Los promotores inmobiliarios dudan mientras Hong Kong apuesta fuerte por la transformación tecnológica
El gobierno de Hong Kong está realizando un compromiso financiero sin precedentes para transformar su frontera norte en una potencia tecnológica, pero los promotores inmobiliarios de la ciudad responden con cautela, no con entusiasmo. En febrero, las autoridades anunciaron que retirarían 150.000 millones de dólares hongkoneses (unos 19.000 millones de dólares estadounidenses) del fondo de defensa de la moneda de la ciudad para financiar el proyecto de la Metrópolis del Norte. Es la primera vez en más de cuatro décadas que se recurre a estas reservas para impulsar el desarrollo. Esta enorme inyección representa uno de los mayores compromisos de infraestructura de la historia del territorio, pero directivos del sector inmobiliario expresan en privado su preocupación por el riesgo de exceso de oferta y la incertidumbre sobre la rentabilidad.
Contenido
- Los promotores inmobiliarios dudan mientras Hong Kong apuesta fuerte por la transformación tecnológica
- Choque entre filosofías de desarrollo
- Cuando el capital se encuentra con las expectativas políticas
- Integración a ambos lados de la frontera
- Las comunidades locales afrontan cambios disruptivos
- Antecedentes internacionales y advertencias
- Puntos clave
La iniciativa de la Metrópolis del Norte, presentada por primera vez en 2021 como una solución a la congestión de viviendas, ha evolucionado hasta convertirse en un proyecto mucho más ambicioso. Con una extensión de unos 300 kilómetros cuadrados, casi un tercio del territorio total de Hong Kong, busca crear una ciudad con dos centros: las finanzas seguirían concentradas en los distritos del sur, mientras la innovación impulsaría el crecimiento en el norte. El proyecto limita con Shenzhen, el consolidado centro tecnológico de China, y pretende albergar desde laboratorios de investigación avanzada hasta empresas emergentes farmacéuticas. Según las previsiones del gobierno, con el tiempo acogería a 2,5 millones de residentes y generaría 650.000 empleos.
Pese a la demostración de compromiso financiero del gobierno, la respuesta de los socios del sector privado sigue siendo tibia. Aunque los principales promotores han evitado las críticas públicas, directivos de empresas destacadas se quejan en privado de la magnitud del proyecto y de un modelo de desarrollo poco conocido. Sus dudas se deben a las diferencias fundamentales entre el enfoque tradicional de desarrollo inmobiliario de Hong Kong y la estrategia de parques industriales que se está importando de China continental. Los grupos ambientalistas también han alertado sobre las amenazas para la fauna local, mientras que quienes llaman a programas de radio se preguntan si la inversión beneficia principalmente a Shenzhen y no a los residentes de Hong Kong.
Lo que está en juego es mucho, mientras la ciudad atraviesa lo que algunos economistas describen como su recesión más prolongada: las ventas minoristas y el valor de las propiedades siguen por debajo de sus máximos de 2018.
Choque entre filosofías de desarrollo
La raíz de la tensión está en un cambio de paradigma que amenaza con relegar a los promotores inmobiliarios consolidados de Hong Kong. La Metrópolis del Norte se desarrolla con un modelo de parque industrial, en el que empresas similares se agrupan en centros especializados por sector, bajo una estricta planificación gubernamental. Este enfoque ha tenido éxito al otro lado de la frontera, en Shenzhen y otras ciudades chinas, pero contrasta marcadamente con la tradición de mínima intervención gubernamental de Hong Kong, donde los promotores suelen controlar sus propias torres de oficinas, centros comerciales y complejos residenciales desde la concepción hasta la finalización.
Con el nuevo modelo, las empresas inmobiliarias quedarán en un segundo plano frente a los planificadores del gobierno. En lugar de liderar desarrollos urbanísticos integrales, podrían quedar relegadas a construir torres residenciales cerca de emplazamientos clave o fábricas y oficinas para grandes empresas industriales seleccionadas por las autoridades. Esto supone un alejamiento significativo de la autonomía de la que han disfrutado los promotores de Hong Kong desde la época colonial, cuando la escasa intervención gubernamental permitió a los conglomerados inmobiliarios acumular una enorme riqueza e influencia.
La estructura operativa poco conocida dificulta que las empresas calculen la rentabilidad potencial. Varios directivos de grandes firmas inmobiliarias mencionan la falta de documentos detallados de planificación, la posibilidad de un exceso de oferta en zonas concretas y la preocupación de que el gobierno intente desarrollar demasiadas áreas al mismo tiempo. La incertidumbre se ve agravada por las actuales dificultades económicas de Hong Kong: las ventas minoristas cayeron de un máximo de 485.200 millones de dólares hongkoneses en 2018 a 376.800 millones en 2024, y los precios de las viviendas descendieron considerablemente respecto de sus máximos de 2018.
