Impacto en el mercado: las operaciones de extranjeros se desploman tras la entrada en vigor de las medidas
Las compras de viviendas por parte de extranjeros en Seúl cayeron más de la mitad durante los primeros meses tras la entrada en vigor de nuevas y estrictas regulaciones inmobiliarias, según datos oficiales exhaustivos publicados el 12 de febrero. La Oficina de Coordinación de Políticas Gubernamentales anunció el marcado descenso durante la séptima reunión del Consejo de Respuesta a las Actividades Inmobiliarias Ilegales, una sesión de alto nivel presidida por Kim Yong-su, segundo viceministro, en el complejo gubernamental de Seúl. En el encuentro participaron altos funcionarios del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte, la Comisión de Servicios Financieros, el Servicio Nacional de Impuestos y la Agencia Nacional de Policía para evaluar la eficacia de las recientes medidas destinadas a enfriar el mercado y coordinar futuras estrategias de aplicación. Según los datos detallados del ministerio analizados durante la reunión, las operaciones inmobiliarias de extranjeros en el área metropolitana de Seúl cayeron un 35 %, hasta 1.481, entre septiembre y diciembre de 2024, frente a las 2.279 registradas en el mismo período de cuatro meses del año anterior.
Contenido
- Impacto en el mercado: las operaciones de extranjeros se desploman tras la entrada en vigor de las medidas
- Requisitos de las zonas sujetas a permisos
- Concentración geográfica del descenso de la actividad
- La nacionalidad y los precios dan pistas sobre los motivos de inversión
- Coordinación entre organismos y vigilancia del cumplimiento
- Vínculos con una política fiscal más amplia y la estabilización del mercado
- Lo que debe saber
Seúl registró la mayor caída entre todas las jurisdicciones analizadas: las operaciones de compradores extranjeros descendieron un 51 %, de 496 a apenas 243. Es el mayor descenso registrado en la capital desde que comenzó el seguimiento exhaustivo de las compras inmobiliarias de extranjeros. Las regiones vecinas también experimentaron una desaceleración considerable, aunque algo menos pronunciada: la actividad de compra de extranjeros cayó un 30 % en la provincia de Gyeonggi y un 33 % en Incheon. La fuerte reducción se produjo después de que el Gobierno decidiera, el 26 de agosto de 2024, designar toda la ciudad de Seúl y amplias zonas de la región capitalina como áreas sujetas a permisos de transacción inmobiliaria, una medida dirigida específicamente a los extranjeros. La norma obliga a los no ciudadanos a obtener autorización gubernamental previa antes de completar la compra de una vivienda, lo que crea una importante barrera burocrática que, según las autoridades, excluye la demanda especulativa. La designación estará vigente durante un año, hasta el 25 de agosto de 2026, y es una de las políticas más restrictivas aplicadas en la historia reciente de Corea del Sur a la propiedad inmobiliaria de extranjeros. Las autoridades han presentado explícitamente la medida como respuesta directa a las persistentes críticas públicas por el aumento de los precios de la vivienda impulsado por el capital extranjero en mercados ya sobrecalentados, en particular en los distritos populares entre los inversionistas internacionales.
Requisitos de las zonas sujetas a permisos
El sistema de permisos para las transacciones de terrenos impone un proceso de aprobación con varias etapas a los compradores extranjeros que desean adquirir viviendas en las zonas designadas y modifica de manera fundamental las condiciones que antes regían las compras internacionales. La regulación, aplicada a partir del 26 de agosto de 2024, exige que todos los extranjeros obtengan autorización oficial de las autoridades competentes antes de firmar contratos de compra de apartamentos, villas u otros inmuebles residenciales en Seúl y las zonas circundantes identificadas como focos de especulación. Este requisito de aprobación previa añade complejidad administrativa e incertidumbre sobre los plazos, lo que desincentiva las decisiones impulsivas de inversión. Además de la autorización inicial, la política exige residir efectivamente en la vivienda durante dos años. Esto significa que los compradores deben ocuparla físicamente como residencia principal, en vez de mantenerla vacía como inversión, alquilarla o utilizarla como alojamiento temporal. Esta condición apunta específicamente a la demanda especulativa que, según las autoridades, distorsionaba los precios en los distritos más exclusivos sin contribuir a la estabilidad de las comunidades locales.
