Corea del Sur sopesa aumentar los impuestos a la propiedad ante el recalentamiento del mercado inmobiliario

Por qué volvió el debate sobre los impuestos

En Seúl han reaparecido señales de compras especulativas, con precios al alza y pocas viviendas anunciadas pese al endurecimiento de las normas de crédito y la ampliación de las zonas sujetas a restricciones por especulación. El presidente Lee Jae Myung ha instado a las autoridades a movilizar todas las herramientas disponibles para frenar la demanda improductiva antes de las elecciones locales de junio. El mensaje apunta a una política de vivienda más estricta, después de un período en que el endurecimiento de las normas no logró enfriar la demanda en los distritos más caros de la capital.

Ahora, los responsables de las políticas públicas presentan el problema como un desequilibrio en el sistema tributario. Los impuestos por poseer una propiedad siguen siendo bajos según los estándares de las economías avanzadas, mientras que los impuestos por venderla se encuentran entre los más altos. Esta combinación disuade a los propietarios de poner sus viviendas a la venta, reduce la actividad del mercado y concentra la demanda en los barrios más codiciados.

Las autoridades financieras afirman que la estructura actual ha paralizado la actividad. Sostienen que un mercado en el que resulta barato conservar una vivienda, pero costoso venderla, retiene la oferta, especialmente en las zonas más exclusivas de Seúl. Los agentes inmobiliarios informan de una oferta escasa, compradores frustrados y frecuentes ofertas por encima del precio de venta ante el limitado número de viviendas disponibles. El contexto social más amplio es conocido en Corea: un país muy urbanizado, donde la mitad de la población depende de la región de Seúl para acceder a empleos, escuelas y servicios, y donde la construcción de nuevas viviendas no ha logrado seguir el ritmo de la demanda.

El debate vuelve en un momento delicado. Los límites a las hipotecas, las tasas de interés más altas y una nueva ola de designaciones regulatorias buscaban enfriar el mercado. Sin embargo, el repunte de la actividad sugiere que las medidas financieras y de zonificación, por sí solas, quizá no basten para contener la demanda mientras los incentivos del sistema tributario sigan llevando a los propietarios a conservar sus viviendas y esperar. Por eso, el Gobierno vuelve a sopesar un aumento de los impuestos por propiedad, junto con medidas para ampliar la oferta y posibles cambios en los gravámenes a las transacciones.

Cómo se gravan actualmente las propiedades en Corea

El impuesto por propiedad en Corea tiene dos componentes: un impuesto inmobiliario local que se paga a los municipios y un impuesto nacional integral sobre bienes raíces que se aplica a las propiedades de mayor valor. La estructura y las definiciones son importantes porque determinan quién paga, sobre qué base y a qué tasa.

Impuesto inmobiliario local

El impuesto inmobiliario local se aplica a una parte del valor tasado por el Gobierno. En la mayoría de los casos, la base imponible equivale al 60 por ciento del valor de tasación fijado por las autoridades, no al precio de mercado. Las tasas son progresivas y oscilan aproximadamente entre el 0,1 y el 0,4 por ciento; la tasa máxima se aplica a las propiedades ubicadas en los tramos de mayor valor. Como la base imponible está por debajo del valor de tasación total y las tasas son moderadas, la carga efectiva suele ser baja para los hogares con una sola vivienda, incluso en barrios caros.

Impuesto integral sobre bienes raíces

El impuesto integral sobre bienes raíces se suma al anterior para las propiedades de mayor valor. Los primeros 900 millones de wones del valor de tasación combinado están exentos, o 1.200 millones de wones en el caso de los hogares con una sola vivienda. Por encima de ese umbral se aplican tasas progresivas del 0,5 al 5 por ciento, con tasas más altas para quienes poseen varias viviendas. Los créditos y las deducciones varían según las circunstancias, pero el diseño general busca concentrar el gravamen nacional en las carteras más grandes y las propiedades de lujo.

El ministro de Finanzas, Koo Yoon cheol, ha presentado un ejemplo sencillo para ilustrar cómo podría ser un régimen más estricto para los propietarios si Corea se acercara a los estándares internacionales. Comparó un hipotético impuesto anual del 1 por ciento sobre el valor de una propiedad, una tasa que suele citarse en algunas zonas de Estados Unidos, con la carga efectiva actual en Corea. Señaló que esa tasa equivaldría a unos 50 millones de wones al año por una vivienda valorada en 5.000 millones de wones, una suma que supondría un desafío para muchos hogares si se añadiera a los pagos de la hipoteca y otros gastos.

