Una nueva vía para acceder a una vivienda sin comprarla
El proyecto de ley de vivienda de Vietnam dedicaría un capítulo propio a las viviendas de alquiler, dejaría 20 de los 21 procedimientos administrativos en manos de las autoridades locales y permitiría a las provincias fijar límites a los alquileres. El ministro de Justicia, Hoang Thanh Tung, presentó el proyecto ante la Asamblea Nacional el 22 de octubre de 2026, junto con cambios sobre vivienda social, reconstrucción de apartamentos y obligaciones de los promotores.
Contenido
- Una nueva vía para acceder a una vivienda sin comprarla
- Por qué la vivienda de alquiler se está convirtiendo en una prioridad
- Cómo llegó la propuesta al Parlamento
- Cómo funcionarían los alquileres y la inversión
- Dónde se construirían las nuevas viviendas de alquiler
- Qué revelan las cifras de construcción
- Reventa de vivienda social y obligaciones de infraestructura
- Menos autorizaciones, nuevos interrogantes sobre la protección
- Edificios antiguos, propiedad y vivienda para el servicio público
- Controles del suelo y proyecto complementario sobre el mercado inmobiliario
- Puntos clave
La propuesta llega cuando el Ministerio de Construcción informa de que Vietnam terminó 8.314 viviendas de alquiler en los primeros nueve meses de 2026, dentro de un total combinado de 46.497 viviendas sociales y de alquiler. Por tanto, las viviendas de alquiler representaron cerca del 18 % de las unidades terminadas. El ministerio prevé que la cifra de viviendas de alquiler terminadas durante el año llegue a 18.049.
El proyecto organizaría la política de vivienda en torno a cuatro grupos: vivienda comercial, vivienda de alquiler, vivienda oficial para quienes ocupan cargos públicos y vivienda de políticas públicas respaldada o creada por el Estado. La vivienda social, la vivienda de reasentamiento y la destinada a las fuerzas armadas formarían parte del grupo de vivienda de políticas públicas.
Para los hogares que no pueden permitirse comprar una vivienda, el principal cambio es un marco más claro para construir viviendas destinadas a permanecer disponibles para el alquiler. Para los promotores, ofrece incentivos y menos trámites administrativos, junto con el control provincial de los precios de alquiler. Estas medidas siguen siendo propuestas sometidas a consideración de los legisladores; la presentación del 22 de octubre no fijó una fecha para la votación final ni para su entrada en vigor.
La Comisión de Derecho y Justicia de la Asamblea Nacional respalda una revisión integral, pero pide una mayor protección contra la especulación y el uso indebido de las ayudas para vivienda. Su presidente, Phan Chi Hieu, presentó las conclusiones del examen de la comisión, incluidas sus inquietudes sobre quién recibe vivienda subvencionada y quién paga las infraestructuras.
Por qué la vivienda de alquiler se está convirtiendo en una prioridad
El viceministro de Construcción, Nguyen Van Sinh, ha descrito un cambio desde la concentración principalmente en la vivienda comercial hacia el desarrollo conjunto de viviendas comerciales, sociales y de alquiler. Entre los grupos a los que el Gobierno quiere atender mediante el mercado del alquiler figuran los trabajadores, los estudiantes, los empleados públicos y los miembros de las fuerzas armadas.
El ministerio identifica un desajuste entre la inversión y las necesidades de los hogares: las viviendas caras siguen atrayendo capital, mientras que las viviendas asequibles escasean en los principales centros urbanos. Los precios de la vivienda también han subido más rápido que los ingresos, y el sector del alquiler ha recibido inversiones insuficientes para satisfacer la demanda.
Sinh, durante un foro inmobiliario, describió las dificultades acumuladas que afronta el mercado:
«Son problemas que se han acumulado con el tiempo y no pueden resolverse de la noche a la mañana, pero requieren medidas inmediatas y coordinadas», afirmó Sinh.
