Más de 30.000 inversionistas afrontan una recuperación incierta
Una empresa japonesa de inversión inmobiliaria que captó alrededor de 200.000 millones de yenes al anunciar altos rendimientos perdió sus permisos de operación, lo que dejó a más de 30.000 inversionistas con incertidumbre sobre la devolución de su dinero. A finales de junio de 2026, su operadora tenía 18.800 millones de yenes en reembolsos vencidos y otros 172.400 millones de yenes cuyo vencimiento estaba previsto, frente a solo 92,41 millones de yenes en efectivo y depósitos.
Contenido
- Más de 30.000 inversionistas afrontan una recuperación incierta
- Cómo la inversión en Narita atrajo los ahorros de los hogares
- La información de ventas omitía los alquileres impagados
- La brecha de reembolso en cifras
- Cómo se desarrolló la disputa
- Qué dicen las empresas
- Qué cambia al perder los permisos
- Los hogares esperan recuperar su dinero, no nuevos productos
- Puntos clave
La prefectura de Osaka y el Gobierno Metropolitano de Tokio revocaron el 1 de septiembre los permisos de las dos empresas detrás de Minna de Ooyasan. Fue la primera revocación de permisos en el marco japonés para empresas de inversión inmobiliaria conjunta especificada desde que el sistema comenzó a funcionar en 1995.
Las autoridades de Osaka determinaron que la operadora siguió vendiendo inversiones después de enterarse de que no se habían pagado ingresos por alquileres. Los documentos entregados a posibles inversionistas seguían indicando que no había nada que declarar en el apartado sobre problemas con los pagos de alquiler.
Las consecuencias van mucho más allá de las empresas. Una mujer de 53 años de Fukuoka invirtió 16 millones de yenes en distintos productos, mientras que un hombre de 44 años de Kanagawa aportó 10 millones de yenes. Ambos afrontan ahora la posibilidad de no recuperar gran parte de su inversión.
Las empresas se disculparon por la preocupación causada por los retrasos en las distribuciones y los reembolsos. Cuestionan algunos aspectos de las conclusiones de las autoridades y afirman que el trabajo que les queda se centrará en preservar los activos, vender propiedades y conseguir dinero para los inversionistas actuales. No se ha anunciado un calendario para el reembolso total.
Cómo la inversión en Narita atrajo los ahorros de los hogares
Minna de Ooyasan ofrecía a los inversionistas una forma de reunir su dinero para financiar proyectos inmobiliarios, sin tener que comprar y gestionar edificios por cuenta propia. Uno de sus principales productos estaba vinculado a terrenos cerca del Aeropuerto de Narita, en la ciudad de Narita, prefectura de Chiba, donde el grupo inmobiliario tokiota Kyosei Bank planeaba un proyecto que incluía hoteles e instalaciones para exposiciones.
El proyecto propuesto abarcaba terrenos de una superficie equivalente a unos 10 estadios Tokyo Dome. Las ventas comenzaron en 2020, con un rendimiento anual anunciado del 7 % y una inversión mínima de 1 millón de yenes. A esa tasa, una participación generaría 70.000 yenes al año si se pagaban las distribuciones anunciadas.
Dos empresas del grupo se repartían las tareas. Toshi Soken Invest Fund, con sede en Suita, prefectura de Osaka, gestionaba y operaba las inversiones inmobiliarias. Minna de Ooyasan Sales, con sede en el distrito de Chuo, Tokio, se encargaba de las ventas.
La inversionista de Fukuoka destinó 12 millones de yenes al producto de Narita en 2023, atraída por el rendimiento. Recibió distribuciones de decenas de miles de yenes al mes y después invirtió otros 4 millones de yenes en 2024 en un producto vinculado a otra propiedad. Según dijo, los pagos se interrumpieron de repente en julio de 2025.
La mujer, cuya inversión total alcanzó los 16 millones de yenes, describió su incertidumbre sobre la posibilidad de recuperar sus ahorros:
¿No me queda más remedio que renunciar a recuperar mi inversión?
El inversionista de Kanagawa también expresó arrepentimiento. Al mirar atrás, dijo que la explicación sobre el uso exacto del dinero había sido poco detallada. Ahora le preocupa que pueda perder la mayor parte de los 10 millones de yenes que invirtió.
La información de ventas omitía los alquileres impagados
Las conclusiones de la prefectura de Osaka situaron en el centro del caso la gestión de los alquileres impagados. Desde el 1 de abril de 2025, Toshi Soken Invest Fund siguió vendiendo nueve productos, incluido Narita n.º 13, pese a que un inquilino perteneciente al mismo grupo empresarial no había pagado el alquiler.
