El presidente de LH advierte de una fuerte caída de los precios de la vivienda mientras legisladores cuestionan los retrasos en la oferta y el aumento de la deuda

Un pronóstico de precios se enfrenta a una creciente brecha de oferta

El principal promotor público de vivienda de Corea del Sur se enfrentó a un serio desafío en la Asamblea Nacional el 12 de octubre de 2026: explicar por qué solo 13.293 viviendas habían llegado a la fase notificada de inicio de obras, frente a un objetivo anual de 51.783, mientras su presidente pedía endurecer los préstamos hipotecarios y pronosticaba una posible fuerte caída de los precios de la vivienda.

Lee Sung-hoon, presidente de la Corporación de Tierras y Vivienda de Corea (LH), defendió sus perspectivas ante la Comisión de Tierra, Infraestructura y Transporte de la Asamblea. Los precios de venta de apartamentos en Seúl habían subido durante 87 semanas consecutivas, según las cifras de la Junta de Bienes Raíces de Corea citadas durante la controversia, lo que preocupaba a los posibles compradores, que temían no poder permitirse una vivienda.

Lee sostuvo que un aumento de la oferta y las altas tasas de interés podrían revertir esa presión. También dijo que los hogares empezarían a notar el efecto de la oferta de LH a partir de 2028, un calendario que separa las garantías que ofrece hoy a los compradores de la entrega de viviendas que realmente puedan ocupar.

La audiencia fue más allá de su pronóstico sobre los precios. Legisladores tanto del gobernante Partido Democrático como del opositor Partido del Poder Popular cuestionaron los retrasos en la construcción, el significado de los inicios de obra notificados, la reestructuración organizativa, el aumento de la deuda y un proyecto de desarrollo industrial cuyo costo se estima en 9 billones de wones.

Varias cifras describen distintos programas, no un único total de oferta. El objetivo de 51.783 corresponde a viviendas públicas construidas por encargo. Lee expuso por separado planes para iniciar 96.000 viviendas en todo el país, incluidas 86.000 en el área metropolitana de Seúl. También se mencionó otra cifra: un objetivo gubernamental de oferta de 115.000 viviendas. En la audiencia no se explicó del todo cómo se relacionan esos totales más amplios.

Qué dijo Lee sobre las hipotecas

La disputa comenzó en una sesión informativa del 30 de septiembre en el emplazamiento del complejo industrial nacional de semiconductores de sistema avanzado, en Yongin, provincia de Gyeonggi. Lee propuso debatir una nueva reducción del límite hipotecario de 600 millones de wones para viviendas con un precio de 1.500 millones de wones o menos.

También cuestionó si permitir que las personas que compran su primera vivienda pidan prestado hasta el 70% del valor del inmueble fomenta las compras competitivas. Ese porcentaje es la relación entre el préstamo y el valor del inmueble, o LTV. Mide el monto de la hipoteca en relación con el valor de la propiedad, pero un límite monetario independiente puede seguir restringiendo la cantidad que recibe el comprador.

Los límites de préstamo mencionados eran de 600 millones de wones para viviendas valoradas en hasta 1.500 millones de wones, 400 millones para viviendas por encima de 1.500 millones y hasta 2.500 millones, y 200 millones para viviendas por encima de 2.500 millones en zonas reguladas. Los comentarios de Lee fueron una propuesta para debatir, no el anuncio de una nueva norma de préstamo.

Durante la auditoría, Lee dijo que mantenía su opinión personal, pero se disculpó por hablar de regulación financiera fuera de las responsabilidades de LH. Distinguió explícitamente su postura de la política gubernamental.

Lee, cuya agencia construye y administra viviendas públicas, en lugar de establecer las normas hipotecarias, explicó esa diferencia:

«Esta no es la postura política del Gobierno, sino mi opinión personal».

Legisladores cuestionan el consejo de esperar

Kim Eun-hye, del Partido del Poder Popular, preguntó a Lee cómo podrían comprar una vivienda los jóvenes y las parejas recién casadas si se redujera el acceso al crédito. Eom Tae-young, también del Partido del Poder Popular, cuestionó si los hogares comunes podían comprar viviendas al contado y advirtió contra el uso de los retrasos en la oferta para justificar restricciones a los préstamos.

