Vietnam propone un impuesto del 0,2 % sobre los terrenos sin uso mientras el debate se centra en las definiciones y el aumento de las tasas

200 millones de VND al año por un terreno valorado en 100.000 millones de VND

El Ministerio de Finanzas de Vietnam propone un impuesto anual del 0,2 % sobre los terrenos abandonados, sin uso o con proyectos retrasados, lo que supondría un pago de 200 millones de VND por un terreno con un valor imponible de 100.000 millones de VND. La propuesta se aplicaría a toda la superficie que cumpla los requisitos, sin los tramos impositivos más bajos que se aplican actualmente a los terrenos residenciales dentro de los límites legales.

El ministerio presentó la medida en su rueda de prensa del 6 de octubre de 2026. Forma parte de un proyecto de ley que modifica la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Empresas, la Ley del Impuesto sobre el Uso de Tierras no Agrícolas y la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. La disposición propuesta sobre terrenos añadiría el apartado 8 al artículo 7 de la Ley del Impuesto sobre el Uso de Tierras no Agrícolas.

La tasa es aproximadamente 6,7 veces superior al 0,03 % que se aplica actualmente a los terrenos residenciales dentro del límite legal. Sin embargo, economistas, abogados y legisladores se centran en dos cuestiones aún sin resolver: si el impuesto superaría los beneficios de conservar terrenos para aprovechar las subidas de precios y cómo distinguirían las autoridades la especulación deliberada de los proyectos bloqueados por procedimientos administrativos o de planificación.

El impuesto aún no ha sido aprobado. Se ha señalado el 1 de enero de 2027 como fecha prevista de entrada en vigor, si la Asamblea Nacional aprueba la reforma fiscal en su sesión de fin de año. Los criterios para identificar los terrenos sujetos al impuesto todavía se están elaborando, y varios participantes en el debate piden un periodo de preparación más largo.

La distinción es importante tanto para los promotores que tienen proyectos turísticos costeros paralizados como para las familias que conservan un único terreno para construir una vivienda en el futuro. Que un terreno esté vacío no determina por sí solo su tratamiento fiscal. El resultado dependería de su clasificación legal, del motivo por el que no se utiliza y del valor imponible aplicable.

Qué cambiaría con la tasa propuesta

El impuesto actual sobre los terrenos residenciales en Vietnam aplica tramos progresivos según la superficie. Los terrenos dentro del límite legal tributan al 0,03 %, el tramo siguiente al 0,07 % y el tramo que supera el límite más alto al 0,15 %. Estas tasas se aplican a las partes correspondientes del terreno, en lugar de gravar automáticamente toda la propiedad con la tasa más alta.

Otras categorías ya reciben un tratamiento distinto. Los terrenos destinados a la producción y las actividades comerciales no agrícolas tributan al 0,03 %. Según las descripciones detalladas de la legislación vigente, los terrenos destinados a un uso indebido o que quedan sin utilizar en contra de la normativa tributan al 0,15 %. Los terrenos invadidos u ocupados ilegalmente tributan al 0,2 %.

La propuesta crearía una categoría aparte, con una tasa del 0,2 %, para los terrenos abandonados, los que no se ponen en uso y los que comienzan a utilizarse con retraso. Al no haber un límite de superficie exento, la tasa propuesta se aplicaría a toda la superficie clasificada en esa categoría. Esto no significa que no existan reglas para determinar qué terrenos cumplen los requisitos.

Los informes discrepan sobre qué categoría existente justificaría la tasa. La mayoría indica que el 0,2 % igualaría el impuesto sobre los terrenos invadidos; algunos informes sobre la sesión informativa del ministerio dicen que igualaría la tasa para los terrenos destinados a un uso indebido. Esa discrepancia debe aclararse, sobre todo porque las descripciones más detalladas sitúan en el 0,15 % la tasa para los terrenos destinados a un uso indebido.

¿Cuánto pagarían los propietarios?

El cálculo básico consiste en multiplicar la superficie por el valor imponible por metro cuadrado determinado conforme a la ley y, después, multiplicar el resultado por el 0,2 %. El valor imponible no coincide automáticamente con el precio de compra ni con el precio de mercado actual. Los siguientes ejemplos suponen que todo el terreno cumple los requisitos y que no se aplica ninguna exención ni reducción:

• Un terreno con un valor imponible de 1.000 millones de VND pagaría 2 millones de VND al año.
• Un terreno de 200 metros cuadrados con un valor imponible de 10 millones de VND por metro cuadrado pagaría 4 millones de VND al año.
• La misma superficie, con un valor imponible de 20 millones de VND por metro cuadrado, pagaría 8 millones de VND al año.
• Un terreno de 500 metros cuadrados con un valor imponible de 20 millones de VND por metro cuadrado tendría un valor imponible de 10.000 millones de VND y pagaría 20 millones de VND al año.
• Cinco terrenos sujetos al impuesto, cada uno con un valor imponible de 10.000 millones de VND, pagarían en total 100 millones de VND al año.

