La ola de envejecimiento está transformando la vivienda en Taiwán

Por qué importa ahora

Taiwán está entrando en una nueva era de vivienda impulsada por el envejecimiento. El Ministerio del Interior informa que en el primer trimestre unas 850.000 viviendas estaban ocupadas por personas mayores, incluidas alrededor de 655.000 viviendas con un solo residente. Ambas cifras casi duplican las de hace una década. Las personas de 65 años o más representan ahora el 20,8 % de la población, lo que sitúa a Taiwán claramente en la categoría de sociedad superenvejecida. Este cambio no es solo demográfico. Está transformando el uso de las viviendas, quién vive solo, qué características buscan los compradores y dónde ven oportunidades los promotores y los inversionistas.

Los investigadores del sector inmobiliario afirman que el fenómeno es más evidente en las seis mayores áreas metropolitanas. El número de viviendas ocupadas por personas mayores ha aumentado en Taipéi, Nuevo Taipéi, Taoyuan, Taichung, Tainan y Kaohsiung. Una proporción cada vez mayor de esas viviendas alberga a una sola persona mayor. Se prevé que la población de edad avanzada supere una cuarta parte del total en la próxima década, por lo que crece la demanda de viviendas adecuadas para las personas mayores, diseños accesibles y atención basada en la comunidad. Esa demanda ejercerá presión tanto sobre la oferta del mercado como sobre las políticas públicas, desde los códigos de construcción hasta los servicios de los vecindarios.

Lai Chih chang, director de investigación de Great Home Realty, lo expresa sin rodeos. El país se enfrenta a un tsunami plateado que podría reordenar las opciones de vivienda y los precios. Sostiene que el envejecimiento de la población modifica tanto el tipo de viviendas que la gente busca como el ritmo al que estas cambian de ocupantes, porque muchas personas mayores prefieren envejecer en su hogar en lugar de mudarse con frecuencia.

Lai Chih chang, director de investigación de Great Home Realty, dijo: «Podría redefinir fundamentalmente el equilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado de la vivienda».

Donde la tendencia es más fuerte

Las tendencias en las ciudades ayudan a entender la magnitud del fenómeno. En 2025, Taipéi tenía unas 116.000 viviendas ocupadas por personas mayores, alrededor de un 71 % más que en 2016. Nuevo Taipéi tenía unas 165.000, un aumento del 108 % y la cifra más alta del país. Taoyuan registró el incremento más rápido: creció un 128 %, hasta unas 67.000 viviendas. Taichung llegó a unas 80.000, un 111 % más. En el sur, Tainan aumentó un 77 %, hasta unas 67.000, mientras que Kaohsiung creció un 91 %, hasta casi 109.000.

Los hogares con un solo residente muestran una tendencia similar. Taipéi tenía unas 89.000 viviendas ocupadas por una sola persona mayor, un 71 % más que en 2016. Nuevo Taipéi contabilizaba unas 131.000, un aumento del 109 %. Taoyuan volvió a liderar el crecimiento, con un alza del 132 %, hasta unas 52.000 viviendas, y Taichung llegó a unas 60.000, un 118 % más. Tainan y Kaohsiung también registraron aumentos importantes, de alrededor del 84 % y el 95 %, respectivamente. Estas cifras sugieren que cada vez más personas mayores viven solas, especialmente en distritos suburbanos y ciudades nuevas en rápido crecimiento, o cerca de ellos.

Jessica Hsu, investigadora principal de H&B Realty, afirma que el cambio está modificando las prioridades de compradores e inquilinos. Para muchos hogares con personas mayores, los ascensores, los espacios sin barreras arquitectónicas y el acceso rápido a clínicas u hospitales han pasado de ser comodidades deseables a necesidades indispensables.

Jessica Hsu, investigadora principal de H&B Realty, dijo: «La creciente demanda de viviendas adecuadas para las personas mayores, especialmente de unidades con ascensor, diseño sin barreras arquitectónicas y cerca de centros de salud, está transformando el panorama inmobiliario de Taiwán».