Cuando el capital se encuentra con las expectativas políticas
Las presiones económicas sobre los promotores van más allá de la incertidumbre del mercado y se adentran en el terreno de las expectativas políticas. La comunidad empresarial de Hong Kong, que construyó su riqueza bajo un capitalismo de estilo británico, afronta ahora una presión creciente para demostrar, mediante inversiones concretas, lo que las autoridades llaman «amor por el país y por Hong Kong». En noviembre de 2024, Xia Baolong, el principal funcionario de Pekín para los asuntos de Hong Kong, convocó en Shenzhen un simposio en el que 29 líderes empresariales debían presentar sus planes de inversión para la Metrópolis del Norte.
«La comunidad empresarial de Hong Kong es la principal fuerza impulsora del desarrollo económico de Hong Kong», afirmó Xia, e instó a los directivos a «demostrar con acciones concretas su amor por el país y por Hong Kong».
El mensaje era claro: invertir en la Metrópolis del Norte tiene un significado patriótico. Sin embargo, la respuesta empresarial ha sido mesurada. Henry Tang Ying-yen, exsecretario jefe de Administración y heredero de una gran corporación, expresó la postura escéptica de muchos directivos al afirmar que los proyectos deben seguir siendo rentables. El jefe del Ejecutivo, John Lee, respondió haciendo hincapié en la necesidad de comprender «el espíritu de la carta de respuesta del presidente Xi Jinping», lo que sugiere que las decisiones comerciales deberían reflejar un vínculo emocional con el territorio.
Esta tensión pone de relieve un desafío fundamental. Aunque Pekín puede imponer el control político mediante la Ley de Seguridad Nacional y otras medidas, el desarrollo económico requiere la participación voluntaria del sector privado. A diferencia de los proyectos dirigidos por el Estado en China continental, donde las empresas públicas siguen las directrices centrales, los promotores de Hong Kong operan en un sistema capitalista y deben rendir cuentas ante sus accionistas y acreedores.
Integración a ambos lados de la frontera
La Metrópolis del Norte representa algo más que una expansión urbana: señala la desaparición física de la frontera que ha separado Hong Kong de China continental desde la devolución de 1997. El proyecto se extiende a lo largo del río Sham Chun, que antes marcaba una clara división entre el Hong Kong británico y la China comunista. Durante la década de 1960, millones de personas cruzaron a nado estas aguas para huir del hambre y la persecución. Hoy, el río sigue fluyendo, pero la frontera conceptual se desvanece.
El proyecto coincide con la visión del presidente chino Xi Jinping para la Gran Área de la Bahía, una zona económica que conecta nueve ciudades costeras con Hong Kong y Macao para competir con Silicon Valley. Cinco nuevas líneas ferroviarias conectarán la Metrópolis del Norte con Shenzhen y facilitarán los desplazamientos transfronterizos de los trabajadores tecnológicos. Algunos analistas sugieren que el régimen de jurisdicción conjunta aplicado en la estación de West Kowloon, donde agentes de la policía de China continental operan en territorio de Hong Kong, podría extenderse al nuevo centro tecnológico.
Sin embargo, la integración plantea interrogantes sobre la identidad propia de Hong Kong. Steve Tsang, director del Instituto de China de SOAS, Universidad de Londres, señala que los planes representan un cambio de paradigma para el territorio. La Oficina de Desarrollo de Hong Kong sostiene que el proyecto aprovechará el rápido desarrollo económico de la región, pero los críticos señalan que las fortalezas tradicionales de Hong Kong en las finanzas, el comercio y la logística están perdiendo prioridad frente a la manufactura avanzada, un sector en el que Shenzhen ya domina.
John Tsang Chun-wah, secretario de Finanzas hasta 2017, cuestionó si tiene sentido económico abandonar las fortalezas comerciales de Hong Kong. Shenzhen ya supera a Hong Kong en capacidad tecnológica y ofrece menores costos de suelo y mano de obra. Por eso, algunos se preguntan si Hong Kong puede competir con eficacia en un sector en el que se ha quedado atrás.
Las comunidades locales afrontan cambios disruptivos
Más allá de las salas de juntas y las oficinas gubernamentales, la Metrópolis del Norte amenaza con alterar formas de vida centenarias. En Lau Fau Shan, una aldea costera de los Nuevos Territorios, varias familias llevan más de 200 años produciendo ostras secas. Chan To-ngan, un agricultor de 72 años que ha trabajado en estas aguas durante cuatro décadas, enfrenta un futuro incierto mientras el gobierno planea transformar la zona en áreas residenciales y comerciales.
