Japón subvencionará la renovación de viviendas vacías para ayudar a las familias y a las ciudades envejecidas

Por qué este plan es importante ahora

Japón prepara un nuevo proyecto piloto para evitar que las viviendas queden vacías justo cuando una ola de residentes mayores se muda con familiares o ingresa en centros de cuidado. El Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo prevé ponerlo en marcha el próximo año fiscal, en colaboración con los gobiernos locales, para convertir propiedades vacías o que probablemente queden desocupadas en viviendas familiares y espacios de uso comunitario, como centros de cuidado infantil y espacios de trabajo compartidos. El plan busca aliviar la presión sobre las familias con hijos, que afrontan los altos costos de construcción de viviendas nuevas, y abordar al mismo tiempo el creciente número de casas abandonadas.

El problema se ha vuelto urgente. Las cifras del Gobierno muestran que en 2023 había un récord de 3,85 millones de viviendas vacías abandonadas, un subconjunto de un conjunto mucho mayor de propiedades desocupadas en todo el país. Los cálculos más amplios sitúan el total de viviendas vacías en unos nueve millones, aproximadamente el 14 % del total de viviendas. Esa proporción ha aumentado gradualmente a medida que la población disminuye y envejece. Las casas vacías no son solo un problema rural. Son cada vez más visibles en las áreas metropolitanas, donde pueden deteriorar los vecindarios, complicar la respuesta ante desastres y representar riesgos para la seguridad si se abandonan al deterioro.

Los datos demográficos apuntan a un aumento más pronunciado en los próximos años. Una encuesta del Ministerio de Tierra proyecta que el número de viviendas ocupadas únicamente por personas de 85 años o más pasará de unas 340.000 unidades en 2023 a alrededor de 940.000 en 2033 en Tokio y tres prefecturas circundantes. En la región de Kansai, que comprende Osaka, Kioto y las prefecturas vecinas, se prevé que la cifra aumente de unas 210.000 a alrededor de 580.000 en el mismo período. Muchas de esas viviendas podrían quedar vacías pronto cuando sus residentes se muden o fallezcan.

Renovar las viviendas existentes puede ofrecer una vía más rápida y asequible para acceder a una vivienda propia que construir una nueva. En los últimos años han aumentado los costos de los materiales y la mano de obra, y financiar una construcción nueva se ha vuelto más difícil para las familias con hijos. El Gobierno apuesta a que destinar fondos moderados a la renovación permita frenar el deterioro urbano y ofrecer más viviendas adecuadas para las familias.

Cómo funcionará el nuevo subsidio

El proyecto piloto se centrará en vecindarios de las grandes ciudades y sus alrededores que se desarrollaron durante las décadas de alto crecimiento, entre los años cincuenta y setenta. Se prevé que muchas de estas zonas registren un aumento de las viviendas vacías a medida que los residentes mayores reduzcan el tamaño de su vivienda o se muden para recibir cuidados. El ministerio, en colaboración con los gobiernos locales participantes, seleccionará zonas específicas donde los subsidios puedan tener mayor impacto.

Los fondos públicos financiarán renovaciones, no nuevas construcciones. El Gobierno central prevé subvencionar mejoras interiores y exteriores, reparaciones de fontanería y trabajos relacionados necesarios para devolver las estructuras abandonadas a un uso activo. El programa está diseñado para ayudar tanto a los propietarios actuales que están a punto de dejar sus viviendas como a los compradores que adquieran propiedades vacías en las zonas seleccionadas.

Requisitos y usos principales

• Quiénes pueden solicitarlo: Los propietarios actuales de viviendas vacías y los residentes mayores cuyas casas probablemente queden desocupadas después de mudarse con familiares o a un centro de cuidado. También podrán acceder las personas que compren viviendas vacías en las zonas designadas y las renueven.
• Qué puede cubrir el subsidio: Renovaciones interiores y exteriores, reparaciones de fontanería y otros trabajos necesarios para que la propiedad vuelva a estar en condiciones seguras y habitables.
• Dónde se aplica: Zonas residenciales seleccionadas de las grandes ciudades y sus alrededores, principalmente en vecindarios construidos durante el período de alto crecimiento de los años cincuenta a setenta.
• Usos finales previstos: Viviendas para familias con hijos, centros de cuidado infantil, centros comunitarios, instalaciones de apoyo a la crianza y espacios de trabajo.
• Diseño del programa: Un proyecto piloto de varios años cuyo objetivo declarado es ampliarlo a otras regiones que afronten problemas similares si los resultados son positivos.

