La aprobación de los bancos es clave para un nuevo plan de financiación
New World Development busca una prórroga de dos años para unos 88.000 millones de dólares de Hong Kong en préstamos y propone amortizar aproximadamente 8.800 millones, mientras la promotora hongkonesa intenta ganar tiempo para gestionar su deuda y preparar una posible venta de acciones.
Contenido
- La aprobación de los bancos es clave para un nuevo plan de financiación
- Qué se pide a los bancos
- Cómo la refinanciación de 2025 condujo a esta situación
- Por qué importa una ampliación de capital para la familia Cheng
- Las pérdidas centran la atención en el efectivo
- Las propiedades ofrecidas como garantía dieron más seguridad a los bancos
- Los tenedores de bonos afrontan una propuesta de canje independiente
- Las negociaciones de inversión ponen el foco en la propiedad
- La solución para 11 Skies modifica un compromiso importante
- Puntos clave
Las conversaciones preliminares, según personas familiarizadas con el asunto en octubre de 2026, requieren la aprobación unánime de los prestamistas. Ese acuerdo permitiría a la empresa realizar una ampliación de capital con derechos de suscripción, que daría a los accionistas actuales la posibilidad de comprar nuevas acciones en proporción a su participación.
La promotora espera concluir las negociaciones de los préstamos antes de enero de 2027. La ampliación de capital podría anunciarse ya en noviembre de 2026, por lo que las conversaciones con los bancos y los preparativos para captar nuevo capital están estrechamente vinculados dentro de su estrategia de financiación.
El paquete representa alrededor del 62% de los cerca de 143.000 millones de dólares de Hong Kong de deuda total que New World declaró a finales de junio. Su tamaño convierte las negociaciones en un aspecto central de las finanzas de la empresa, aunque la promotora también está tramitando un canje de bonos, posibles acuerdos con socios inversores y una reducción de sus compromisos en el proyecto 11 Skies, cerca del Aeropuerto Internacional de Hong Kong.
Aún no se ha alcanzado un acuerdo, y las condiciones propuestas podrían cambiar o las conversaciones podrían fracasar. New World no había respondido de inmediato a una solicitud de comentarios.
Qué se pide a los bancos
La propuesta de New World combina una fecha de pago posterior con una reducción inmediata del principal, es decir, del importe prestado originalmente. Amortizar el 10% de un paquete de 88.000 millones de dólares de Hong Kong equivaldría a unos 8.800 millones, con lo que quedarían cerca de 79.200 millones antes de cualquier otro ajuste.
La prórroga daría a la promotora más tiempo para obtener efectivo mediante la venta de propiedades, la desinversión en activos o la entrada de nuevos inversores. La amortización parcial devolvería parte del dinero a los prestamistas mientras esperan el pago del saldo restante.
Todos los prestamistas deben aprobar el plan para que pueda realizarse la ampliación de capital vinculada, según personas familiarizadas con las conversaciones. Por tanto, las negociaciones con algunos bancos son una etapa inicial de un proceso que requiere el respaldo de todo el grupo de prestamistas.
Los préstamos tienen distintas fechas de vencimiento. La fecha más próxima en la refinanciación concluida en junio de 2025 era el 30 de junio de 2028. Una prórroga propuesta de dos años aplazaría aún más las fechas de pago afectadas, aunque el calendario definitivo dependería de las condiciones que acepten los bancos.
Cómo la refinanciación de 2025 condujo a esta situación
New World firmó su anterior acuerdo de refinanciación el 30 de junio de 2025, tras meses de negociaciones que alejaron a la empresa del riesgo de impago. El acuerdo abarcaba unos 88.200 millones de dólares de Hong Kong, cifra que suele redondearse a 88.000 millones, y fue descrito como la mayor refinanciación de deuda de Hong Kong.