«De verdad no sé cómo cambiarán las cosas», dijo Chan. «Quizá debería empezar a tomar fotos de nuestra granja y de esta vista al mar».
Del mismo modo, en la aldea de Ha Wan, cerca de Lok Ma Chau, donde se construirá el parque tecnológico, Kwok Chi-wai, de 69 años, cuida los árboles que plantó su padre. Las familias de la aldea, la mayoría de las cuales no son propietarias de sus tierras, podrían tener que trasladarse el próximo año, sin información concreta sobre su futuro. Estas comunidades representan los últimos vestigios del Hong Kong preindustrial: paisajes de humedales y estanques de peces que permanecieron intactos mientras la ciudad se convertía en una potencia financiera.
Los grupos ambientalistas han alertado sobre el impacto ecológico del proyecto. Este amenaza los hábitats de especies poco comunes, como el delfín blanco chino. Chan Hall-sion, responsable de campañas de Greenpeace en Hong Kong, advierte que la recuperación de tierras es irreversible y causa daños permanentes a los ecosistemas que sirven de hogar a la fauna silvestre.
El gobierno sostiene que las zonas de desarrollo son menos sensibles desde el punto de vista ecológico, aunque las evaluaciones de impacto ambiental siguen en curso. El dilema refleja una tendencia más amplia en la que la integración económica con China continental prima sobre la conservación local.
Antecedentes internacionales y advertencias
Las autoridades de Hong Kong han estudiado otros grandes proyectos de desarrollo urbano, aunque las experiencias ofrecen lecciones diversas. La Nueva Área de Xiong'an, concebida como una extensión de Pekín y promovida personalmente por el presidente Xi, ha tenido dificultades para atraer residentes y empresas pese a la enorme inversión estatal, por lo que se ha ganado el apodo de «ciudad fantasma». Pekín ahora recurre al traslado de empresas estatales a la zona para ocupar los espacios vacíos.
Otros megaproyectos internacionales afrontan desafíos similares. Neom, en Arabia Saudita, y Nusantara, en Indonesia, han sufrido retrasos, sobrecostos y conflictos por los derechos sobre la tierra. Brian Wong, investigador de Liber Research Community, señala que el desarrollo urbano de esta magnitud suele seguir un patrón previsible: primero la ambición, seguida de una reducción del alcance, problemas de deuda o plazos prolongados que generan complicaciones adicionales.
La comparación con Xiong'an es especialmente pertinente porque el gobierno de Hong Kong ha tomado explícitamente como modelo algunos aspectos de las «ciudades inteligentes» chinas para la Metrópolis del Norte. Sin embargo, persiste una diferencia fundamental: Xiong'an depende de empresas estatales y directrices del gobierno central, mientras Hong Kong debe convencer a promotores privados para que participen voluntariamente en una economía de mercado.
Las encuestas indican que el escepticismo público coincide con las dudas de los promotores. Un sondeo realizado por Greenpeace y el Instituto de Investigación de la Opinión Pública de Hong Kong reveló que solo el 6 % de los residentes apoya la construcción simultánea de la Metrópolis del Norte y el proyecto independiente de las islas artificiales de Kau Yi Chau. Pese a ello, las autoridades siguen describiendo el desarrollo como inevitable. El secretario de Finanzas, Paul Chan, defendió la inversión ante quienes llaman a programas de radio para quejarse de que los recursos deberían beneficiar a los residentes locales y no a la integración transfronteriza.
Puntos clave
- El gobierno de Hong Kong comprometió 150.000 millones de dólares hongkoneses del fondo de defensa de la moneda para desarrollar la Metrópolis del Norte. Es la primera retirada de este tipo en más de 40 años.
- Los promotores inmobiliarios expresan en privado su escepticismo ante el modelo de parque industrial, que reduce su autonomía tradicional en materia de planificación y desarrollo.
- El proyecto busca transformar 300 kilómetros cuadrados del norte de Hong Kong en un centro tecnológico integrado con Shenzhen en un plazo de 20 años.
- Las autoridades de Pekín presionan a los líderes empresariales para que inviertan como muestra de patriotismo, aunque los directivos insisten en que los proyectos deben ser rentables.
- Las comunidades locales, incluidas aldeas con 200 años de tradición de cultivo de ostras, afrontan el desplazamiento sin información clara sobre su reubicación.
- Los grupos ambientalistas advierten de daños irreversibles a los humedales y los hábitats de fauna silvestre, incluido el del delfín blanco chino.
- El proyecto representa la integración física con China continental y podría extender los acuerdos de jurisdicción conjunta que permiten a funcionarios de China continental operar en territorio de Hong Kong.
- Antecedentes como la Nueva Área de Xiong'an, en China, muestran que las ciudades tecnológicas respaldadas por el Estado pueden tener dificultades para retener población y atraer empresas.