Qué lleva a más personas mayores a vivir solas

Hay tres factores principales. En primer lugar, los hogares son más pequeños que antes y más hijos adultos forman hogares independientes a una edad más temprana. En segundo lugar, las nuevas zonas residenciales situadas a lo largo de las líneas de transporte público en Nuevo Taipéi, Taoyuan y Taichung han atraído a compradores e inquilinos jóvenes que consideran demasiado altos los costos de Taipéi. En tercer lugar, la renovación y reconstrucción urbanas han cambiado la composición de los vecindarios y han llevado a algunos hogares multigeneracionales a separarse, a medida que los edificios antiguos dan paso a viviendas nuevas más caras y, a menudo, diseñadas para familias más pequeñas.

Los datos municipales muestran el efecto de la migración. La población de Taipéi cayó por debajo de los 2,5 millones a finales de 2024. Las autoridades municipales atribuyen el descenso al costo de vida y de la vivienda, que lleva a las familias a mudarse a zonas cercanas con precios más bajos y desplazamientos todavía razonables. La mayoría de quienes se van se trasladan a Nuevo Taipéi y Taoyuan. Ese movimiento suele dejar a los padres mayores en Taipéi o en barrios antiguos de ciudades vecinas, especialmente en edificios sin ascensor a los que se accede por escaleras.

Estas tendencias se combinan con una marcada preferencia cultural por envejecer en el propio hogar. Muchas personas mayores optan por permanecer en la misma comunidad, donde han establecido vínculos sociales duraderos. Esto aumenta la demanda de asistencia en el hogar, mejores condiciones de accesibilidad en los edificios y servicios cercanos, sin que sea necesario trasladarse a una residencia de cuidados.

Precios, políticas y la nueva curva de demanda

Las investigaciones económicas y demográficas sugieren que el envejecimiento no hace bajar los precios de manera uniforme. Un estudio reciente sobre los distritos de Taiwán entre 2013 y 2023 encontró que las zonas con una mayor proporción de personas mayores dependientes tendían a tener precios de la vivienda más altos, especialmente en los centros urbanos y las ciudades nuevas. En cambio, las zonas con una mayor proporción de jóvenes dependientes registraban precios más bajos, ya que los hogares afrontaban una mayor presión económica por los costos de cuidado infantil y educación. Los costos de las hipotecas y las normas sobre la relación entre el préstamo y el valor de la propiedad siguen siendo importantes. El mismo estudio señaló que las tasas hipotecarias más altas reducían los precios en las zonas urbanas, mientras que las condiciones menos restrictivas para los préstamos en relación con el valor de la propiedad se asociaban con precios suburbanos más altos. Sin embargo, esas variables de política no modificaban la influencia de las proporciones de personas dependientes en los precios. Factores macroeconómicos más amplios, como la oferta monetaria, la inflación, el crecimiento y el mercado laboral, tenían un papel más importante.

Otra línea de investigación apunta a la estabilidad financiera de muchos adultos mayores en Taiwán. Un análisis revisado por pares relacionó el crecimiento de la oferta monetaria y la solidez de la concesión de hipotecas con la persistencia de precios elevados durante la última década. También señaló que las personas mayores suelen tener más ahorros, lo que amortigua la demanda de ciertos tipos de vivienda y reduce las ventas forzadas. Esto ayuda a explicar por qué los precios no bajaron pese al envejecimiento de la población y a la desaceleración del crecimiento en algunas regiones.

Los datos recientes del mercado muestran cómo influye la política en la actividad. El Ministerio de Finanzas registró una fuerte caída de los ingresos por el impuesto sobre el incremento del valor del suelo en 2025, cuando se ralentizaron las transacciones inmobiliarias, sobre todo en Taipéi, Nuevo Taipéi y Kaohsiung. El endurecimiento de las normas hipotecarias por parte del banco central redujo las compras especulativas y dificultó la financiación de la compra de varias viviendas. Los precios aún podrían mantenerse en los distritos conectados al transporte público y en las zonas con una fuerte demanda de viviendas adecuadas para las personas mayores, pero el ritmo de las operaciones se ha moderado.