Un análisis jurídico de HM&P del 29 de septiembre, redactado por los abogados Nguyen Van Phuc y Ngo Tuong Vi, cita datos del Ministerio de Construcción que contabilizan unas 60.900 viviendas hasta junio de 2026 en categorías de alquiler específicas. Estas categorías incluyen vivienda social, alojamiento para trabajadores, vivienda para estudiantes y viviendas antiguas que forman parte del patrimonio público. La cifra abarca esos grupos enumerados, no todas las viviendas alquiladas de forma privada en Vietnam.
Cómo llegó la propuesta al Parlamento
El proyecto presentado el 22 de octubre consta de 13 capítulos y 130 artículos, 68 menos que los 198 artículos de la Ley de Vivienda de 2023. La versión examinada en septiembre contenía 132 artículos. El Gobierno afirma que la revisión conserva las normas útiles, elimina duplicaciones y deja una aplicación más detallada a cargo de los reglamentos gubernamentales.
Los principales pasos previos a la presentación parlamentaria fueron:
- Mayo de 2024: La Secretaría emitió la Directiva n.º 34-CT/TW sobre el desarrollo de vivienda social, cuya aplicación el Ministerio de Construcción prevé evaluar.
- 30 de septiembre de 2026: El órgano permanente de la Comisión de Derecho y Justicia examinó el proyecto en la sede de la Asamblea Nacional, bajo la presidencia de Phan Chi Hieu.
- 2 de octubre de 2026: El Comité Permanente de la Asamblea Nacional debatió los proyectos de ley de vivienda y de actividad inmobiliaria.
- 15 de octubre de 2026: El Ministerio de Construcción publicó cifras sobre la oferta de viviendas durante su conferencia de prensa del tercer trimestre en Hanói.
- 22 de octubre de 2026: La Asamblea Nacional escuchó la propuesta de vivienda y las conclusiones del examen durante su segundo período de sesiones.
Cómo funcionarían los alquileres y la inversión
El capítulo sobre alquileres abarcaría los inquilinos que pueden acceder a ellos, la financiación pública y privada, los requisitos de los proyectos, los procedimientos de inversión, los incentivos para los promotores, los precios de alquiler y la gestión de los inmuebles. También incluiría alojamiento para expertos y trabajadores fuera de los parques industriales.
Promotores e inquilinos acordarían los alquileres dentro de un marco fijado por el Comité Popular provincial. El cálculo propuesto incluiría la recuperación de la inversión en construcción, el mantenimiento, los gastos de funcionamiento, los impuestos, las tasas, otros costos razonables y los beneficios previstos en el plan de negocio.
Por tanto, los límites provinciales y los costos de los proyectos operarían conjuntamente. Un promotor necesitaría ingresos suficientes para mantener el inmueble y recuperar su inversión, mientras que la provincia fijaría el rango de precios permitido. Tanto el paquete de incentivos como el marco local para los alquileres influirían en la posibilidad de que un proyecto ofreciera viviendas a precios asequibles.
En el examen de septiembre, el proyecto incluía la exención del pago por el uso del suelo para proyectos de alquiler financiados sin capital estatal. El marco más amplio propuesto por el ministerio también incluye exenciones del alquiler del suelo, alivio fiscal, préstamos preferenciales y apoyo para conectar los proyectos a las infraestructuras técnicas. Los promotores podrían destinar parte de un proyecto a viviendas o servicios comerciales para complementar sus ingresos, con sujeción a las condiciones legales.
Dónde se construirían las nuevas viviendas de alquiler
El ministerio quiere vincular más estrechamente la vivienda de alquiler con el empleo, la educación y el transporte. Los requisitos de planificación propuestos reservarían suelo en determinados distritos urbanos, cerca de parques industriales y zonas de procesamiento para la exportación, junto a universidades e institutos de educación superior y en zonas urbanizadas alrededor del transporte público.
El Desarrollo Orientado al Transporte, conocido como TOD por sus siglas en inglés, consiste en concentrar viviendas y servicios alrededor de las conexiones de transporte. Para un trabajador o estudiante, el beneficio práctico sería la posibilidad de vivir más cerca del trabajo, el campus o una parada de transporte, siempre que los planes locales también proporcionen las infraestructuras necesarias.