Sobre una misma base imponible, la tasa propuesta es aproximadamente 6,7 veces superior al 0,03 %, 2,9 veces superior al 0,07 % y 1,3 veces superior al 0,15 %. Son comparaciones entre tasas, no previsiones de cuánto aumentaría la factura actual de todos los propietarios.

La definición de terreno abandonado aún no está clara

Truong Ba Tuan, subdirector responsable de políticas fiscales y de tasas en el Ministerio de Finanzas, dijo que la clasificación se regiría por la legislación sobre terrenos. Por eso, el proyecto del ministerio remite a la ley de terrenos, en vez de crear una definición fiscal independiente.

El proyecto de reforma de la Ley de Terrenos describe como abandonados los terrenos asignados o arrendados por el Estado que no se han utilizado de forma continua durante un periodo determinado. Sin embargo, los informes sobre esa definición indican que aún no se ha especificado la duración del periodo. También se ha informado de que la Ley de Terrenos de 2024 y las leyes fiscales vigentes no contienen una definición específica de terreno abandonado, aunque ya regulan el incumplimiento de los plazos de uso de los terrenos destinados a proyectos.

Tuan dijo que se había encargado al Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente aclarar los conceptos y criterios. Los informes coinciden en que la instrucción gubernamental pertinente está fechada el 28 de septiembre, pero discrepan sobre su número: algunos la identifican como el Aviso n.º 54, otros como el Aviso n.º 289 y otro como el Aviso n.º 574. No se puede dar por confirmado el número del documento sin verificarlo.

La propuesta está vinculada a la Resolución n.º 21-NQ/TW, que, según los informes, se aprobó el 28 de julio de 2026 y pide estudiar impuestos más altos sobre los terrenos sin uso. Algunas informaciones también relacionan la política con el objetivo de abordar el desperdicio de terrenos para 2030. Algunas describen el proyecto de ley como presentado al Gobierno; otras dicen que el expediente se remitió al Ministerio de Justicia para su evaluación. Ninguna de esas descripciones demuestra que la medida haya sido aprobada.

Por qué los economistas quieren que la tasa aumente con el tiempo

El economista Le Ba Chi Nhan sostiene que una tasa del 0,2 % puede crear un costo inicial por conservar terrenos sin utilizarlos, pero quizá no cambie las decisiones de los propietarios con suficientes recursos financieros que esperan una subida considerable de los precios. Propone aumentar la tasa al 0,3 %, al 0,5 % o más cuando el terreno siga sin uso durante más tiempo sin un motivo legítimo.

Nhan describe así el incentivo que se pretende crear:

«La política debería crear una especie de “reloj de costos”: cuanto más tiempo permanezca un terreno sin uso, más caro debería resultar conservarlo», dijo Nhan.

Si el valor imponible se mantiene en 100.000 millones de VND, una tasa del 0,3 % supondría un pago anual de 300 millones de VND, mientras que una del 0,5 % supondría 500 millones de VND. Estos cálculos ilustran las alternativas que propone, no las tasas adoptadas por el ministerio.

El profesor Dang Hung Vo, exviceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, también sostiene que los impuestos deben evaluarse en relación con las ganancias de mercado previstas. Como ejemplo, menciona viviendas comerciales de bajo costo cuyo precio subió de unos 11 millones a 33 millones de VND por metro cuadrado entre 2014 y 2024: se triplicó, lo que supone un aumento del 200 % en una década.

Ese ejemplo de vivienda no constituye un índice nacional de precios de los terrenos, y la apreciación de una década no puede compararse directamente con el pago de un impuesto anual. Aun así, permite entender su preocupación: si las ganancias previstas siguen siendo muy superiores al costo de conservar los terrenos, los propietarios podrían limitarse a pagar el impuesto. Vo también apoya probar una tasa del 0,2 % y revisar si es lo bastante alta una vez aplicada.

Los terrenos de las familias no siempre son una inversión especulativa

Pham Duc Toan, director ejecutivo de EZ Property, propone una estructura progresiva distinta, del 0,1 % al 0,5 %, con tasas más altas para quienes tengan más terrenos. Su propuesta distinguiría entre una familia con un terreno y un inversor con diez, en lugar de basarse únicamente en el tiempo que llevan sin utilizarse.