Chung Il-young, del Partido Democrático, dijo que no correspondía al presidente de LH frenar la demanda. Su compañero de partido, el legislador Bok Ki-wang, señaló que Lee había sido secretario presidencial para asuntos de tierra y transporte, pero que ahora dirigía LH. Por ello, sus comentarios podían confundirse con una decisión política.

Lee respondió vinculando su consejo con su expectativa de que los precios bajen. Dijo que la caída posterior al máximo de precios de 2021, que atribuyó a las altas tasas de interés, podía repetirse.

Al explicar por qué los compradores quizá no tenían que apresurarse, Lee dijo ante la comisión:

«Si el mercado se estabiliza, no pierde nada por no comprar una vivienda ahora mismo».

Esas garantías dependen de un pronóstico, no de un resultado confirmado. Lee no dio una fecha ni una estimación numérica de la caída de precios. Dijo que no sabía cuándo cambiaría la tendencia, aunque consideraba que el giro era cuestión de tiempo. Cuando le preguntaron si dimitiría si no se controlaban los precios, aceptó hacerlo.

¿Se puede cumplir el objetivo de construcción pendiente?

El legislador Jeong Hee-yong, del Partido del Poder Popular, dijo que LH había registrado 13.293 inicios de obra hasta el 2 de octubre, es decir, el 25,7% de su objetivo anual de 51.783. Quedan 38.490 viviendas, unas tres veces el total registrado, para alcanzar el objetivo antes de fin de año.

Lee sostuvo que el objetivo seguía siendo alcanzable. Dijo que muchos proyectos estaban en la fase de selección de contratistas del Servicio de Contratación Pública y podían comenzar una vez concluido ese proceso. En gran medida, los proyectos con socios privados también habían seleccionado a sus licitadores preferentes, lo que dejaba un volumen considerable en condiciones de iniciar obras en noviembre o diciembre.

La diferencia entre esa explicación y la preocupación de los legisladores es práctica: los proyectos que se acercan a la adjudicación de contratos pueden respaldar una previsión anual, pero no necesariamente se han convertido en obras activas.

Lee reconoció que concentrar los inicios de obra al final del año era un problema y dijo que estudiaría cómo distribuirlos de manera más uniforme, incluso mediante conversaciones con la Asamblea.

Un programa independiente de adquisición de viviendas para alquiler también iba retrasado. El legislador Kim Nam-geun, del Partido Democrático, dijo que hasta agosto el avance equivalía a solo el 13% de un objetivo anual de 18.000 viviendas. Advirtió que LH asumiría una parte considerable del objetivo de vivienda pública de 1,19 millones de viviendas hasta 2030, por lo que la lentitud en las entregas seguía siendo preocupante incluso si una mayor actividad al final del año mejoraba el resultado anual.

Los permisos y las solicitudes ya acumulan retrasos

El atraso va más allá del objetivo de este año. Jeong dijo que, hasta agosto, 209.270 viviendas en todo el país habían recibido la aprobación del plan del proyecto, pero aún no habían iniciado obras. De ese total, 23.802 habían recibido la aprobación antes de 2022, alrededor del 11,4% del atraso acumulado.

La aprobación es un hito administrativo, no una vivienda terminada. Antes de que los hogares puedan mudarse, deben completarse la selección del contratista, los trabajos en el terreno y la construcción. Por tanto, una amplia cartera de proyectos aprobados no significa automáticamente que las viviendas estarán disponibles pronto.

Jeong también dijo que la fase principal de solicitud se había retrasado en 70 de los 99 bloques de vivienda pública de la región capitalina, aproximadamente el 70,7%. El retraso promedio era de 12,8 meses.

Esos retrasos afectan a hogares que habían confiado en los calendarios anunciados durante las solicitudes preliminares. Lee reconoció que LH no siempre había actuado con suficiente diligencia para resolver las quejas y dijo que se había instruido a los empleados para que las atendieran más rápido. También prometió ponerse al día con los proyectos retrasados que recibieron aprobación en 2022 y 2023.