El Taiwán rural y el rompecabezas de la vivienda

La teoría clásica del ciclo de vida sostiene que el envejecimiento de la población debería reducir la demanda de vivienda con el tiempo, a medida que los hogares de personas mayores se mudan a viviendas más pequeñas y se forman menos familias jóvenes. Sin embargo, un estudio de 2024 de acceso abierto sobre los mercados de vivienda rurales y urbanos de Taiwán identificó otro patrón en las zonas rurales. Los precios rurales aumentaron más rápidamente que los de muchas ciudades, pese al rápido envejecimiento de la población del campo. Mediante un marco de cointegración, los autores encontraron un vínculo a largo plazo entre los precios de la vivienda y los indicadores de envejecimiento, y mostraron que las desviaciones a corto plazo respecto de esa relación permiten anticipar los precios rurales y los flujos migratorios futuros. Los precios urbanos no mostraron el mismo patrón predictivo.

¿Por qué podrían comportarse de otro modo las zonas rurales? Los datos apuntan a políticas y cambios en el estilo de vida que atraen de nuevo a hogares jóvenes a pueblos rurales o periféricos. Los terrenos asequibles, las nuevas fábricas o zonas logísticas y la mejora del transporte pueden compensar el efecto del envejecimiento. Cuando los precios rurales superan la tendencia a largo plazo que indican los datos demográficos, la brecha puede atraer más adelante a nuevos residentes e inversiones. Esta dinámica respalda las estrategias de revitalización rural, incluidos los programas que combinan vivienda con empleo y servicios.

Para los responsables de formular políticas, la lección es práctica. La demografía establece una tendencia de referencia que cambia lentamente. Las inversiones locales, las conexiones de transporte y las decisiones de los empleadores pueden apartar los precios reales de esa tendencia durante periodos prolongados. Las normas de planificación deben tener en cuenta ambas fuerzas. Para quienes quieran conocer los detalles técnicos, aquí está disponible el estudio de acceso abierto sobre cointegración en el mercado de vivienda rural de Taiwán: análisis revisado por pares de la dinámica entre los precios rurales y el envejecimiento.

La próxima ola de vivienda: diseñar pensando en la edad

La respuesta del mercado ya es visible. Compradores e inquilinos preguntan por ascensores en edificios de mediana altura, entradas sin escalones, pasillos más anchos, baños reforzados e iluminación más intensa. La cercanía a centros de atención primaria, farmacias y hospitales ocupa puestos más altos en las búsquedas. También importa la distancia a parques, centros comunitarios y medios de transporte público a los que se pueda acceder sin subir escaleras. En los edificios antiguos sin ascensor, instalar uno y eliminar barreras arquitectónicas puede prolongar su vida útil y permitir que los residentes de toda la vida sigan en sus hogares.

Los inversionistas internacionales identifican tres tendencias en los países con poblaciones envejecidas. En primer lugar, muchos mercados tienen una oferta insuficiente de residencias especializadas para personas mayores. En segundo lugar, crece el valor de rehabilitar inmuebles urbanos infrautilizados para destinarlos a residencias para personas mayores y atención ambulatoria. En tercer lugar, es probable que se mantenga la demanda de otros tipos de inmuebles dirigidos a consumidores mayores, como consultorios médicos y centros de atención diurna. Los distritos céntricos de Taiwán con fácil acceso al transporte público y a los hospitales son candidatos naturales para estas estrategias.

Los cambios de uso pueden ayudar. Los proyectos que convierten oficinas en clínicas o residencias con asistencia pueden dar un nuevo uso a edificios bien ubicados que ya no se ajustan a los patrones de trabajo. Este enfoque encaja con el amplio inventario de oficinas de mediana altura y propiedades de uso mixto en distritos privilegiados de Taiwán. También acerca a las personas mayores a tiendas de comestibles, al transporte público y a los servicios urbanos, lo que reduce el aislamiento y el tiempo de desplazamiento.