El acuerdo estableció condiciones distintas para diferentes grupos de préstamos. Unos 63.400 millones de dólares de Hong Kong que vencían originalmente en 2025 y 2026 obtuvieron prórrogas de tres años. Los préstamos con vencimiento en 2027 y años posteriores mantuvieron sus calendarios de pago, y New World aportó garantías adicionales y otras protecciones para los acreedores.
La propuesta actual da continuidad a ese intento anterior de aplazar los pagos. Estas son las principales etapas:
- Febrero de 2025: New World propuso un paquete más amplio de propiedades como garantía mientras negociaba la refinanciación con los bancos.
- 30 de junio de 2025: La empresa firmó un acuerdo de refinanciación por unos 88.200 millones de dólares de Hong Kong, con vencimiento más próximo el 30 de junio de 2028.
- Octubre de 2026: Se conocieron conversaciones preliminares para prorrogar otros dos años unos 88.000 millones de dólares de Hong Kong en préstamos.
- Noviembre de 2026: La ampliación de capital podría anunciarse ya este mes.
- Enero de 2027: La empresa espera concluir las negociaciones para prorrogar los préstamos.
Los 63.400 millones de dólares de Hong Kong que obtuvieron plazos de pago más largos en 2025 representaban alrededor del 72% del paquete de unos 88.000 millones. El resto correspondía a deuda que ya tenía vencimientos posteriores.
Por qué importa una ampliación de capital para la familia Cheng
La familia Cheng, que controla New World, lleva meses considerando propuestas para inyectar capital. Una ampliación de capital permitiría a los accionistas actuales, incluida la familia, aportar fondos nuevos.
El capital social es dinero invertido a cambio de una participación en la empresa. A diferencia de un préstamo bancario, no crea la obligación de devolver el principal en una fecha fijada. Para una empresa que gestiona una deuda elevada, puede aportar efectivo sin sumar otro vencimiento de préstamo.
Una ampliación de capital ofrece a los accionistas la oportunidad de comprar nuevas acciones en función del tamaño de sus participaciones actuales. Quienes participen en la misma proporción suelen poder mantener su porcentaje de propiedad. Quienes no lo hagan podrían terminar con una participación menor en la empresa ampliada.
Una operación completada con el respaldo de la familia Cheng sería una señal importante de apoyo financiero. No se han divulgado el importe que se busca captar, el precio de suscripción ni el compromiso financiero de la familia. Esos detalles determinarían cuánto efectivo recibiría New World y cómo cambiaría la estructura de propiedad.
Las pérdidas centran la atención en el efectivo
New World registró pérdidas de unos 3.600 millones de dólares estadounidenses en su último ejercicio fiscal y declaró una deuda total de aproximadamente 143.000 millones de dólares de Hong Kong a finales de junio. Sus proyectos residenciales, de oficinas y centros comerciales se extienden por Hong Kong y China continental, donde una prolongada caída del mercado inmobiliario ha afectado a la actividad.
La caída de los precios de la vivienda y la debilidad de la confianza de los consumidores han presionado los ingresos, mientras que un entorno de tipos de interés elevados ha encarecido los préstamos. En conjunto, estas condiciones dificultan la generación de efectivo mientras la empresa paga intereses y se prepara para los vencimientos de deuda.
Las cifras financieras anteriores de la empresa muestran que la presión de la deuda aumentaba antes de la refinanciación de junio de 2025. A 31 de diciembre de 2024, la deuda neta consolidada era de unos 124.630 millones de dólares de Hong Kong, la deuda con intereses ascendía a aproximadamente 146.500 millones y el coeficiente de endeudamiento neto era del 57,5%.
La deuda neta se calcula restando el efectivo a los préstamos, mientras que la deuda total contabiliza los préstamos antes de esa resta. Por tanto, la cifra más reciente de deuda total de New World y la cifra anterior de deuda neta miden conceptos distintos. El reto práctico consiste en generar efectivo suficiente para realizar los pagos y reducir el importe adeudado.
