Vietnam propone códigos únicos para cada parcela, certificados digitales con validez legal y reglas más estrictas para proyectos inactivos

Una identidad digital para cada parcela

Vietnam asignaría a cada parcela un código de identificación único para todo el país, reconocería que los certificados electrónicos de tierras tienen la misma validez legal que los documentos en papel y prohibiría a los funcionarios pedir a los residentes que vuelvan a presentar información que ya consta en las bases de datos del Gobierno, según una propuesta de reforma de la Ley de Tierras.

El ministro de Justicia, Hoang Thanh Tung, presentó la propuesta el 22 de octubre, durante el segundo periodo de sesiones de la XVI Asamblea Nacional, junto con enmiendas a la Ley de Vivienda y a la Ley de Negocios Inmobiliarios. En conjunto, los tres proyectos modificarían la forma en que se registran, valoran, recuperan y desarrollan las tierras, cómo se protege a los compradores de propiedades y cómo se ofrecen viviendas en alquiler y viviendas sociales.

La propuesta sobre tierras combina una administración más sencilla con una mayor presión sobre los promotores para que utilicen las tierras que se les asignan. Los inversores cuyos proyectos dejen tierras sin utilizar o sufran retrasos tendrían que pagar cantidades que aumentarían en función de la duración de la infracción. El Estado podría recuperar las tierras que permanecieran sin uso durante más de 60 meses.

Para los hogares, los cambios propuestos más inmediatos se refieren a los trámites, las indemnizaciones y el acceso a la vivienda. Los documentos electrónicos tendrían validez legal, los residentes que perdieran tierras residenciales podrían elegir entre varias modalidades de indemnización y la Ley de Vivienda incluiría un capítulo específico sobre viviendas en alquiler.

Las comisiones de la Asamblea Nacional respaldaron la necesidad de revisar las leyes, pero pidieron mayores garantías. Entre sus preocupaciones figuran la recuperación innecesaria de tierras para proyectos empresariales, la gestión del dinero adeudado en contratos inmobiliarios y la verificación de los requisitos para que las ayudas a la vivienda lleguen a sus destinatarios previstos.

Los proyectos de ley siguen en examen. Se prevé aprobar la reforma de la Ley de Tierras en 2026, antes de que el 28 de febrero de 2027 venzan ciertas disposiciones vigentes sobre descentralización y medidas para resolver las dificultades de la administración de tierras.

¿Qué cambiaría en las oficinas de tierras?

El código propuesto daría a cada parcela una referencia de identificación única en todo Vietnam. Una parcela es una superficie de tierra registrada de forma individual. Un código único ayudaría a los funcionarios a vincular su registro, certificado y otros documentos administrativos sin depender únicamente de direcciones o descripciones.

Los registros y certificados de tierras en papel y electrónicos que acrediten derechos de uso de la tierra y la propiedad de bienes vinculados a ella tendrían el mismo valor legal. Por tanto, los residentes podrían utilizar un documento electrónico reconocido para los mismos fines jurídicos que su equivalente en papel.

Las autoridades encargadas de los trámites administrativos no podrían solicitar información que ya estuviera disponible en las bases de datos. Para un residente que realice un trámite relacionado con tierras, esto supondría presentar menos veces la misma información cuando los datos necesarios ya estén registrados.

También se repartirían de forma más explícita las responsabilidades entre las autoridades comunales y provinciales. Por lo general, las comunas se ocuparían de los asuntos relacionados con hogares, personas y comunidades residenciales. Las provincias tratarían los asuntos de organizaciones, personas de origen vietnamita que viven en el extranjero y proyectos que abarquen al menos dos comunas.

La Comisión de Asuntos Económicos y Financieros también pidió soluciones para las solicitudes de registro y certificados pendientes. Su revisión vinculó el nuevo marco administrativo con una preocupación práctica: resolver los casos que llevan tiempo esperando documentos.