Financiar el envejecimiento en el propio hogar

Muchas personas mayores tienen un patrimonio considerable, pero poco efectivo disponible. Las hipotecas inversas intentan resolver esa brecha al convertir el patrimonio inmobiliario en ingresos mientras el propietario permanece en su vivienda. Taiwán ha explorado varios enfoques, entre ellos las hipotecas inversas concedidas por bancos, un modelo de venta y alquiler impulsado por aseguradoras con pagos de anualidades y acuerdos con organizaciones de bienestar social a cambio de cuidados. Cada modelo tiene ventajas y desventajas. Entre las preocupaciones figuran la herencia, la evolución del valor de la propiedad y el riesgo de que una persona viva más tiempo que el valor de su vivienda.

La experiencia internacional sugiere que el apoyo gubernamental y la protección de los consumidores son esenciales. La información estandarizada, el asesoramiento y límites claros a las comisiones pueden reducir los errores. Los seguros o las garantías públicas pueden hacer que estos productos sean viables para los prestamistas, especialmente cuando el mercado inmobiliario se ralentiza. En Taiwán, las actitudes culturales respecto a dejar la vivienda en herencia a los hijos siguen siendo un obstáculo. Aun así, a medida que las familias se hacen más pequeñas y aumenta el número de personas mayores que viven solas, suele crecer el interés por liberar el valor de la vivienda. Un marco jurídico y de protección al consumidor claro puede permitir atender esa demanda con mayor seguridad. Aquí se puede consultar información de contexto sobre los primeros debates en Taiwán en torno a las hipotecas inversas: panorama de las hipotecas inversas.

Cómo se adaptan los promotores y el Estado

Los promotores afrontan la presión de construir y adaptar viviendas para que sean accesibles. Esto incluye más viviendas de dos habitaciones diseñadas para una persona mayor que viva sola y un cuidador a tiempo parcial, ascensores más grandes y apartamentos con diseño universal. La planificación a nivel de calle también importa. Los cruces seguros, los bancos y las zonas de sombra aumentan la movilidad diaria de los residentes mayores y mejoran la vida de todos.

En el ámbito financiero, las aseguradoras de vida de Taiwán administran grandes carteras de inversión y reciben incentivos para asignar más fondos dentro del país. Los activos de larga duración que generan ingresos estables, como las residencias para personas mayores, los consultorios médicos y las clínicas comunitarias, encajan con los balances de las aseguradoras. Con normas regulatorias adecuadas y un rendimiento apropiado, este capital puede ayudar a financiar proyectos orientados a las personas mayores sin depender demasiado de la deuda a corto plazo.

Los programas públicos pueden acelerar las mejoras en edificios existentes. Las subvenciones para eliminar barreras arquitectónicas, los créditos fiscales para instalar ascensores en edificios antiguos de mediana altura y la agilización de los permisos para las reformas pueden marcar una diferencia visible en pocos años. Las normas de zonificación que permiten convertir oficinas infrautilizadas en viviendas o espacios de atención pueden ampliar la oferta en los centros urbanos sin grandes proyectos en terrenos sin urbanizar.

Riesgos para los inversionistas, las ciudades y las familias

El mercado de la vivienda de Taiwán tiene riesgos bien conocidos. En algunos distritos, los precios siguen siendo altos en relación con los ingresos y los rendimientos del alquiler son bajos según los estándares internacionales. Esto hace que la rentabilidad de las inversiones dependa mucho del precio de compra y del tiempo de tenencia. El riesgo geopolítico también figura en las evaluaciones de muchos inversionistas extranjeros. Estos riesgos no anulan la demanda estructural de viviendas adecuadas para las personas mayores, pero hacen que la selección de la ubicación y la evaluación de las inversiones sean más importantes.

