Los apartamentos HDB de un millón de dólares en Singapur: una nueva era para la vivienda pública
En Singapur, una ciudad conocida por sus altos índices de propietarios de vivienda y su sistema de vivienda pública cuidadosamente gestionado, el aumento de los apartamentos HDB (Junta de Vivienda y Desarrollo) que cuestan un millón de dólares se ha convertido en una de las tendencias más comentadas de los últimos años. Lo que antes se consideraba una rara excepción ahora aparece con regularidad en los titulares inmobiliarios, con transacciones que baten récords y nuevas dinámicas de mercado que están transformando el panorama de la vivienda pública. Este artículo analiza los factores que impulsan el fenómeno, sus consecuencias para propietarios y compradores, y lo que implica para el futuro de la vivienda asequible en Singapur.
Contenido
- Los apartamentos HDB de un millón de dólares en Singapur: una nueva era para la vivienda pública
- ¿Cómo se hicieron tan comunes los apartamentos HDB de un millón de dólares?
- Factores clave detrás de la tendencia
- ¿Quién compra apartamentos HDB de un millón de dólares y por qué?
- ¿Qué tipos de apartamentos alcanzan el millón de dólares?
- ¿Qué tan extendida está la tendencia?
- ¿Son los apartamentos HDB de un millón de dólares la nueva normalidad?
- ¿Qué impulsa el alza de los precios?
- Respuesta del Gobierno: medidas para enfriar el mercado y cambios de política
- Preocupación por la asequibilidad y la especulación
- Depreciación por vencimiento del arrendamiento: ¿un riesgo oculto?
- ¿Siguen siendo asequibles los apartamentos HDB «normales»?
- ¿Qué le espera al mercado HDB de Singapur?
- En resumen
¿Cómo se hicieron tan comunes los apartamentos HDB de un millón de dólares?
Durante décadas, los apartamentos HDB han sido la base de la política de vivienda de Singapur y han proporcionado hogares asequibles a más del 77 % de sus residentes. Tradicionalmente, se consideraban un primer paso para los singapurenses, con precios subsidiados y estrictos criterios de elegibilidad. Sin embargo, en la última década se ha producido un cambio drástico. El primer apartamento HDB de un millón de dólares se vendió en 2012: era un apartamento ejecutivo poco común en Queenstown. En 2024, más de 1.000 apartamentos HDB superaron el millón de dólares en un solo año, más del doble del récord del año anterior.
El auge no se limita a unas pocas unidades especiales. Aunque los diseños singulares, como los apartamentos ejecutivos, los dúplex y las unidades del programa DBSS (Diseñar, construir y vender), suelen alcanzar precios elevados, cada vez más apartamentos estándar de cuatro y cinco habitaciones en barrios consolidados se venden por cifras de siete dígitos. De hecho, casi todas las localidades HDB —excepto Choa Chu Kang, Jurong West, Sembawang y Tengah— han registrado al menos una transacción de un millón de dólares; Sengkang se sumó a la lista en 2024.
Factores clave detrás de la tendencia
Varios factores se han combinado para impulsar el aumento de los apartamentos HDB de un millón de dólares:
- Ubicación, ubicación, ubicación: Los apartamentos en zonas céntricas o consolidadas, como Bukit Timah, Bishan, Toa Payoh, Bukit Merah y Queenstown, tienen una gran demanda por su proximidad a estaciones de MRT, escuelas, servicios y al centro de la ciudad.
- Escasez y limitaciones de la oferta: Los retrasos en la construcción durante la pandemia de COVID-19, junto con la menor cantidad de nuevos lanzamientos del programa Construir por encargo (BTO) en zonas privilegiadas, han reducido la oferta y llevado a más compradores al mercado de reventa.
- Cambios en las preferencias de los compradores: El paso al trabajo a distancia y el deseo de disponer de más espacio han aumentado la demanda de apartamentos de cuatro y cinco habitaciones y de unidades ejecutivas, sobre todo las que ofrecen distribuciones flexibles y privacidad.
- Aumento de los precios de las propiedades privadas: A medida que los condominios privados se vuelven menos asequibles, algunos compradores —incluidos quienes dejan una propiedad privada para adquirir una más económica— están dispuestos a pagar un precio superior por apartamentos HDB espaciosos y bien ubicados.
