Central Pattana construirá un megacentro comercial de 640 millones de dólares en el norte de Bangkok

Un nuevo polo comercial emerge en el norte de Bangkok

Central Pattana invertirá 21.000 millones de baht (unos 640 millones de dólares) en la construcción de un megacentro comercial en el corredor norte de Bangkok, que crece rápidamente, con la apuesta de atraer a residentes de altos ingresos y aprovechar la recuperación del turismo para consolidar un nuevo destino. El terreno está en una zona bien conectada por transporte, con acceso a un aeropuerto internacional y a la red ferroviaria de la ciudad, lo que permitirá al complejo atraer tanto a clientes locales como a viajeros. El proyecto continúa la estrategia de la empresa de crear centros comerciales de destino que funcionen como espacios de estilo de vida, además de centros de compras.

En los documentos de planificación de la empresa, el proyecto se denomina The Central y está previsto en la zona de Phahonyothin. El terreno abarca unos 49 rai, es decir, aproximadamente 78.400 metros cuadrados. Central Pattana planea que la primera fase sea un centro comercial de gran escala, con una inversión de unos 20.000 millones de baht. La apertura está prevista para el cuarto trimestre de 2026, sujeta a la obtención de permisos y al avance de las obras.

Los directivos quieren que el complejo sea una puerta de entrada al comercio minorista del norte de Bangkok, con un papel similar al de CentralWorld en el centro de la ciudad. Los materiales de la empresa describen un destino que podrá albergar tiendas insignia de marcas internacionales y tailandesas, una oferta gastronómica seleccionada, atracciones para familias y actividades culturales periódicas. Cuando esté terminado, el proyecto podría alcanzar una superficie total de hasta unos 460.000 metros cuadrados, con el centro comercial como eje principal.

Qué ofrecerá The Central

El eje del plan es un centro comercial de destino pensado para visitas de medio día o de jornada completa. Los centros comerciales de nueva generación en Tailandia hacen hincapié en la experiencia, la comodidad y la ocasión especial. Esto supone una combinación de moda de lujo y asequible, grandes tiendas ancla, calles especializadas dentro del centro, plazas al aire libre para eventos y una amplia oferta gastronómica.

Central Pattana presenta sus centros comerciales como espacios comunitarios, además de centros de compras. En la práctica, esto suele incluir zonas de trabajo compartido, espacios educativos y recreativos para familias, clínicas de bienestar, escuelas de idiomas, centros de evaluación y mostradores de atención. El objetivo es que resulten relevantes en la vida cotidiana de los residentes locales y, a la vez, atractivos para los visitantes.

Calendario y dimensiones

El calendario de construcción apunta a que la primera fase abrirá a finales de 2026. Las obras de acondicionamiento interior de las tiendas ancla suelen comenzar varios meses antes de la apertura. El terreno, de unos 49 rai, permite desarrollar fases posteriores, como oficinas, un hotel o residencias, si las condiciones del mercado lo permiten. Central Pattana suele construir por etapas para ajustar los componentes futuros a la demanda.

Clientes potenciales y mezcla comercial

El área de influencia abarca los barrios densamente poblados a lo largo de los corredores de Phahonyothin y Vibhavadi, las comunidades universitarias en torno a la Universidad Kasetsart y los flujos de viajeros que pasan por el aeropuerto Don Mueang. Se espera que la oferta comercial se centre en tiendas insignia de moda, espacios especializados en estilo de vida y deportes, supermercados prémium, un cine multisala y restaurantes de destino. La empresa quiere elevar el nivel de la oferta en el norte de la ciudad.

La importancia del norte para el comercio minorista de Bangkok

El norte de Bangkok combina distritos consolidados con un rápido desarrollo urbano. Varias líneas ferroviarias han mejorado la conectividad durante la última década. La línea verde del BTS recorre el corredor de Phahonyothin hasta Khu Khot, y la línea roja de los Ferrocarriles Estatales de Tailandia conecta el centro de Bangkok con Don Mueang y Rangsit. Las principales autopistas y vías arteriales facilitan los desplazamientos de este a oeste y de norte a sur. El resultado es una amplia zona de residentes, estudiantes y trabajadores de oficina que ya compran en centros establecidos y que probablemente conocerán una nueva oferta con más marcas insignia y entretenimiento.

La zona ya cuenta con importantes centros comerciales, como Central Plaza Ladprao, Central Ramintra, Central Chaengwattana y Future Park Rangsit. Un nuevo punto de referencia en Phahonyothin daría a Central Pattana la oportunidad de concentrar más gasto cerca de los principales barrios del norte y, al mismo tiempo, captar el flujo de pasajeros del aeropuerto. Para los viajeros, contar con una conexión ferroviaria o un trayecto corto en automóvil hasta un centro comercial con una oferta completa antes o después de un vuelo suele ser atractivo, en particular para las familias y los visitantes de la región que incluyen las compras en sus itinerarios.

