La tasa hipotecaria fija de Corea del Sur supera el 5% mientras aumentan los pagos de los prestatarios

Las tasas hipotecarias de septiembre alcanzan su nivel más alto desde 2012

La tasa hipotecaria fija promedio de Corea del Sur llegó al 5,11% en septiembre de 2026, superando el 5% por primera vez desde que el Banco de Corea comenzó a registrar por separado las tasas hipotecarias fijas y variables en enero de 2013. El aumento encarece la certeza de los pagos justo cuando muchos hogares afrontan ajustes en préstamos existentes.

Las cifras de tasas de interés promedio ponderadas de septiembre del Banco de Corea, publicadas el 29 de octubre, sitúan en el 4,88% la tasa promedio de las hipotecas recién concedidas, frente al 4,66% de agosto. Fue el nivel más alto desde abril de 2012, cuando la tasa se situó en el 4,94%, y prolongó el alza de las tasas hipotecarias por quinto mes consecutivo.

Las tasas hipotecarias variables también subieron, del 4,53% al 4,76%. Las tasas fijas aumentaron los mismos 0,23 puntos porcentuales, del 4,88% al 5,11%, con lo que la diferencia entre ambas categorías quedó en 0,35 puntos porcentuales.

Las cifras corresponden a préstamos concedidos durante septiembre. Los prestatarios actuales afrontan cambios según las condiciones de sus contratos, por ejemplo, cuando se revisa una tasa variable o termina un período inicial con tasa fija. En los bancos nacionales, está previsto que durante el cuarto trimestre se ajusten las tasas de hipotecas por un valor de 165 billones de wones.

Octubre presentó un panorama más complejo. Los rendimientos de los bonos bancarios, que ayudan a determinar el precio de las hipotecas fijas, bajaron, mientras que el COFIX, un índice de financiación utilizado para muchas hipotecas variables, subió. Por lo tanto, los prestatarios afrontan dos fuerzas distintas: algunas ofertas nuevas de hipotecas fijas se han abaratado, mientras que los préstamos variables existentes podrían encarecerse.

Cómo se produjeron los aumentos

Las últimas cifras se publican después de que el Banco de Corea aumentara su tasa de política monetaria en julio y agosto, en ambos casos en 0,25 puntos porcentuales. Luego, el banco central mantuvo su tasa de referencia en el 3,00% el 22 de octubre, con el respaldo de los siete miembros de la Junta de Política Monetaria.

• Octubre de 2025: Comenzó la serie de 12 aumentos mensuales consecutivos de las tasas hipotecarias fijas.
• Julio y agosto de 2026: El Banco de Corea elevó su tasa de referencia en reuniones consecutivas.
• Septiembre: La tasa hipotecaria fija promedio llegó al 5,11%, mientras que el promedio combinado de las hipotecas alcanzó el 4,88%.
• 15 de octubre: La Federación de Bancos de Corea anunció que el COFIX de septiembre se situó en el 3,43%, frente al 3,18%.
• 22 de octubre: El Banco de Corea mantuvo su tasa de referencia en el 3,00%.
• 29 de octubre: Las cifras de tasas de interés bancarias de septiembre mostraron un encarecimiento del crédito hipotecario, personal y empresarial.

Los aumentos de julio y agosto fueron las primeras subidas consecutivas de la tasa de política monetaria desde enero de 2023, cuando terminó una secuencia de siete aumentos en reuniones consecutivas que había comenzado en abril de 2022.

Por qué una pausa en la política monetaria no ha frenado el alza de las tasas de los préstamos

La tasa de referencia del Banco de Corea influye en el costo del dinero en todo el sistema financiero, pero los bancos comerciales también fijan el precio de sus préstamos según sus propios costos de financiación y las tasas de interés del mercado. Esos costos pueden seguir cambiando aunque un banco central mantenga sin cambios su tasa.

En septiembre, el rendimiento de los bonos bancarios con calificación crediticia AAA y vencimiento a cinco años subió del 4,35% al 4,53%. Estos bonos son una referencia importante para fijar el precio de las hipotecas fijas. El COFIX aumentó 0,25 puntos porcentuales, hasta el 3,43%, su nivel más alto desde junio de 2024 y su mayor subida mensual desde noviembre de 2022.