Una ley más breve y un plazo para aprobarla

La Ley de Tierras enmendada tendría 13 capítulos y 112 artículos, frente a los 16 capítulos y 260 artículos de la ley de 2024. Esto supone una reducción de 148 artículos, alrededor del 57%. Las disposiciones que se mantienen sobre los derechos de los usuarios de tierras y siguen siendo pertinentes permanecerían en la ley, mientras que los procedimientos detallados quedarían recogidos en normas del Gobierno.

El Gobierno afirmó que la reforma aplicaría la Resolución 21-NQ/TW, del 28 de julio de 2026, y abordaría las dificultades encontradas al aplicar la Ley de Tierras de 2024. El calendario legislativo también tiene en cuenta el próximo vencimiento de los mecanismos temporales.

Las fechas principales son:

• 28 de julio de 2026: La Resolución 21-NQ/TW estableció las directrices para revisar la Ley de Tierras y la legislación relacionada.
• 16 de octubre: Pham Thi Hong Yen, diputada a tiempo completo de la Asamblea Nacional y miembro de la Comisión de Asuntos Económicos y Financieros, expuso las orientaciones de la política en una sesión informativa sobre el periodo de sesiones.
• 22 de octubre: La Asamblea escuchó las presentaciones y los informes de las comisiones sobre los tres proyectos de ley. Ese mismo día estaban previstos debates en grupos.
• Durante 2026: El objetivo declarado es completar y promulgar la Ley de Tierras revisada; se prevé examinarla y aprobarla durante el segundo periodo de sesiones.
• 28 de febrero de 2027: Vencen ciertas disposiciones vigentes sobre tierras, por lo que la ley de reemplazo debe promulgarse antes del 1 de marzo.

La comisión pidió que las normas sobre recuperación de tierras, indemnización y reasentamiento fueran estables y coherentes en todo el país. Trasladar los procedimientos detallados a normas del Gobierno convierte la división entre los derechos establecidos por ley y las reglas de aplicación en una parte importante de la labor legislativa.

Los proyectos inactivos afrontarían costes crecientes

Los promotores que dejaran sin utilizar las tierras de un proyecto de inversión o retrasaran su uso tendrían que pagar cantidades progresivamente mayores mientras continuara la infracción. Si las tierras siguieran sin utilizarse después de más de 60 meses, el Estado las recuperaría.

Sesenta meses equivalen a cinco años. Por tanto, la propuesta combina un coste económico creciente con la eventual recuperación de las tierras, en lugar de depender de un único pago mientras un proyecto paralizado sigue ocupándolas.

El historial de un inversor también influiría cuando solicitara tierras para otro proyecto. Los avances en el uso de las tierras y en la ejecución de inversiones anteriores se tendrían en cuenta al decidir sobre la asignación o el arrendamiento de tierras y la autorización para cambiar su uso.

El proyecto distinguiría entre asignar tierras mediante una subasta de derechos de uso y seleccionar a un inversor para un proyecto mediante una licitación. Las licitaciones se aplicarían a proyectos que requieran determinada capacidad financiera, experiencia, tecnología, calidad de construcción, plazos de ejecución o infraestructura coordinada. Las subastas se aplicarían a tierras recuperadas o administradas por el Estado, incluidos ciertos arrendamientos cuyo pago se realiza anualmente.

Las personas y organizaciones que arrienden tierras al Estado podrían elegir entre pagar el arrendamiento de una sola vez por todo el periodo o hacerlo anualmente. El proyecto también distinguiría entre los cambios de uso de la tierra que requieren autorización y los que no.

La recuperación de tierras pone el foco en las garantías para los hogares

El proyecto mantiene en gran medida los motivos de recuperación de tierras por defensa, seguridad y desarrollo en favor de intereses nacionales o públicos establecidos en la Ley de Tierras de 2024 y la Resolución 254/2025/QH15. El Gobierno propone añadir un supuesto relacionado con la defensa o la seguridad y dos casos de desarrollo en favor de intereses nacionales o públicos.

Phan Van Mai, presidente de la Comisión de Asuntos Económicos y Financieros, pidió examinar detenidamente esos motivos, en particular cuando los proyectos tengan fines empresariales. La comisión quiere que la recuperación sea realmente necesaria y que existan garantías para evitar abusos.