La estrategia más amplia de Central Pattana

El megacentro comercial del norte forma parte de un plan de inversión más amplio para cinco años. Central Pattana ha reservado unos 120.000 millones de baht para nuevos proyectos y modernizaciones durante el período de 2025 a 2029. Entre los proyectos comerciales previstos para 2025 figuran el centro comercial comunitario Market Place Theprak, Central Park y Central Park Offices, y Central Krabi. Para finales de año, la empresa espera gestionar unos 135 proyectos en distintos sectores, y prevé que una gran parte de sus futuras ubicaciones se desarrolle como destinos de uso mixto.

En 2026, la empresa planea abrir tres proyectos nuevos: The Central, en la zona de Phahonyothin de Bangkok; Central Northville, en Nonthaburi; y Central Khonkaen Campus, en Khon Kaen. Se prevé que Central Northville sea el mayor desarrollo de uso mixto de Nonthaburi, en el antiguo emplazamiento de Central Rattanathibet, con una superficie comercial proyectada de unos 210.000 metros cuadrados. El complejo de Khon Kaen estará cerca de la Universidad de Khon Kaen y del Hospital Srinagarind, y contará con una superficie comercial prevista de unos 67.000 metros cuadrados y un hotel en el mismo recinto. Las renovaciones continuarán en paralelo. Está previsto que Central Pinklao reabra en el tercer trimestre de 2025, Central Chaengwattana en el cuarto trimestre de 2025 y Central Bangna en el tercer trimestre de 2026. El programa de mejoras está dirigido a clientes de altos ingresos, con una oferta reforzada de moda, gastronomía y actividades para familias.

La amplitud de esta cartera de proyectos refleja la confianza en la recuperación del consumo en Tailandia y el repunte del turismo. También refleja la opinión de que el mercado sigue recompensando los formatos de destino que ofrecen experiencias y servicios que los canales exclusivamente en línea no pueden reproducir. Central Pattana, como parte de Central Group, también puede aprovechar las relaciones de marca y los programas de fidelización del grupo para acelerar la firma de contratos con tiendas y captar clientes.

Lecciones de megacentros comerciales anteriores

En las últimas dos décadas, Bangkok ha visto una serie de grandes desarrollos comerciales. Iconsiam, que abrió en 2018 con un costo estimado de unos 1.600 millones de dólares, estableció un nuevo referente en tamaño y espectacularidad. Demostró que los compradores estaban dispuestos a cruzar la ciudad para visitar un centro que combina cultura, vistas al río y tiendas insignia internacionales. Los grandes proyectos pueden tener éxito cuando ofrecen experiencias únicas, aunque a menudo necesitan un largo período para alcanzar niveles estables de ocupación y productividad de ventas.

Las comparaciones de tamaño pueden resultar confusas para los clientes, porque los promotores utilizan distintos criterios. La superficie bruta construida incluye todo lo edificado, como los estacionamientos y las áreas de servicio. La superficie bruta alquilable se refiere al espacio ocupado por los comercios. Por ejemplo, Central WestGate, en Nonthaburi, figura entre los centros comerciales más grandes del país, con una superficie bruta alquilable superior a 550.000 metros cuadrados en las listas publicadas, mientras que a Iconsiam se le atribuyen a menudo unos 525.000 metros cuadrados según el mismo criterio. CentralWorld, en el centro de la ciudad, tiene una superficie alquilable considerablemente menor, aunque su superficie total construida es enorme. The Central, en Phahonyothin, no tendrá que ser el más grande según ningún criterio para atraer clientes si su oferta y su accesibilidad son adecuadas.

Aeropuertos y comercio minorista: qué funciona

La proximidad a un aeropuerto beneficia a un centro comercial, pero rara vez es su único atractivo. Los proyectos construidos cerca de Suvarnabhumi durante los años de la pandemia abrieron cuando el tráfico internacional era reducido. Tuvieron que apoyarse en los residentes locales, los visitantes por el día y los turistas nacionales hasta la reapertura de las fronteras. Un centro comercial o de tiendas outlet bien diseñado puede captar compras de última hora y ventas de recuerdos de los viajeros, pero su clientela principal suele proceder de los barrios cercanos y los parques de oficinas.

Don Mueang, el aeropuerto más cercano al corredor norte, registra un intenso tráfico nacional, además de rutas regionales. Un nuevo centro comercial con buen acceso al ferrocarril y a las autopistas puede beneficiarse de las familias que pasan por allí los fines de semana, los visitantes de otras provincias que llegan en autobús al aeropuerto y los residentes de la ciudad que buscan una alternativa a las aglomeraciones del centro. La señalización para orientarse, los servicios de transporte hasta las estaciones ferroviarias y las zonas de descenso rápido de pasajeros serán tan importantes para esta ubicación como la oferta de tiendas.