Impuestos bajos por conservar la propiedad, altos por venderla

La carga tributaria por propiedad en Corea es baja en comparación con la de otros países, tanto en las tasas máximas como en los impuestos efectivos después de las exenciones y la aplicación de una base de valoración parcial. En cambio, los impuestos a las transacciones son elevados, sobre todo los impuestos a las ganancias de capital, que aumentan considerablemente para quienes poseen varias viviendas o venden dentro de zonas reguladas. Cuando la venta genera una factura fiscal elevada, los propietarios postergan la puesta en venta. El mercado pierde dinamismo y la escasez empuja los precios al alza en los distritos más solicitados.

Esta falta de dinamismo se observa en el tratamiento de los casos temporales de propiedad de dos viviendas. Quienes compran una nueva vivienda y alquilan su antiguo apartamento suelen intentar venderlo en un plazo de tres años para conservar el tratamiento fiscal reservado a quienes poseen una sola vivienda. Las nuevas designaciones, que exigen a los compradores ocupar la propiedad, y las restricciones a la herencia de contratos de arrendamiento dificultan esas ventas. Cuando el próximo mayo venza el aplazamiento de los elevados impuestos para quienes poseen varias viviendas, los recargos pueden sumar 20 puntos porcentuales a la tasa básica del impuesto a las ganancias de capital. Si se incluyen los recargos locales, la tasa efectiva puede alcanzar niveles muy altos en ciertas ventas dentro de las zonas de ajuste. Esa perspectiva lleva a algunos propietarios a recurrir a estrategias de donación o simplemente a esperar, lo que mantiene baja la actividad del mercado.

Los analistas discrepan sobre cuán bajos son realmente los impuestos por propiedad en Corea. Un grupo de investigación calcula que la tasa efectiva de estos impuestos ronda el 0,15 por ciento del valor de las propiedades, mientras que el promedio de la OCDE se acerca a un tercio de punto porcentual. Un instituto de finanzas públicas señala que, en proporción a los ingresos tributarios nacionales y al producto interno bruto, los impuestos inmobiliarios de Corea no parecen especialmente bajos. Las dos perspectivas reflejan distintos enfoques. Una compara la carga tributaria que paga un propietario típico. La otra analiza cuánto recauda el sistema en su conjunto, una cifra que en Corea puede ser elevada porque los bienes raíces representan una parte muy importante del patrimonio de los hogares.

Qué dicen las autoridades

El presidente Lee Jae Myung ha presionado para que se actúe con más firmeza contra la demanda especulativa y ha dejado abierta la posibilidad de cambios tributarios junto con planes para aumentar la oferta. El ministro de Finanzas, Koo Yoon cheol, se ha convertido en el principal portavoz del argumento de que la combinación actual de impuestos bajos por propiedad y elevados gravámenes a las ganancias de capital ha paralizado el mercado.

Al referirse a las comparaciones internacionales y a la posible presión sobre los hogares si Corea adoptara un gravamen anual mucho más alto, el ministro de Finanzas dijo:

Si aplicáramos un impuesto a la propiedad del 1 por ciento, como en Estados Unidos, el propietario de una vivienda valorada en 5.000 millones de wones tendría que pagar unos 50 millones de wones al año. Si la mitad de los ingresos anuales de una persona se destina a impuestos, conservar una vivienda así se vuelve insostenible.

Kim Yong beom, jefe de políticas de la Presidencia, ha sostenido que una política de vivienda creíble requiere reformas tanto tributarias como de oferta, y que no se debe descartar una revisión de los impuestos por propiedad.

Es un error decir que no podemos tocar el sistema tributario. Una política de vivienda creíble debe incluir reformas tanto tributarias como de oferta.

Las autoridades afirman que cualquier reforma se someterá a un examen cuidadoso para evitar efectos inesperados. El Ministerio de Finanzas también ha descrito el objetivo como una racionalización del sistema, que incluye analizar si se deben reequilibrar los impuestos por propiedad y los impuestos a las transacciones, y cómo implementar los cambios de forma gradual.

El costo político antes de las elecciones locales

La política influye en el momento elegido. Los aumentos de impuestos a los propietarios son un tema delicado, sobre todo en un período de costos de endeudamiento más altos, que ya presionan a los hogares con hipotecas. Los estrategas de los partidos advierten que una medida visible para aumentar los impuestos por propiedad podría alejar a los propietarios de clase media en distritos clave. Ese riesgo de reacción es una de las razones por las que muchos observadores esperan que las deliberaciones se prolonguen más allá de las elecciones de junio, aunque la orientación de la política se aclare antes.