¿Qué cuenta como inicio de obra?

Kim Jung-jae, del Partido del Poder Popular, cuestionó la práctica de LH de contar los proyectos como iniciados una vez aceptada la documentación de comienzo de obras, incluso antes de que empezaran los trabajos físicos. Acusó a la agencia de inflar sus resultados y cuestionó su uso por separado del término inicio efectivo de obras.

Lee rechazó la acusación y dijo que el método de notificación se utilizaba desde hacía mucho tiempo. Sin embargo, admitió que la terminología había causado confusión y prometió cambiarla. Esto deja una distinción sustancial para los lectores: un inicio administrativo y el comienzo de las obras por parte de los trabajadores no son necesariamente el mismo hecho.

Las cifras de viviendas de nueva construcción adquiridas para alquiler en el área metropolitana de Seúl ilustran el problema. A finales de septiembre, se habían registrado 11.277 inicios de obra, frente a un objetivo de 40.085, es decir, el 28,1%. Estas cifras corresponden a un programa diferente y no deben sumarse a las 13.293 viviendas públicas construidas por encargo sin comprobar antes si hay superposición.

LH tenía previsto iniciar aproximadamente 29.000 viviendas de ese programa durante el cuarto trimestre, unas 21.000, alrededor del 72%, mediante un procedimiento acelerado de inicio de obras. Ese procedimiento permite que la verificación de los costos de construcción y los cambios en los acuerdos de adquisición se realicen después de presentar la documentación de inicio.

Los legisladores advirtieron que podía transcurrir hasta medio año entre la recepción del certificado de inicio y el comienzo de las obras físicas. Por tanto, cumplir un objetivo documental a finales de diciembre no demostraría necesariamente que hubiera habido el mismo volumen de actividad de construcción en el terreno.

Las previsiones de deuda difieren, pero apuntan en la misma dirección

Las cifras atribuidas al sistema de divulgación de información de instituciones públicas ALIO sitúan la deuda de LH en 173,6567 billones de wones a finales del año anterior, con una relación entre deuda y patrimonio de 230,79%. Esa relación significa que los pasivos equivalían a unas 2,31 veces el patrimonio. Por sí sola, no declara que una institución sea incapaz de cumplir sus obligaciones.

El legislador Yoo Sang-bum, del Partido del Poder Popular, citó una deuda de aproximadamente 197 billones de wones este año y una proyección de 372 billones para 2030. Otro legislador, Shin Sung-bum, citó una proyección de 373 billones de wones para 2030. Las cifras difieren en 1 billón de wones y no se ofreció ninguna explicación de la diferencia.

Según las cifras de Yoo, el aumento previsto es de 175 billones de wones, o alrededor del 88,8%. Yoo también cuestionó cómo podía LH ofrecer 940.000 viviendas de alquiler mientras su ratio de cobertura de intereses era negativo. Ese indicador compara las ganancias con los costos de intereses; un resultado negativo indica que el indicador de ganancias utilizado no cubre los intereses. Su descripción de LH como una empresa zombi fue una valoración política, no una declaración formal de insolvencia.

Lee atribuyó la presión financiera a las indemnizaciones por los nuevos barrios de tercera generación, la concentración del volumen de construcción y unos costos de edificación que habían aumentado casi un 50%. Dijo que LH y el Ministerio de Tierra buscaban apoyo presupuestario porque la deuda crecía más rápido de lo que la agencia podía recuperar los costos.

La reestructuración, el personal y los alquileres complican las entregas

Los legisladores preguntaron si separar partes de LH y avanzar hacia el desarrollo directo de terrenos públicos debilitaría su capacidad para ofrecer viviendas. Yoo advirtió que el cambio podía socavar el mecanismo por el cual los ingresos de la venta de terrenos ayudaban a cubrir las pérdidas de las viviendas de alquiler.

El legislador Kang Deuk-gu, del Partido Democrático, planteó el riesgo de que una empresa de activos separada heredara las pérdidas de los alquileres y la deuda. El legislador Jeong Dong-man, del Partido del Poder Popular, también mencionó la escasez de personal y la amenaza de una huelga general del sindicato. Lee dijo que LH estaba preparando su postura sobre la separación propuesta y evaluando la estructura organizativa y el personal que necesitaría.

