Primera retirada pone a prueba el programa de reparto de tierras de Hong Kong

Una retirada poco habitual en un programa diseñado para avanzar rápido

Por primera vez desde que Hong Kong puso en marcha su Programa Piloto de Reparto de Tierras (LSPS, por sus siglas en inglés), un promotor privado ha retirado una solicitud. Brasilia, filial de Lee On Investment (Holdings), desistió a principios de este año de una propuesta para construir en 3,1 hectáreas en Yuen Long, que contemplaba más de 2.000 viviendas. El Gobierno no anunció la decisión, pero esta consta en documentos oficiales. Se produce en un momento de débil confianza en el mercado inmobiliario y de menor crecimiento económico, y deja solo otras seis solicitudes pendientes en el marco del programa piloto.

El LSPS se creó para convertir con mayor rapidez terrenos agrícolas privados infrautilizados en suelo residencial, al alinear los incentivos de los promotores con los objetivos de vivienda pública de la ciudad. En términos sencillos, un propietario puede solicitar permiso para construir con mayor densidad a cambio de reservar la mayor parte de la superficie edificable adicional para viviendas asequibles del sector público. El Gobierno respalda ese acuerdo con compromisos de proporcionar infraestructura básica y agilizar las aprobaciones de planificación y desarrollo.

Esta retirada pone de relieve una tensión central del experimento. Se pide a los promotores que se comprometan a destinar una gran proporción de las viviendas a programas públicos y que tramiten aprobaciones complejas, mientras el mercado atraviesa una fase débil y los costos de financiación siguen siendo inciertos. Desde hace tiempo, algunas voces del sector cuestionan que las cuentas les salgan a las empresas privadas en las condiciones actuales.

Wendy Hong Wen, integrante del comité de desarrollo del Consejo Legislativo, se ha pronunciado con franqueza sobre el problema de los incentivos que afrontan los constructores en el programa piloto.

«Las condiciones del programa nunca fueron atractivas, ya que los promotores solo podían alcanzar el punto de equilibrio, sin obtener ganancias, incluso en un contexto económico estable».

Esta opinión explica por qué importa una retirada temprana. Es una señal de cautela entre los propietarios de terrenos que, de otro modo, podrían aportar parcelas al programa piloto. También pone sobre la mesa una cuestión de política pública para la administración: si el equilibrio entre obligaciones y beneficios está bien calibrado para atraer capital privado a proyectos que entreguen una gran proporción de viviendas públicas en plazos reducidos.

Cómo funciona el modelo de reparto de tierras

El LSPS se dirige a terrenos agrícolas privados u otros terrenos de baja densidad donde podría ser viable construir viviendas de mayor intensidad si se habilitan nuevas carreteras, sistemas de drenaje e instalaciones comunitarias. El promotor presenta una propuesta para aumentar el coeficiente de edificabilidad, es decir, la relación entre la superficie edificable total y la superficie del terreno. Al menos el 70 por ciento de la superficie edificable adicional debe destinarse a viviendas del sector público, como viviendas públicas de alquiler o pisos en venta con subsidio. La superficie restante corresponde al componente privado, que el promotor puede vender en el mercado abierto.

A cambio, el Gobierno se compromete a proporcionar la infraestructura necesaria para permitir una mayor densidad y a coordinar las aprobaciones entre los distintos departamentos. Esto incluye una interlocución más temprana y previsible con la Junta de Planificación Urbana, el Departamento de Tierras y las empresas de servicios públicos. En otras palabras, el programa piloto busca intercambiar infraestructura pública y rapidez por una amplia oferta de viviendas públicas y una proporción menor de unidades privadas en el mismo terreno.

El modelo no elimina los riesgos fundamentales de los proyectos. Los propietarios aún deben resolver cuestiones de planificación previstas por la ley, pagar una prima por el terreno para convertirlo de agrícola a residencial, cumplir los requisitos técnicos de transporte y drenaje y gestionar los riesgos de construcción. Incluso con un proceso más rápido, el plazo desde la solicitud hasta la entrega de las primeras viviendas puede ser largo en terrenos de los Nuevos Territorios, un factor importante cuando las tasas de interés son elevadas y las ventas avanzan lentamente.

¿Por qué los promotores actúan con cautela ahora?

Varios factores han cambiado la economía de la vivienda en la ciudad. Los precios de venta han bajado en muchos distritos, los costos de los préstamos son más altos que en la última etapa de tasas bajas y los insumos de construcción se han encarecido. A los proyectos que inmovilizan capital durante años y ofrecen pocas perspectivas de ganancias les cuesta superar los umbrales internos de rentabilidad o cumplir las condiciones de los prestamistas. En este contexto, puede ser difícil vender un programa que reserva una gran parte de la superficie edificable adicional para viviendas públicas, a menos que otros aspectos del acuerdo favorezcan de forma clara una ejecución más rápida y con menos riesgos.