Se ha pedido a las autoridades locales que evalúen la demanda de distintos grupos de inquilinos, asignen terrenos adecuados y consideren la inversión pública directa. Otras opciones incluyen poner en uso viviendas públicas y adquirir viviendas a los promotores. Las autoridades provinciales también organizarían recursos para indemnizaciones, reasentamientos y preparación del suelo.
La Comisión de Derecho y Justicia quiere reglas de prioridad más claras, en especial para las viviendas construidas con fondos públicos. También quiere que los incentivos beneficien a los inquilinos con dificultades de vivienda, con controles transparentes de los requisitos para evitar el uso indebido de las ayudas.
Qué revelan las cifras de construcción
Las cifras de octubre del ministerio muestran una amplia cartera de proyectos y un volumen menor de viviendas terminadas. En los primeros nueve meses de 2026, 170 proyectos de vivienda social y de alquiler entregaron 46.497 viviendas: 38.183 destinadas a la venta o a la compra en cuotas mediante un contrato de arrendamiento, y 8.314 para alquiler.
La construcción comenzó en otros 128 proyectos, con 183.293 viviendas, incluidas 42.801 unidades de alquiler. Los alquileres representaron cerca del 23 % de las obras iniciadas, frente a alrededor del 18 % de las viviendas terminadas durante el mismo período. La proporción de alquileres entre las viviendas cuya construcción empezó fue mayor que entre las ya entregadas.
El ministerio prevé que en 2026 se terminen 87.601 viviendas sociales y de alquiler, incluidas 18.049 de alquiler. Su programa de vivienda social más amplio contaba con 947 proyectos y 910.933 viviendas, con una inversión estimada de 841,338 billones de dongs. De ellas, 216.626 estaban terminadas, 363.065 en construcción y 331.242 tenían aprobada la inversión.
Estas tres etapas suman cerca del 91 % del objetivo de al menos un millón de viviendas sociales para 2030. Las unidades terminadas por sí solas equivalen a alrededor del 22 % de ese objetivo mínimo. A principios de 2026, el programa contaba con 781 proyectos y 720.055 unidades, equivalentes al 72 % del objetivo si se consideran todas las etapas de desarrollo.
Vietnam terminó 102.633 viviendas sociales en 2025, superando en 2.358 su objetivo anual de 100.275. Durante los primeros cinco meses de 2026, comenzó la construcción de 34 proyectos con casi 30.000 unidades. El ministerio ha pedido a las localidades que incorporen objetivos de vivienda, calendarios de proyectos y recursos a sus planes de desarrollo económico y social.
Reventa de vivienda social y obligaciones de infraestructura
El proyecto incorporaría a la Ley de Vivienda políticas piloto adecuadas de la Resolución n.º 201/2025/QH15 de la Asamblea Nacional y la Resolución n.º 66.15/2026/NQ-CP del Gobierno. Una de las normas propuestas permitiría al comprador de una vivienda social revenderla una vez transcurridos cinco años desde el pago total y emitido un certificado de propiedad, pero solo a otro comprador que cumpla los requisitos para adquirir vivienda social.
El impuesto sobre la renta personal se regiría por la legislación tributaria. La propuesta mantendría la vivienda dentro del conjunto destinado a los hogares que cumplen los requisitos, incluso después del período inicial de tenencia.
Las autoridades provinciales decidirían cómo cumplen los promotores de viviendas comerciales sus obligaciones de contribuir a la vivienda social y de alquiler. Las opciones serían aportar terrenos dentro del proyecto, terrenos en otra ubicación o un pago equivalente. El Gobierno establecería normas detalladas.
A la comisión le preocupa que el proyecto elimine un requisito explícito sobre la inversión en infraestructuras técnicas cuando los promotores aportan terrenos o pagan el importe equivalente. Las carreteras, el drenaje y las conexiones a los servicios básicos permiten utilizar el suelo para construir viviendas, por lo que la asignación de esos costos afecta directamente a la preparación y los gastos de un proyecto.
