen Ngoc Son planteó otro enfoque: permitir las transferencias, pero registrar cada operación en un sistema de información inmobiliaria conectado con la identificación electrónica y datos legales verificados.

Para las familias que esperan recibir sus viviendas, el debate afecta tanto a sus ahorros como a su posibilidad de salir de una compra estancada. Los compradores afectados por los retrasos en Roxana Plaza, en Ciudad Ho Chi Minh, y por las demoras en la entrega de viviendas en Da Nang y Hanoi han pagado por las propiedades mientras siguen endeudados por los préstamos.

Las propuestas siguen en debate. El ministro de Construcción, Tran Hong Minh, dijo que se revisarían y perfeccionarían las enmiendas al proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios; no se anunció una votación definitiva ni una fecha de entrada en vigor.

Se están considerando dos restricciones distintas. Prohibir la transferencia de contratos impediría que un comprador cediera a otra persona un acuerdo de compraventa. Vender únicamente viviendas terminadas cambiaría el momento en que los promotores podrían vender una propiedad por primera vez y recibir dinero de los clientes. Cualquiera de las dos medidas cambiaría la financiación de la construcción de viviendas, pero afectaría a los compradores en distintas etapas.

Por qué los legisladores quieren frenar las reventas sucesivas de contratos

Hoan sostuvo que las transferencias sucesivas pueden convertir un contrato de compraventa de vivienda en un instrumento de especulación. Antes de que una vivienda esté terminada y se entregue, quien transfiere el contrato cede derechos contractuales y obligaciones de pago, no una propiedad terminada.

Un comprador inicial puede pagar un depósito o una cuota pequeña y luego transferir el acuerdo cuando suben los precios. Hoan dijo que el rendimiento de ese desembolso inicial podría alcanzar el 50% o el 100%, mientras que las transferencias sucesivas y las comisiones de intermediación podrían elevar el precio final de entrega hasta el doble del precio original.

El rendimiento del dinero pagado inicialmente es distinto de una subida del precio total de la vivienda. Como el primer comprador solo ha pagado una parte del precio de compra, un aumento relativamente pequeño del precio de la vivienda puede representar una ganancia porcentual mucho mayor sobre el aporte en efectivo de ese comprador.

La respuesta propuesta por Hoan va más allá de restringir la actividad de especuladores individuales. Pidió estudiar una transición hacia la venta de viviendas una vez terminada la construcción, reduciendo el periodo en que los contratos de compraventa podrían circular antes de que la propiedad esté lista.

Son reconoció que las transferencias pueden responder a necesidades reales y contribuir a que las operaciones se mantengan dentro del sistema legal. Su propuesta exigiría, en cambio, registrar cada transferencia para que sea más fácil seguir la cadena de compradores y los precios reales de las operaciones. También pidió una implementación viable para que las bases de datos incompletas no interrumpan las operaciones legales.

Por qué los compradores podrían necesitar una salida

Huynh Thanh Dien, economista de la Universidad Nguyen Tat Thanh, dijo que prohibir las transferencias podría reducir la especulación, pero dejar sin salida a compradores genuinos si cambia su situación económica. Describió proyectos que duran de uno a tres años, un periodo en el que un comprador podría perder su empleo, sufrir pérdidas comerciales o afrontar una emergencia familiar.

Un comprador que no pueda seguir pagando quizá necesite transferir el acuerdo para recuperar el dinero que ya comprometió. Sin esa opción, las alternativas podrían incluir cancelar el contrato o rescindirlo unilateralmente, lo que podría provocar disputas sobre penalizaciones, compensaciones y reembolsos.

Le Trung Phat, director del bufete Le Trung Phat y miembro del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh, se opuso a una prohibición general. Argumentó que los derechos derivados de un contrato legal de compraventa de vivienda son derechos de propiedad protegidos, e invocó el artículo 32 de la Constitución de 2013. Se trata de su argumento jurídico contra la propuesta, no de un fallo judicial al respecto.

Phat se mostró a favor de regular mediante impuestos y controles legales. Advirtió que una prohibición podría empujar las operaciones hacia acuerdos informales, incluidos poderes notariales amplios, acuerdos privados por escrito y promesas de compra o venta. Estas operaciones podrían reducir la información disponible para las autoridades, disminuir la recaudación fiscal y aumentar las disputas o el fraude.

Los depósitos estarían sujetos a controles más allá de un límite del 5%

El proyecto limita los depósitos para propiedades sin terminar al 5% del precio de venta o de compra en arrendamiento, y solo permite cobrarlos cuando la propiedad cumpla las condiciones para su comercialización. La diputada por Can Tho To Ai Vang propuso depositar ese dinero en una cuenta bloqueada en el banco que garantiza el proyecto.

Una cuenta bloqueada impediría que el promotor retirara libremente el depósito. Según la propuesta de Vang, el acceso dependería de que la propiedad cumpliera las condiciones exigidas y de que el comprador y el promotor firmaran el contrato formal de compraventa.