Las tasas de mercado a más corto plazo también subieron. La tasa de los certificados de depósito con vencimiento a 91 días aumentó del 2,97% al 3,17%. Los rendimientos de los bonos bancarios AAA con vencimiento a tres meses subieron del 3,07% al 3,32%, mientras que los de los bonos con vencimiento a seis meses aumentaron 0,29 puntos porcentuales.

Kim Sung-jun, director del equipo de estadísticas financieras del Banco de Corea, atribuyó el aumento de las tasas de los préstamos a la subida de la tasa de política monetaria en agosto y al alza de las tasas de referencia durante septiembre. También señaló como posibles factores los cambios en los cargos adicionales de los bancos y una gestión más estricta de los préstamos.

El precio de una hipoteca suele combinar una tasa de referencia con un cargo adicional fijado por el banco, menos los descuentos disponibles para el cliente. Por eso, una caída de la tasa de referencia puede tardar en reflejarse en los préstamos, y las decisiones de los bancos sobre los precios pueden determinar cuánto de esa reducción llega a cada préstamo.

Qué representan las tasas más altas en wones

Un prestatario con una deuda de 500 millones de wones pagaría 35 millones de wones de intereses anuales con una tasa del 7%, equivalentes a unos 2,92 millones de wones al mes, suponiendo que el saldo no cambie. Con una tasa del 5%, el mismo saldo generaría 25 millones de wones de intereses anuales, o unos 2,08 millones al mes.

La diferencia es de 10 millones de wones al año, o alrededor de 833.000 wones al mes. Estos cálculos solo incluyen los intereses. Una hipoteca que exige devolver periódicamente el dinero prestado también incluye el capital, y el pago depende del plazo restante y del calendario de amortización.

Incluso un cambio menor tiene consecuencias. Un aumento de 0,25 puntos porcentuales añade 1,25 millones de wones a los intereses anuales de un saldo sin cambios de 500 millones de wones, equivalentes a unos 104.000 wones al mes.

La diferencia de septiembre entre las tasas hipotecarias fijas y variables promedio, del 5,11% frente al 4,76%, equivale a 1,75 millones de wones al año sobre ese mismo saldo. Esto representa unos 146.000 wones mensuales de intereses con las tasas iniciales. Los cambios futuros de la tasa variable determinarán cómo evoluciona esa comparación durante el préstamo.

Muchos prestatarios actuales afrontan una revisión de tasas

Según los datos del Servicio de Supervisión Financiera presentados al legislador Han Chang-min, del Partido Socialdemócrata, está previsto que durante el cuarto trimestre se ajusten las tasas de hipotecas por un valor de 165 billones de wones. Los prestatarios que obtuvieron tasas de alrededor del 2% al 3% en 2021 podrían afrontar un aumento considerable cuando finalicen sus períodos iniciales.

El monto pendiente de ajuste supera en 21,1 billones de wones los 143,9 billones previstos para el trimestre anterior, un aumento de alrededor del 14,7%. Por lo tanto, un mayor volumen de hipotecas está llegando al punto en que las condiciones actuales del crédito pueden afectar los presupuestos familiares.

La presión ya se había hecho visible después de los aumentos de las tasas hipotecarias de octubre. Un prestatario que contrató una hipoteca de 500 millones de wones en octubre de 2021 vio cómo la tasa pasó del 3,6% al 5,6% este mes. El pago mensual subió de 2,27 millones a 2,79 millones de wones, lo que añadió 520.000 wones a los gastos del hogar.

Las hipotecas variables se ajustan con la periodicidad establecida en el contrato, por lo que el aumento del COFIX de septiembre afecta a los prestatarios en distintos momentos. Un hogar que se acerca a la fecha de su próximo ajuste puede afrontar una tasa más alta incluso en un mes en que el banco central mantiene sin cambios su política monetaria.