- Compradores con mayores ingresos y quienes buscan cambiar de vivienda: El sólido crecimiento salarial y un mercado laboral fuerte han permitido a las personas con ingresos medios-altos acceder al mercado de reventa HDB, a menudo para cambiar de vivienda o reducir su tamaño desde una propiedad privada.
La combinación de estos factores ha creado las condiciones perfectas para elevar tanto la cantidad como el valor de las transacciones de apartamentos HDB de un millón de dólares.
¿Quién compra apartamentos HDB de un millón de dólares y por qué?
Conozca a Alice, una funcionaria pública de 29 años, y a su prometido. En 2023 compraron un apartamento de tres dormitorios y 883 pies cuadrados, en el piso 39 de un edificio HDB de Clementi, por 1,018 millones de dólares singapurenses. La vista panorámica al mar, la proximidad al MRT y la cercanía a los padres de Alice justificaban el precio para ellos. Su caso es cada vez más común entre jóvenes profesionales y familias que priorizan la ubicación, la comodidad y la calidad de vida por encima de las nociones tradicionales de asequibilidad.
Según datos de agencias inmobiliarias y fuentes gubernamentales, los compradores habituales de apartamentos HDB de un millón de dólares pertenecen a varias categorías:
- Parejas jóvenes y familias que buscan apartamentos más grandes en barrios consolidados con buenas escuelas y servicios.
- Personas que cambian de vivienda y se trasladan desde apartamentos más pequeños o propiedades privadas, a menudo en busca de más espacio o una mejor ubicación.
- Propietarios de viviendas privadas que optan por una más económica y venden sus condominios o casas unifamiliares para comprar apartamentos HDB, liberar capital y mantener un estilo de vida cómodo.
Para muchos, la decisión responde a consideraciones prácticas. Como dijo a Reuters un comprador reciente:
«La hipoteca mensual de mi apartamento HDB es de unos 3.400 dólares singapurenses. Es mucho más barato, ya que alquilar ahora un apartamento similar costaría unos 5.000 dólares singapurenses».El costo relativamente bajo de las hipotecas HDB, sobre todo las concedidas por el Gobierno, hace atractivos estos apartamentos de alto valor incluso cuando los precios se disparan.
¿Qué tipos de apartamentos alcanzan el millón de dólares?
Aunque los apartamentos ejecutivos y los de cinco habitaciones predominan entre los que cuestan un millón de dólares, una cantidad considerable de unidades de cuatro habitaciones —sobre todo en zonas privilegiadas o en pisos altos— también supera ese umbral. En 2024, los apartamentos de cuatro habitaciones representaron el 44 % de las transacciones de un millón de dólares; el resto correspondió a apartamentos de cinco habitaciones y unidades ejecutivas. La vivienda de reventa más cara hasta la fecha fue un apartamento de cinco habitaciones en Skyoasis @ Dawson, vendido por 1,73 millones de dólares singapurenses.
Entre las características habituales de los apartamentos HDB de un millón de dólares se encuentran:
- Piso alto con vistas panorámicas
- Un plazo de arrendamiento restante prolongado, a menudo superior a 90 años
- Proximidad a estaciones de MRT, escuelas y servicios
- Ubicación en barrios consolidados o céntricos
- Distribuciones espaciosas, a menudo de más de 100 m²
¿Qué tan extendida está la tendencia?
En 2024 se vendieron, según las estimaciones, 1.035 apartamentos HDB por al menos un millón de dólares singapurenses, lo que representa alrededor del 3,7 % de todas las transacciones de reventa. La cifra supone un fuerte aumento frente a las 470 operaciones de ese tipo en 2023 y las apenas 369 de 2022. La tendencia se acelera: solo en febrero de 2025 cambiaron de propietario 121 apartamentos de un millón de dólares, una cifra récord que representó casi el 6 % de todas las ventas de reventa de ese mes.
El fenómeno ya no se limita a unas pocas localidades. En 2024, 23 de las 26 localidades HDB registraron al menos una transacción de un millón de dólares. Entre las más destacadas figuran barrios consolidados como Kallang Whampoa, Toa Payoh, Bukit Merah y Queenstown. Incluso barrios no consolidados como Tampines y Sengkang se han sumado a la lista, lo que refleja la creciente popularidad y normalización de las ventas de apartamentos HDB de alto valor.