Yeom Tae-young, del Partido Democrático, pidió una contratación considerable ante el aumento de la carga de trabajo. Lee coincidió en que habían aumentado tanto el volumen de los proyectos como la diversidad del trabajo, y dijo que se estaba dialogando con los departamentos gubernamentales sobre contratación y salarios del personal.

Kim Young-kook, director de políticas de vivienda y suelo del Ministerio de Tierra, dijo que la plantilla regular había aumentado en unas 400 personas desde 2024 y que los trabajadores habían sido reasignados a proyectos prioritarios. Sin embargo, reconoció la necesidad de más personal y dijo que se debatirían nuevas contrataciones, tanto regulares como temporales.

Kim también dijo que el ministerio negociaba con las autoridades fiscales un aumento de las tasas de apoyo a las viviendas de alquiler. Lee sostuvo que gran parte de la futura ampliación de la oferta de alquiler cobraría rentas cercanas a las del mercado y, por tanto, ayudaría a las finanzas de LH. Esa respuesta aborda la recuperación financiera, pero no establece cuán asequibles serían esas viviendas para los hogares con ingresos limitados.

Un proyecto industrial acelerado genera otro debate sobre costos

Los retrasos de LH en materia de vivienda se contrastaron con el ritmo del complejo industrial nacional de semiconductores de Honam propuesto en el antiguo emplazamiento del aeropuerto militar de Gwangju. El legislador Kang Dae-sik, del Partido del Poder Popular, preguntó por qué ese proyecto avanzaba más rápido que otros desarrollos industriales nacionales.

El emplazamiento fue seleccionado como candidato el 29 de julio, al día siguiente se pidió la participación de LH y el 3 de agosto se encargaron los servicios de diseño. El plazo para seleccionar al contratista del diseño se redujo de los 107 días habituales a 58 días.

De los 30 complejos industriales nacionales en los que el Ministerio de Tierra había solicitado la participación de LH, 10 seguían siendo objeto de evaluaciones de las condiciones de desarrollo. Entre los seis proyectos designados como candidatos en 2023 que habían llegado a la fase de contratación de servicios de diseño, todos, salvo el complejo de semiconductores de Yongin, habían tardado más de un año desde la solicitud de participación hasta la adjudicación.

La oficina de Kang calculó los costos totales en unos 9 billones de wones: 5 billones para adquirir el antiguo emplazamiento del aeropuerto y 4 billones para el desarrollo. Suponiendo que se vendiera el 70% del terreno, de aproximadamente 2,5 millones de pyeong, el costo estimado sería de 5,14 millones de wones por pyeong. Un pyeong equivale a unos 3,3 metros cuadrados.

Ese cálculo era unas 2,1 veces el precio de 2,41 millones de wones por pyeong del terreno industrial del Distrito Avanzado 3 de Gwangju en 2024, y 6,7 veces el precio de 770.000 wones del complejo industrial nacional de Bitgreen en 2020. Estas comparaciones corresponden a distintas ubicaciones y años de venta, no a propiedades idénticas.

¿Quién asumiría el costo del desarrollo industrial?

La oficina de Kang calculó que vender los 1,575 millones de pyeong de terreno industrial previstos a 4 millones de wones por pyeong dejaría una diferencia simple de aproximadamente 1,7955 billones de wones frente al costo de desarrollo unitario estimado. A 3 millones de wones, la diferencia aumentaría a unos 3,3705 billones de wones. Se trata de cálculos hipotéticos, no de pérdidas confirmadas del proyecto.

La oficina también cuestionó un precio de adquisición estimado en 5 billones de wones frente a su valoración de aproximadamente 4 billones antes del desarrollo. El acuerdo de traslado del aeropuerto militar contempla construir y donar al Estado un aeropuerto de reemplazo a cambio del antiguo emplazamiento. Por ello, la forma de distribuir los costos de adquisición y desarrollo podría afectar tanto a los precios del terreno industrial como a las finanzas públicas.