Los riesgos a nivel de vecindario también son importantes. Muchos edificios antiguos no tienen ascensor y cuentan con baños pequeños que son difíciles de adaptar. Si no se modernizan, las personas mayores pueden quedar atrapadas en sus viviendas o verse obligadas a alejarse de los barrios que conocen. La escasez de cuidadores es otra limitación. Sin una mayor cantidad de asistentes y enfermeros capacitados, construir más viviendas adecuadas para las personas mayores no permitirá aprovechar todos sus beneficios. Los gobiernos municipales pueden ayudar coordinando el transporte, los servicios de visitas a domicilio y los proyectos piloto de telemedicina en los distritos con grandes poblaciones de personas mayores.

La financiación de los hogares constituye un tercer riesgo. Las hipotecas inversas y la liberación del valor de la vivienda pueden ayudar a algunos propietarios, pero los inquilinos y las personas mayores sin propiedades necesitan otras soluciones. La prioridad es contar con viviendas de alquiler estables, accesibles y cercanas a clínicas. Una combinación de alianzas público-privadas, vales específicos y atención comunitaria puede reducir la carga de las familias y mantener a las personas mayores conectadas con sus comunidades.

Qué observar entre 2025 y 2035

La demografía seguirá marcando el contexto. Se prevé que la proporción de residentes de Taiwán de 65 años o más supere una cuarta parte a principios o mediados de la década de 2030. Será importante la distribución entre los centros metropolitanos, las ciudades nuevas y las zonas rurales. Los distritos urbanos con buenas conexiones de transporte público y acceso a hospitales deberían seguir mostrando mayor resiliencia. Es probable que crezcan las zonas suburbanas y las ciudades nuevas conectadas al transporte público, a medida que los hogares jóvenes buscan más espacio y costos más bajos. Algunas zonas rurales con nuevos empleos o centros logísticos pueden obtener mejores resultados pese al envejecimiento.

Las decisiones políticas determinarán los resultados. Las condiciones hipotecarias y las normas de uso del suelo influyen en la rapidez con que se ajustan los precios. Los programas que financian la instalación de ascensores y la eliminación de barreras arquitectónicas pueden permitir que las personas mayores permanezcan en sus hogares y estabilizar los vecindarios. Los marcos jurídicos para liberar el valor de la vivienda pueden ayudar a los jubilados con poca liquidez. Por último, contar con mejores datos a nivel de distrito y vecindario ayudará a los planificadores a dirigir los servicios a las zonas donde se concentran los hogares con una sola persona mayor.

En resumen

• A principios de 2025, unas 850.000 viviendas estaban ocupadas por personas mayores, incluidas alrededor de 655.000 viviendas con un solo residente
• Las personas de 65 años o más representan el 20,8 % de la población de Taiwán, y la proporción sigue aumentando
• Nuevo Taipéi tiene el mayor número de viviendas ocupadas por personas mayores, mientras que Taoyuan registra el crecimiento más rápido
• Los hogares más pequeños y la migración de jóvenes hacia suburbios conectados al transporte público hacen que más personas mayores vivan solas
• Las investigaciones muestran que una mayor proporción de personas mayores dependientes se correlaciona con precios más altos en zonas urbanas y ciudades nuevas
• Un estudio de 2024 encontró un vínculo a largo plazo entre los precios de la vivienda rural de Taiwán y el envejecimiento, y que las desviaciones permiten anticipar los precios rurales y la migración futuros
• La demanda se desplaza hacia viviendas adecuadas para las personas mayores, con ascensores, diseño sin barreras arquitectónicas y cercanía a servicios de salud
• Las hipotecas inversas pueden ayudar a las personas mayores a envejecer en su hogar, pero requieren una protección clara de los consumidores
• Las aseguradoras y los promotores pueden financiar y construir residencias para personas mayores, consultorios médicos y proyectos de reconversión de edificios infrautilizados
• Entre los riesgos figuran los altos precios en relación con los ingresos, los bajos rendimientos y la necesidad de adaptar muchos edificios antiguos sin ascensor