Toan también propone considerar una cantidad exenta para las familias según la superficie o el número de terrenos en relación con el tamaño de la familia. Sostiene que no se debería tratar igual el terreno rural reservado para los hijos que los terrenos urbanos para proyectos que permanecen sin uso. Estas son recomendaciones, no exenciones establecidas en el proyecto de reforma fiscal.

La preocupación de las familias también incluye los terrenos recibidos como parte de un reasentamiento. Las personas desplazadas por proyectos de desarrollo pueden recibir terrenos, pero carecer del dinero necesario para construir; otras pueden conservarlos para que sus hijos construyan una vivienda más adelante. Ta Van Ha, vicepresidenta de la Comisión de Cultura y Asuntos Sociales de la Asamblea Nacional, ha pedido que se establezca un tratamiento explícito para estos casos y para los terrenos afectados por restricciones de planificación prolongadas.

Las subastas de terrenos en Hanói ilustran la otra cara del debate. En agosto de 2024, las subastas de distritos periféricos como Dan Phuong, Hoai Duc y Thanh Oai atrajeron ofertas ganadoras que en ocasiones superaron los 100 millones de VND por metro cuadrado. Posteriormente, se informó de que muchos de los terrenos subastados seguían sin edificarse. Sin embargo, el precio de una subasta no equivale automáticamente al valor imponible, y comprar legalmente en una subasta no determina si el hecho de no utilizar después el terreno entra en la categoría propuesta.

Los centros turísticos costeros muestran por qué importa la situación urbanística

Dos proyectos costeros paralizados en Da Nang muestran por qué las autoridades tendrían que analizar la trayectoria de los proyectos en vez de limitarse a identificar terrenos vacíos. Hon Ngoc A Chau ocupa unas 12 hectáreas, recibió un certificado de inversión en julio de 2009 y tenía prevista una inversión de 4,8 billones de VND. Las obras comenzaron a principios de 2010, pero un informe posterior indicó que, 16 años después, la mayor parte del terreno seguía vacía.

Los planes de la ciudad también cambiaron. En 2018, Da Nang inició conversaciones para recuperar parte del terreno y destinarlo a espacio público. En 2020, acordó recuperar parte de la zona sur para construir una playa, facilitar el acceso al mar y crear un parque público.

El terreno turístico de Non Nuoc, de unas 3,77 hectáreas, se asignó a I.V.C en 2014. En 2018, la ciudad adoptó una política para recuperar el proyecto, y posteriormente se planificó destinar el terreno a un parque costero. No se ha determinado que ninguno de los dos casos esté sujeto de forma definitiva al impuesto propuesto.

El abogado Pham Thanh Tuan, del Colegio de Abogados de Hanói, sostiene que las evaluaciones deben examinar las obligaciones de los inversores, los calendarios aprobados y las causas de los retrasos. El economista Vo Tri Thanh también advierte contra las normas que los propietarios podrían eludir construyendo una o dos estructuras temporales y dejando sin uso la mayor parte del terreno. La aprobación urbanística no debería garantizar una exención ni determinar automáticamente que haya que pagar el impuesto.

Pagar el impuesto no daría derecho a conservar el terreno indefinidamente

El impuesto propuesto se aplicaría junto con las obligaciones vigentes de poner en uso los terrenos destinados a proyectos de inversión. El abogado Truong Anh Tu, presidente del bufete TAT Law Firm, sostiene que cumplir con la obligación tributaria no otorgaría el derecho a conservar el terreno indefinidamente.

Según el mecanismo vigente descrito en el apartado 8 del artículo 81 de la Ley de Terrenos de 2024, las autoridades pueden actuar sobre los terrenos destinados a proyectos de inversión tras 12 meses consecutivos sin uso desde su entrega física, o si se retrasan 24 meses respecto del calendario de uso del terreno previsto para el proyecto. Puede concederse una prórroga de hasta 24 meses, sujeta a obligaciones financieras adicionales. El incumplimiento continuado puede dar lugar a la recuperación del terreno conforme a las condiciones legales, con la excepción de fuerza mayor prevista en el apartado 9.

El artículo 31 del Decreto 102/2024/ND-CP, modificado por el Decreto 226/2025/ND-CP, regula los plazos de las prórrogas, la superficie afectada y los procedimientos aplicables. La prórroga no es automática. El impuesto, los pagos adicionales durante una prórroga y la recuperación del terreno son mecanismos distintos.