Las personas a quienes se les recuperen tierras residenciales podrían recibir como indemnización tierras con el mismo uso, otras tierras o dinero. Las modalidades propuestas también incluyen el reasentamiento en el lugar original, el traslado de la zona residencial afectada a la parte restante de una parcela o el uso de otra parcela de la misma persona dentro de la comuna.

Las zonas de reasentamiento ofrecerían viviendas de distintos tamaños y características, en función de la indemnización y de la capacidad de pago de cada hogar. Para una familia obligada a trasladarse, las opciones determinarían dónde vivir y cuánto dinero adicional podría necesitar.

En la sesión informativa del 16 de octubre, la diputada Pham Thi Hong Yen describió una orientación que exigiría completar los planes de reasentamiento antes de aprobar los planes de indemnización y reasentamiento y recuperar las tierras. En su posterior revisión, la comisión pidió aclaraciones sobre las garantías en los casos en que la recuperación se produzca antes de aprobar un plan de indemnización. El orden del traslado, la aprobación de la indemnización y la recuperación de las tierras sigue siendo, por tanto, un asunto que los legisladores deben resolver.

La comisión también pidió normas que protejan la vivienda, las condiciones de vida y los medios de subsistencia después de la recuperación de las tierras, vinculando la indemnización con los costes prácticos de reconstruir la vida cotidiana.

Los precios de la tierra se basarían en tablas y datos

El proyecto eliminaría las disposiciones actuales sobre precios específicos de la tierra y organizaciones de consultoría sobre precios, y se centraría en las tablas de precios de la tierra y los coeficientes de ajuste. Una tabla de precios establece valores, mientras que un coeficiente es un multiplicador que se utiliza para ajustar un valor tabulado en el cálculo correspondiente.

El marco propuesto también establecería normas sobre las tarifas utilizadas para calcular los pagos por uso de la tierra, los alquileres y las indemnizaciones, así como para determinar los costes de construcción de infraestructuras. Estos cálculos afectan tanto a lo que pagan al Estado los usuarios de tierras como a lo que reciben los residentes cuando se recuperan sus tierras.

El Gobierno afirma que la valoración debe ser objetiva, pública y transparente, y basarse en los registros de tierras y en las bases de datos especializadas pertinentes. Pham Thi Hong Yen describió la conexión entre esos conjuntos de datos y el uso de métodos científicos como formas de limitar la manipulación de precios y la fijación de valores artificiales.

La comisión de Phan Van Mai pidió que las directrices permitieran que las tablas de precios y los coeficientes locales bajaran, además de subir. También solicitó más trabajo sobre la fijación de precios de las tierras en zonas y polígonos industriales construidos con fondos públicos, y sobre el uso de bienes públicos vinculados a la tierra.

La planificación de tierras también cambiaría junto con la valoración. El contenido relativo al uso de las tierras se integraría en la planificación provincial, en lugar de mantenerse como una categoría de planificación independiente. Los planes comunales de uso de la tierra se simplificarían, se digitalizarían y se conectarían con los planes pertinentes.

La comisión quiere que los planes comunales reflejen las necesidades y los avances en su aplicación, en lugar de convertirse en otra capa de planificación o en una base jurídica independiente para los proyectos de inversión. Propone flexibilidad para la mayoría de los objetivos de asignación de tierras, pero mantener controles estrictos de superficie para tierras forestales, arroceras, de defensa y de seguridad.

Protección del 5% final del valor de un contrato inmobiliario

El proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios incorporaría una garantía para el 5% restante del valor del contrato, mediante una cuenta garantizada o de depósito en garantía, o un mecanismo acordado por las partes. Una cuenta de depósito en garantía mantiene el dinero sujeto a condiciones específicas para su liberación.

La comisión de Phan Van Mai quiere que la propia ley establezca cómo se administra ese dinero y cómo se gestionan los riesgos. También pidió normas más claras sobre los compradores o arrendatarios con opción de compra que tramiten voluntariamente sus propios certificados de propiedad, y sobre cuándo se aprueban y emiten garantías para compradores individuales.

