El aumento de los costos de financiación llega a las cuotas de los hogares
Los propietarios de viviendas en Corea del Sur afrontan cuotas hipotecarias más altas después de que el índice del costo de los fondos de septiembre de 2026, conocido como COFIX, subiera al 3,43%. Esto llevó a los principales bancos a aumentar las tasas variables de los préstamos a partir del 16 de octubre. La tasa máxima de NH NongHyup Bank llegó al 6,48%, mientras que KB Kookmin Bank y Woori Bank también superaron el 6%.
Contenido
- El aumento de los costos de financiación llega a las cuotas de los hogares
- ¿Qué bancos han superado el 6%?
- ¿Qué cambió en el COFIX?
- Por qué los depósitos están elevando las tasas de los préstamos
- ¿Cuánto más pagarán los hogares?
- Por qué se acerca la revisión de 165 billones de wones
- Los préstamos a tasa variable siguen siendo comunes
- ¿Pueden ofrecer protección las tasas fijas por más tiempo?
- ¿Qué podría ocurrir en las próximas reuniones de política monetaria?
- Puntos clave
El aumento se produce cuando está previsto que se revisen las tasas de interés de hipotecas bancarias por un valor de 165 billones de wones durante el cuarto trimestre, según cifras del Servicio de Supervisión Financiera presentadas al legislador Han Chang-min, del Partido Socialdemócrata. La cifra supera en 21,1 billones de wones los 143,9 billones previstos para revisión en el trimestre anterior, un aumento de alrededor del 14,7%.
Para las familias, la preocupación inmediata es cuánto dinero sale de sus cuentas bancarias cada mes. Una persona que contrate una hipoteca de 400 millones de wones a 30 años, con cuotas mensuales iguales que cubran el capital y los intereses, pagaría unos 1,93 millones de wones con la tasa más baja cotizada en enero, del 4,10%. Con una tasa del 4,82%, la cuota mensual supera los 2,10 millones de wones.
Quienes llegan al final de un período inicial con una tasa fija afrontan otra fuente de presión. La tasa de una persona de unos 40 años que contrató una hipoteca de 500 millones de wones en octubre de 2021 pasó del 3,6% al 5,6% este mes. La cuota mensual subió de 2,27 millones a 2,79 millones de wones, lo que añade 520.000 wones a los gastos mensuales del hogar.
¿Qué bancos han superado el 6%?
Los detalles de las tasas bancarias para el 16 de octubre sitúan el rango combinado de las principales hipotecas con tasas que se revisan cada seis meses entre el 4,36% y el 6,48%. Otro recuento del sector bancario situó el rango entre el 4,82% y el 6,25% y contabilizó cuatro bancos por encima del 6%; las tasas individuales identifican a tres: KB Kookmin, Woori y NH NongHyup.
Woori elevó su rango del 4,75%-5,95% al 5,00%-6,20%. KB Kookmin lo aumentó del 4,39%-5,79% al 4,64%-6,04%. Ambos bancos trasladaron un aumento de 0,25 puntos porcentuales a los dos extremos de sus rangos publicados.
NH NongHyup elevó su rango del 4,49%-6,29% al 4,68%-6,48%, un aumento de 0,19 puntos porcentuales. El rango publicado por Shinhan fue del 4,36%-5,77%, mientras que el de Hana se situó aproximadamente entre el 4,64% y el 5,84%.
Las tasas que reciben los prestatarios varían porque el precio de las hipotecas combina un índice de referencia con el recargo adicional del banco y los descuentos aplicables. La hipoteca variable pertinente de Hana utiliza el rendimiento de los bonos bancarios con vencimiento a seis meses, en lugar del COFIX, por lo que su precio sigue otra referencia.
¿Qué cambió en el COFIX?
La Federación de Bancos de Corea publicó las cifras del COFIX de septiembre el 15 de octubre. El índice basado en los fondos captados recientemente subió del 3,18% en agosto al 3,43%, su mayor alza mensual desde noviembre de 2022, cuando aumentó 0,36 puntos porcentuales.
El COFIX mide el costo medio ponderado de los fondos obtenidos por ocho bancos nacionales. Estos captan dinero mediante depósitos, productos de ahorro y bonos bancarios, y luego utilizan esos fondos para respaldar sus préstamos. Cuando tienen que pagar más para captar dinero, el índice sube.