Los ingresos por alquileres eran importantes porque sostenían la actividad de inversión y los pagos a los participantes. Los posibles inversionistas necesitaban saber que esos ingresos habían dejado de llegar. Los documentos entregados antes de la firma de los contratos seguían indicando que no había ningún asunto que declarar en el apartado donde debían constar los retrasos o impagos de alquiler.
Un total de 280 personas invirtió otros 643 millones de yenes mediante las ventas identificadas por las autoridades. El 31 de julio de 2025 se informó a los inversionistas de la serie Narita sobre los alquileres impagados y la suspensión de las distribuciones.
Kenichi Yanase, representante del grupo Kyosei Bank, dijo a las autoridades de Osaka que entendía que las ventas habían terminado cuando se dejaron de publicar anuncios para captar inversionistas, el 4 de abril. Señaló que los empleados que desconocían la situación habían seguido vendiendo los productos. Osaka rechazó esa explicación y la consideró una interpretación personal suya, no una explicación adecuada de la continuidad de las ventas.
La prefectura consideró especialmente graves las circunstancias de las infracciones legales. Para los hogares que decidían si invertir, la información omitida se refería a un aspecto fundamental de la operación: si realmente se estaba pagando el alquiler que debía sostener la inversión.
La brecha de reembolso en cifras
La situación financiera de Toshi Soken Invest Fund muestra por qué los inversionistas afrontan tanta incertidumbre. A finales de junio de 2026, había reembolsos vencidos en nueve productos, incluido Minna de Ooyasan n.º 34, por un total de 18.800 millones de yenes. Otros 29 productos tenían reembolsos previstos por unos 172.400 millones de yenes.
En conjunto, las obligaciones sumaban unos 191.200 millones de yenes en 38 productos. Los 92,41 millones de yenes en efectivo y depósitos de la empresa representaban alrededor del 0,05 % de esa cantidad, o aproximadamente 1 yen en efectivo por cada 2.000 yenes vencidos o cuyo vencimiento estaba previsto.
El efectivo es solo una parte de los recursos de una empresa inmobiliaria. También se pueden vender terrenos y otros activos para obtener dinero. Sin embargo, algunos de los inmuebles que aún pertenecen a la operadora están sujetos a embargos y embargos preventivos, medidas legales que pueden limitar la disposición de los activos mientras los acreedores reclaman el pago de sus deudas.
El informe empresarial de la compañía para el ejercicio financiero terminado en marzo de 2026, presentado a Osaka el 28 de julio, mostró que los pasivos superaban los activos en 288.100 millones de yenes. En términos sencillos, el valor registrado de lo que debía la empresa era muy superior al valor registrado de lo que poseía.
Osaka dijo que la empresa ya no cumplía el requisito legal de mantener un patrimonio neto equivalente al menos al 90 % de su capital declarado. La prefectura consideró extremadamente difícil el reembolso total dentro de los plazos correspondientes y estimó que el riesgo de pérdidas para los inversionistas era considerable.
Cómo se desarrolló la disputa
La revocación de los permisos se produjo después de medidas regulatorias anteriores, la continuidad de las ventas durante un periodo de impago de alquileres y un deterioro de la situación financiera. Las principales fechas muestran cómo los problemas pasaron de fallas en la divulgación de información a una dificultad más amplia para reembolsar a los inversionistas.
- 2020: Comenzaron las ventas de la inversión en el proyecto de Narita, con un rendimiento anual anunciado del 7 %.
- Junio de 2024: Las dos empresas recibieron órdenes de suspensión de actividades por infracciones legales, entre ellas descripciones incorrectas de parcelas. Impugnaron esas órdenes ante los tribunales.
- Desde el 1 de abril de 2025: La operadora siguió vendiendo nueve productos pese al impago de alquileres por parte de un inquilino del grupo.
- 9 de julio de 2025: Las empresas afirman que suspendieron voluntariamente la captación de nuevos inversionistas y la firma de nuevos contratos.
- 31 de julio de 2025: Se informó a los inversionistas de la serie Narita sobre los alquileres impagados y la suspensión de las distribuciones.
- Finales de junio de 2026: Los reembolsos vencidos alcanzaron los 18.800 millones de yenes, y otros 172.400 millones de yenes tenían reembolso previsto.
- 28 de julio: La operadora presentó su informe correspondiente al ejercicio financiero terminado en marzo de 2026, que mostró que los pasivos superaban los activos en 288.100 millones de yenes.
- 18 de agosto: Se celebró una audiencia en la que las empresas propusieron mantener la suspensión de nuevas actividades bajo supervisión.
- 1 de septiembre: Osaka y Tokio revocaron los permisos de operación.
Los procedimientos judiciales sobre las órdenes de junio de 2024 siguen en curso. Las objeciones de las empresas a esas órdenes anteriores forman parte de una disputa que precede a la revocación de los permisos.
