16.000 hogares podrán acceder a hipotecas en 2027
Mongolia prevé que 16.000 hogares accedan en 2027 a apartamentos mediante hipotecas con un interés del 6 %, el primer gran objetivo de financiación de un programa nacional anunciado por el primer ministro N. Uchral el 21 de octubre de 2026. La iniciativa combina 40.000 apartamentos públicos con financiación para comprar 60.000 viviendas construidas por empresas privadas.
Contenido
- 16.000 hogares podrán acceder a hipotecas en 2027
- ¿Qué se construirá y cuándo?
- Alquiler sin pago inicial
- Cómo se calcula el pago de 1,42 millones de tugriks
- Ahorrar el pago inicial en cinco años
- La propiedad compartida divide la financiación
- El valor de los terrenos en los distritos ger se contará como parte del pago
- Los compradores de viviendas privadas tendrán dos opciones hipotecarias
- La financiación y la selección son los próximos pasos
- Puntos clave
El programa, denominado «50.000 chimeneas menos, 100.000 hogares en apartamentos», ofrece cuatro modalidades para acceder a viviendas públicas: alquiler convencional, alquiler con opción a compra, ahorro para el pago inicial mientras se vive de alquiler y propiedad compartida. El alquiler mensual anunciado para un apartamento de dos habitaciones y 45 metros cuadrados es de 700.000 tugriks. Si además se paga para adquirirlo, la cuota mensual asciende a 1.420.000 tugriks.
El anuncio del Gobierno sobre vivienda señala que más de la mitad de los apartamentos públicos se destinarán a hogares de los distritos ger, y que el valor de sus terrenos se tendrá en cuenta como parte del pago. Los distritos ger son zonas residenciales que incluyen viviendas circulares tradicionales conocidas como ger, además de casas.
Uchral presentó la iniciativa en relación con una reunión ordinaria del Consejo de Ministros en la que se debatió el programa de vivienda. El diseño aborda dos problemas financieros distintos: reunir suficiente dinero para acceder a una modalidad de vivienda y poder afrontar los pagos posteriores. Las familias tendrán varias formas de acceder a viviendas públicas, mientras que quienes compren apartamentos privados dispondrán de distintas opciones hipotecarias.
¿Qué se construirá y cuándo?
El Gobierno identifica 3.572 apartamentos en construcción en proyectos como Selbe, Sharhad y Solongo I y II. Prevé añadir otros 8.238 apartamentos en 2027 y 11.246 en 2028, con el objetivo de completar 40.000 apartamentos públicos para 2030.
El objetivo del Gobierno es completar las viviendas en 2030, aunque también se ha informado de que el plazo podría extenderse hasta 2040. El anuncio cifra además en más de 82.000 los apartamentos que construirán empresas privadas para 2030, de los cuales 60.000 se destinarán a las modalidades hipotecarias del programa.
Los hitos anunciados abarcan tanto la construcción como la financiación para los hogares:
- 21 de octubre de 2026: Uchral anuncia el programa nacional de vivienda.
- 2026: Se prevé que las empresas privadas completen 14.832 apartamentos.
- 2027: El Gobierno prevé ofrecer hipotecas con un interés del 6 % a 16.000 hogares y añadir 8.238 apartamentos públicos.
- 2028: Está prevista la construcción de otros 11.246 apartamentos públicos.
- 2030: Se espera que las viviendas públicas alcancen los 40.000 apartamentos y que las empresas privadas hayan construido más de 82.000.
Los 40.000 apartamentos públicos y los 60.000 apartamentos privados destinados a recibir apoyo hipotecario suman el objetivo del programa: 100.000 hogares. La construcción privada que supere esos 60.000 apartamentos forma parte del plan más amplio de construcción descrito por el Gobierno.
Alquiler sin pago inicial
Uchral utilizó como ejemplo un apartamento de dos habitaciones y 45 metros cuadrados para explicar las cuatro opciones de vivienda pública. La más sencilla es el alquiler convencional, por 700.000 tugriks al mes y sin pago inicial.
Para un hogar que elija esta modalidad, el alquiler sumaría 8,4 millones de tugriks en 12 meses. Por tanto, el requisito financiero inmediato sería un pago mensual recurrente, en lugar de tener que ahorrar una suma importante antes de mudarse.
El primer ministro N. Uchral afirmó explícitamente que tanto el alquiler convencional como el alquiler con opción a compra se ofrecen sin pago inicial. En mongol, dijo:
«Permítanme subrayar de nuevo que ni el alquiler de una vivienda ni el alquiler con opción a compra requieren un pago inicial».