El índice basado en los nuevos fondos responde con relativa rapidez porque mide el dinero captado durante el último mes. Los indicadores que incluyen fondos que ya están en los balances bancarios cambian de forma más gradual. En septiembre, el índice basado en los saldos existentes subió del 3,05% al 3,15%, mientras que el indicador más reciente de esos saldos aumentó del 2,71% al 2,79%.
La evolución reciente muestra cómo se desarrolló la presión:
- Septiembre de 2025: el COFIX basado en los fondos captados recientemente se situó en el 2,52%.
- Junio de 2026: el índice llegó al 3,05%.
- Julio y agosto de 2026: se situó en el 3,18%.
- Septiembre de 2026: subió al 3,43%, un aumento de 0,91 puntos porcentuales en un año.
- 15 de octubre: la Federación de Bancos de Corea publicó las cifras de septiembre.
- 16 de octubre: KB Kookmin, Woori y NH NongHyup aplicaron tasas más altas a las nuevas hipotecas correspondientes.
El indicador COFIX de corto plazo también subió: pasó del 3,16% el 30 de septiembre al 3,32% el 8 de octubre y al 3,43% el 14 de octubre. En conjunto, los indicadores muestran un aumento de los costos de financiación en varios segmentos del sistema bancario.
Por qué los depósitos están elevando las tasas de los préstamos
En septiembre, los bancos compitieron con más intensidad por captar depósitos, ya que los pagos de impuestos empresariales retiraron dinero de las compañías del sistema bancario. Ofrecer tasas de depósito más altas ayudó a atraer los ahorros de los hogares, pero elevó el costo del dinero disponible para conceder préstamos.
Las ofertas promocionales de depósitos continuaron en octubre. Shinhan lanzó un producto el 6 de octubre que ofrece hasta un 4,0%, y NH NongHyup presentó otro el 13 de octubre con una tasa de hasta el 3,9%. Quienes cumplen los requisitos para obtener esas tasas pueden ganar más intereses, mientras que los prestatarios cuyas hipotecas siguen los costos de financiación bancaria afrontan una presión al alza en sus cuotas.
Los rendimientos de los bonos bancarios también han subido. El rendimiento de los bonos bancarios con calificación AAA y vencimiento a un año pasó del 3,755% el 27 de agosto al 4,033% el 18 de septiembre. Bajó al 4,002% el 15 de octubre, pero sigue 0,247 puntos porcentuales por encima de la cifra de agosto.
La tasa media de las nuevas hipotecas de los cinco principales bancos, que se pagan mediante cuotas periódicas de capital e intereses, subió del 4,66% en julio al 4,94% en agosto. Este aumento de 0,28 puntos porcentuales encareció los préstamos incluso antes de la última revisión del COFIX.
¿Cuánto más pagarán los hogares?
Un pequeño cambio en la tasa de interés puede convertirse en un gasto considerable cuando se aplica a una hipoteca cuantiosa. Sobre un saldo de 249 millones de wones, un aumento de 0,23 puntos porcentuales añade unos 572.700 wones de intereses anuales si el saldo se mantiene sin cambios.
Los préstamos que se pagan mensualmente funcionan de otra manera, porque cada cuota cubre los intereses y reduce la deuda. En una hipoteca de 400 millones de wones a 30 años, elevar la tasa del 4,5% al 6,0% aumenta la cuota mensual de unos 2,02 millones a 2,39 millones de wones. El gasto adicional es de aproximadamente 370.000 wones al mes, o 4,44 millones al año, e incluye tanto el capital como los intereses.
La persona cuya cuota mensual subió de 2,27 millones a 2,79 millones de wones afronta un aumento anual de 6,24 millones, alrededor de un 23% más que antes. El hogar debe encontrar ese dinero además de cubrir sus gastos habituales en alimentos, transporte, educación y otros compromisos.
La información sobre préstamos a hogares publicada por la Federación de Bancos de Corea explica que las tasas mínimas y máximas difundidas se calculan con supuestos estándar: una categoría crediticia 3, un plazo de 30 años o el plazo máximo del producto y un préstamo de 200 millones de wones cuando el monto afecta al precio.