Infraestructura urbana y un megaproyecto

Las autoridades y las empresas de servicios públicos de Bangkok tienen dificultades para coordinar las obras y el mantenimiento de las carreteras. Concejales de la ciudad han criticado la gestión de los proyectos de tuberías de agua, que dejan las calles llenas de baches y polvo, con señalización confusa y reparaciones lentas. Aunque la Autoridad Metropolitana de Abastecimiento de Agua depende de otro ministerio, la ciudad sigue controlando el estado de las calzadas y los permisos de obra. Esta división suele complicar los calendarios y la planificación del tráfico.

En un proyecto del tamaño de The Central, es fundamental coordinar estrechamente con los organismos públicos para mantener un acceso fluido durante las obras y después de la apertura. Los promotores suelen cerrar carriles por etapas, habilitar rutas peatonales claras, programar las entregas pesadas fuera de las horas punta y organizar servicios de transporte circular hasta los nodos ferroviarios cercanos. Una buena planificación del tráfico puede marcar la diferencia entre un destino muy apreciado y un lugar que los residentes evitan en las horas punta.

La voz de Central Pattana

La dirección de Central Pattana suele explicar su estrategia de destinos aludiendo al desempeño de los grandes centros comerciales que gestiona en Tailandia y en el extranjero. En un comunicado de la empresa publicado en mayo de 2024, con motivo del quinto aniversario de Central i City, en Malasia, la presidenta y directora ejecutiva, Wallaya Chirathivat, dijo:

«Central i-City, el primer centro comercial tailandés en el extranjero desarrollado por Central Pattana, es otro hito importante que pone de relieve nuestro éxito y determinación como principal promotor inmobiliario de Tailandia, con un crecimiento tanto regional como global. Estamos comprometidos con ayudar a nuestros socios comerciales a crecer juntos y con llevar con orgullo la identidad tailandesa a la comunidad internacional».

Otro directivo, Wuttikiat Techamongklapiwat, responsable de gestión inmobiliaria y negocios internacionales, destacó el impulso de ese centro comercial como ejemplo de cómo el grupo busca seguir aumentando el tráfico de visitantes y las ventas. Dijo:

«Nuestros indicadores de rendimiento hablan por sí solos: el tráfico de visitantes repuntó más de un 20 % interanual y las ventas de los inquilinos se recuperaron con fuerza, especialmente durante los tres primeros meses de 2024».

Estas declaraciones, aunque se refieren a Malasia, reflejan una estrategia constante. Central Pattana busca crear espacios que combinen comercio minorista, cultura y ocio, y luego dinamizarlos mediante eventos, alianzas y una renovación constante de las marcas. Se espera que aplique el mismo enfoque en el nuevo centro comercial del norte de Bangkok.

Riesgos y aspectos que conviene seguir

La competencia en el comercio minorista de Bangkok sigue siendo intensa. La ciudad cuenta con potentes áreas comerciales gestionadas por grupos rivales y con una ola de mejoras que eleva continuamente el nivel. El riesgo de exceso de oferta es real cuando varios grandes proyectos abren en un período breve. The Central competirá con establecimientos consolidados del norte y con centros comerciales emblemáticos del centro que siguen innovando. Central Pattana tendrá que cerrar acuerdos con una sólida lista de tiendas ancla, asegurar la llegada de nuevas marcas al mercado y organizar eventos durante todo el año que conviertan las visitas en un hábito.

La situación económica de los consumidores es otro factor. Los hogares tailandeses tienen altos niveles de endeudamiento, y el gasto discrecional puede disminuir cuando suben los costos de los préstamos. La llegada de turistas aporta dinamismo, aunque los centros comerciales cerca de los aeropuertos siguen dependiendo sobre todo de los clientes locales. Un plan realista de puesta en marcha, con objetivos de ocupación que aumenten trimestre a trimestre, ayuda a controlar el riesgo de alquiler. Entre los indicadores que conviene observar figuran la ocupación comercial, el crecimiento de las ventas por metro cuadrado después del primer año, un flujo constante de visitantes los fines de semana y señales de que la oferta comercial atrae a personas de distintas edades.

Puntos clave

• Central Pattana invertirá 21.000 millones de baht, unos 640 millones de dólares, en la construcción de un megacentro comercial en el norte de Bangkok.
• El proyecto, llamado The Central en los planes de la empresa, estará en la zona de Phahonyothin, en un terreno de unos 49 rai.
• La primera fase será el centro comercial, con una inversión de unos 20.000 millones de baht y una apertura prevista para finales de 2026.
• El proyecto completo podría alcanzar una superficie de hasta unos 460.000 metros cuadrados.
• La ubicación está cerca del aeropuerto Don Mueang y de varias líneas ferroviarias, con el objetivo de atraer tanto a residentes locales como a viajeros.
• El centro comercial forma parte de un plan quinquenal de unos 120.000 millones de baht que incluye proyectos en Bangkok, Nonthaburi y Khon Kaen, además de mejoras en centros comerciales existentes.
• La competencia comercial en Bangkok es intensa, por lo que las tiendas ancla, las nuevas marcas y la gestión del acceso serán factores decisivos para el desempeño.