Las otras opciones ofrecen distintas vías para adquirir la propiedad. Una permite reunir el pago inicial durante cinco años, mientras que otra divide la financiación del apartamento entre un acuerdo de alquiler y un préstamo bancario.
Cómo se calcula el pago de 1,42 millones de tugriks
La modalidad de alquiler con opción a compra consta de dos pagos mensuales: 700.000 tugriks de alquiler y 720.000 tugriks que se destinan a adquirir la propiedad. En conjunto, suman el pago anunciado de 1.420.000 tugriks.
La aportación para adquirir la vivienda es ligeramente superior al componente del alquiler. En un año, el hogar pagaría 8,4 millones de tugriks de alquiler y 8,64 millones para adquirir la propiedad, lo que suma 17,04 millones de tugriks.
En comparación con el alquiler convencional, esta opción exige pagar 720.000 tugriks más al mes, de modo que la cuota mensual supera por poco el doble del alquiler. La ventaja es que una parte de cada pago se destina a adquirir el apartamento, en lugar de cubrir únicamente el derecho a ocuparlo.
También se informó de que Uchral dijo que la propiedad plena se transferiría al cabo de 20 años. Si se mantuviera sin interrupciones el pago mensual anunciado, en 20 años se abonarían 340,8 millones de tugriks, incluidos 172,8 millones destinados a adquirir la propiedad. Este cálculo supone que los dos componentes mensuales no cambian durante ese período.
Ahorrar el pago inicial en cinco años
La tercera opción permite que un hogar ahorre para el pago inicial mientras vive de alquiler. En lugar de reunir de antemano el 30 % habitual, tendría que pagar 860.000 tugriks adicionales cada mes durante cinco años.
En 60 meses, esos pagos adicionales sumarían 51,6 millones de tugriks. Si se aplica el alquiler mensual de 700.000 tugriks del ejemplo, el compromiso mensual total durante ese período de ahorro sería de 1,56 millones de tugriks.
Esto supondría pagar 140.000 tugriks más al mes que con la modalidad independiente de alquiler con opción a compra. Las dos opciones tienen propósitos distintos: la aportación de 720.000 tugriks se destina a adquirir la propiedad, mientras que la de 860.000 tugriks permite reunir el pago inicial para una hipoteca posterior.
Una hipoteca es un préstamo para comprar una vivienda que se devuelve a lo largo del tiempo con intereses. Para las familias que contemplen esta opción, los primeros cinco años implicarían pagar tanto el alojamiento como el ahorro necesario para acceder al préstamo.
La propiedad compartida divide la financiación
La cuarta opción es la propiedad compartida. Uchral dijo que el banco y la Corporación de Vivienda de la Ciudad Capital, conocida como NOSK, figurarían conjuntamente en el certificado de propiedad del apartamento.
La mitad del valor del apartamento se cubriría mediante el alquiler o una modalidad de alquiler con opción a compra. El hogar solicitaría un préstamo para la otra mitad. En la práctica, el comprador pediría prestado el equivalente a la mitad del valor del apartamento, en lugar de financiar toda la compra mediante una hipoteca.
Uchral dijo que esto reduciría a la mitad el pago inicial exigido, así como las cuotas del préstamo y los intereses. El hogar seguiría pagando el alquiler o la aportación para adquirir la otra mitad de la propiedad, además de las cuotas bancarias.
Esta opción modifica, por tanto, la combinación de pagos. Una hipoteca de menor importe se combinaría con el acuerdo que cubre la otra mitad del apartamento, ofreciendo a los hogares otra vía para acceder a una vivienda cuando quizá les resultara difícil cumplir los requisitos de una hipoteca por el valor total.
El valor de los terrenos en los distritos ger se contará como parte del pago
Más de la mitad de los 40.000 apartamentos públicos se destinarán a hogares de los distritos ger. El Gobierno afirma que sus terrenos serán tasados y que su valor se contará como parte del pago, de modo que un activo que ya poseen pueda ayudarles a financiar la mudanza.
Uchral también dijo que se eliminarían 25.000 chimeneas cuando los hogares se mudaran a apartamentos públicos. Esa cifra equivale a la mitad del objetivo nacional de eliminar 50.000 chimeneas y al 62,5 % de los 40.000 apartamentos públicos.