El Gobierno propone reglamentos detallados para calcular los costos de infraestructura cuando se cumple una obligación. La comisión quiere que el órgano encargado de redactar el proyecto revise la formulación para que los promotores de viviendas comerciales mantengan una parte adecuada de la responsabilidad.
Menos autorizaciones, nuevos interrogantes sobre la protección
El proyecto dejaría en manos del Ministerio de Construcción únicamente el procedimiento para arrendar viviendas oficiales. Las autoridades locales tramitarían los otros 20 procedimientos administrativos. También propone eliminar tres de los cuatro requisitos empresariales, simplificar la documentación de las solicitudes y acortar los plazos de tramitación.
La fijación de precios de la vivienda social ilustra el cambio propuesto, que dejaría de exigir una aprobación previa. Los abogados de HM&P describen un mecanismo por el que los promotores prepararían los precios, contratarían a un consultor cualificado para verificarlos y aprobarían por sí mismos los precios de venta y de compra mediante arrendamiento, en sustitución de la evaluación de un organismo provincial.
Phuc y Vi recomiendan inspecciones centradas en los riesgos relacionados con los precios, registros que muestren cómo se calcularon, divulgación de los principales componentes de los costos y responsabilidad de las empresas verificadoras. También proponen ajustes de precios o reembolsos si revisiones posteriores detectan cálculos incorrectos. Estas son medidas de protección recomendadas en su análisis.
Los abogados también señalan disposiciones sobre hipotecas. El artículo 182 de la actual Ley de Vivienda exige que los propietarios notifiquen por escrito a los inquilinos antes de hipotecar una vivienda alquilada e informen al prestamista de que está arrendada. La disposición más breve sobre hipotecas del proyecto eliminaría de la Ley de Vivienda ese requisito explícito de notificación previa.
Otras disposiciones permitirían realizar algunas operaciones, incluidas las ventas de viviendas sociales o su compra mediante arrendamiento, sin cancelar primero una hipoteca, si las partes correspondientes están de acuerdo. Una hipoteca ofrece a un prestamista una garantía sobre un inmueble en caso de impago de una deuda. Los compradores que acepten ese tipo de acuerdo necesitarían información clara sobre la deuda, los derechos del prestamista y las condiciones para liberar su vivienda de la hipoteca.
Edificios antiguos, propiedad y vivienda para el servicio público
La renovación y reconstrucción de apartamentos estaría más vinculada al desarrollo urbano. El proyecto incorpora como otra vía de inversión la modalidad de construcción y transferencia de una asociación público-privada, conocida como BT, y simplifica la selección de promotores. En un acuerdo BT, un inversor privado construye infraestructuras o instalaciones y las transfiere a la autoridad pública en las condiciones acordadas.
El proyecto de septiembre vinculaba la vida útil de un edificio de apartamentos a la legislación sobre construcción y abordaba la participación financiera de los propietarios en la reconstrucción una vez vencido ese plazo. La presentación de octubre también describió medidas para proteger los derechos de propiedad cuando se demuelan edificios.
Las normas de gestión revisadas aclararían qué bienes son comunes y cuáles privados, así como las disposiciones sobre estacionamiento y las facultades y obligaciones de las juntas de administración, los promotores, los propietarios, los residentes y los operadores. La comisión señaló que los conflictos sobre los bienes comunes y entre los residentes y las juntas de administración son problemas que requieren soluciones más eficaces.
Las disposiciones sobre vivienda oficial incorporarían exenciones del alquiler para funcionarios, empleados públicos y trabajadores destinados, trasladados o asignados temporalmente a comunas especialmente desfavorecidas, zonas fronterizas e islas. La vivienda para las fuerzas armadas podría utilizar terrenos de defensa o seguridad previstos para dejar de destinarse a esos fines, o terrenos que ya no sean necesarios para ellos.