Las hipotecas fijas y variables evolucionan en direcciones distintas

Las ofertas hipotecarias de octubre muestran por qué los promedios de septiembre solo ofrecen una parte del panorama para quien busca un nuevo préstamo. En KB Kookmin, Shinhan, Hana, Woori y NH NongHyup, las tasas ofrecidas el 27 de octubre para hipotecas con un período inicial de cinco años a tasa fija oscilaban entre el 4,61% y el 6,65%. Las tasas de las hipotecas que se ajustan cada seis meses oscilaban entre el 4,42% y el 6,48%.

La diferencia en el extremo inferior era de unos 0,20 puntos porcentuales, frente a 0,55 puntos a finales de septiembre. En el extremo superior, la diferencia el 27 de octubre era de 0,17 puntos. Las ofertas a tasa fija de los cinco bancos habían bajado 0,30 puntos porcentuales en el extremo inferior y 0,25 puntos en el superior desde finales de septiembre.

Los rendimientos de los bonos bancarios ayudan a explicar el cambio. El rendimiento de los bonos con vencimiento a cinco años bajó de alrededor del 4,53% el 30 de septiembre al 4,28% el 23 de octubre. Durante el mismo período, el aumento recién anunciado del COFIX se reflejaba en los precios de las hipotecas variables.

Otro recuento del 23 de octubre situó las ofertas de hipotecas variables entre el 4,42% y el 6,795%, frente al rango del 4,42% al 6,48% del 27 de octubre para los productos que se ajustan cada seis meses. La tasa aplicable a cada prestatario depende del banco, el producto, el período de ajuste y los descuentos disponibles.

Una hipoteca con un período fijo de cinco años ofrece estabilidad durante ese plazo y, después, se rige por las condiciones de ajuste de su contrato. Al comparar el costo del crédito, importa tanto la duración de esa protección como la tasa inicial.

Los hogares afrontan mayores costos más allá de la compra de vivienda

La tasa promedio de todos los nuevos préstamos a hogares llegó al 4,96%, su nivel más alto desde noviembre de 2023, cuando fue del 5,04%. Las cifras detalladas sitúan el aumento mensual en 0,20 puntos porcentuales; en otro recuento publicado también aparece el mismo promedio del 4,96%, con un aumento menor, de 0,14 puntos.

Los préstamos personales generales sin garantía, que no requieren un activo como una vivienda, promediaron el 6,49%, frente al 6,33% de agosto. Fue el nivel más alto desde diciembre de 2023, cuando el promedio se situó en el 6,58%. Las tasas habían subido durante cuatro meses consecutivos; en junio estaban en el 5,72%.

También se encarecieron los préstamos para financiar depósitos jeonse, cuya tasa subió del 4,35% al 4,57%. En el sistema de alquiler jeonse de Corea del Sur, los inquilinos entregan un depósito elevado en lugar de pagar el costo total de la vivienda mediante un alquiler mensual. El aumento de las tasas de los préstamos para depósitos eleva el costo del alquiler para los hogares que recurren a este tipo de financiación.

La proporción de nuevos préstamos a hogares con tasas fijas subió del 23,5% al 24,0%, el segundo aumento mensual consecutivo. Sin embargo, entre las hipotecas, la proporción de préstamos a tasa fija bajó del 35,3% al 34,2%. En septiembre, las hipotecas fijas siguieron siendo más caras que las variables, por lo que los prestatarios debían sopesar un costo inicial menor frente a la certeza de los pagos.

Las empresas pagan más mientras suben las tasas de los depósitos

La tasa promedio de todos los nuevos préstamos de los bancos que aceptan depósitos subió del 4,40% al 4,57%. Las tasas de los préstamos empresariales pasaron del 4,30% al 4,49%, con un aumento mayor para las empresas más pequeñas.

Las grandes empresas pagaron un promedio del 4,37%, un alza de 0,16 puntos porcentuales. Las pequeñas y medianas empresas pagaron el 4,63%, un aumento de 0,25 puntos. El Banco de Corea vinculó el encarecimiento del crédito empresarial al aumento de las tasas de corto plazo del mercado, entre ellas la de los certificados de depósito con vencimiento a 91 días. Algunos bancos concedieron más préstamos a grandes empresas con tasas más bajas, lo que limitó el aumento en esa categoría.