La medida relativa a los terrenos añade una segunda función al programa, más allá de proporcionar viviendas: vincula la asignación de apartamentos con el traslado de hogares que viven en propiedades con chimeneas individuales. Para las familias participantes, el valor asignado a sus terrenos determinará directamente qué parte del pago de la vivienda podrán cubrir.
La asignación de apartamentos públicos y el objetivo general de eliminar chimeneas tienen alcances distintos. La cifra específica vinculada a las mudanzas a viviendas públicas es de 25.000 chimeneas, mientras que el programa en su conjunto contempla una meta de 50.000.
Los compradores de viviendas privadas tendrán dos opciones hipotecarias
Los 60.000 apartamentos privados destinados a recibir apoyo financiero están pensados para hogares que compren una vivienda por primera vez. Se prevé que 39.000 de esos hogares reciban hipotecas con un interés del 6 %.
Los 21.000 restantes podrían optar por una hipoteca con un interés del 6 % durante los tres primeros años y del 12 % durante los 17 siguientes. El plazo del préstamo sería de 20 años, y el tipo más alto se aplicaría durante la mayor parte de ese período.
Esto significa que el 65 % de los 60.000 hogares se incluiría en el grupo previsto para el interés del 6 %, mientras que al 35 % restante se le ofrecería una modalidad cuyo tipo aumenta al cabo de tres años. Para este último grupo, el interés se duplicaría al terminar el período inicial.
El pago mensual posterior de cada hogar dependería de cuánto adeude y del calendario de amortización. Para esos compradores, la cuestión práctica será si podrán afrontar el préstamo cuando termine el período con el interés inicial, además de durante los tres primeros años.
Uchral dijo que los tipos de interés y las condiciones también variarían según la zona urbana y la ubicación, teniendo en cuenta la concentración de población, la demanda, la presión sobre la ciudad y la congestión del tráfico. Así, el plan de financiación vincula las condiciones de los préstamos con la ubicación del apartamento.
La financiación y la selección son los próximos pasos
Uchral prometió que la selección de los hogares sería abierta y transparente. Se prevé seleccionar a los primeros hogares después de que el Parlamento apruebe el presupuesto de 2027, lo que convierte esa aprobación en el próximo hito procedimental anunciado.
El primer ministro también describió una propuesta para obtener 1,8 billones de tugriks a través del sector financiero para el programa de hipotecas de viviendas privadas e incluir en el presupuesto los costos de los swaps. Un swap es un acuerdo financiero para intercambiar obligaciones de pago, a menudo relacionadas con divisas o tipos de interés. La propuesta incorporaría el costo correspondiente a los planes de gasto público.
El anuncio deja abiertos varios detalles prácticos: la fecha de solicitud, todos los criterios de elegibilidad, los requisitos de ingresos, el método de tasación de los terrenos, el tratamiento de los pagos atrasados y el importe exacto de las cuotas posteriores en las distintas opciones hipotecarias. Tampoco especifica la fecha de la votación del presupuesto. Esos detalles determinarán qué hogares podrán acceder al programa y cuánto les costará cada modalidad.
Los avances inmediatos del programa se medirán en objetivos concretos: completar los apartamentos que ya están en construcción, asegurar la financiación prevista y seleccionar a los hogares para las 16.000 hipotecas previstas en 2027. El calendario a más largo plazo se extiende hasta el objetivo de construcción del Gobierno para 2030.
Puntos clave
- Mongolia anunció el programa de vivienda el 21 de octubre de 2026. La iniciativa busca llegar a 100.000 hogares y eliminar 50.000 chimeneas.
- El plan combina 40.000 apartamentos públicos con apoyo hipotecario para 60.000 apartamentos privados.
- El alquiler de un apartamento público de 45 metros cuadrados costaría 700.000 tugriks al mes; el alquiler con opción a compra costaría 1.420.000 tugriks al mes.
- Otra opción permite ahorrar para el pago inicial abonando 860.000 tugriks al mes, además del alquiler, durante cinco años.
- Más de la mitad de los apartamentos públicos se destinarán a hogares de los distritos ger, y el valor de sus terrenos se contará como parte del pago.
- Se prevé que 39.000 hogares compradores de apartamentos privados accedan a hipotecas con un interés del 6 %; otros 21.000 podrán optar por una modalidad cuyo interés subirá al 12 % después de tres años.
- El Gobierno prevé ofrecer hipotecas con un interés del 6 % a 16.000 hogares en 2027. Se espera seleccionar a los primeros beneficiarios después de la aprobación del presupuesto.