Las reformas propuestas a la Ley de Terrenos modificarían partes de ese marco. Según los informes, incluirían pagos progresivos anuales por los terrenos de proyectos de inversión que no se utilicen o cuyo uso se retrase, con posibilidad de recuperación tras 60 meses de falta de uso continuada. También describen disposiciones para recuperar terrenos agrícolas que lleven más de 24 meses sin utilizarse, tras una sanción administrativa y si no se reanuda su uso antes del plazo establecido. Estas disposiciones de los proyectos de reforma no deben confundirse con la legislación vigente ni con el impuesto propuesto del 0,2 %.

Los problemas con los datos podrían llevar a gravar al contribuyente equivocado

Una clasificación precisa exigiría conectar los registros sobre terrenos, impuestos, inversiones y construcción. El abogado Pham Thanh Tuan recomienda identificar para cada parcela al contribuyente, la superficie sujeta al impuesto, la situación real del terreno y el tiempo que lleva sin utilizarse, recurriendo cuando corresponda a la información sobre el consumo de electricidad y agua.

Los errores existentes muestran el riesgo práctico. Le Long, subdirector del Departamento de Impuestos, atribuyó algunos saldos pendientes inesperados que aparecen en eTax Mobile a un intercambio incompleto de información y a retrasos en su actualización. Los antiguos propietarios pueden seguir figurando en los registros después de vender un inmueble, mientras que los pagos aún no conciliados pueden generar avisos de deuda o duplicados. El viceministro de Finanzas Nguyen Duc Chi ha pedido que los datos sobre vivienda, terrenos e impuestos sean precisos, completos e interoperables.

La magnitud de los recursos paralizados es considerable, pero las categorías deben mantenerse separadas. Entre las cifras mencionadas el 18 de junio de 2026 figuran 3.896 bienes públicos identificados en un informe de la Inspección General del Gobierno como vacíos, deteriorados o utilizados de manera ineficiente. No representan todos los bienes privados abandonados.

Las autoridades también informaron de que habían resuelto obstáculos para 1.531 proyectos retrasados, de los cuales 273 ya estaban en uso, con una superficie total de más de 4.000 hectáreas y una inversión aproximada de 286 billones de VND. Los 273 proyectos representan alrededor del 17,8 % de los 1.531. Al 31 de julio, el Sistema 751 registraba 4.619 proyectos y parcelas con dificultades; 3.984 habían sido examinados y clasificados. Ese registro no es una lista de terrenos cuya tenencia especulativa se haya confirmado.

¿Puede un promotor transferir un proyecto paralizado?

La abogada Hoang Ha sostiene que los mayores costos de conservar terrenos deberían ir acompañados de procedimientos viables para transferir los proyectos a inversores capaces de completarlos. De lo contrario, un promotor con dificultades podría verse presionado a retirarse sin cumplir las condiciones necesarias para vender.

El artículo 40 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 exige condiciones que incluyen documentación del proyecto aprobada, compensaciones e indemnizaciones por reasentamiento completadas, terrenos sin disputas ni embargos, hipotecas canceladas y obligaciones financieras relativas a los terrenos cumplidas. Además, el proyecto debe estar dentro de su periodo de ejecución y no estar sujeto a una decisión de recuperación.

Puede ser difícil que los proyectos con problemas financieros cumplan esas garantías. Ha propone estudiar acuerdos por los que el comprador asuma las obligaciones pendientes como parte de la transferencia, o coordine el pago de deudas y la cancelación de hipotecas con el promotor, el banco y las autoridades. Son mecanismos propuestos, no un derecho general vigente para eludir los requisitos de transferencia.

El artículo 42 concede a las autoridades provinciales 30 días para evaluar y decidir sobre las transferencias que sean de su competencia, una vez recibida una solicitud completa y válida. Para las transferencias que requieran la decisión del primer ministro, el plazo de evaluación y presentación de la provincia es de 45 días. El Decreto 96/2024/ND-CP establece la documentación y los procedimientos correspondientes. Phan Duc Hieu, miembro de la Comisión Económica y Financiera de la Asamblea Nacional, sostiene que los promotores deberían prever la posibilidad de fracasar, retirarse y reestructurar sus carteras, en lugar de conservar terrenos que no pueden desarrollar.

Los edificios vacíos y los impuestos extranjeros amplían el debate

Dang Hung Vo sostiene que una política centrada en terrenos vacíos podría pasar por alto villas, casas adosadas y locales comerciales terminados pero sin uso. Recomienda estudiar los edificios vacíos, evitando tratar automáticamente los terrenos agrícolas como si fueran equivalentes a solares urbanos de alto valor. Puede ser difícil determinar si un terreno agrícola está sin uso, y los costos de inspección pueden ser elevados en relación con la recaudación.

