La evolución del concepto de vivienda pública prémium en Singapur: políticas, desafíos y el futuro de la vivienda asequible

La cambiante definición de la vivienda pública prémium en Singapur

Durante décadas, el sistema de vivienda pública de Singapur ha sido un modelo mundial de viviendas asequibles y de alta calidad. Gestionado por la Junta de Vivienda y Desarrollo (HDB, por sus siglas en inglés), ha proporcionado a más de tres cuartas partes de los singapurenses un lugar propio donde vivir. Tradicionalmente, la vivienda pública «prémium» se refería a los apartamentos ubicados cerca del centro de la ciudad, en zonas con los mejores servicios, los trayectos más cortos y la mayor demanda. Pero los recientes cambios de política, el aumento de los precios y las nuevas necesidades sociales están redefiniendo lo que significa que una vivienda pública sea «prémium».

En su reciente discurso con motivo del Día Nacional, el primer ministro Lawrence Wong anunció una nueva etapa para las urbanizaciones del norte de Singapur, consideradas durante mucho tiempo alejadas, y para el propio concepto de vivienda pública prémium. La estrategia cambiante del Gobierno busca equilibrar la asequibilidad, la inclusión y las aspiraciones de una población en transformación.

¿Cómo evolucionó el sistema de vivienda pública de Singapur?

La trayectoria de la vivienda pública de Singapur comenzó en la década de 1930, cuando el Singapore Improvement Trust construyó apartamentos básicos para hacer frente al hacinamiento y las malas condiciones de vida. Tras la independencia, en 1960 se creó la HDB para acelerar la construcción y trasladar a los habitantes de los kampongs a modernos apartamentos en edificios altos. Con el tiempo, el objetivo pasó de ofrecer un techo básico a crear ciudades vibrantes y autosuficientes, con servicios, parques y escuelas.

En la década de 1980, la propiedad de la vivienda se convirtió en un pilar de la política nacional. Los residentes podían alquilar apartamentos por 99 años, y el Gobierno puso en marcha subvenciones y programas de renovación para mejorar la calidad de vida. Hoy, alrededor del 79 % de los singapurenses vive en apartamentos de la HDB, y el 90 % de los hogares es propietario de su vivienda. La vivienda pública no es solo un techo: es motivo de orgullo nacional, una herramienta de integración social y, cada vez más, un activo valioso.

¿Por qué cambió el Gobierno la definición de «prémium»?

Tradicionalmente, la vivienda pública prémium se definía por su cercanía al centro de la ciudad. Los apartamentos en zonas céntricas como Tanjong Pagar, Queenstown o la futura Greater Southern Waterfront se consideraban los más codiciados y también los más caros. Pero, a medida que el entorno urbano de Singapur fue madurando, empezó a desdibujarse la antigua clasificación entre urbanizaciones «consolidadas» y «no consolidadas». Las zonas alejadas mejoraron sus conexiones de transporte y servicios, mientras que el teletrabajo y los cambios en el estilo de vida modificaron las prioridades de los compradores.

Al mismo tiempo, se aceleró el mercado de reventa de apartamentos de la HDB. Las noticias sobre apartamentos revendidos por un millón de dólares, algo impensable en el pasado, se hicieron habituales, incluso en zonas alejadas del centro. La pandemia de COVID-19 interrumpió la construcción, empujó a más compradores al mercado de reventa y elevó los precios. El Gobierno se enfrentó a un dilema: cómo mantener la vivienda pública asequible y accesible, sobre todo en las zonas prémium, y garantizar al mismo tiempo la equidad y la integración social.

La opinión de un experto: ¿sigue importando la ubicación?

Según Nicholas Mak, director de investigación de Mogul.sg, el Gobierno está ampliando ahora la definición de «prémium». Explicó lo siguiente:

«Las zonas con buenos servicios y potencial de desarrollo futuro también pueden considerarse, aunque todavía no se las considere prestigiosas de forma generalizada».

Esto significa que zonas antes consideradas alejadas, como las urbanizaciones del norte, podrían pronto calificarse como prémium, especialmente a medida que entren en funcionamiento nuevas conexiones de transporte y servicios.

