Un pequeño sótano con grandes expectativas sobre el futuro de Seúl
Una vivienda de 26 metros cuadrados en un semisótano del distrito de renovación urbana Hannam 3, en Seúl, cambió de dueño nueve veces entre su primer registro, en 2003, y 2019. Su precio pasó de 275 millones de wones en 2006 a 850 millones en 2019. Los compradores llegaron de distintas partes de Corea del Sur, como Gongju, Yeongju y Chungju, mientras la pequeña vivienda seguía formando parte de un barrio a la espera de ser demolido.
Contenido
- Un pequeño sótano con grandes expectativas sobre el futuro de Seúl
- Por qué la propiedad más barata podía ser la inversión preferida
- Las viviendas pequeñas tenían un precio más alto por metro cuadrado
- Las transacciones se aceleraron cuando se flexibilizaron las restricciones
- La propiedad se alejó del barrio
- Los inquilinos afrontaron incertidumbre antes de mudarse
- Más apartamentos no significaban más espacio para todos
- Billones de wones financiaron el traslado
- Una subasta ofreció otra vía para obtener un derecho sobre un apartamento
- Los hitos oficiales y un calendario cambiante
- Puntos clave
En las 1.671 unidades de apartamentos y villas examinadas mediante registros de propiedad, las viviendas en semisótanos cambiaron de dueño un promedio de 2,6 veces en dos décadas, frente a 2,1 veces en las viviendas sobre el nivel de la calle. Su rotación fue así alrededor de un 24% mayor. En el período iniciado en agosto de 2020, el precio mediano de las transacciones de viviendas en semisótanos había alcanzado los 1.300 millones de wones.
El atractivo era un apartamento futuro. Un propietario que cumpliera los requisitos podía obtener un derecho de asignación a través de la asociación de renovación urbana, tanto si poseía una modesta vivienda en un semisótano como una más grande sobre el nivel de la calle. Los inversionistas compraban una vía de acceso a un nuevo complejo entre el río Han y el monte Namsan, no simplemente un lugar donde vivir.
Para los inquilinos, el mismo proceso implicaba cambios de propietario, incertidumbre sobre los depósitos de alquiler y, finalmente, una mudanza. En julio de 2022, solo el 9,5% de los propietarios de viviendas en semisótanos tenía una dirección registrada dentro de Hannam 3.
El aviso de aprobación de junio de 2023 del distrito de Yongsan muestra qué había detrás de esas compras: un área de renovación urbana de 386.395,5 metros cuadrados y un plan aprobado para construir 5.816 apartamentos, incluidos 876 de alquiler. El proyecto ilustra cómo la sustitución de viviendas antiguas puede crear activos valiosos y dejar a quienes alquilan las viviendas antiguas en busca de otro lugar donde vivir.
Por qué la propiedad más barata podía ser la inversión preferida
Hannam 3 abarca partes de Hannam-dong y Bogwang-dong, en el distrito de Yongsan. Entre sus edificios más antiguos había pequeñas villas, casas divididas entre varios hogares y viviendas en semisótanos, conocidas en coreano como banjiha. Estas viviendas están parcialmente por debajo del nivel de la calle y han ofrecido, a menudo, alojamiento relativamente barato.
La renovación urbana cambia la forma de valorar estas propiedades. En principio, un integrante de la asociación que cumpliera los requisitos y se hubiera incorporado antes de la aprobación del plan de gestión y disposición, en junio de 2023, podía recibir un derecho de asignación de un nuevo apartamento, tanto si la propiedad existente era una vivienda en un semisótano como una sobre el nivel de la calle.
El plan de gestión y disposición establece cómo se distribuyen las nuevas propiedades del proyecto y las obligaciones financieras. Los integrantes pagan una contribución adicional calculada a partir del precio del apartamento asignado, menos el valor tasado de su propiedad actual.
El menor valor tasado de una vivienda en un semisótano puede traducirse en una contribución posterior más alta. Sin embargo, su menor precio de compra reduce el dinero necesario al principio. Por ello, los compradores dispuestos a esperar a que avance la renovación podían invertir menos al inicio y asumir el pago adicional conforme progresara el proyecto.
Agentes inmobiliarios de la zona señalaron que los inversionistas compraban villas en semisótanos relativamente baratas y las vendían cuando subían los precios. Hubo numerosas transacciones de villas valoradas entre 500 y 900 millones de wones. Según se informó, algunos compradores adquirieron viviendas sin visitarlas.
Las viviendas pequeñas tenían un precio más alto por metro cuadrado
En general, las viviendas en semisótanos incluidas en los registros tenían unos 10 metros cuadrados menos que las situadas sobre el nivel de la calle. Su precio total podía ser menor, incluso cuando los compradores pagaban más por cada metro cuadrado.
