Los precios de los apartamentos en Seúl suben por 90.ª semana, mientras Gangnam cae y Gyeonggi gana terreno

Una larga racha alcista oculta una brecha cada vez mayor

Los precios de los apartamentos en Seúl subieron por 90.ª semana consecutiva, según la encuesta de la Junta de Bienes Raíces de Corea correspondiente a la cuarta semana de octubre, pero el aumento del 0,09% en la ciudad ocultó condiciones muy distintas en la capital. El distrito de Gangnam cayó un 0,38%, mientras que el distrito de Seongbuk subió un 0,39%. En la vecina provincia de Gyeonggi, Gunpo y el distrito de Yeongtong, en Suwon, registraron cada uno un alza del 0,58%.

La encuesta, que tomó como referencia el 26 de octubre y se anunció el 29 de octubre, mostró que el aumento semanal de Seúl se desaceleró por segunda semana consecutiva. El crecimiento pasó del 0,16% en la segunda semana de octubre al 0,13% en la tercera y luego al 0,09% en la cuarta. En promedio, los precios seguían subiendo en toda la ciudad, pero a un ritmo menor.

Los precios de los apartamentos en Gyeonggi aumentaron un 0,20%, ligeramente por debajo del 0,21% de la semana anterior. Aun así, su crecimiento semanal superó al de Seúl por sexta semana consecutiva, en una racha que comenzó en la cuarta semana de septiembre. El último aumento provincial fue más del doble que el de Seúl.

Los inquilinos afrontaron una tendencia distinta. El índice de jeonse de los apartamentos de Seúl subió un 0,17%, acelerándose desde el 0,16% de la semana anterior y prolongando su propia racha alcista a 90 semanas. El jeonse es un sistema de alquiler coreano en el que el inquilino entrega un gran depósito reembolsable en lugar de pagar el alquiler mensual habitual.

¿A qué ritmo se desaceleró el crecimiento en Seúl?

El aumento semanal de los precios en Seúl se redujo en 0,04 puntos porcentuales en la última encuesta, después de bajar 0,03 puntos porcentuales la semana anterior. Frente al alza del 0,16% de la segunda semana, el último aumento del 0,09% fue aproximadamente un 44% menor.

Un punto porcentual mide la diferencia entre dos porcentajes. En este caso, permite describir una pérdida de ritmo: el índice de toda la ciudad siguió subiendo, aunque el tamaño de cada avance semanal fue menor.

La evolución de octubre muestra cómo se produjo la desaceleración:

• Segunda semana de octubre: los precios de venta de los apartamentos en Seúl subieron un 0,16%.
• Tercera semana de octubre: el crecimiento se moderó al 0,13%.
• Cuarta semana de octubre, con datos al 26 de octubre: el crecimiento se desaceleró al 0,09%.
• 29 de octubre: la Junta de Bienes Raíces de Corea anunció los resultados de la cuarta semana.

La junta describió un mercado en el que aparecieron viviendas en venta a precios más bajos en algunas zonas y complejos de apartamentos en proceso de reconstrucción, mientras que los proyectos más buscados, con una demanda firme, registraron operaciones a precios más altos. Esos movimientos opuestos produjeron un aumento menor en Seúl en su conjunto.

Los tres distritos de Gangnam registran caídas más pronunciadas

Gangnam, Seocho y Songpa, tres distritos asociados con algunas de las viviendas más caras de Seúl, registraron caídas más pronunciadas. Gangnam bajó un 0,38%, frente al 0,31% de la semana anterior. La caída de Seocho se amplió del 0,32% al 0,35%, mientras que la de Songpa pasó del 0,13% al 0,22%.

La debilidad de Gangnam se concentró en grandes complejos de apartamentos de Yeoksam y Apgujeong. En Seocho, las caídas se concentraron en los barrios de Banpo y Seocho. En Songpa, se concentraron en Jamsil y Sincheon.

La caída acumulada de Gangnam en lo que va de año llegó al 1,64%. Se mencionó la preocupación por posibles facturas fiscales más elevadas si cambian las normas tributarias como un factor que presiona a la baja los precios de las propiedades más caras. No se especificaron los posibles cambios tributarios.

El conjunto más amplio de distritos del sur también mostró debilidad. En los 11 distritos de Seúl al sur del río Han, los precios de los apartamentos cayeron un 0,02%, mientras que los 14 distritos al norte del río subieron un 0,22%. Este grupo más amplio del sur incluye más distritos que solo Gangnam, Seocho y Songpa.