En el programa piloto, el componente privado es la principal fuente de ingresos del promotor. La proporción pública suele generar pocas ganancias o ninguna. Esto hace que el proyecto dependa más de dos variables que los promotores no controlan por completo: la prima que deben pagar para convertir terrenos agrícolas en suelo residencial y el tiempo necesario para obtener la recalificación, acondicionar el terreno y mejorar los servicios públicos. Los retrasos reducen el valor del proyecto debido a los costos de mantenimiento. La incertidumbre sobre la prima y las aprobaciones debilita su viabilidad como inversión.

También importa el calendario de los flujos de efectivo. Muchos constructores dependen de las preventas para financiar la construcción. En Hong Kong, el permiso de preventa es un requisito obligatorio, y las solicitudes solo pueden aprobarse una vez que se cumplen condiciones clave. Aunque el Gobierno prometa agilizar los trámites, las nuevas urbanizaciones en terrenos sin desarrollar de los Nuevos Territorios suelen afrontar obstáculos técnicos que pueden retrasar las primeras etapas. Como resultado, pasa más tiempo antes de que lleguen los ingresos por ventas, lo que aumenta las necesidades de financiación.

Los promotores han respondido dando prioridad a la solidez de sus balances y dosificando sus nuevos compromisos. Algunos grandes grupos han destacado la gestión del capital, incluidas las recompras de acciones y las ofertas selectivas por terrenos, lo que indica que prefieren conservar efectivo en lugar de iniciar proyectos con rendimientos inciertos. Un programa piloto que depende de la participación privada debe competir con esos otros usos del capital.

Detalles de la propuesta para Yuen Long

La solicitud retirada abarcaba unos 3,1 hectáreas en las afueras de Yuen Long, en los Nuevos Territorios. Los documentos relacionados con la propuesta contemplaban más de 2.000 viviendas una vez completada la construcción, una escala que habría requerido edificios de mediana y gran altura, además de mejoras en el transporte y los servicios públicos. La zona es una combinación de aldeas, actividades industriales en terrenos previamente urbanizados y fincas agrícolas. Planificar estas transformaciones exige una ejecución por etapas cuidadosa para gestionar el tráfico, el drenaje y las instalaciones comunitarias.

En el marco del programa piloto, el Gobierno habría sido responsable de las obras que permitirían construir con mayor densidad. Por lo general, esto supone nuevas vías de acceso, más capacidad de drenaje y servicios públicos que puedan atender a una población mayor. Con la regla que exige destinar el 70 por ciento a viviendas del sector público, el proyecto podría haber contribuido de forma visible a la oferta de vivienda asequible de la ciudad, si las cuentas hubieran sido viables para el promotor privado.

Qué significa para la oferta de viviendas

Una retirada no define por sí sola una política. Sin embargo, la participación en el LSPS ha sido limitada desde su lanzamiento, y el primer desistimiento sugiere que la combinación actual de obligaciones y beneficios quizá no sea suficiente para muchos propietarios. Si las solicitudes siguen siendo escasas, el programa piloto tendrá dificultades para habilitar a corto plazo un volumen considerable de viviendas públicas en terrenos privados.

La ciudad sigue necesitando un flujo constante de viviendas asequibles. La construcción de viviendas públicas en nuevas zonas de desarrollo impulsadas por el Gobierno, la renovación de urbanizaciones y otros mecanismos de ensamblaje de terrenos siguen siendo la base de la oferta. Estas vías pueden avanzar sin socios privados, aunque requieren importantes obras públicas y plazos más largos. El programa piloto pretendía complementar esos esfuerzos mediante la movilización de terrenos bajo control privado. La última novedad podría llevar a revisar cómo combinar mejor ambas vías para alcanzar los objetivos de vivienda.

Dinero y aprobaciones: el costo del proceso

La viabilidad depende de una serie de trámites regulatorios y financieros que pueden plantear dificultades para los proyectos en terrenos sin desarrollar. Convertir terrenos agrícolas en suelo residencial exige pagar una prima, una negociación que puede prolongarse y afectar de forma considerable a la rentabilidad del proyecto. Los promotores también deben afrontar tasas, honorarios e impuestos de timbre sobre documentos relacionados con operaciones de terrenos e inmuebles. El Departamento de Hacienda explica en su sitio web el alcance del impuesto de timbre, las exenciones y los procedimientos aplicables a los documentos inmobiliarios y de arrendamiento. Para más detalles, los lectores pueden consultar la página del IRD sobre los procedimientos del impuesto de timbre en ird.gov.hk.