Entre agosto de 2020 y 2023, las transacciones de viviendas en semisótanos promediaron 43,84 millones de wones por metro cuadrado, frente a 34,86 millones en las viviendas sobre el nivel de la calle. La prima de las viviendas en semisótanos fue de alrededor del 26%, según el cálculo a partir de esas dos cifras.
Entre 2010 y 2022, los precios por metro cuadrado se multiplicaron por 4,5 en las viviendas en semisótanos y por 4,1 en las situadas sobre el nivel de la calle. El precio mediano de las transacciones de viviendas en semisótanos pasó de 320 millones de wones entre 2011 y 2014 a 1.300 millones en el período iniciado en agosto de 2020, aproximadamente cuatro veces más.
La tendencia también se observó dentro de edificios individuales. De los 181 edificios que tenían viviendas tanto en semisótanos como sobre el nivel de la calle, las primeras se vendieron con más frecuencia en 112, alrededor del 62%. Los compradores buscaron repetidamente las propiedades más pequeñas que daban acceso al mismo proceso de renovación urbana.
Las transacciones se aceleraron cuando se flexibilizaron las restricciones
Las transacciones de viviendas en semisótanos fueron especialmente frecuentes durante el inicio de la planificación de New Town, en 2003, cuando las restricciones a las operaciones con terrenos tenían un alcance limitado. Hubo 32,9 cambios de propietario por cada 100 viviendas en semisótanos, frente a 21,5 por cada 100 viviendas sobre el nivel de la calle.
A finales de 2008, el Gobierno del presidente Lee Myung-bak eliminó las restricciones aplicables a las zonas sujetas a medidas contra la especulación en buena parte del área metropolitana de Seúl, excepto en Gangnam, Seocho y Songpa. En 2009, eliminó temporalmente impuestos adicionales sobre las ganancias de capital para los propietarios de varias viviendas y flexibilizó los requisitos de autorización para comprar parcelas pequeñas en zonas de renovación urbana.
Ese año, se registraron 15,1 cambios de propietario por cada 100 viviendas en semisótanos, frente a 11,4 en las situadas sobre el nivel de la calle. En 2014, cuando se abolieron los impuestos adicionales sobre las ganancias de capital para quienes tenían varias viviendas y se redujeron los impuestos sobre las reventas rápidas, las cifras correspondientes fueron 12,7 y 9,5.
En períodos de mayores restricciones, la diferencia en el volumen de transacciones entre ambos tipos de vivienda era menor. Los registros muestran que la vía más barata para acceder a la renovación urbana atrajo más transacciones en los períodos en que comprar y revender era más fácil.
La propiedad se alejó del barrio
En Hannam 3, los propietarios con direcciones registradas dentro del distrito bajaron de 2.189 unidades equivalentes de propiedad en 2002 a 738 en 2022, una caída de alrededor del 66%. Su participación en los terrenos del área de desarrollo se redujo de más del 55% a cerca del 19%.
Durante el mismo período, los propietarios registrados en Gangnam, Seocho, Songpa y Bundang aumentaron de 163 a 799 unidades equivalentes de propiedad. En 2022, ese grupo superaba al de los propietarios registrados dentro de Hannam 3. Los propietarios de fuera poseían alrededor del 62% de los terrenos del área de desarrollo.
El análisis del registro contabilizó proporcionalmente las participaciones en la propiedad. Si dos personas poseían cada una la mitad de una propiedad, se contabilizaba media unidad de propiedad para cada una. La definición de propietario local dependía de la dirección registrada en cada momento, no de que la persona residiera allí de forma continua desde antes de la renovación urbana.
La propiedad también pasó de una generación a otra. De los 323 beneficiarios de donaciones de terrenos entre 2018 y 2021, 93 tenían veintitantos años, 75 tenían treinta y tantos y 22 eran menores de edad. En total, 190 beneficiarios tenían menos de 40 años, alrededor del 59% del total.
El aumento general de los precios fue considerable. El precio oficial promedio de referencia de los terrenos examinados en Hannam-dong y Bogwang-dong subió más del 1.100% desde 2003. Ese incremento creó oportunidades tanto para la reventa como para transferir propiedades a familiares más jóvenes.
Los inquilinos afrontaron incertidumbre antes de mudarse
Un antiguo inquilino de una vivienda en un semisótano de Hannam 3 se enteró por un vecino de que el propietario había vendido la vivienda. Al no tener los datos de contacto del nuevo dueño, temía no recuperar el depósito de alquiler.