Los compradores que no cumplan los estrictos requisitos de residencia se exponen a sanciones administrativas progresivas, concebidas para garantizar el cumplimiento o forzar la venta de la propiedad. En enero de 2025, el Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte, en coordinación con los gobiernos municipales, comenzó a realizar inspecciones exhaustivas para comprobar si los propietarios extranjeros residen realmente en las viviendas que compraron. Para ello, verifica los registros de servicios públicos, cruza información con bases de datos migratorias y confirma físicamente las direcciones. Los propietarios que incumplen reciben primero órdenes administrativas formales para ajustarse de inmediato al requisito de residencia. El incumplimiento continuado conlleva importantes multas coercitivas, calculadas para compensar cualquier ganancia de la inversión, y las autoridades conservan la facultad de anular los permisos de compra originales, lo que podría obligar a los propietarios a desprenderse de sus inmuebles. Estos mecanismos de aplicación representan un importante cambio normativo respecto de los sistemas de registro anteriores, que solo llevaban un control de la propiedad extranjera y no imponían condiciones de conducta posteriores ni requisitos de residencia.
Concentración geográfica del descenso de la actividad
El desplome de las operaciones no se distribuyó de manera uniforme entre los distritos, sino que se concentró marcadamente en los barrios más prósperos de Seúl, que antes atraían la mayor parte de la inversión extranjera. Los cuatro distritos designados anteriormente como zonas de sobrecalentamiento especulativo y áreas sujetas a medidas de ajuste —Gangnam, Seocho, Songpa y Yongsan— registraron en conjunto una caída del 65 % en la actividad de compradores extranjeros, lo que indica que las medidas regulatorias afectan de forma desproporcionada a los mercados de alto valor donde la especulación era más intensa. Seocho registró el descenso más pronunciado entre los 25 distritos autónomos de Seúl: las operaciones de extranjeros se desplomaron un 88 %, de 92 a apenas 11, durante el período comparado de cuatro meses. La casi desaparición de las compras extranjeras sugiere que la demanda previa en este distrito exclusivo era muy sensible a los obstáculos regulatorios y probablemente estaba impulsada por la diversificación de carteras, más que por necesidades de vivienda. Los tres distritos de Gangnam, considerados desde hace tiempo el epicentro de los inmuebles de lujo en Corea del Sur, habían atraído importantes capitales del exterior, interesados en los mercados residenciales más exclusivos del país y en su infraestructura educativa de primer nivel.
Fuera de Seúl, el impacto de la regulación varió considerablemente según el municipio, en función de la concentración previa de compradores extranjeros y de las condiciones económicas locales. En la provincia de Gyeonggi, que rodea la capital, las operaciones en Bucheon cayeron un 51 %, de 208 a 102, el descenso más pronunciado de esa provincia. Esto apunta a una presencia considerable de inversionistas extranjeros en esta ciudad mediana, bien conectada con Seúl. El distrito de Seo, en Incheon, registró una caída del 46 %, de 50 a 27 operaciones, mientras que otros distritos de la ciudad portuaria experimentaron descensos más moderados. Las diferencias entre regiones indican que los compradores extranjeros no se centraban exclusivamente en los tradicionales barrios de lujo de Seúl, sino que también tenían una presencia importante en ciudades secundarias de la región capitalina, atraídos por precios relativamente más bajos y por la cercanía a los centros de empleo metropolitanos y a infraestructuras de transporte internacional, incluido el Aeropuerto Internacional de Incheon.