Qué dicen las empresas
Toshi Soken Invest Fund y Minna de Ooyasan Sales emitieron un comunicado el 1 de septiembre en el que afirmaron que se tomaban muy en serio las medidas administrativas. Se disculparon por la preocupación y la ansiedad causadas por los retrasos en las distribuciones y la devolución del dinero invertido.
Las empresas también dijeron que discrepaban de algunas conclusiones de hecho y valoraciones jurídicas de las autoridades. Afirmaron que habían suspendido voluntariamente la captación de nuevos inversionistas y la firma de nuevos contratos el 9 de julio de 2025, y que no tenían previsto reanudar nuevas actividades.
En la audiencia del 18 de agosto, propusieron mantener esa suspensión, presentar informes periódicos bajo supervisión, atender a los inversionistas actuales y concentrarse en los reembolsos y el cierre ordenado de las operaciones.
El grupo advirtió que un mayor daño a su credibilidad podría dificultar la venta de activos, la obtención de fondos y el mantenimiento de la estructura necesaria para gestionar los contratos existentes. Según su postura, esas dificultades podrían reducir su capacidad para cumplir las obligaciones de protección de los inversionistas exigidas por los reguladores.
Yanase publicó las actas de la audiencia y un escrito de 45 páginas en el que argumentó contra la medida. Las empresas también difundieron los avisos de revocación y sus intervenciones escritas y orales en la audiencia.
Qué cambia al perder los permisos
La revocación impide a la operadora captar inversionistas o vender nuevos fondos. Su actividad restante se limita a las tareas necesarias para cumplir los contratos existentes, como gestionar activos y buscar fondos para los reembolsos.
Las empresas citaron el artículo 65 de la Ley japonesa de empresas de inversión inmobiliaria conjunta especificada, que permite realizar las operaciones necesarias para concluir los negocios contractuales existentes después de revocar un permiso. Esa disposición les da una base jurídica para seguir gestionando las inversiones actuales mientras cierran la actividad.
Los inversionistas esperan dos tipos de pagos distintos. Las distribuciones son pagos periódicos durante una inversión, generalmente procedentes de los ingresos generados por la actividad. El reembolso del capital es la devolución del dinero invertido cuando el contrato llega a la etapa de devolución. En este caso, ambos tipos de pago se han retrasado.
La falta inmediata de efectivo de la empresa y su déficit requieren respuestas distintas. La venta de propiedades podría aportar efectivo para los reembolsos, mientras que la diferencia entre pasivos y activos afecta a la capacidad general de la empresa para cumplir sus obligaciones. El dinero que se obtenga de la venta de activos y las reclamaciones que pesan sobre ellos serán determinantes para establecer cuánto quedará disponible.
Los hogares esperan recuperar su dinero, no nuevos productos
Para la mujer de Fukuoka y el hombre de Kanagawa, la cuestión central ahora es recuperar los ahorros que ya invirtieron. El fin de las nuevas ventas deja a los inversionistas actuales a expensas de la gestión de los activos restantes y del cobro del dinero que pueda destinarse a los reembolsos.
Las cifras también muestran por qué la suspensión de las distribuciones y el retraso en la devolución del capital tienen efectos distintos en un hogar. La pérdida de las distribuciones periódicas elimina los ingresos esperados. El retraso en la devolución mantiene inmovilizados los ahorros originales y puede alterar planes que dependían de recuperar ese dinero.
Las empresas afirman que preservarán y venderán activos y conseguirán fondos para los reembolsos. La evaluación de Osaka muestra la magnitud de esa tarea: unos 191.200 millones de yenes en reembolsos vencidos y previstos, muy poco efectivo y pasivos muy superiores a los activos registrados. Los inversionistas esperan ahora avances concretos en la venta de activos y los reembolsos.
Puntos clave
- Osaka y Tokio revocaron el 1 de septiembre los permisos de la operadora y la empresa vendedora detrás de Minna de Ooyasan.
- La empresa de inversión captó alrededor de 200.000 millones de yenes y atrajo a más de 30.000 inversionistas.
- Osaka determinó que se siguieron vendiendo nueve productos pese a los alquileres impagados, con lo que se captaron otros 643 millones de yenes de 280 inversionistas.
- A finales de junio de 2026, los reembolsos vencidos y previstos sumaban unos 191.200 millones de yenes, frente a 92,41 millones de yenes en efectivo y depósitos.
- Las empresas cuestionan algunas conclusiones de las autoridades y afirman que se centrarán en la venta de activos y en los inversionistas actuales.
- Se prohíben las nuevas ventas, pero pueden continuar las tareas necesarias relacionadas con los contratos existentes. No se ha anunciado un calendario para el reembolso total.