Los depósitos son otra preocupación. La comisión pidió distinguir claramente entre un depósito auténtico y el dinero que se cobra a los clientes como financiación anticipada antes de que un proyecto cumpla los requisitos para ponerse a la venta. Esto determinaría cuándo pueden los promotores recibir fondos de los clientes y qué garantías se aplican a esos pagos.

El proyecto reconocería los contratos inmobiliarios electrónicos y crearía códigos de identificación electrónica para las organizaciones, las personas y las propiedades contempladas. Según el enfoque propuesto, los contratos de compraventa de apartamentos se publicarían en el sistema de información del mercado de vivienda e inmobiliario antes de su uso.

La comisión pidió a los legisladores que aclararan cómo se compatibilizaría la publicación de los contratos con los requisitos vigentes para registrar contratos modelo, y en qué casos la certificación notarial o administrativa sería obligatoria u opcional. Junto con la identificación de parcelas prevista en la Ley de Tierras, estas medidas ampliarían el uso de registros digitales en la administración y las transacciones inmobiliarias.

La transferencia de proyectos pasaría a depender más de las autoridades locales

Los comités populares provinciales decidirían sobre la transferencia total o parcial de un proyecto inmobiliario, incluso si el primer ministro hubiera aprobado su política de inversión. Las autoridades provinciales serían responsables de verificar si se cumplen las condiciones para la transferencia.

Los promotores que transfirieran un proyecto tendrían la obligación de entregar documentos legales, expedientes del proyecto, registros de clientes, dinero y los derechos y obligaciones relacionados. Para un comprador que espera una vivienda, esto definiría la transferencia de los compromisos con los clientes como parte del cambio de promotor.

La Comisión de Asuntos Económicos y Financieros pidió examinar más a fondo los proyectos paralizados en los que el inversor actual carezca de capacidad o tenga obligaciones de pago de tierras pendientes, pero haya un sustituto capaz de continuar. Solicitó evaluar la recuperación de deudas, los costes, los plazos y las obligaciones con los clientes, incluidos posibles mecanismos para que el nuevo inversor asuma las obligaciones financieras pendientes.

El proyecto de ley empresarial tendría 10 capítulos y 61 artículos, 22 menos que la ley de 2023. Propone eliminar siete requisitos para ejercer actividades empresariales, cinco de ellos relacionados con plataformas de transacciones inmobiliarias, suprimir cuatro de los 12 trámites administrativos y simplificar otros siete. Cuatro de los 12 equivalen a un tercio de los trámites actuales.

También sigue pendiente una decisión sobre una política de tierras relacionada: si se incorpora de forma permanente a la ley la Resolución 171/2024/QH15 para los proyectos de vivienda comercial que utilicen derechos de uso de tierras transferidos o existentes, o si se mantiene el programa piloto previsto en esa resolución. La comisión pidió al Gobierno que se decida por una sola opción.

Las viviendas en alquiler tendrían normas propias

El proyecto de Ley de Vivienda clasificaría las viviendas en cuatro grupos: comerciales, en alquiler, oficiales y destinadas a políticas públicas. Tendría 13 capítulos y 130 artículos, 68 menos que la ley de 2023, y un nuevo capítulo dedicado a las viviendas en alquiler.

El capítulo sobre alquileres abarcaría los requisitos para los inquilinos, la inversión pública y privada, los requisitos de los proyectos, los procedimientos de inversión, los incentivos, los alquileres y la gestión. Los inversores podrían acordar los alquileres con los inquilinos, pero el importe no podría superar el límite fijado por el comité popular provincial.

Los cálculos de los alquileres propuestos tendrían en cuenta la recuperación de la inversión en construcción, el mantenimiento, la operación, los impuestos, las tasas, otros costes razonables y los beneficios previstos en el plan de negocios. El sistema vincularía la rentabilidad de los inversores con un límite provincial a los importes que pueden cobrar a los inquilinos.