La nacionalidad y los precios dan pistas sobre los motivos de inversión
Los datos detallados de las operaciones muestran patrones de comportamiento distintos según la nacionalidad de los compradores extranjeros, y ofrecen información valiosa sobre las estrategias de inversión, las fuentes de capital y las necesidades de vivienda de diversos grupos internacionales. Las operaciones de ciudadanos chinos, el grupo más numeroso de compradores extranjeros en el mercado inmobiliario surcoreano, cayeron un 32 %, de 1.554 a 1.053, en la región capitalina durante el período analizado. Entre los compradores estadounidenses, el descenso fue notablemente mayor: un 45 %, de 377 a 208. Esto sugiere que este grupo podría haber estado más concentrado en los segmentos de alto valor, más afectados por las nuevas restricciones, o haber tenido más dificultades para cumplir los estrictos requisitos de verificación de residencia debido a la distancia geográfica u otros factores relacionados con su estilo de vida. La diferencia entre las tasas de descenso apunta a distintas composiciones de cartera y horizontes de inversión entre los dos grupos más numerosos de compradores extranjeros. Al parecer, los estadounidenses se concentraban más en activos de lujo, mientras que los compradores chinos tenían mayor presencia en los segmentos de precios intermedios.
El análisis de los precios respalda la hipótesis de que las nuevas regulaciones han limitado especialmente la especulación en el segmento de lujo, mientras que las compras de viviendas más modestas muestran mayor resistencia y probablemente responden a necesidades de vivienda más genuinas. Las operaciones de propiedades con precios inferiores a 1.200 millones de wones cayeron un 33 %, un descenso considerable, pero relativamente moderado y acorde con las fluctuaciones habituales del mercado. En cambio, las operaciones de viviendas de más de 1.200 millones de wones se desplomaron un 53 %, lo que muestra una caída abrupta concentrada en los inmuebles prémium, que requieren una importante inversión de capital. Los compradores estadounidenses mostraron una preferencia mucho mayor por las propiedades de lujo: el 48 % de sus compras correspondió a viviendas valoradas en más de 600 millones de wones, frente a solo el 10 % en el caso de los compradores chinos. Esta fuerte concentración en los segmentos de alto valor explica por qué las operaciones de estadounidenses cayeron más que el promedio del mercado. Kim Itak, primer viceministro del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte, comentó estas tendencias durante la reunión del consejo.
La disminución de las operaciones inmobiliarias de extranjeros indica que está cayendo la demanda que impulsaba el sobrecalentamiento del mercado. Vigilaremos eficazmente el cumplimiento de las obligaciones de residencia efectiva y estableceremos un orden en el mercado inmobiliario centrado en la demanda de quienes realmente van a ocupar las viviendas.
Coordinación entre organismos y vigilancia del cumplimiento
El Gobierno ha establecido un marco integral de supervisión en el que participan varios organismos reguladores para garantizar el cumplimiento estricto de las nuevas normas y evitar que se eludan mediante estructuras de transacción alternativas o empresas ficticias. Las inspecciones del requisito de residencia efectiva, iniciadas en enero, utilizan un sofisticado cruce de datos entre los gobiernos locales, las autoridades migratorias y los proveedores de servicios públicos para verificar la ocupación física, en vez de limitarse al registro de la propiedad o a una dirección postal. Las autoridades subrayan que el simple registro del título de propiedad ya no basta para cumplir la ley: los compradores deben demostrar su presencia física continua con documentos como los registros de consumo de electricidad, la dirección que figura en su tarjeta de residencia, las declaraciones de impuestos municipales y las confirmaciones de los centros administrativos de barrio. Cuando se confirman incumplimientos, las medidas pasan de las advertencias administrativas a importantes sanciones económicas y, finalmente, a la revocación del permiso, lo que constituye un fuerte elemento disuasorio frente a los intentos de tratar las propiedades únicamente como instrumentos financieros para obtener ganancias especulativas, sin residir en el lugar.