Las autoridades prevén que muchos proyectos terminen con la venta de las viviendas renovadas en el mercado abierto o su alquiler a familias. Algunas se destinarán a instalaciones comunitarias allí donde exista demanda, para ayudar a que la infraestructura social, desde las guarderías hasta los espacios de reunión, responda a las necesidades de vecindarios en transformación.

Por qué Japón tiene tantas viviendas vacías

Las viviendas vacías de Japón, conocidas a menudo como akiya, reflejan un cambio prolongado en la población y las preferencias de vivienda. Durante décadas, las generaciones más jóvenes han dejado las ciudades pequeñas y las localidades rurales para buscar empleo en las áreas metropolitanas. La natalidad ha disminuido, la población ha envejecido y muchas viviendas son heredadas por personas que no tienen previsto vivir en ellas. Esas propiedades pueden permanecer vacías durante años.

La política fiscal también ha influido. Los propietarios suelen afrontar impuestos anuales más altos si demuelen una vivienda y mantienen el terreno vacío, lo que puede desincentivar la eliminación de estructuras que ya no se pueden salvar. En algunos casos, los registros deficientes y las herencias complejas pueden dejar la titularidad sin aclarar. Cuando una propiedad se reparte entre herederos que viven en distintas partes del país, obtener su consentimiento para reparar o vender puede llevar años.

La dinámica del mercado añade otra dificultad. Los compradores japoneses suelen preferir las propiedades nuevas, y el valor de las viviendas existentes se calcula con frecuencia por el terreno más que por el edificio. Muchas casas construidas durante las décadas de rápido crecimiento usaron materiales y normas que no se ajustan a las expectativas actuales de eficiencia energética y seguridad sísmica. Las akiya rurales alejadas del transporte, las escuelas y los servicios de salud son difíciles de vender incluso a precios bajos. Las casas vacías también dificultan la planificación ante desastres. En zonas sísmicas y propensas a inundaciones, los edificios abandonados pueden bloquear las rutas de evacuación o crear peligros durante las tareas de limpieza.

Qué implican las akiya para la seguridad y la respuesta ante desastres

En un país propenso a los desastres, las estructuras abandonadas amplifican los riesgos. Los terrenos cubiertos de maleza pueden ocultar techos derrumbados y paredes inestables. Los bomberos y los equipos de emergencia pueden sufrir retrasos cuando las propiedades vacías bloquean el acceso o cuando no está clara la titularidad y las autoridades no pueden actuar con rapidez. Reducir el número de viviendas abandonadas mejora la seguridad y ayuda a las ciudades a planificar las evacuaciones y el mantenimiento de la infraestructura con mayor certeza.

Qué cambia esta vez

El nuevo proyecto piloto apuesta por la prevención y la ubicación. Se centra en viviendas que están a punto de quedar vacías en áreas metropolitanas, donde la demanda de las familias es mayor y los servicios comunitarios pueden mantenerse. Este enfoque contrasta con iniciativas anteriores que dependían de encontrar inquilinos para viviendas que ya estaban vacías, a menudo en lugares con poca demanda.

Un sistema revisado de protección de la vivienda, puesto en marcha en 2017, buscó registrar viviendas vacías como alquileres asequibles para personas mayores de bajos ingresos y que vivían solas. Los resultados no alcanzaron los objetivos. En 2020, los registros representaban solo una fracción de lo que esperaban las autoridades, y muchos propietarios seguían preocupados por los impagos del alquiler o por tener que afrontar fallecimientos en sus propiedades. Más tarde, las autoridades simplificaron el registro, redujeron las tasas, flexibilizaron las normas sobre avalistas y conectaron a los propietarios con grupos de apoyo social para supervisar a los inquilinos. Esas medidas ayudaron, pero no lograron movilizar la mayor parte del parque de viviendas.

Lecciones de políticas anteriores

Se destacan dos conclusiones. En primer lugar, es posible que los incentivos por sí solos no convenzan a los propietarios si la carga económica y práctica no es reducida. En segundo lugar, centrarse en lugares con mayor demanda aumenta las posibilidades de que las propiedades renovadas se ocupen pronto y reciban mantenimiento. El nuevo proyecto piloto aborda ambos puntos al financiar renovaciones en zonas urbanas designadas y destinar parte de las viviendas a servicios de cuidado infantil y usos comunitarios donde las necesidades son más claras.