El gobernante Partido Democrático ha puesto el énfasis en aumentar la oferta a corto plazo. Sus dirigentes han presentado planes para acelerar la renovación y reconstrucción de edificios, ampliar los plazos de los programas de vivienda pública y agilizar las autorizaciones. Han señalado que, por ahora, no está previsto modificar las normas del impuesto a la propiedad. El opositor Partido del Poder Popular lleva tiempo defendiendo una mayor participación del sector privado en la oferta y una flexibilización de las regulaciones, además de un alivio de los elevados impuestos a las transacciones que afectan a quienes poseen varias viviendas en zonas designadas.

Mientras tanto, sigue vigente la red de designaciones regulatorias creada para contener la demanda. Las zonas de ajuste y las zonas sujetas a permisos de transacción de terrenos imponen condiciones de residencia y de compraventa que pueden complicar las ventas. Algunos propietarios que se encuentran temporalmente en una situación de dos viviendas se ven atrapados. No pueden vender fácilmente porque los compradores deben ocupar la vivienda. Si los contratos de arrendamiento se prorrogan gracias a los derechos de renovación de los inquilinos, el plazo para vender puede cerrarse hasta que venza el aplazamiento de los elevados impuestos, momento en que estos aumentan. Agentes inmobiliarios de toda la ciudad ya informan de casos concretos de este tipo.

Cómo podría ser una reforma tributaria

Las propuestas de reforma se dividen en dos grandes grupos. Uno propone reducir los impuestos a las transacciones y aumentar moderadamente los impuestos por propiedad, con la idea de que eso animaría a más propietarios a poner sus viviendas a la venta y permitiría una mayor circulación de inmuebles. El otro advierte que los alquileres podrían subir si los costos por propiedad aumentan demasiado rápido y luego se trasladan a los inquilinos. Ambas preocupaciones son legítimas, y el resultado dependerá de los detalles del diseño.

Un paquete equilibrado podría incluir los siguientes elementos:

• Aumentos moderados de los impuestos por propiedad para los inmuebles de alto valor, junto con alivios para los hogares con pocos ingresos y muchos activos, como los jubilados
• Reducciones específicas de los recargos a las ganancias de capital que impiden las ventas habituales, sobre todo para los hogares con una sola vivienda y los casos temporales de dos viviendas
• Actualizaciones transparentes y frecuentes de las valoraciones para que las bases imponibles reflejen la realidad sin aumentos repentinos
• Créditos o aplazamientos para las personas mayores y los residentes de larga data, con el fin de reducir las ventas forzadas
• Una aplicación gradual para que los hogares y los mercados puedan adaptarse

La experiencia de los países de la OCDE demuestra que la reforma del impuesto a la propiedad es políticamente difícil. Los propietarios sienten con más intensidad los gravámenes anuales que los impuestos que se pagan una sola vez al vender. Las reformas suelen funcionar mejor cuando las reglas de valoración son claras, los recibos son previsibles y los ingresos se destinan a servicios locales visibles. La comunicación y la implementación gradual son fundamentales para lograr la aceptación pública.

¿Aumentarán los alquileres si suben los impuestos por propiedad?

Los economistas discrepan sobre el efecto en los alquileres. En mercados con una oferta limitada, los propietarios suelen trasladar parte de los costos a los inquilinos con el tiempo. El riesgo es mayor en Seúl, donde el sistema jeonse está muy extendido. En el jeonse, los inquilinos entregan un depósito elevado a cambio de ocupar una vivienda, en lugar de pagar un alquiler mensual. Los propietarios invierten ese depósito y algunos han usado ese capital para financiar nuevas compras. Si los costos por propiedad aumentan rápidamente, podrían exigir depósitos más elevados o pasar al alquiler mensual para mantener sus rendimientos.

Varias decisiones de diseño pueden limitar la presión sobre los alquileres. Las autoridades pueden aplicar gradualmente los mayores costos por propiedad, proteger a los propietarios con una sola vivienda y reducir al mismo tiempo los impuestos a las transacciones para que más inmuebles salgan al mercado. También son importantes los derechos sólidos de los inquilinos, incluidos los límites a los aumentos del alquiler durante las renovaciones y las normas claras sobre la devolución de los depósitos. Corea ya reconoce a los inquilinos el derecho a renovar por hasta dos años adicionales, y muchos municipios limitan los aumentos del alquiler durante la renovación. Esas protecciones ayudan, pero no eliminan la necesidad de calibrar cuidadosamente los cambios en los impuestos por propiedad.