La federación también señala que sus ejemplos de cuotas mensuales y costo total del préstamo suponen que la tasa media de los préstamos del mes anterior se mantiene durante todo el plazo. Las cuotas de cada prestatario dependen del contrato efectivo, el saldo pendiente, el plazo restante y los cambios futuros de las tasas.
Por qué se acerca la revisión de 165 billones de wones
Las cifras del Servicio de Supervisión Financiera abarcan hipotecas de 19 bancos nacionales y excluyen los productos hipotecarios de política pública. Indican que está prevista la revisión de las tasas de préstamos por un valor de 165 billones de wones durante el cuarto trimestre, incluidos los préstamos cuyos períodos iniciales a tasa fija llegan a su fin.
Una hipoteca descrita como fija durante cinco años puede cambiar de precio al terminar ese período. Para quien pidió un préstamo durante las bajas tasas de interés de 2021, una revisión en 2026 puede sustituir una tasa inicial asequible por otra mucho más alta.
Los datos de promedios ponderados del Banco de Corea sitúan las tasas hipotecarias de los bancos que reciben depósitos en el 2,70% en el segundo trimestre de 2021 y en el 4,26% en el segundo trimestre de 2026, una diferencia de 1,56 puntos porcentuales.
Un cálculo que acompaña las cifras de las revisiones supone que los 165 billones de wones corresponden a préstamos cuyas tasas se revisan después de cinco años, con cuotas mensuales iguales de capital e intereses durante 30 años. En esos supuestos, la carga adicional anual de los pagos llega a unos 1,7212 billones de wones. La estimación es un escenario basado en esas condiciones de préstamo; los pagos reales variarán según cada contrato.
El calendario se extiende mucho más allá de diciembre. Los préstamos hipotecarios cuyas tasas deberán revisarse suman 137,3 billones de wones en el primer trimestre de 2027, 154,4 billones en el segundo, 127,7 billones en el tercero y 143,5 billones en el cuarto. Los montos trimestrales se mantienen por encima de los 120 billones de wones durante los años posteriores incluidos en las cifras y llegan a entre 162,7 y 169,9 billones en 2030.
Los préstamos a tasa variable siguen siendo comunes
Las cifras del Servicio de Supervisión Financiera muestran que las hipotecas a tasa variable representaron 36,3 billones de los 41,5 billones de wones en nuevos préstamos hipotecarios bancarios durante el segundo trimestre, excluidos los préstamos de política pública. Su proporción fue del 87,5%.
Del total de hipotecas vigentes al cierre de ese trimestre, los préstamos a tasa variable representaron 497,1 billones de un total de 767 billones de wones, es decir, el 64,8%. Por tanto, casi dos tercios del saldo pendiente estaban expuestos a cambios en las tasas.
Un indicador de préstamos de agosto situó en el 64,7% la proporción de hipotecas nuevas a tasa variable. Las cifras corresponden a períodos y grupos de préstamos distintos, pero ambas muestran que los cambios en las tasas de interés afectan a una parte considerable de los préstamos hipotecarios.
Por lo general, los prestatarios actuales reciben una nueva tasa en la fecha de revisión especificada en sus contratos. Quien tiene una tasa que cambia cada seis meses se rige por un calendario distinto al de quien llega al final de cinco años con una tasa fija. Los cambios del 16 de octubre modifican de inmediato el precio de los nuevos préstamos correspondientes, mientras que las cuotas de los hogares que ya tienen préstamos cambian según lo establecido en sus contratos.
¿Pueden ofrecer protección las tasas fijas por más tiempo?
Las hipotecas con tasa fija durante cinco años también se han encarecido. Un recuento del sector bancario situó el rango entre el 5,23% y el 6,61%, frente al 4,48%-4,86% a finales de enero. Estos productos se fijan en función de los rendimientos de los bonos bancarios, por lo que quienes solicitan nuevos préstamos quedan expuestos a los cambios del mercado antes de fijar su tasa.
El desafío de política pública es ampliar la oferta de hipotecas con tasas fijas durante períodos mucho más largos. Los bancos suelen captar fondos por plazos relativamente cortos. Prestar ese dinero a una tasa sin cambios durante 20 o 30 años implica el riesgo de que aumenten sus propios costos de financiación mientras los ingresos de la hipoteca se mantienen iguales.