Posibles beneficios para las familias y las comunidades

Para las familias con hijos, este proyecto piloto podría abrir una vía para comprar una vivienda o acceder a más espacio sin afrontar el elevado costo de una construcción nueva. La renovación puede hacerse por etapas, y los compradores pueden priorizar primero las cocinas, los baños y el aislamiento, y ocuparse después de los interiores a medida que lo permita su presupuesto. Convertir una casa abandonada en un hogar cómodo también aporta valor a la calle y muestra que el vecindario está vivo y recibe cuidados.

Las autoridades también esperan cubrir carencias en los servicios. Transformar algunas propiedades en centros de cuidado infantil, espacios de apoyo a la crianza y pequeños centros comunitarios puede aliviar la presión sobre las listas de espera y reducir los desplazamientos de los padres. Los espacios de trabajo compartidos pueden reducir el tiempo de traslado de quienes trabajan a distancia o en modalidad híbrida y mantener el gasto en el vecindario.

Un funcionario del ministerio subrayó el enfoque en las familias y el problema de la asequibilidad. Dijo que el aumento de los precios de la construcción ha dificultado el acceso a viviendas nuevas para las familias con hijos. También afirmó:

Con este proyecto de revitalización, buscamos frenar el aumento de las viviendas vacías y crear un entorno de vida cómodo para las familias con hijos.

También hay beneficios ambientales. Reutilizar las estructuras existentes evita los residuos de demolición y conserva el carbono incorporado en los cimientos y las estructuras. Mejorar las casas antiguas con un mejor aislamiento, ventanas eficientes y sistemas modernos de calefacción y refrigeración puede reducir las facturas de energía y aumentar el confort durante los veranos calurosos y los inviernos fríos.

Dónde y cuándo comenzará el proyecto piloto

El proyecto modelo comenzará en vecindarios seleccionados de las grandes ciudades y sus alrededores, con especial atención a las zonas suburbanas y las nuevas ciudades construidas entre los años cincuenta y setenta. En esos lugares, muchos pioneros del crecimiento de posguerra compraron viviendas y criaron a sus familias, y ahora están envejeciendo en ellas. El ministerio colaborará con los gobiernos locales para identificar zonas donde sea posible volver a dar un uso productivo a un conjunto de propiedades.

Está previsto que el proyecto piloto comience el próximo año fiscal, que en Japón empieza en abril. Se desarrollará durante varios años para evaluar el interés y los resultados, con el objetivo declarado de ampliarlo a otras regiones que afrontan presiones demográficas y habitacionales similares. El ministerio ha solicitado varios cientos de millones de yenes en el próximo presupuesto para financiar la primera ronda de subsidios. Esa cifra apunta a un proyecto piloto de escala práctica para comprobar qué funciona mejor antes de extenderlo ampliamente.

En la práctica, el proceso para una propiedad podría llevar meses en lugar de años. Una vez que un propietario o comprador de una zona seleccionada confirme que cumple los requisitos, defina los trabajos y contrate a los profesionales, muchas mejoras podrán completarse con rapidez. Esa rapidez es importante para las familias, sobre todo para quienes compaginan el cuidado de los hijos y el trabajo.

Desafíos y riesgos

Muchas casas antiguas necesitarán más que una renovación superficial. Algunas de las construidas durante las décadas de rápido crecimiento pueden requerir refuerzos estructurales, techos nuevos o una instalación eléctrica renovada para cumplir las normas de seguridad actuales. En algunos suburbios, las calles estrechas y los terrenos en laderas pueden dificultar el acceso para las obras. En muchos casos es esencial mejorar la resistencia a los terremotos, lo que aumenta los costos y requiere mano de obra cualificada.

Las presiones sobre los costos son reales. Los constructores afrontan precios más altos de los materiales y la mano de obra. Japón también tiene escasez de trabajadores en la construcción, el transporte y los servicios de cuidado. Tomoya Suzuki, del Instituto de Investigación NLI, señaló el problema laboral más amplio y la necesidad de abrirse a nuevos talentos. Suzuki afirmó:

Hay una grave escasez de mano de obra, sobre todo en los sectores del transporte y los cuidados de enfermería. Para mantener la sociedad y la economía de Japón, debemos considerar cómo pueden coexistir en armonía los trabajadores japoneses y extranjeros.