Las propiedades ofrecidas como garantía dieron más seguridad a los bancos
Las negociaciones de New World a comienzos de 2025 muestran cuántas propiedades se ofrecían para respaldar la refinanciación. Una propuesta de febrero añadió activos por valor de 3.800 millones de dólares estadounidenses para los préstamos con vencimiento en 2027 y años posteriores, lo que elevó el paquete de garantías propuesto a 19.100 millones.
La primera parte de esa propuesta abarcaba 25 activos valorados en 15.300 millones de dólares estadounidenses para respaldar la refinanciación de préstamos por 7.700 millones con vencimiento en 2025 y 2026. Se describió como libre de cargas una parte de esos activos valorada en unos 11.300 millones, es decir, que aún no se había comprometido como garantía de otros préstamos.
Entre las propiedades propuestas figuraban New World Tower, K11 Art Mall y las oficinas de 11 Skies en Hong Kong, así como Shanghai K11 Art Mall y Shenzhen K11 ECOAST. K11 Shanghai Huaihai Middle Road y Rosewood Phuket estaban entre los 13 activos propuestos para préstamos con vencimientos posteriores.
Una garantía permite al prestamista reclamar un activo si el prestatario no puede cumplir sus obligaciones. Algunas propiedades del paquete propuesto ya respaldaban otras deudas, por lo que los posibles prestamistas recibirían una hipoteca de segundo rango, con un derecho de cobro posterior al del prestamista existente. El acuerdo de junio de 2025 exigió posteriormente garantías adicionales, lo que convirtió los activos dados en garantía en un elemento importante de los acuerdos de deuda de la empresa.
Los tenedores de bonos afrontan una propuesta de canje independiente
New World también intenta gestionar vencimientos de bonos más próximos mediante una oferta de canje lanzada a principios de octubre de 2026. La oferta abarcaba bonos por unos 991 millones de dólares estadounidenses.
En un canje de bonos se pide a los inversores que intercambien la deuda existente por títulos de reemplazo con nuevas condiciones. Para el prestatario, esto puede ayudar a reorganizar los pagos; el resultado depende de las condiciones ofrecidas y de cuántos inversores las acepten.
La participación antes de la fecha límite para los primeros participantes fue inferior al límite fijado por la empresa. Ese límite era la cantidad máxima que se buscaba para esa etapa de la oferta. No se comunicaron las cifras finales de participación ni los cambios resultantes en el calendario de pagos de New World.
El canje de bonos y las negociaciones con los bancos afectan a grupos distintos de acreedores. Completar ambos procesos permitiría atender obligaciones de pago diferentes, mientras que una ampliación de capital aportaría dinero nuevo en lugar de reorganizar deuda existente.
Las negociaciones de inversión ponen el foco en la propiedad
Bain Capital estudia una posible inversión que también podría incluir una nueva aportación de fondos de la familia Cheng. Esa operación sería otra posible fuente de capital, además de una ampliación de capital.
La estructura de propiedad ya ha influido en otra operación propuesta. A principios de 2026, Blackstone se retiró de una propuesta de asociación por 4.000 millones de dólares estadounidenses después de que la familia Cheng rechazara renunciar al control de New World.
Las dos posibles operaciones muestran que captar fondos implica decidir quién será el propietario y dirigirá la empresa, además de cuánto aportarán los inversores. Una ampliación de capital permite a los accionistas actuales participar en proporción a su participación, mientras que las negociaciones con un inversor externo pueden dar lugar a otra distribución de la propiedad y de las facultades de decisión.
No se han anunciado condiciones definitivas para una inversión de Bain. Su importe, estructura y relación con cualquier aportación de la familia siguen sin definirse, por lo que la prórroga bancaria es solo una parte de un esfuerzo más amplio para conseguir financiación.
La solución para 11 Skies modifica un compromiso importante
La Autoridad Aeroportuaria de Hong Kong ha acordado asumir el control total de 11 Skies, el complejo de oficinas y centro comercial de New World valorado en 18.000 millones de dólares de Hong Kong, situado cerca del aeropuerto. El acuerdo incluye la condonación de miles de millones de dólares de Hong Kong en alquileres que la empresa se había comprometido a pagar.