El diputado por Lam Dong Duong Khac Mai advirtió que los promotores o distribuidores podrían cobrar dinero bajo otros nombres, como pagos de reserva, registros de interés o cuotas de prioridad. La diputada por Thanh Hoa Luong Thi Hoa también pidió que la ley juzgue un pago por su finalidad y no por el nombre que se le dé.

La prueba práctica sería determinar si el dinero garantiza un acuerdo futuro o adelanta parte del precio de compra. Llamarlo cuota de prioridad no cambiaría su función. El diputado por Ciudad Ho Chi Minh Tran Anh Tuan también pidió que se asignara responsabilidad tanto al promotor como a quien recibe directamente el dinero, incluidos los intermediarios, y que los reembolsos y las compensaciones se rijan por el Código Civil.

Un proyecto en la carretera nacional 13, en la antigua zona de Binh Duong, ilustra la práctica que se examina. Se pidió a los compradores que pagaran 100 millones de dong para reservar un apartamento; se esperaba firmar el contrato de compraventa aproximadamente un mes después y se ofrecía un reembolso si decidían no firmarlo.

¿Cuánto podrían cobrar los promotores antes de la entrega?

Son describió límites previstos en el proyecto: un 30% para el primer pago y un 70% para el total de los pagos antes de la entrega, además del límite del 5% para los depósitos. Le preocupaba que los compradores siguieran adelantando una suma elevada sin poder supervisar cómo la utilizaba el promotor.

Hoan propuso limitar al 70% los cobros antes de la entrega y que el 30% restante solo se pagara cuando el comprador recibiera la vivienda y obtuviera el certificado de propiedad. Vincular el pago final a ambos hechos daría a los compradores una protección financiera que iría más allá de la terminación física del edificio.

Las cifras en discusión muestran una decisión política de gran alcance. Un saldo del 30% sujeto a la entrega y a la certificación es seis veces mayor que el saldo final del 5% debatido en otra parte del proyecto. Los dos enfoques dejarían fuera del control inmediato del promotor sumas muy distintas.

Son también propuso supervisar los pagos en función del avance real de la construcción, sobre todo cuando el comprador proceda sin una garantía bancaria. En la práctica, la entrega del dinero estaría vinculada a obras verificadas, en lugar de depender únicamente de las fechas de pago estipuladas en un contrato.

La aprobación bancaria de un proyecto no equivale a una carta de garantía para el comprador

Tuan se centró en las medidas necesarias para ofrecer protección bancaria a cada comprador. Que un banco acepte garantizar a un promotor es una etapa; emitir una carta de garantía para un cliente concreto es otra. La carta del cliente identifica la protección asociada a esa operación.

Para los compradores que opten por una garantía, Tuan propuso permitir que los promotores acepten pagos del contrato solo después de que los clientes hayan recibido sus cartas individuales. También pidió reglas claras sobre los plazos de emisión, los procedimientos y las comisiones, para que los compradores sepan cuándo comienza la protección y cuánto cuesta.

El proyecto permite que los compradores decidan si quieren una garantía bancaria. Son propuso que la protección sea la opción predeterminada y que el comprador solo pueda rechazarla mediante una confirmación escrita por separado, después de recibir una explicación completa.

A Son le preocupaba que, de otro modo, el rechazo pudiera convertirse en una cláusula estándar presentada como parte del contrato de compraventa. Su enfoque exigiría una decisión más deliberada y añadiría un control de los pagos cuando no se contrate una garantía. Estas propuestas abordan el periodo en que los compradores ya han pagado dinero, pero siguen esperando que el promotor cumpla sus obligaciones.

El 5% final plantea dudas sobre el control y los reembolsos

El proyecto también aborda el 5% final del valor del contrato mientras el comprador espera el certificado de propiedad. Este pago es distinto del depósito inicial, aunque ambos se expresen como un 5%.

Mai pidió reglas que determinen quién controla la cuenta, qué documentos autorizan la liberación del dinero, quién recibe los intereses y qué ocurre si el promotor deja de poder pagar sus deudas. Quería que el dinero se gestionara por separado y se liberara con arreglo a una base jurídica clara.

Vang propuso una alternativa para los casos en que la certificación se retrase por problemas objetivos relacionados con organismos estatales, como la valoración del terreno aún pendiente o la aprobación de cambios en la planificación. En esas circunstancias, el promotor podría sustituir el 5% bloqueado por una garantía bancaria incondicional del mismo valor, lo que liberaría efectivo sin dejar de ofrecer protección financiera.

Los legisladores también pidieron claridad sobre la titularidad de las cuentas, los plazos de pago y las comisiones. Cuando los compradores tramiten por su cuenta la solicitud del certificado, la transferencia del dinero retenido al promotor debería ser voluntaria, mientras que el promotor seguiría siendo responsable de proporcionar los documentos necesarios.

El diputado por Hai Phong Vu Van Tien citó a familias de algunos proyectos de Muong Thanh que llevaban años esperando sus certificados. Su experiencia sitúa los documentos de propiedad, junto con el avance de la construcción, en el centro del debate: recibir las llaves puede ir seguido de una espera mucho más larga por la documentación oficial.