La disponibilidad de personal es importante porque las viviendas renovadas solo resuelven una parte del problema. Los centros de cuidado infantil y los centros de atención a las personas mayores necesitan trabajadores cualificados. Ampliar la capacidad de estos servicios dependerá de la contratación local y, en algunos casos, de una búsqueda de personal más amplia.

La participación de los propietarios es otra limitación. Algunas familias se resisten a desprenderse de una casa que guarda recuerdos, aunque ya no vivan allí. Otras afrontan disputas sucesorias complejas o datos registrales poco claros, lo que puede retrasar o impedir las renovaciones. La política fiscal puede inducir a los propietarios a conservar estructuras deterioradas en lugar de demolerlas, lo que reduce las opciones si un edificio ya no se puede reparar.

La financiación también influye. Los bancos suelen dar más valor al terreno que a las estructuras antiguas, y algunos compradores pueden tener más dificultades para obtener préstamos de renovación que préstamos para construcciones nuevas. El diseño del proyecto piloto busca reducir parte de esa brecha con fondos públicos, pero el equilibrio seguirá dependiendo de los valores del mercado local y de las prácticas de los prestamistas.

Reutilización adaptativa e impulso local

Japón lleva tiempo experimentando con formas de conectar las viviendas vacías con quienes desean ocuparlas. Los bancos municipales de akiya publican propiedades y ponen en contacto a compradores y propietarios. Algunas localidades han ido más lejos y ofrecen subsidios, dinero para mudarse o incluso viviendas gratuitas a cambio del compromiso de establecerse e invertir trabajo en la propiedad. Estos programas locales han devuelto viviendas a la vida como cafeterías, casas de huéspedes, estudios de artistas y hogares familiares.

Las investigaciones académicas sobre la reutilización adaptativa señalan varias tendencias. En los entornos urbanos densos, las casas vacías suelen encontrar una segunda vida como negocios de comida y alojamiento donde la demanda es constante. En zonas mixtas con edificios históricos, la reutilización puede combinar la conservación con actividades modernas que benefician a residentes y visitantes. En zonas rurales pintorescas, las casas tradicionales atraen a turistas que buscan estancias auténticas, incluso cuando la población de los alrededores es escasa. En todos los contextos, una planificación cuidadosa que tenga en cuenta la demografía local, el acceso al transporte y la antigüedad de los edificios suele dar mejores resultados.

El interés extranjero ha crecido porque la debilidad del yen y la visibilidad en las redes sociales hacen que las casas tradicionales parezcan atractivas. En realidad, la mayoría de las compras requieren paciencia, conocimientos del idioma y apoyo local para gestionar permisos y contratistas. El nuevo proyecto piloto está dirigido principalmente a hogares y servicios comunitarios nacionales en zonas urbanas, pero el impulso general a la reutilización puede ampliar las competencias y los conocimientos en todo el mercado.

Puntos clave

• Japón pondrá en marcha el próximo año fiscal un proyecto piloto de varios años para subvencionar la renovación de viviendas vacías o a punto de quedar vacías en vecindarios urbanos y suburbanos seleccionados.
• El Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo colaborará con los gobiernos locales para designar zonas y apoyar mejoras interiores y exteriores, así como reparaciones de fontanería.
• Podrán solicitar las ayudas los propietarios actuales cuyas viviendas estén a punto de quedar vacías y los compradores que adquieran y renueven propiedades desocupadas en las zonas seleccionadas.
• Los usos finales incluyen viviendas familiares, centros de cuidado infantil, centros comunitarios, espacios de apoyo a la crianza y espacios de trabajo compartidos.
• Los datos del Gobierno muestran que en 2023 había 3,85 millones de viviendas vacías abandonadas, dentro de un total de unos nueve millones de viviendas desocupadas en todo el país, alrededor del 14 % del parque de viviendas.
• Las proyecciones indican un fuerte aumento para 2033 de las viviendas ocupadas únicamente por personas de 85 años o más en las regiones de Tokio y Kansai, lo que podría elevar el número de viviendas vacías.
• Los programas anteriores que dependían del registro de viviendas vacías para ofrecerlas en alquileres asequibles no alcanzaron sus objetivos, debido a las preocupaciones de los propietarios y a la escasa demanda en algunas zonas.
• El proyecto piloto hace hincapié en la prevención, la ubicación y la reutilización. Busca facilitar el acceso de las familias a una vivienda propia, reducir el deterioro urbano y ampliar los servicios comunitarios, además de probar enfoques que puedan extenderse a mayor escala.