La nueva clasificación de los apartamentos: estándar, Plus y prémium

En agosto de 2023, los dirigentes de Singapur anunciaron una reforma importante del sistema de clasificación de apartamentos de la HDB. A partir del segundo semestre de 2024, todos los nuevos apartamentos del programa Build-to-Order (BTO) se clasificarán como estándar, Plus o prémium, en sustitución de las antiguas categorías de urbanizaciones consolidadas y no consolidadas. Este nuevo marco busca reflejar la realidad del mercado inmobiliario de Singapur y abordar los desafíos de la asequibilidad y la inclusión.

¿Qué significan las nuevas categorías?

• Apartamentos estándar: Constituyen la mayor parte de la nueva oferta, están distribuidos por toda la isla y cuentan con las subvenciones habituales y un periodo mínimo de ocupación (MOP) de cinco años.
• Apartamentos Plus: Están ubicados en zonas más codiciadas, a menudo cerca de centros de transporte o regionales. Tienen condiciones de reventa más estrictas, un MOP de 10 años y la obligación de devolver parte de las subvenciones al revenderlos. Solo los ciudadanos de Singapur pueden comprar apartamentos Plus de segunda mano, y sus propietarios no pueden alquilar la vivienda completa, ni siquiera una vez cumplido el MOP.
• Apartamentos prémium: Se encuentran en las zonas más céntricas y codiciadas, reciben las mayores subvenciones y están sujetos a las restricciones más estrictas. También tienen un MOP de 10 años, condiciones rigurosas para la reventa y la obligación de devolver parte de las subvenciones. Están concebidos para garantizar que incluso las viviendas públicas más codiciadas sigan siendo accesibles para una amplia parte de la población de Singapur.

Estos cambios buscan mantener asequible el acceso a la vivienda en propiedad, preservar una buena integración social y reforzar la idea de que la vivienda pública es una residencia principal, no un vehículo de inversión.

El modelo de vivienda pública en ubicaciones prémium (PLH)

El modelo de vivienda pública en ubicaciones prémium (PLH), lanzado en noviembre de 2021, fue la primera medida importante del Gobierno para abordar el «efecto lotería» de conseguir un apartamento en una zona prémium. Según este modelo, los nuevos apartamentos en zonas céntricas, como Rochor o Greater Southern Waterfront, reciben subvenciones adicionales, pero también están sujetos a condiciones más estrictas:

• Devolución de subvenciones: Al vender, los propietarios deben devolver a la HDB un porcentaje del precio de reventa para recuperar las subvenciones adicionales.
• MOP más largo: Los propietarios deben vivir en el apartamento al menos 10 años antes de venderlo.
• Restricciones a la reventa: Solo pueden comprar apartamentos PLH en el mercado de reventa quienes cumplan los requisitos de elegibilidad, entre ellos los relativos a la ciudadanía, la composición familiar, el límite de ingresos y la propiedad de inmuebles privados.
• Prohibición de alquilar la vivienda completa: Los propietarios no pueden alquilar el apartamento entero, ni siquiera una vez cumplido el MOP, aunque sí pueden alquilar habitaciones libres.

El modelo PLH busca evitar ganancias extraordinarias, fomentar la inclusión y garantizar que los apartamentos prémium se utilicen como viviendas, no como activos especulativos.

Asequibilidad: garantías del Gobierno e instrumentos de política

Ante el aumento de los precios de reventa y la preocupación de la población por no poder acceder a una vivienda, el Gobierno ha asegurado repetidamente a los singapurenses que la vivienda pública seguirá siendo asequible. El primer ministro Lawrence Wong destacó que los precios de los nuevos apartamentos BTO se fijan en función de los ingresos, no del mercado de reventa. Más del 80 % de quienes compran una vivienda por primera vez puede pagar sus préstamos con sus ahorros del Fondo Central de Previsión (CPF), con un desembolso en efectivo mínimo o nulo.