En cuanto a las ventas, las preventas son fundamentales para generar efectivo. Hong Kong exige un permiso de preventa antes de que puedan venderse viviendas sin terminar. El Departamento de Tierras publica actualizaciones mensuales y trimestrales sobre los permisos concedidos, pendientes y retirados, que permiten observar la evolución del mercado y el ritmo de las aprobaciones. Los informes del departamento pueden consultarse en landsd.gov.hk.

Además de las aprobaciones y los impuestos, los trámites legales y administrativos se realizan a través del Registro de la Propiedad y varios departamentos gubernamentales. Las comprobaciones de titularidad, las cesiones, las hipotecas y las cancelaciones son gestiones habituales que añaden tiempo y costos. El LSPS se diseñó para acortar los plazos mediante la coordinación entre organismos y el compromiso de realizar obras públicas en paralelo. Aun así, los terrenos complejos de los Nuevos Territorios suelen requerir soluciones por etapas en materia de transporte, drenaje e instalaciones comunitarias antes de que puedan construirse viviendas con mayor densidad.

Qué cambios en la política podrían reavivar el interés

Los responsables de las políticas públicas pueden abordar los obstáculos concretos que reducen la rentabilidad o retrasan los plazos. Una evaluación más rápida y transparente de las primas por los terrenos reduciría una de las mayores fuentes de incertidumbre. Procedimientos estandarizados para las obras externas, plazos claros y calendarios garantizados para los trámites previstos por la ley reducirían los costos de mantenimiento. La inversión temprana en conexiones clave de carreteras y drenaje también puede marcar una diferencia decisiva en los terrenos candidatos.

Es posible ajustar el diseño de los incentivos sin abandonar los objetivos públicos. Permitir una proporción privada ligeramente mayor en terrenos con menos conexiones, autorizar la entrega por etapas de las viviendas públicas o poner a prueba fondos compartidos para infraestructura podría mejorar el flujo de efectivo durante la construcción. Herramientas de financiación específicas, como préstamos de bajo costo vinculados a hitos del proyecto o bonos de infraestructura con respaldo del Gobierno para terrenos del LSPS, ayudarían a los promotores a alcanzar sus umbrales de rentabilidad sin reducir la proporción de viviendas públicas.

La selección de los terrenos y la ejecución por etapas son importantes. Es más probable que las propuestas cerca de las líneas ferroviarias y los servicios públicos existentes funcionen con las reglas actuales. Las solicitudes en zonas que requieren grandes obras iniciales podrían necesitar acuerdos adaptados a cada caso, o quizá convenga llevarlas a cabo mediante el ensamblaje de terrenos y la expropiación impulsados por el Gobierno.

Lecciones de otros programas de vivienda

Los programas de vivienda de todo el mundo afrontan presiones similares. Cuando el sector público depende de socios privados para construir viviendas asequibles, las cuentas deben ser creíbles y los plazos, previsibles. Si las aprobaciones se retrasan o los costos se disparan, disminuye la participación. Una supervisión eficaz, reglas claras e informes transparentes sobre los avances ayudan a mantener el respaldo de los inversores y del público.

Para Hong Kong, la opción práctica es mantener la participación privada allí donde funcione mejor y recurrir a la ejecución pública cuando los incentivos del mercado sean demasiado débiles. Un enfoque combinado, que aplique el programa piloto a terrenos listos para activarse a corto plazo y reserve las obras impulsadas por el Gobierno para las zonas más complejas, aún puede aumentar la oferta mientras el mercado se ajusta.

Puntos clave

• Brasilia, promotora privada y filial de Lee On Investment, retiró una solicitud al Programa Piloto de Reparto de Tierras, la primera retirada desde el inicio del programa.
• La solicitud abarcaba 3,1 hectáreas en Yuen Long y contemplaba más de 2.000 viviendas.
• En el marco del programa piloto, al menos el 70 por ciento de la superficie edificable adicional debe destinarse a viviendas del sector público a cambio de una mayor densidad y aprobaciones más rápidas.
• La legisladora Wendy Hong Wen sostuvo que las condiciones no son atractivas y afirmó que, incluso en una economía estable, los promotores a menudo solo alcanzan el punto de equilibrio.
• La retirada pone de relieve el escaso interés de los promotores en un contexto de ventas débiles, mayores costos de financiación y largos plazos de aprobación.
• Entre los principales factores de costo están las negociaciones sobre las primas por los terrenos, el impuesto de timbre y las tasas, así como el momento en que se concede el permiso de preventa, que afecta al flujo de efectivo.
• Entre las opciones de política figuran evaluaciones más rápidas y claras de las primas por los terrenos, procedimientos estandarizados para la infraestructura, financiación vinculada a hitos y proporciones privadas ajustadas para los terrenos más complejos.
• El ensamblaje de terrenos y las nuevas zonas de desarrollo impulsados por el Gobierno siguen siendo fundamentales para la oferta de vivienda pública; el programa piloto fue concebido como complemento.