La autoridad afirmó que el acuerdo pondría fin anticipadamente a los contratos del proyecto y que la filial de propiedad exclusiva de New World cedería los arrendamientos correspondientes. Los activos del proyecto, incluidos tres edificios de oficinas y un centro de entretenimiento, se transferirán a la autoridad sin costo. Los arrendamientos terminarán el 1 de abril de 2027.
En virtud del acuerdo, New World aportará a la autoridad más de 3.000 millones de dólares de Hong Kong en efectivo y equivalentes de efectivo. La directora ejecutiva y consejera delegada, Echo Huang, cifró la contribución en unos 2.300 millones en efectivo y unos 1.050 millones en servicios equivalentes. Por tanto, el acuerdo combina el alivio de futuros compromisos de alquiler con una aportación de la promotora y la transferencia del control del complejo.
La autoridad dijo que asumiría plena responsabilidad por el desarrollo comercial y la gestión del proyecto. Su director ejecutivo afirmó que la autoridad y New World trabajan juntos en 11 Skies desde 2018.
La empresa también ha buscado vender propiedades y desprenderse de activos. La directora ejecutiva y consejera delegada, Echo Huang, había señalado que reducir la deuda era una prioridad, con el objetivo de generar 26.000 millones de dólares de Hong Kong en efectivo durante el ejercicio fiscal de 2025 mediante la venta de proyectos en desarrollo, activos no estratégicos y empresas.
New World dijo por separado que había alcanzado su objetivo de ventas contratadas de 26.000 millones de dólares de Hong Kong para ese ejercicio fiscal antes del 25 de junio de 2025. Las ventas contratadas registran los acuerdos con compradores; el momento en que se recibe el efectivo depende de los calendarios de pago y del avance de los proyectos.
La magnitud y el tipo de propiedades de New World ayudan a explicar por qué convertir activos en efectivo lleva tiempo. Su informe anual de 2024 enumeró siete proyectos de renovación urbana en China continental, con una superficie total de 1,622 millones de metros cuadrados, aproximadamente el 43,6% de su reserva total de suelo, de 3,721 millones de metros cuadrados.
La renovación urbana consiste en remodelar zonas existentes, un proceso que requiere planificación, preparación y construcción antes de que puedan venderse o alquilarse las propiedades terminadas. El actual esfuerzo de financiación de New World combina varias formas de gestionar ese desfase: prórrogas de préstamos, amortizaciones parciales, nuevo capital, operaciones con activos y cambios en los compromisos de proyectos.
Puntos clave
- New World negocia una prórroga de dos años para unos 88.000 millones de dólares de Hong Kong en préstamos y propone amortizar el 10% del principal, unos 8.800 millones.
- Todos los prestamistas deben aprobar la operación para que pueda realizarse la ampliación de capital vinculada. La empresa espera concluir las negociaciones en enero de 2027.
- La ampliación de capital podría anunciarse ya en noviembre de 2026, pero no se han divulgado su importe, precio ni el respaldo de la familia.
- El paquete de préstamos representa alrededor del 62% de los 143.000 millones de dólares de Hong Kong de deuda total declarados a finales de junio.
- Un canje de bonos por 991 millones de dólares estadounidenses, una posible inversión de Bain Capital y el acuerdo sobre 11 Skies son otras partes del esfuerzo de financiación.
- Los activos de 11 Skies se transferirán sin costo a la Autoridad Aeroportuaria y los arrendamientos terminarán el 1 de abril de 2027. New World aportará más de 3.000 millones de dólares de Hong Kong, incluidos unos 2.300 millones en efectivo y unos 1.050 millones en servicios equivalentes.
- La prórroga sigue en negociación, tras la importante refinanciación concluida el 30 de junio de 2025.