Para respaldar aún más la asequibilidad, el Gobierno ha:

• Aumentado los descuentos respecto al precio de mercado y las subvenciones para vivienda, como la Subvención Mejorada para la Vivienda.
• Ampliado la oferta de nuevos apartamentos, con el objetivo de ofrecer hasta 100.000 unidades para 2025.
• Reducido los tiempos de espera para los apartamentos BTO; la mayoría de los nuevos proyectos tiene plazos inferiores a cuatro años.
• Introducido subvenciones y ayudas sujetas a los ingresos, especialmente para los hogares de ingresos bajos y medios.

Para los apartamentos en ubicaciones prémium se ofrecen subvenciones adicionales, pero estas deben devolverse al revender la vivienda para evitar ganancias extraordinarias. También se están endureciendo los límites de ingresos y los requisitos de elegibilidad para los compradores en el mercado de reventa, con el fin de garantizar la equidad y la integración social.

Impacto social: matrimonio, personas solteras e inclusión

La política de vivienda pública de Singapur está estrechamente vinculada a objetivos sociales, en particular a la formación de familias. Tradicionalmente, antes de cumplir 35 años, solo podían solicitar la mayoría de los apartamentos de la HDB las parejas casadas o quienes estuvieran formando una unidad familiar. Las personas solteras de 35 años o más solo podían acceder a apartamentos más pequeños en urbanizaciones no consolidadas.

Los cambios recientes amplían las opciones para las personas solteras. A partir de mediados de 2025, las personas solteras de 35 años o más podrán solicitar apartamentos Flexi BTO de dos habitaciones en cualquier zona y comprar apartamentos de segunda mano de cualquier tamaño de las categorías estándar y Plus. En el caso de los apartamentos prémium, solo podrán comprar unidades de segunda mano de dos habitaciones. El límite de ingresos para las personas solteras seguirá siendo de 7.000 dólares al mes.

Estos cambios buscan reflejar la evolución de las normas sociales y responder a una población más diversa. Sin embargo, como señalan los estudios académicos, el sistema todavía incentiva el matrimonio temprano y la formación de familias, e influye no solo en las formas de convivencia, sino también en las relaciones sentimentales y las decisiones vitales.

La vivienda pública y el sueño de Singapur

La vivienda pública está profundamente vinculada al sueño de Singapur: la aspiración a la estabilidad, la vivienda en propiedad y la movilidad social ascendente. Pero, como señaló el primer ministro Wong, ese sueño está evolucionando. Los jóvenes singapurenses buscan cada vez más la realización personal y un propósito, no solo el éxito material. La política de vivienda debe adaptarse a estas aspiraciones cambiantes y respaldar tanto a las familias tradicionales como a nuevas formas de hogar.

Diseño y estilo de vida: el auge de los apartamentos diáfanos

El diseño y el estilo de vida de la vivienda pública de Singapur también están cambiando. En respuesta al aumento del poder adquisitivo y a la evolución de los gustos, la HDB está probando distribuciones diáfanas en nuevos proyectos. En octubre de 2024, 310 unidades de Kallang-Whampoa contarán con espacios de sala de estar y dormitorio comunicados, columnas estructurales desplazadas hacia los bordes y sin paredes divisorias interiores. Esto ofrece a los propietarios más flexibilidad para adaptar sus espacios, y refleja el paso de distribuciones estandarizadas a viviendas más personalizadas.

Desafíos y contradicciones de la política de vivienda pública

Pese a sus logros, el sistema de vivienda pública de Singapur afronta desafíos y contradicciones cada vez mayores. El aumento de los precios ha convertido la asequibilidad en un motivo de preocupación, sobre todo para los jóvenes singapurenses. La doble función del sistema, como necesidad social y activo sujeto a las fuerzas del mercado, genera tensiones:

• La vivienda pública se considera tanto un derecho como un privilegio, y está sujeta a estrictos requisitos de elegibilidad y normas de reventa.
• Se habla de los residentes como «propietarios», pero técnicamente son arrendatarios con derechos limitados en virtud de un contrato de arrendamiento de 99 años.
• Las políticas para fomentar la inclusión, como las cuotas étnicas y los requisitos de composición familiar, también pueden excluir a determinados grupos, como las personas solteras, las personas pobres o las minorías étnicas.
• La apertura del mercado de reventa ha provocado una subida de los precios, especulación y un aumento de la desigualdad.