Además de las comprobaciones de residencia, la Comisión de Servicios Financieros y el Servicio de Supervisión Financiera han iniciado un seguimiento específico de los fondos de préstamos empresariales destinados a subastas inmobiliarias, un canal que a veces se utiliza para eludir las restricciones hipotecarias tradicionales y los requisitos de pago inicial aplicables a las compras de viviendas. Los reguladores evalúan sistemáticamente los préstamos para cubrir el saldo de las subastas según la región y el sector empresarial, y están preparados para realizar inspecciones presenciales exhaustivas si detectan concentraciones en categorías de alto riesgo o aumentos inusuales de la actividad de subastas en determinados barrios. Esta vigilancia apunta específicamente a los casos en que empresarios obtienen financiación para fines comerciales, pero desvían el capital a la compra de viviendas en subastas, eludiendo así los requisitos de permisos para compradores extranjeros. La supervisión en varios frentes busca impedir que los compradores sustituyan los métodos tradicionales de adquisición por compras en subastas financiadas mediante empresas, y garantizar que las restricciones de las zonas sujetas a permisos no puedan eludirse fácilmente con estructuras de transacción alternativas o testaferros.
Vínculos con una política fiscal más amplia y la estabilización del mercado
El sistema de permisos para compradores extranjeros es parte de una campaña gubernamental más amplia para estabilizar el mercado de la vivienda antes de importantes cambios en la política fiscal nacional que, de otro modo, podrían generar volatilidad. La reunión del consejo del 12 de febrero también abordó el próximo vencimiento de las disposiciones que aplazan el pago de elevados impuestos sobre las ganancias de capital para los propietarios surcoreanos de varias viviendas. Se espera que este cambio de política aumente las ventas entre los inversionistas coreanos que poseen múltiples propiedades. Ante este cambio normativo, las autoridades prevén un posible aumento de actividades ilegales, como declarar en los contratos precios de compraventa inferiores a los reales para reducir las obligaciones fiscales sobre las ganancias de capital, así como realizar donaciones irregulares y recurrir a fideicomisos de titularidad para ocultar la propiedad real o transferir inmuebles a familiares sin la debida evaluación fiscal.
La respuesta coordinada incluye investigaciones del Servicio Nacional de Impuestos y la Agencia Nacional de Policía sobre estas prácticas, mediante un mayor intercambio de información y acciones conjuntas entre organismos. Al mismo tiempo que restringen la demanda especulativa extranjera mediante los requisitos de permisos y refuerzan la vigilancia de la evasión fiscal nacional, las autoridades esperan evitar la manipulación del mercado durante este período delicado, en el que vence el aplazamiento del impuesto sobre las ganancias de capital. Este enfoque regulatorio integral refleja un reconocimiento cada vez mayor de que los flujos de inversión extranjera y la política fiscal nacional interactúan en los mismos mecanismos de formación de precios. Por ello, se requieren respuestas gubernamentales coordinadas para mantener la estabilidad del mercado y garantizar que la vivienda siga siendo accesible para quienes la ocupan como residencia principal, en lugar de quedar dominada por capital especulativo de cualquier procedencia.
Lo que debe saber
- Las compras de viviendas por extranjeros en Seúl cayeron un 51 % entre septiembre y diciembre de 2024, tras la entrada en vigor de las regulaciones sobre zonas sujetas a permisos el 26 de agosto de 2024
- La política exige que los extranjeros obtengan autorización previa para comprar propiedades en Seúl y las zonas circundantes, además de cumplir dos años de residencia efectiva
- Seocho registró el mayor descenso, del 88 %, mientras que las operaciones en Gangnam, Songpa y Yongsan cayeron en conjunto un 65 %
- Las operaciones de compradores chinos disminuyeron un 32 %, mientras que la actividad de compradores estadounidenses cayó un 45 %; las compras de viviendas de más de 1.200 millones de wones descendieron un 53 %
- Las inspecciones gubernamentales para verificar el cumplimiento comenzaron en enero de 2025. Las sanciones van desde órdenes administrativas hasta la cancelación del permiso para los propietarios que no residan efectivamente en sus viviendas