La propuesta se refiere al impuesto sobre terrenos no agrícolas, no a un gravamen automático sobre todos los campos sin uso. Es distinta de la prórroga de la exención del impuesto agrícola, aprobada en junio de 2025 hasta finales de 2030.

Los ejemplos de otros países muestran distintos enfoques, pero sus porcentajes no son directamente comparables. Según algunos informes, Arabia Saudita aplica tasas de hasta el 10 % del valor del terreno en zonas prioritarias, y el estado de Victoria, en Australia, tasas de entre el 1 % y el 3 % a las viviendas residenciales vacías. Los informes sobre Corea del Sur discrepan acerca de la tasa inicial tras dos años: señalan un 2 % o un rango del 2 % al 5 %, y mencionan tasas de hasta el 10 % tras diez años.

Las tasas atribuidas a Francia, del 17 % y el 34 %, se calculan sobre el valor del alquiler, no sobre el valor total del inmueble. Irlanda aplica un múltiplo del impuesto local sobre la propiedad. Canadá combina una medida federal del 1 %, dirigida principalmente a ciertos propietarios extranjeros, con impuestos locales como el gravamen del 3 % de Vancouver. Otros ejemplos incluyen recargos al impuesto sobre la propiedad en España, la eliminación de beneficios fiscales para la vivienda en Japón, el impuesto ordinario sobre las viviendas vacías en Italia y tasas más altas para los inmuebles que no ocupa su propietario en Singapur. Las diferencias en las bases imponibles, las exenciones y las definiciones hacen que las tasas anunciadas no sean una guía fiable de los posibles resultados en Vietnam.

La decisión aún depende de los criterios y los plazos

El debate avanza por dos vías: las reformas fiscales que establecerían una tasa y la legislación sobre terrenos que definiría las circunstancias que la activarían. El siguiente cronograma recoge los principales pasos mencionados en los informes:

• 28 de julio de 2026: se aprobó la Resolución n.º 21-NQ/TW, que pide estudiar impuestos más altos sobre los terrenos sin uso.
• 28 de septiembre de 2026: los dirigentes del Gobierno encargaron la elaboración de criterios de clasificación, aunque los informes discrepan sobre el número del aviso.
• 6 de octubre de 2026: el Ministerio de Finanzas presentó la propuesta del 0,2 % en su rueda de prensa trimestral.
• Finales de 2026: se prevé que la Asamblea Nacional examine la medida, que aún debe ser aprobada.
• 1 de enero de 2027: fecha prevista de entrada en vigor según los informes, sujeta a la aprobación legislativa y a las disposiciones definitivas.

Dinh Minh Tuan, director regional para el sur de la plataforma inmobiliaria Batdongsan, recomienda dedicar al menos un año a establecer las reglas de clasificación y crear las bases de datos. Sugiere examinar primero los proyectos que lleven más de cinco años sin actividad. Tran Hoang Ngan, miembro de la Asamblea Nacional, recomienda publicar los planes urbanísticos locales vigentes, retirar los obsoletos y dar a residentes y empresas entre uno y dos años para completar los trámites.

Las normas definitivas aún no establecen el umbral de falta de uso, las exenciones, las medidas transitorias ni el tratamiento de las categorías fiscales vigentes que se solapan. También serán importantes los procedimientos de apelación y las oportunidades para corregir información errónea sobre las parcelas. Una tasa más alta por sí sola no puede resolver una restricción urbanística, un obstáculo a la transferencia ni un registro de propiedad incorrecto.

Claves

• Vietnam propone un impuesto anual del 0,2 % sobre los terrenos abandonados, sin uso o con proyectos retrasados que cumplan los requisitos.
• Un valor imponible de 100.000 millones de VND supondría un pago anual de 200 millones de VND.
• La tasa se aplicaría a toda la superficie sujeta al impuesto, sin los tramos habituales para terrenos residenciales.
• Las definiciones y los criterios de aplicación aún no están terminados, y el impuesto todavía no es ley.
• Los economistas recomiendan estudiar tasas que aumenten con el tiempo y proteger los casos retrasados por circunstancias ajenas a sus propietarios.
• Pagar el impuesto no sustituiría las obligaciones relativas a los proyectos ni impediría la recuperación de los terrenos cuando se cumplan las condiciones legales.
• Según los informes, el 1 de enero de 2027 es la fecha prevista de entrada en vigor, sujeta a la aprobación y a los términos legislativos definitivos.