Expertos y partidos políticos han propuesto distintas soluciones, como prorrogar los contratos de arrendamiento, reconstruir los apartamentos antiguos, fijar el precio de los nuevos según los costos de construcción, ampliar la oferta de viviendas de alquiler social y aumentar la transparencia. Sin embargo, el Gobierno sostiene que su estrategia equilibra la oferta, la demanda y la responsabilidad fiscal.

Debate político y camino hacia las elecciones generales de 2025

La asequibilidad de la vivienda ocupa un lugar central en la política de Singapur, especialmente a medida que el país se acerca a las próximas elecciones generales de 2025. El gobernante Partido de Acción Popular (PAP) ha dado prioridad a ampliar la oferta, aumentar las subvenciones y aplicar el nuevo sistema de clasificación de apartamentos. Los partidos de oposición han pedido cambios más profundos, como construir viviendas antes de que exista demanda, ampliar los programas de alquiler público y reducir la edad mínima para que las personas solteras puedan acceder a una vivienda.

Los analistas señalan que el nuevo sistema de clasificación supone un cambio importante, pues modifica los precios y los requisitos de elegibilidad para las viviendas de alto valor de la HDB. El desafío, en última instancia, consiste en ofrecer viviendas asequibles, preservar el valor de los activos y garantizar la sostenibilidad fiscal, sin alterar el delicado equilibrio del mercado de reventa.

¿Qué futuro le espera a la vivienda pública prémium?

La evolución de la estrategia de Singapur respecto a la vivienda pública prémium refleja cambios más amplios en la sociedad, la economía y la planificación urbana. A medida que la definición de «prémium» se amplía y deja de centrarse únicamente en la ubicación para incluir los servicios, la conectividad y el potencial de desarrollo futuro, más zonas de la isla podrían convertirse en lugares codiciados para vivir.

Al mismo tiempo, el Gobierno mantiene su firme compromiso con la asequibilidad, la inclusión y la integración social. Las nuevas políticas buscan garantizar que la vivienda pública siga siendo una base para la estabilidad, las oportunidades y la vida comunitaria. Pero, a medida que suben los precios y cambian las normas sociales, el sistema tendrá que seguir adaptándose y equilibrando las necesidades de los residentes actuales con las aspiraciones de las generaciones futuras.

En resumen

• El concepto de vivienda pública prémium en Singapur está pasando de centrarse en las zonas céntricas a incluir también áreas con buenos servicios y potencial de desarrollo futuro.
• El nuevo sistema de clasificación en categorías estándar, Plus y prémium sustituye las antiguas etiquetas de urbanizaciones consolidadas y no consolidadas, e introduce normas más estrictas y subvenciones para los apartamentos más codiciados.
• El modelo de vivienda pública en ubicaciones prémium (PLH) introduce periodos de ocupación más largos, la devolución de subvenciones y restricciones a la reventa para frenar la especulación y fomentar la inclusión.
• La asequibilidad sigue siendo una prioridad del Gobierno, que ha aumentado las subvenciones, ampliado la oferta y aplicado políticas para que los precios de los nuevos apartamentos se fijen en función de los ingresos.
• Los cambios recientes amplían las opciones para las personas solteras y reflejan la evolución de las normas sociales, pero el sistema sigue incentivando el matrimonio temprano y la formación de familias.
• Las tendencias de diseño avanzan hacia distribuciones más flexibles y diáfanas, en respuesta a los cambios en los estilos de vida y las preferencias.
• Persisten desafíos como el aumento de los precios, la exclusión social y la tensión entre considerar la vivienda pública una necesidad y verla como un activo.
• El debate político sobre la vivienda se intensifica antes de las elecciones generales de 2025, mientras distintos partidos proponen soluciones para equilibrar la asequibilidad, la inclusión y la estabilidad del mercado.