Las autoridades provinciales decidirían cómo cumplen las obligaciones de ofrecer viviendas en alquiler o sociales los promotores de viviendas comerciales: mediante terrenos dentro del proyecto, terrenos en otro lugar o un pago equivalente. La Comisión de Derecho y Justicia, presidida por Phan Chi Hieu, pidió examinar cuidadosamente las responsabilidades de los promotores, incluidas sus contribuciones a las infraestructuras.

El proyecto de vivienda transferiría 20 de los 21 trámites administrativos a las autoridades locales y eliminaría tres cuartas partes de los requisitos para ejercer actividades empresariales. El Ministerio de Construcción conservaría el trámite para arrendar viviendas oficiales. Determinados trabajadores asignados o trasladados a comunas especialmente desfavorecidas, zonas fronterizas o islas quedarían exentos del alquiler de las viviendas oficiales.

Reventa de viviendas sociales y conflictos en apartamentos

Los compradores de viviendas sociales podrían revenderlas después de cinco años desde el pago total, siempre que hubieran recibido un certificado y las vendieran a una persona que cumpliera los requisitos para comprar una vivienda social. El plazo comenzaría, por tanto, cuando se completara el pago, y el siguiente comprador también tendría que cumplir los requisitos.

El proyecto también incorporaría medidas piloto de vivienda social previstas en la Resolución 201/2025/QH15 de la Asamblea Nacional y la Resolución 66.15/2026/NQ-CP del Gobierno. La comisión de Phan Chi Hieu pidió controles transparentes de los beneficiarios para impedir el uso indebido de las ayudas y la especulación inmobiliaria.

Las autoridades locales decidirían dónde pueden los promotores subdividir terrenos y vender parcelas para que los residentes construyan viviendas en zonas urbanas de grado III y otras áreas contempladas. La comisión recomendó limitar esta práctica en las zonas urbanas, especialmente en las grandes ciudades.

Las disposiciones sobre la renovación de apartamentos vincularían la reconstrucción con la renovación urbana y la protección de los derechos de propiedad. La comisión pidió soluciones para los conflictos relacionados con los fondos de mantenimiento, los órganos de gestión, los estacionamientos y los límites entre la propiedad común y la privada.

El proyecto de Ley de Tierras también propone que la mediación sea obligatoria antes de que las autoridades estatales resuelvan disputas sobre tierras, y que posteriormente se pueda recurrir a los tribunales si los residentes discrepan de las decisiones sobre reclamaciones de los presidentes de los comités populares provinciales o comunales. La mediación consiste en intentar llegar a un acuerdo antes de que una autoridad resuelva la disputa.

En conjunto, los cambios prácticos de los tres proyectos irían más allá de simplificar los formularios: los hogares utilizarían distintos documentos, los inversores afrontarían nuevas obligaciones y las autoridades locales tomarían más decisiones. Antes de que se ejerzan esas competencias, las comisiones piden normas precisas sobre indemnizaciones, dinero de los clientes, requisitos y responsabilidades.

Puntos clave

• Cada parcela recibiría un código único para todo el país y los certificados electrónicos tendrían la misma validez legal que los documentos en papel.
• Las autoridades no podrían solicitar información que ya conste en las bases de datos.
• Las tierras de proyectos inactivos estarían sujetas a cargos crecientes y a su recuperación por el Estado tras más de 60 meses sin uso.
• Los legisladores piden mayores garantías sobre la recuperación de tierras, las indemnizaciones y el reasentamiento.
• El proyecto de ley sobre negocios inmobiliarios protegería el 5% restante del valor de los contratos y ampliaría las transacciones electrónicas.
• Un capítulo específico sobre viviendas en alquiler combinaría alquileres acordados con límites de precios provinciales.
• La reventa de viviendas sociales después de cinco años desde el pago total requeriría un certificado y un comprador que cumpla los requisitos.
• Se prevé promulgar la Ley de Tierras revisada en 2026, antes de que venzan las disposiciones temporales el 28 de febrero de 2027.