Los precios suben en el norte de Seúl, aunque algunas zonas se enfrían

Seongbuk registró el mayor aumento semanal de Seúl, del 0,39%, impulsado por grandes complejos en Donam y Gireum. Seodaemun subió un 0,36%, con una contribución de los apartamentos pequeños y medianos de Hongeun y Hongje. Jongno aumentó un 0,35%, respaldado por grandes proyectos inmobiliarios en Changsin y Muak.

Gangbuk y Dobong subieron un 0,32% cada uno. En conjunto, estas cifras muestran que la presión alcista sobre los precios continúa en varios distritos del norte, mientras caen en las zonas más caras del sur.

Otros distritos del norte y el este perdieron impulso. El aumento de Nowon bajó del 0,26% al 0,12%, su segunda desaceleración semanal consecutiva. Gwangjin pasó del 0,16% al 0,05%, mientras que Seongdong se moderó del 0,21% al 0,08%.

Las cifras acumuladas muestran cuánto habían subido ya los precios antes de la última semana. Seongbuk acumuló un alza del 16,56% en lo que va de año, Seodaemun del 14,07%, Gangseo del 13,14% y Guro del 13,03%. Dongdaemun y Nowon subieron un 12,78% y un 12,71%, respectivamente.

Para los compradores, la combinación plantea un reto: un aumento semanal menor puede producirse después de meses de subidas considerables. El último incremento de Nowon fue inferior a la mitad del de la semana anterior, pero su alza acumulada seguía en dos dígitos.

Los mayores aumentos de Gyeonggi se trasladan entre ciudades

Gunpo y el distrito de Yeongtong, en Suwon, encabezaron los mercados destacados de Gyeonggi, con aumentos semanales del 0,58%. Gunpo se aceleró desde el 0,53%, con alzas concentradas en grandes complejos de Sanbon y Geumjeong. Yeongtong se aceleró desde el 0,52%, impulsado por grandes proyectos inmobiliarios en los barrios de Maetan y Yeongtong.

El distrito de Giheung, en Yongin, subió un 0,54%, frente al 0,30% de la semana anterior, con avances en Jung y Dongbaek. Otros aumentos considerables fueron los de Uiwang, con un 0,47%; el distrito de Byeongjeom, en Hwaseong, con un 0,44%; el distrito de Gwonseon, en Suwon, con un 0,42%; y el distrito de Dongtan, en Hwaseong, con un 0,41%. Byeongjeom y Dongtan seguían subiendo, pero a un ritmo menor que la semana anterior.

Algunos de los lugares que antes lideraban las subidas se enfriaron con más fuerza. El distrito de Bundang, en Seongnam, subió un 0,20%, frente al 0,79% de dos semanas antes. La desaceleración del distrito de Dongan, en Anyang, fue del 0,56% al 0,38%. Icheon evolucionó en dirección opuesta al promedio provincial y cayó un 0,20%, en su sexta semana consecutiva de descensos.

El patrón regional apunta a que el impulso se desplaza entre localidades, en lugar de que todas las ciudades aceleren a la vez. Se indicó que el alza de los precios en torno a los centros de empleo de la industria de semiconductores de Suwon y Yongin lleva a los compradores a considerar zonas cercanas relativamente más económicas, como Gunpo y Uiwang.

Nam Hyuk-woo, investigador inmobiliario de Woori Bank, consideró que la fortaleza de los precios en Seúl se está extendiendo de manera más amplia a Gyeonggi. A su juicio, la fortaleza de la provincia podría continuar durante un tiempo, independientemente de que determinadas zonas estén sujetas a restricciones en el mercado inmobiliario.

Las operaciones en Yeongtong muestran las sumas en juego

Un apartamento de 101 metros cuadrados en Salgugol Donga, en el barrio de Yeongtong, se vendió por 1.070 millones de wones el 27 de octubre, un precio récord para esa superficie en el complejo. Una operación de un apartamento de la misma superficie, el 23 de octubre, se cerró en 947 millones de wones.

La diferencia entre esas dos operaciones fue de 123 millones de wones, alrededor del 13% del precio anterior, en cuatro días. Al comparar viviendas dentro de un mismo complejo, los compradores también deben tener en cuenta características como el piso, el estado y las vistas, que no se detallaron para estas operaciones.

Otras ventas en Yeongtong también alcanzaron precios récord. Un apartamento de 59 metros cuadrados en Cheongmyeong Maeul Jugong se vendió por 718 millones de wones el 28 de octubre. Un apartamento de 84 metros cuadrados en Sinnamusil Poonglim se vendió por 1.050 millones de wones el 23 de octubre.