¿Son los apartamentos HDB de un millón de dólares la nueva normalidad?
Aunque las transacciones de un millón de dólares todavía representan una pequeña parte del mercado en general, su rápido crecimiento ha suscitado el debate sobre si se están convirtiendo en la nueva norma. Los especialistas del sector y los analistas suelen coincidir en que, aunque estos apartamentos siguen siendo casos excepcionales, su número continuará aumentando, especialmente en las zonas más cotizadas. Como señaló un agente inmobiliario:
«Los apartamentos HDB de un millón de dólares llegaron para quedarse, porque siempre habrá personas que quieran vivir en zonas céntricas o disponer de más espacio».
En algunos distritos, como Bukit Timah, el área central y Bishan, los apartamentos de un millón de dólares ya representan una proporción considerable de las transacciones: hasta el 38 % en Bukit Timah. Se prevé que la tendencia continúe y que en 2025 se registren hasta 1.400 operaciones de ese tipo, mientras la demanda siga siendo fuerte y persistan las limitaciones de la oferta.
¿Qué impulsa el alza de los precios?
El mercado general de reventa HDB ha registrado un sólido aumento de los precios: en 2024 subieron un 9,6 %, casi el doble que en 2023. Los precios han aumentado cada trimestre desde mediados de 2020, impulsados por:
- La escasez de oferta debido a retrasos en la construcción y a menos nuevos lanzamientos
- La fuerte demanda de quienes cambian de vivienda, familias jóvenes y propietarios de viviendas privadas que optan por una más económica
- La inflación y el aumento de los ingresos familiares
- Las ayudas del Gobierno y las condiciones favorables de los préstamos para quienes compran por primera vez
Sin embargo, el ritmo de aumento de los precios se moderó en el último trimestre de 2024, en parte debido a nuevas medidas gubernamentales para enfriar el mercado y a un importante lanzamiento de apartamentos BTO, que desvió parte de la demanda del mercado de reventa.
Respuesta del Gobierno: medidas para enfriar el mercado y cambios de política
Ante la preocupación por la asequibilidad y el riesgo de especulación, el Gobierno de Singapur ha introducido varias medidas para moderar el mercado:
- Reducir del 80 % al 75 % el límite de la relación préstamo-valor (LTV) para los préstamos HDB en agosto de 2024, con el fin de fomentar un endeudamiento más prudente
- Ampliar la subvención de vivienda del CPF para quienes compran por primera vez
- Implantar una nueva clasificación de los apartamentos BTO (estándar, plus y prime), con condiciones de reventa más estrictas para los apartamentos en zonas privilegiadas
Estas políticas buscan equilibrar la necesidad de vivienda asequible con la realidad de un mercado inmobiliario dinámico y competitivo. El Gobierno también ha aumentado la oferta de apartamentos nuevos: en 2024 lanzó más de 21.000 y tiene previsto ofrecer más en 2025.
Preocupación por la asequibilidad y la especulación
El aumento de los apartamentos HDB de un millón de dólares ha generado un debate sobre la asequibilidad de la vivienda pública a largo plazo. Aunque la HDB sostiene que estas transacciones representan solo una pequeña proporción del mercado y suelen limitarse a unidades más grandes en zonas privilegiadas, la opinión pública está dividida. A algunos singapurenses les preocupa que la tendencia pueda dejar fuera del mercado a las generaciones futuras o fomentar la especulación.
Algunas ventas recientes de gran repercusión en barrios como Alkaff Vista, en Bidadari, han atraído a numerosos agentes inmobiliarios y suscitado inquietud por la reventa especulativa. En las redes sociales se debate a menudo si el período mínimo de ocupación (MOP) es eficaz para frenar la especulación y si deberían considerarse otras medidas, como límites de ingresos para los compradores en el mercado de reventa o la recompra de viviendas por parte del Gobierno.
La HDB ha respondido subrayando que la vivienda pública sigue siendo asequible para la mayoría y que el mercado inmobiliario atraviesa ciclos. La entidad recomienda a los compradores actuar con prudencia financiera y no asumir compromisos por encima de sus posibilidades, especialmente mientras persisten la incertidumbre económica y las tasas hipotecarias.