La Comisión de Servicios Financieros informó a la oficina de Han Chang-min que el grupo de trabajo sobre hipotecas con tasas fijas de largo plazo no estaba activo y que seguía estudiando el tema internamente. El grupo celebró su primera reunión el 30 de mayo del año anterior.
Un estudio del Instituto de Finanzas de Corea encargado por la comisión calculó que los depósitos estables podrían permitir sustituir al menos 31,6 billones de wones en hipotecas existentes por préstamos con tasas fijas de largo plazo. Los depósitos estables son fondos que tienden a permanecer en un banco y ofrecen una base de financiación más previsible.
El instituto también propuso ampliar los valores respaldados por hipotecas y los bonos garantizados. Los valores respaldados por hipotecas captan fondos mediante los flujos de pagos hipotecarios. Los bonos garantizados permiten a los bancos endeudarse con el respaldo de un conjunto de activos, incluidas las hipotecas, sin dejar de ser responsables del reembolso. Ambos instrumentos pueden ayudar a los bancos a obtener financiación durante más tiempo.
La Corporación de Financiación de Vivienda de Corea ofrece garantías de pago para los bonos garantizados bancarios con el fin de respaldar las hipotecas con tasas fijas de largo plazo. En abril había firmado los acuerdos correspondientes con nueve bancos. Ampliar esta financiación daría a los bancos más capacidad para ofrecer a los prestatarios un período más largo de pagos previsibles.
¿Qué podría ocurrir en las próximas reuniones de política monetaria?
El Banco de Corea elevó su tasa de referencia 0,25 puntos porcentuales en julio y otros 0,25 puntos en agosto, hasta situarla en el 3,00%. Los precios al consumidor de septiembre subieron un 2,9% respecto al año anterior, por encima de la meta de inflación del 2% del banco. En Estados Unidos, la inflación de septiembre fue del 3,7%, frente al 3,6% previsto.
Kim Jung-sik, profesor emérito de Economía de la Universidad Yonsei, prevé que el Banco de Corea vuelva a subir la tasa antes de fin de año. También advirtió que aumentos excesivos podrían agravar las dificultades financieras y desestabilizar los mercados bursátiles e inmobiliarios.
Lee Min-hwan, profesor del Departamento de Finanzas y Gestión de la Universidad de Inha, afirmó que las presiones inflacionarias relacionadas con la guerra y el aumento de los precios del petróleo podrían exigir un mayor endurecimiento de la política monetaria. Consideró probable que el límite máximo de las tasas de las hipotecas variables llegue al 7% a fin de año.
Con una tasa del 7%, los intereses anuales de un saldo sin cambios de 300 millones de wones ascenderían a 21 millones, frente a los 19,44 millones con una tasa del 6,48%. La diferencia es de 1,56 millones de wones al año, o un promedio de 130.000 wones al mes, antes de los pagos de capital.
Las próximas decisiones de política monetaria están previstas para octubre y noviembre, aunque no se especificaron las fechas exactas de las reuniones. No se han decidido nuevos aumentos. El precio de las hipotecas también dependerá de la competencia por los depósitos, los rendimientos de los bonos, los recargos y descuentos de cada banco, por lo que el contrato de cada prestatario y la fecha de su próxima revisión serán determinantes para el alcance y el momento de cualquier aumento.
Puntos clave
- El COFIX de septiembre de 2026 subió 0,25 puntos porcentuales, hasta el 3,43%, su mayor aumento mensual desde noviembre de 2022.
- Las tasas detalladas de los bancos sitúan los límites máximos de las hipotecas variables en el 6,48% para NH NongHyup, el 6,20% para Woori y el 6,04% para KB Kookmin.
- Está previsto que se revisen las tasas de hipotecas bancarias por un valor de 165 billones de wones durante el cuarto trimestre, excluidos los préstamos de política pública.
- Un escenario en el que todos esos préstamos se revisan después de cinco años sitúa la carga adicional anual de los pagos en unos 1,72 billones de wones.
- Las hipotecas a tasa variable representaban el 64,8% del saldo de las hipotecas bancarias vigentes al cierre del segundo trimestre.
- Las decisiones de política monetaria de octubre y noviembre, los costos de financiación de los bancos y las fechas previstas en cada contrato determinarán los próximos cambios en los pagos de los hogares.