Las fechas de las operaciones abarcan ambos lados de la fecha de referencia de la encuesta, el 26 de octubre. Por tanto, las ventas del 27 y 28 de octubre ofrecen una muestra posterior de la actividad en un distrito que ya registraba uno de los mayores aumentos semanales de Gyeonggi.

Las grandes subidas acumuladas coinciden con nuevos planes de oferta

Los precios de los apartamentos en Gwangmyeong habían subido un 17,62% en lo que va de año. Entre las zonas destacadas de Gyeonggi le seguían Yeongtong, con un 17,47%; Dongan, con un 16,90%; Bundang, con un 16,86%; y el distrito de Suji, en Yongin, con un 16,32%.

Dongtan registró un aumento del 21,32% tras una reorganización administrativa en febrero. Su período de medición comienza con ese cambio, mientras que las demás cifras acumuladas reflejan los aumentos registrados durante el año.

En varios lugares incluidos en los planes anunciados recientemente para construir viviendas públicas también seguían subiendo los precios. El 29 de octubre, el Gobierno anunció planes para zonas cercanas a Seúl, incluidas algunas donde la última encuesta mostró que los precios continuaban aumentando.

Hanam subió un 0,33% durante la semana y Guri un 0,31%. Sus aumentos acumulados llegaron al 13,97% y al 13,46%, respectivamente. Uijeongbu subió un 0,11%, Gimpo un 0,04% y Goyang un 0,03%.

El momento es importante para los hogares que consideran esas zonas: la encuesta midió los precios al 26 de octubre, tres días antes del anuncio. Las cifras describen las condiciones del mercado previas al anuncio sobre la oferta de viviendas. No se proporcionó un calendario de construcción o finalización.

La presión de los alquileres persiste mientras se desacelera el mercado en general

El aumento del jeonse en Seúl se aceleró al 0,17%, con subidas del 0,34% en Dobong y del 0,32% en Dongdaemun. La Junta de Bienes Raíces de Corea describió un alza de los alquileres en los proyectos preferidos, incluidos los grandes complejos y los situados cerca de estaciones de tren, junto con algunas operaciones a precios ajustados.

El índice de jeonse de Gyeonggi subió un 0,18%, sin cambios respecto de la semana anterior, mientras que el índice nacional aumentó un 0,10%. Para un hogar que renueva un contrato de jeonse o se muda a otro apartamento, el aumento de los depósitos exigidos puede incrementar la cantidad de dinero en efectivo o de financiación necesaria para conseguir una vivienda.

La escasez de viviendas en alquiler y el ingreso de algunos inquilinos al mercado de compra se citaron como factores que respaldan los precios de venta en Gyeonggi. Esto conecta ambos mercados en la práctica: los hogares que comparan un depósito de alquiler más elevado con el costo de comprar pueden replantearse qué opción está a su alcance.

En toda Corea del Sur, los precios de venta de los apartamentos subieron un 0,07%. La región de la capital, que comprende Seúl, Gyeonggi e Incheon, aumentó un 0,14%, frente al 0,16% anterior. Incheon pasó de un aumento del 0,02% a una caída del 0,01%, mientras que las zonas fuera de la región de la capital subieron un 0,01%.

El aumento semanal de Ulsan pasó del 0,02% al 0,04%, mientras que Daegu pasó de no registrar cambios a una caída del 0,01%. El aumento nacional reunió, por tanto, fuertes subidas en algunas zonas de Gyeonggi, un crecimiento más lento en Seúl y variaciones mucho menores en el resto del país.

Puntos clave

• Los precios de venta de los apartamentos en Seúl subieron un 0,09% en la cuarta semana de octubre, prolongando su racha alcista a 90 semanas consecutivas.
• El ritmo se desaceleró por segunda semana, mientras se acentuaban las caídas en Gangnam, Seocho y Songpa.
• Seongbuk encabezó los aumentos semanales de Seúl, con un 0,39%; su alza acumulada en lo que va de año llegó al 16,56%.
• Los precios en Gyeonggi subieron un 0,20%, por encima del aumento semanal de Seúl por sexta semana consecutiva.
• Gunpo y Yeongtong subieron un 0,58% cada uno, mientras que Giheung aumentó un 0,54%.
• El índice de jeonse de Seúl subió un 0,17% y se aceleró, incluso cuando se desaceleró el crecimiento de los precios de venta.
• Los precios de venta de los apartamentos en el país aumentaron un 0,07%, con diferencias considerables entre zonas.