LH dijo que tenía previsto acelerar el complejo para apoyar la competitividad de los semiconductores, recurriendo a procedimientos paralelos siempre que fuera posible. El Ministerio de Tierra dijo que la selección había tenido en cuenta la ubicación, la estrategia industrial y la demanda empresarial. No se identificó un precio final de venta del terreno industrial ni un acuerdo de financiación definitivo.

Los procedimientos paralelos también forman parte de los planes de vivienda de Lee. En Seoripul y Taereung, LH prevé llevar a cabo al mismo tiempo los trámites de autorización, las indemnizaciones, la demolición y la preparación del terreno para adelantar en más de un año el inicio de las obras. A partir de 2027, planea impulsar más proyectos urbanos mediante la reconstrucción de viviendas de alquiler antiguas y el uso de terrenos sin ocupar.

Calidad, propiedades personales y próximos hitos

La calidad de las viviendas fue otra preocupación. Moon Jong-bok, del Partido Democrático, citó miles de solicitudes de reparación en los desarrollos de Nuevos Barrios de Esperanza para Recién Casados y cuestionó las sanciones contra los contratistas. Lee prometió una gestión más estricta de los defectos y la calidad. Mo Gyeong-jong pidió medidas para abordar los litigios y la recuperación de deudas en los acuerdos de adquisición vinculados a los costos de construcción; Lee dijo que se estaba evaluando una respuesta de gestión.

Lee también prometió viviendas de alquiler más grandes, más ubicaciones cerca de estaciones de metro y materiales de acabado y diseños comparables para las viviendas de alquiler y las destinadas a la venta. Esos planes deben evaluarse junto con las quejas sobre los desarrollos existentes, no considerarse mejoras ya realizadas.

Las preguntas sobre las propiedades de Lee también aumentaron la presión en torno a la disputa hipotecaria. Dijo que había vendido un apartamento en Dogok a principios de junio y firmado en mayo un contrato de venta de un apartamento en Sejong. LH explicó que se esperaba completar la transferencia de propiedad del apartamento de Sejong a finales de octubre, porque el contrato del inquilino aún no había vencido.

Lee dijo que había comprado el apartamento de Sejong por unos 800 millones de wones sin pedir un préstamo y que había aceptado venderlo por algo más de 1.400 millones. Kim Mi-ae contrastó esa experiencia con la de los compradores que necesitan 900 millones de wones en efectivo para una vivienda de 1.500 millones, debido al límite de préstamo de 600 millones.

Los hitos inmediatos se concentran a finales de año, mientras que Lee ha indicado que los hogares empezarían a notar la nueva oferta en 2028:

• Finales de octubre de 2026: se prevé completar la transferencia de propiedad del apartamento de Sejong.
• Noviembre y diciembre de 2026: el aumento de las obras que, según Lee, respaldaría el objetivo anual de LH.
• Finales de 2026: evaluación de los inicios de obra anuales, incluida la distinción entre trámites administrativos y construcción física.
• A partir de 2027: ampliación prevista del inicio de obras de proyectos urbanos.
• 2028: fecha indicada por Lee para que los hogares empiecen a notar el aumento de la oferta.
• 2030: horizonte del objetivo de vivienda pública y de las fuertes subidas previstas de la deuda.

Puntos clave

• Lee calificó los límites hipotecarios más estrictos como una opinión personal, no como política gubernamental, y se disculpó por hablar sobre asuntos ajenos a las competencias de LH.
• Los inicios notificados de viviendas públicas construidas por encargo alcanzaron el 25,7% del objetivo anual hasta el 2 de octubre.
• Lee espera una actividad considerable en noviembre y diciembre, pero la presentación del inicio de obra puede preceder al comienzo de los trabajos físicos.
• Los legisladores citaron proyecciones de deuda para 2030 de 372 y 373 billones de wones.
• LH busca más financiación y personal, mientras afronta un examen sobre su reestructuración, la calidad y los costos del desarrollo industrial.
• No se indicó la fecha ni la magnitud de la caída de precios prevista. Lee señaló 2028 como el momento en que los hogares empezarían a notar la oferta adicional.