Depreciación por vencimiento del arrendamiento: ¿un riesgo oculto?
Otro problema que se cierne sobre el mercado es la depreciación por vencimiento del arrendamiento. Todos los apartamentos HDB se venden con contratos de arrendamiento de 99 años y, a medida que se acortan, el valor de los más antiguos puede disminuir. Aunque la mayoría de las transacciones de un millón de dólares corresponden a apartamentos más nuevos, con largos plazos de arrendamiento restantes, quienes compran unidades antiguas deben tener en cuenta cómo puede afectar este factor al valor de reventa y a las opciones de financiación. Programas gubernamentales como SERS (Programa Selectivo de Reurbanización por Bloques) y VERS (Programa Voluntario de Reurbanización Anticipada) ofrecen cierto alivio, pero solo son elegibles para ellos un pequeño porcentaje de los apartamentos.
¿Siguen siendo asequibles los apartamentos HDB «normales»?
A pesar de los titulares, la gran mayoría de los apartamentos HDB sigue costando bastante menos de un millón de dólares. En febrero de 2025, el precio mediano de reventa de estos apartamentos fue de 630.000 dólares singapurenses, y la mayoría de las transacciones se situó entre 400.000 y 700.000 dólares singapurenses. Los análisis muestran que, incluso si se excluyen los tipos especiales de apartamentos, los precios de las unidades estándar de tres y cuatro habitaciones han subido considerablemente —entre un 40 % y un 50 % en los últimos nueve años—, pero siguen estando al alcance de la mayoría de los singapurenses, sobre todo con las subvenciones del Gobierno y una planificación financiera prudente.
Sin embargo, el rápido aumento del valor tanto de los apartamentos «normales» como de los especiales pone de relieve la importancia de mantener una vigilancia constante sobre las políticas y de intervenir en la oferta para garantizar que la vivienda pública siga siendo accesible para las generaciones futuras.
¿Qué le espera al mercado HDB de Singapur?
De cara al futuro, la mayoría de los analistas espera que continúe la tendencia de los apartamentos HDB de un millón de dólares, aunque el ritmo de crecimiento podría moderarse a medida que aumente la oferta de viviendas nuevas y surjan dificultades económicas. Es probable que el nuevo sistema de clasificación BTO del Gobierno, los límites de préstamo más estrictos y las subvenciones ampliadas influyan en el comportamiento de los compradores y en la dinámica del mercado durante los próximos años.
Los especialistas señalan que, aunque los apartamentos de un millón de dólares seguirán representando una pequeña parte del total de las transacciones, su número continuará aumentando, sobre todo en zonas privilegiadas y en el caso de unidades más grandes. Como señaló un analista:
«Es poco probable que los apartamentos HDB de un millón de dólares se conviertan en la norma para todas las viviendas, pero se espera que cada localidad HDB tenga algunos, sobre todo en las zonas más cotizadas».
En última instancia, el desafío para las autoridades será equilibrar las aspiraciones de los propietarios con la necesidad de mantener una vivienda pública asequible e inclusiva para todos los singapurenses.
En resumen
- Los apartamentos HDB de un millón de dólares son cada vez más comunes: solo en 2024 se registraron más de 1.000 transacciones.
- La tendencia está impulsada por la ubicación, las limitaciones de la oferta, los cambios en las preferencias de los compradores y el aumento de los precios de las propiedades privadas.
- La mayoría de estos apartamentos son unidades grandes en barrios consolidados o céntricos, a menudo en pisos altos y con largos plazos de arrendamiento restantes.
- El Gobierno ha introducido medidas para enfriar el mercado y mantener la asequibilidad, entre ellas límites de préstamo más estrictos y nuevas clasificaciones BTO.
- Persisten las preocupaciones por la asequibilidad, la especulación y la depreciación por vencimiento del arrendamiento, pero la mayoría de los apartamentos HDB sigue costando menos de un millón de dólares.
- Se prevé que la tendencia continúe y que los apartamentos de un millón de dólares se conviertan en una presencia habitual en el panorama de la vivienda pública de Singapur, sobre todo en las zonas privilegiadas.