El banco central y los mercados siguen de cerca la situación

El Banco de Corea ha expresado cautela ante la posibilidad de alimentar un nuevo repunte inmobiliario. Su gobernador, Rhee Chang yong, ha señalado que el problema de la vivienda es complejo y que la demanda concentrada en determinados distritos escolares y barrios no se puede resolver con una sola herramienta. También pidió un papel más activo del banco central en las políticas macroprudenciales relacionadas con la deuda de los hogares y la vivienda.

Rhee vinculó el problema de la vivienda con la educación y los patrones migratorios dentro de la región de la capital. Incluso una gran expansión de la construcción podría no contener los precios si continúa el flujo de personas hacia los distritos populares. El mensaje coincide con la postura del Gobierno de que la oferta, los controles de la demanda y los impuestos deben funcionar conjuntamente, y de que la equidad tributaria entre distintos activos debe formar parte del examen.

Los mercados financieros han reaccionado a las últimas medidas sobre el sector inmobiliario. Los bonos públicos de vencimiento más corto, sensibles a las expectativas de política monetaria, han registrado una moderación de los rendimientos ante la expectativa de que enfriar el mercado inmobiliario dé margen al banco central para ajustar las tasas sin alimentar una burbuja. Los inversionistas siguen de cerca cómo interactúan las decisiones tributarias y regulatorias con las perspectivas de crecimiento y la inflación.

Qué significa esto para propietarios e inquilinos

La conclusión inmediata es que la orientación de la política está cambiando, pero los detalles y los plazos aún están en estudio. Propietarios e inquilinos pueden prepararse comprendiendo las normas actuales y cómo un sistema tributario reequilibrado podría cambiar los incentivos. Estos son algunos aspectos prácticos:

• Es poco probable que los hogares con una sola vivienda y por debajo del umbral del impuesto integral sobre bienes raíces afronten grandes cambios a corto plazo si la reforma se centra primero en los activos de alto valor
• Quienes poseen varias viviendas en zonas de ajuste tienen cada vez menos opciones cuanto más esperan para vender, debido a los recargos que volverán a aplicarse el próximo mayo
• Quienes se encuentran temporalmente en una situación de dos viviendas deberían revisar los plazos de los contratos de arrendamiento y las normas de residencia en las zonas sujetas a permisos de transacción de terrenos, para no perder un tratamiento fiscal favorable por dejar pasar el plazo de venta
• Los propietarios que alquilan sus viviendas deberían evaluar cómo resistiría su flujo de caja un posible aumento de los costos anuales por propiedad y considerar cómo podría afectar sus rendimientos un cambio de los impuestos a las ganancias de capital hacia los impuestos por propiedad
• Los inquilinos deberían vigilar las condiciones de los depósitos y los derechos de renovación, sobre todo en los barrios donde los propietarios podrían responder al aumento de los costos exigiendo depósitos más elevados o pasando al alquiler mensual

Puntos clave

• El Gobierno sopesa aumentar los impuestos por propiedad ante el regreso de la especulación, las subidas de precios y la escasez de viviendas anunciadas en Seúl
• Los impuestos por propiedad son bajos según los estándares internacionales, mientras que los impuestos a las transacciones son altos y desincentivan las ventas
• El impuesto inmobiliario local se aplica al 60 por ciento del valor de tasación, con tasas del 0,1 al 0,4 por ciento, además de un gravamen nacional independiente para las propiedades de mayor valor
• Las autoridades anuncian una revisión para racionalizar los impuestos, cuyo calendario probablemente estará condicionado por las elecciones locales de junio
• Por ahora, el partido gobernante pone el énfasis en las medidas de oferta, mientras que la Presidencia mantiene abiertas las opciones tributarias
• Los expertos están divididos entre quienes proponen aumentos moderados de los impuestos por propiedad junto con reducciones de los impuestos a las transacciones, y quienes advierten sobre el traslado de costos a los alquileres
• El banco central advierte contra las políticas que recalientan el mercado y señala factores más amplios, como la concentración de la demanda impulsada por la educación
• Los elevados recargos a las ganancias de capital para quienes poseen varias viviendas volverán a aplicarse el próximo mayo e influirán en las decisiones de venta y en la oferta de inmuebles