El proyecto también aborda el caso de ciudadanos vietnamitas con otra nacionalidad. El análisis de HM&P señala que serían tratados como ciudadanos vietnamitas en las operaciones de vivienda cuando utilizaran su nacionalidad vietnamita, tanto si viven en Vietnam como fuera del país. Los abogados piden reglas más claras sobre la documentación y el registro necesarios para aplicar ese estatus.
Controles del suelo y proyecto complementario sobre el mercado inmobiliario
El artículo 6 del proyecto de vivienda exigiría a los promotores de distritos pertenecientes a zonas urbanas de categoría especial y de las categorías I y II construir viviendas para la venta, la compra mediante arrendamiento o el alquiler. En otras zonas, las provincias decidirían dónde deben construir los promotores y en qué lugares pueden transferirse parcelas residenciales para que las personas construyan viviendas, conforme a los criterios del Gobierno.
La Comisión de Derecho y Justicia quiere limitar al mínimo la subdivisión y venta de parcelas urbanas, sobre todo en las grandes ciudades. También pide reglas más claras sobre las fuentes de financiación, la contabilización de los activos y la gestión del Fondo de Vivienda, en consonancia con la legislación presupuestaria del Estado.
El proyecto complementario de Ley de Actividad Inmobiliaria consta de 10 capítulos y 61 artículos, 22 menos que la ley de 2023. Propone identificadores electrónicos para los inmuebles, las personas, las organizaciones y otros sujetos incluidos en su ámbito, además de un mecanismo para garantizar el 5 % restante del valor de un contrato inmobiliario mediante una cuenta bloqueada o un acuerdo entre las partes.
El ministro de Agricultura y Medio Ambiente, Trinh Viet Hung, explicó las disposiciones que permitirían a los comités populares provinciales aprobar la transferencia de la totalidad o una parte de proyectos cuya política de inversión hubiera sido aprobada originalmente por el primer ministro. Las responsabilidades de los distritos pasarían a las autoridades comunales en el marco del sistema de gobierno provincial y comunal.
El proyecto de ley sobre actividad inmobiliaria eliminaría cuatro de 12 procedimientos administrativos, simplificaría otros siete y eliminaría o simplificaría nueve de las 31 condiciones de inversión y actividad empresarial. El proyecto de ley de vivienda también eliminaría siete conductas de su lista de prohibiciones, que quedarían reguladas mediante disposiciones específicas u otras leyes.
Los legisladores han pedido una coordinación cuidadosa entre las normas sobre vivienda, actividad inmobiliaria, suelo, impuestos y presupuesto. Los abogados de HM&P también piden límites estrictos a las excepciones transitorias que permitirían adjudicar inversores a algunos proyectos de vivienda social sin repetir el proceso de selección. La principal tarea de aplicación consiste en hacer que las autorizaciones más rápidas vayan acompañadas de responsabilidades claras en materia de precios, suelo, infraestructura y derechos de los residentes.
Puntos clave
- El proyecto de vivienda del 22 de octubre consta de 13 capítulos y 130 artículos, incluido un capítulo específico sobre vivienda de alquiler.
- Promotores e inquilinos acordarían los alquileres dentro de los límites de precios fijados por las provincias.
- Las autoridades locales tramitarían 20 de los 21 procedimientos administrativos relacionados con la vivienda.
- Vietnam terminó 8.314 viviendas de alquiler en los primeros nueve meses de 2026 y prevé terminar 18.049 en todo el año.
- La reventa de viviendas sociales tras cinco años desde el pago total exigiría un certificado de propiedad y un comprador que cumpla los requisitos.
- Los legisladores piden reglas más claras sobre las prioridades para los inquilinos, las obligaciones de infraestructura, las normas de financiación y las medidas para evitar el uso indebido de las ayudas para vivienda.
- Las propuestas también abarcan la reconstrucción de apartamentos, los acuerdos hipotecarios, los controles del suelo y las operaciones inmobiliarias.