El sistema jeonse de Corea del Sur hace que esa preocupación sea especialmente seria. En lugar de pagar un alquiler mensual convencional, el inquilino entrega un depósito elevado que el propietario debe devolver al finalizar el contrato. Cuando una vivienda cambia de manos, es importante saber quién tiene esa obligación.
El grupo de defensa de los derechos de los inquilinos Minsnail Union señaló que la falta de una obligación legal de notificarles los cambios de propietario era una fuente de problemas. Otro inquilino contó que el suministro de agua se había interrumpido y que había filtraciones que el propietario no reparó.
Los activistas relacionaron el mantenimiento deficiente con la economía de la renovación urbana: cuando el precio de compra está impulsado por la expectativa de un nuevo apartamento, reparar la vivienda existente resulta menos atractivo para un propietario centrado en la reventa.
La mudanza crea otras dificultades para las personas mayores que dependen de sus amistades cercanas, los servicios sociales y quienes conocen sus necesidades médicas. Lee Kang-hoon, abogado y director de la organización de apoyo a los inquilinos Tenants 114, describió esas relaciones locales como parte del apoyo práctico que pierden los residentes cuando se trasladan a un lugar desconocido.
Un informe publicado en octubre de 2024 señaló que la compensación y la asistencia para la mudanza se limitaban a los inquilinos que vivían en sus viviendas antes de 2009. También describió las dificultades de los residentes para reunir la documentación necesaria para obtener ayuda.
Más apartamentos no significaban más espacio para todos
En junio de 2023, el distrito de Yongsan aprobó 5.816 apartamentos en 197 edificios: 4.940 para la venta y 876 para alquiler. Descripciones posteriores elevaron el total a 5.970, mientras que un informe sobre una subasta mencionó 5.988 apartamentos en 127 edificios. Más adelante, el distrito reabrió el período de consulta sobre un plan revisado; los avisos citados aquí no indican el total definitivo actualizado de apartamentos.
La asignación de viviendas de alquiler aprobada representaba alrededor del 15% del total de 2023. De los 4.940 apartamentos para la venta, 4.069 se asignaron a los propietarios existentes, 831 se destinaron a la venta general y 40 se reservaron.
Un recuento posterior de las mudanzas registró 7.182 hogares de inquilinos y nueve hogares de la zona que optaron por recibir una indemnización en efectivo, para un total de 7.191 hogares que se marcharon. Una estimación de financiación anterior preveía que se mudarían unos 8.300 hogares, incluidos aproximadamente 6.300 hogares de inquilinos.
Frente a la cifra posterior de 5.970 apartamentos previstos, los 7.191 hogares que, según el registro, se marcharon eran 1.221 más que las nuevas viviendas. La estimación anterior de 8.300 hogares que se marcharían y los 5.816 apartamentos aprobados suponían una diferencia de alrededor de 2.500.
Estas comparaciones explican la presión sobre los inquilinos. Los edificios con numerosas viviendas pequeñas y baratas serán sustituidos por un menor número de apartamentos más grandes, la mayoría asignados a propietarios. Durante la demolición y la construcción, los hogares que se marchan necesitan alojamiento en otro lugar, lo que aumenta la demanda en los mercados de alquiler de las zonas cercanas.
Billones de wones financiaron el traslado
La asociación de renovación urbana obtuvo 2,1 billones de wones en préstamos para la mudanza de un consorcio de cuatro grandes bancos comerciales y, después, otros 400.000 millones de wones mediante una financiación organizada por KB Securities. En conjunto, los paquetes sumaron 2,5 billones de wones.
Para el segundo paquete, una sociedad de propósito especial emitió valores a inversionistas y prestó los fondos obtenidos a la asociación. Hyundai Engineering & Construction, la empresa constructora del proyecto, ofreció una garantía conjunta, mientras que KB Securities aportó un compromiso de compra que respaldaba la financiación.
Los dos paquetes de préstamos tenían tasas de interés de poco más del 6%. El capital y los intereses debían reembolsarse antes de noviembre de 2028. El informe sobre la financiación preveía nuevos préstamos por valor de varios billones de wones para financiar la construcción.
El proyecto también incluye infraestructura pública. La aprobación de 2023 contempla 51.849,3 metros cuadrados de carreteras, 27.263,6 metros cuadrados de parques, un terreno de 10.755,4 metros cuadrados para una escuela primaria, instalaciones de bienestar social y oficinas públicas.
En una respuesta enviada por correo electrónico, la asociación defendió la renovación urbana y señaló que sus integrantes habían buscado mejorar legalmente y con transparencia las condiciones de vivienda tras dos décadas de dificultades. Sostuvo que los retrasos aumentan la carga financiera de sus integrantes y que las aprobaciones más rápidas permiten ofrecer antes viviendas mejoradas.