Los ahorradores también recibieron tasas más altas. La tasa promedio de los depósitos de ahorro recién aceptados y de otros productos de financiación relacionados subió 0,24 puntos porcentuales, hasta el 3,45%. Los depósitos de ahorro tradicionales promediaron el 3,39%, mientras que los productos de financiación de mercado, incluidos los certificados de depósito y los bonos financieros, promediaron el 3,69%.

Durante septiembre, las tasas de los depósitos subieron más rápido que las de los préstamos, con lo que la diferencia entre las tasas promedio de los nuevos préstamos y los depósitos se redujo de 1,19 a 1,12 puntos porcentuales. En los saldos pendientes, la tasa promedio de los depósitos subió al 2,27% y la de los préstamos al 4,48%.

Las tasas de depósito más altas benefician a los ahorradores, pero también aumentan lo que pagan los bancos para obtener fondos. Cuando esos costos se incorporan al COFIX, pueden ejercer más presión al alza sobre las tasas hipotecarias variables.

Qué podría cambiar tras la pausa de octubre

El Banco de Corea mantuvo las tasas el 22 de octubre mientras evaluaba el efecto de los aumentos anteriores. Su decisión reflejó el sólido crecimiento interno y las persistentes presiones inflacionarias, junto con la incertidumbre por las prolongadas tensiones en Oriente Medio y las políticas monetarias y fiscales de las principales economías.

El banco central esperaba que el crecimiento de 2026 y 2027 superara sus proyecciones de agosto, del 3,3% y el 2,9%, respectivamente. También preveía que la inflación subyacente de 2027, un indicador que excluye los precios volátiles de los alimentos y la energía, superara su previsión anterior del 2,5%. Las próximas decisiones sobre las tasas dependerán de los indicadores económicos que se publiquen.

Park Jun-woo, estratega de bonos de Hana Securities, mantuvo su previsión de nuevos aumentos en noviembre de 2026 y febrero de 2027. Kim Sung-soo, estratega de bonos de Hanwha Investment & Securities, también previó dos subidas de 0,25 puntos porcentuales, que llevarían la tasa de referencia al 3,50%, nivel que, según su previsión, se mantendría hasta finales de 2027. Se trata de previsiones de corredurías; el banco central no ha decidido esos aumentos.

Las firmas discreparon sobre los mercados de bonos. Hana anticipó una mayor volatilidad, mientras que Hanwha previó que los rendimientos de los bonos gubernamentales con vencimiento a tres años se mantendrían en un mínimo del 3,80% hasta la reunión de política monetaria de noviembre.

Para las hipotecas fijas, la caída de los rendimientos de los bonos bancarios en octubre ofrece una posible fuente de alivio. Las tasas hipotecarias de Bogeumjari tampoco habían cambiado desde agosto, tras cinco aumentos que sumaron 1,25 puntos porcentuales hasta julio. Kim Sung-jun dijo que las tasas hipotecarias de octubre podrían bajar si seguían la evolución de los rendimientos de los bonos, aunque señaló que también influirían los cargos adicionales de los bancos y los movimientos del mercado hasta finales de mes.

Puntos clave

• La tasa hipotecaria fija promedio de septiembre llegó al 5,11%, la primera cifra superior al 5% desde que comenzaron los registros separados en enero de 2013.
• El promedio combinado de las hipotecas subió al 4,88%, su nivel más alto desde abril de 2012. Las hipotecas variables promediaron el 4,76%.
• Está previsto que durante el cuarto trimestre se ajusten las tasas de hipotecas por un valor de 165 billones de wones, alrededor de un 14,7% más que en el trimestre anterior.
• Un aumento del 5% al 7% añade 10 millones de wones a los intereses anuales de un préstamo cuyo saldo de 500 millones de wones no cambia.
• En octubre, los rendimientos de los bonos bancarios bajaron mientras que el COFIX subió, lo que generó presiones distintas sobre los precios de las hipotecas fijas y variables.
• El Banco de Corea mantuvo su tasa de referencia en el 3,00% el 22 de octubre. Nuevos aumentos siguen siendo una posibilidad y algunas corredurías prevén subidas en noviembre y febrero.