¿Quién supervisa el proyecto y quién asume la responsabilidad?

Tien pidió que las autoridades comparen los apartamentos ofrecidos en venta con los planes y diseños aprobados antes de que se realicen las operaciones. También quiso que se obligue a los promotores a indemnizar a los compradores y reparar las consecuencias de las infracciones, incluidos los casos en que haya que demoler la construcción.

El diputado por Can Tho Dao Chi Nghia sostuvo que las plataformas de compraventa y los agentes inmobiliarios deberían tener obligaciones acordes con las comprobaciones que pueden realizar. Pueden examinar documentos y comparar datos accesibles, dijo, pero no sustituir a los organismos estatales en la certificación de la situación jurídica completa de una propiedad.

Nghia propuso exigir a los intermediarios que comprueben si los documentos recibidos están completos y son coherentes, que revelen la información que no puedan verificar y que asuman responsabilidad cuando permitan a sabiendas operaciones basadas en información falsa. El diputado por Hung Yen Nguyen Van Huy pidió aclarar los documentos que falten o presenten inconsistencias y denegar los servicios mientras persistan los problemas.

Tuan también pidió obligaciones más claras cuando un proyecto cambia de manos. Habría que rendir cuentas de los documentos del promotor saliente y del dinero ya cobrado, y los acuerdos entre promotores deberían preservar los derechos legítimos de los clientes.

Vang planteó una preocupación relacionada con la exigencia de completar las obligaciones financieras sobre el terreno antes de transferir un proyecto. Sostuvo que eso podría bloquear adquisiciones destinadas a rescatar proyectos paralizados y dejar a los compradores vinculados a la crisis financiera del promotor original.

Un cambio en el modelo de financiación podría modificar la presión de los pagos

Un representante del proyecto de la carretera nacional 13 defendió las ventas anticipadas por ser útiles para ambas partes. El representante dijo que los clientes suelen pagar inicialmente entre el 20% y el 30%, y que los fondos de los clientes ayudan a los promotores a evaluar la demanda y reducir la presión de los préstamos. Las transferencias de contratos en el proyecto tenían una comisión de tramitación de entre 3 y 5 millones de dong por expediente.

El representante argumentó que vender solo en el momento de la entrega exigiría a los compradores pagar entonces el 95% del valor del apartamento. Esa fue la descripción del promotor sobre la presión de pago que supondría ese modelo. Pasar a vender viviendas terminadas trasladaría la financiación de la construcción de los pagos escalonados de los compradores a los fondos que los promotores tendrían que obtener antes de vender.

Por tanto, para los compradores la decisión implica algo más que inspeccionar un apartamento terminado. Pagar durante la construcción distribuye los pagos a lo largo del tiempo, pero expone el dinero a posibles retrasos. Comprar una vez terminada la vivienda permite usarla casi de inmediato, pero puede concentrar en el momento de la compra la financiación necesaria.

Los problemas de certificación de Ciudad Ho Chi Minh también muestran por qué importa la duración de las restricciones. La ciudad creó el Grupo de Trabajo 5013 el 5 de noviembre de 2024, reorganizado posteriormente como Grupo de Trabajo 1645, para abordar los obstáculos a la certificación. Una restricción que se prolongara hasta la certificación podría afectar a los hogares mucho después de haberse mudado.

Los principales acontecimientos fechados son:

• 5 de noviembre de 2024: Ciudad Ho Chi Minh creó el Grupo de Trabajo 5013 para abordar las dificultades de certificación de propiedades.
• 30 de octubre de 2026: Los diputados de la Asamblea Nacional debatieron las transferencias de contratos, los pagos anticipados y las garantías en las enmiendas a la Ley de Negocios Inmobiliarios.
• Al cierre del debate: El ministro de Construcción, Tran Hong Minh, se comprometió a seguir revisando y perfeccionando el proyecto.

Minh dijo que el artículo 5 del proyecto prohíbe el uso ilícito de los depósitos y pagos anticipados de los clientes. Las decisiones políticas pendientes se refieren a cómo se aplicaría esa protección: quién controla el dinero, cuándo puede liberarse, cómo llegan las garantías a cada comprador y si un hogar puede transferir su contrato cuando cambian sus circunstancias.

Puntos clave

• Los legisladores propusieron prohibir las transferencias de contratos de compraventa de viviendas sin terminar y estudiar la venta solo cuando la construcción haya concluido.
• Una alternativa mantendría las transferencias y registraría cada operación mediante datos de mercado verificados.
• Las salvaguardias propuestas incluyen cuentas de depósito bloqueadas, garantías para cada comprador y pagos vinculados al avance de la construcción.
• Los diputados debatieron tanto una retención final del 5% como una propuesta de retener el 30% hasta la entrega y la certificación.
• Los críticos advirtieron que prohibir las transferencias podría atrapar a compradores que afronten emergencias financieras y fomentar las operaciones informales.
• Las propuestas siguen en revisión y no se ha anunciado una votación definitiva ni una fecha de entrada en vigor.