Una subasta ofreció otra vía para obtener un derecho sobre un apartamento
Una propiedad ofrecida en una subasta iniciada por un prestamista comprendía 105 metros cuadrados de terreno y un edificio de 99 metros cuadrados, con una tasación de 3.430 millones de wones. La demolición estaba en marcha, por lo que la mayor parte del valor tasado correspondía al terreno.
Un integrante de la asociación de Hannam 3 describió los derechos vinculados a la propiedad en el momento de la aprobación de 2023:
En el momento de la aprobación del plan de gestión y disposición, en 2023, la propiedad tenía derecho a recibir un reembolso de unos 100 millones de wones, además del derecho de ocupación exclusiva de 84㎡.
Las compras ordinarias posteriores a la aprobación están sujetas a restricciones para transferir la membresía de la asociación en zonas designadas como sujetas a medidas contra la especulación, salvo algunas excepciones. La descripción de la subasta presentó una venta iniciada por un prestamista como otra vía por la que el adjudicatario podía obtener la membresía, sin un permiso para operar con terrenos ni un plan de financiación. La venta estaba programada para el tercer día del mes siguiente, sin que se pudiera identificar el mes del calendario.
El atractivo coincide con el de las transacciones de viviendas en semisótanos: la propiedad ofrece un derecho sobre un apartamento futuro. En el otro extremo del mercado, según se informó, una casa independiente con 126 metros cuadrados de terreno en Bogwang-dong se vendió por 4.500 millones de wones.
Hyun Bang Shin, profesor de geografía y estudios urbanos de la London School of Economics, describió el atractivo financiero de ser propietario de un apartamento:
El aumento de los precios de la vivienda en el sector de los condominios a lo largo de los años creó, en cierto modo, la convicción de que este es el tipo de vivienda más deseable para proteger los activos que muchas familias intentaban acumular.
Los hitos oficiales y un calendario cambiante
El aviso de aprobación del distrito de Yongsan registra un proceso de planificación que duró dos décadas antes de que se aprobara el plan de asignación. El aviso de consulta de enero de 2025 registra nuevas revisiones después de que un comité municipal examinara la propuesta.
- 18 de noviembre de 2003: Hannam fue designado distrito New Town.
- 1 de octubre de 2009: Seúl aprobó cambios al distrito de renovación urbana y a su plan de promoción.
- 4 de septiembre de 2012: Se aprobó la constitución de la asociación de renovación urbana.
- 29 de marzo de 2019: El distrito de Yongsan aprobó el plan de ejecución del proyecto.
- 23 de junio de 2023: El distrito aprobó el plan de gestión y disposición en virtud del artículo 78 de la Ley de Mejora de las Zonas Urbanas y los Entornos Residenciales.
- 23 de diciembre de 2024: El comité de renovación urbana de Seúl aprobó una propuesta revisada con modificaciones.
- Del 31 de enero al 14 de febrero de 2025: El distrito de Yongsan volvió a abrir la propuesta revisada al público para su consulta y la presentación de observaciones.
Los calendarios de construcción han cambiado. El plan de financiación preveía que las obras comenzaran en 2025 y terminaran en 2028; descripciones posteriores situaron el inicio de la construcción en 2026 y la ocupación en 2029. Noviembre de 2028 seguía siendo la fecha de reembolso indicada para los préstamos de traslado.
Los datos sobre la propiedad se basan en 5.021 registros públicos correspondientes a 3.244 parcelas, que identifican a 12.616 propietarios y 9.459 cambios de propietario entre 2002 y 2022. Es posible que no se dispusiera de algunos registros porque habían sido cerrados. Los datos reflejan una larga transferencia de derechos de propiedad mientras el barrio esperaba la renovación urbana.
Puntos clave
- Durante el período examinado, las viviendas en semisótanos de Hannam 3 cambiaron de dueño alrededor de un 24% más que las situadas sobre el nivel de la calle.
- Entre agosto de 2020 y 2023, las viviendas en semisótanos se vendieron por alrededor de un 26% más por metro cuadrado que las viviendas sobre el nivel de la calle.
- En julio de 2022, solo el 9,5% de los propietarios de viviendas en semisótanos tenía una dirección registrada dentro del distrito.
- La aprobación de junio de 2023 contemplaba 5.816 apartamentos, incluidos 876 de alquiler; las descripciones posteriores del proyecto dieron cifras más altas.
- Un recuento posterior registró 7.191 hogares que se marcharon, más que los 5.970 apartamentos mencionados en ese informe.
- La asociación obtuvo 2,5 billones de wones en financiación para el traslado, cuyo reembolso estaba previsto para noviembre de 2028.
- Las descripciones posteriores del proyecto situaron la finalización de las obras o la ocupación en 2029.
