Hong Kong eliminará gradualmente los microapartamentos deficientes con una nueva ley

Por qué Hong Kong regula los microapartamentos

Hong Kong se dispone a poner fin a la era de los microapartamentos al establecer un mínimo legal para definir qué se considera una vivienda subdividida segura y digna. El nuevo régimen comenzará en marzo de 2026 y apunta a las unidades hacinadas e inseguras que durante mucho tiempo han sido una alternativa a la vivienda asequible en una de las ciudades más caras del mundo.

Los legisladores aprobaron el proyecto de ley sobre unidades básicas de vivienda a finales de septiembre, y la ordenanza se publicó en la gaceta oficial el 3 de octubre de 2025. La norma crea un sistema de registro y reconocimiento para los apartamentos subdivididos y establece un plazo claro para que los propietarios mejoren o cierren las unidades que no cumplan los estándares. Alquilar una unidad sin reconocimiento será un delito en 2027, con sanciones severas, y el plazo definitivo para cumplir los requisitos vencerá en 2030.

La magnitud del desafío es considerable. Las autoridades afirman que hay unos 110.000 apartamentos subdivididos en la ciudad, donde viven aproximadamente 220.000 personas. Muchos se han habilitado en antiguos edificios sin ascensor, con instalaciones compartidas y poca ventilación, y algunos tienen apenas 50 pies cuadrados. Los elevados precios del suelo, la escasa disponibilidad de terrenos residenciales y las largas listas de espera para acceder a viviendas públicas de alquiler permitieron que estas divisiones se multiplicaran, pese a la preocupación generalizada por la seguridad y la higiene.

Qué exige la ley sobre unidades básicas de vivienda

La ley establece condiciones mínimas de habitabilidad que todas las unidades subdivididas deberán cumplir antes de alquilarse como unidades básicas de vivienda reconocidas. Cada unidad deberá tener una superficie mínima de 8 metros cuadrados, una altura de techo de 2,3 metros, al menos una ventana que pueda abrirse, un inodoro privado en un espacio cerrado y un lavabo dentro de la unidad. La ordenanza también establece requisitos de iluminación, ventilación y elementos esenciales de seguridad.

Además del espacio y las instalaciones básicas, el cumplimiento de la norma exigirá satisfacer los estándares de seguridad contra incendios y estructural, así como instalar medidores independientes de agua y electricidad para evitar que los inquilinos se vean obligados a compartirlos o a pagar cargos arbitrarios. Las unidades que cumplan los requisitos podrán solicitar el reconocimiento, que confirma que pueden alquilarse legalmente. Las que no los cumplan deberán adecuarse o volver a su distribución original.

Cómo funcionarán el registro y la aplicación de la norma

La nueva ordenanza entrará en vigor el 1 de marzo de 2026. A partir de esa fecha, todos los propietarios que alquilen unidades subdivididas deberán registrarlas en un plazo de 12 meses. Una vez que concluya el periodo de registro, en marzo de 2027, será un delito alquilar una unidad no registrada o sin reconocimiento. Las inspecciones respaldarán el nuevo régimen y las autoridades podrán emitir avisos de adecuación para que cada vivienda cumpla la normativa.

Los propietarios que se registren a tiempo tendrán un periodo de gracia de 36 meses, desde marzo de 2027 hasta febrero de 2030, para completar las mejoras requeridas y obtener el reconocimiento. Alquilar una unidad sin reconocimiento después de la fecha en que entre en vigor el delito puede acarrear multas de hasta 300.000 dólares hongkoneses y penas de hasta tres años de prisión; también podrán imponerse multas diarias si la infracción continúa. Para fomentar la participación temprana, las autoridades prevén eximir del pago de las tasas o reducirlas durante los primeros años del programa y aplicar después las tarifas habituales. El reconocimiento tendrá una vigencia limitada y deberá renovarse; las inspecciones y verificaciones del cumplimiento continuarán con el tiempo.

Cuántas viviendas se verán afectadas

El Gobierno calcula que aproximadamente un tercio de los apartamentos subdivididos no cumple el nuevo mínimo. El problema más habitual es que la superficie sea inferior a 8 metros cuadrados, aunque algunas unidades tampoco tienen ventanas que puedan abrirse o suficiente altura de techo. Se prevé que muchas sigan en uso después de ser reformadas o cerradas. Las autoridades de vivienda han señalado que unas 80.000 unidades podrían continuar funcionando una vez que cumplan los nuevos estándares.

Las condiciones en las viviendas actuales pueden ser duras. Muchos apartamentos subdivididos están en edificios antiguos sin ascensor, con instalaciones eléctricas obsoletas y zonas comunes estrechas. Algunos residentes comparten instalaciones con varias familias. Las habitaciones sin ventanas son habituales, y en las viviendas más pequeñas el espacio medio puede rondar los 65 pies cuadrados por persona. Los riesgos de incendio y la mala ventilación han suscitado reiteradas preocupaciones públicas.

Impacto en los propietarios y el mercado del alquiler

Los operadores afirman que cumplir la normativa será costoso y, en algunos casos, técnicamente imposible. Instalar un inodoro privado, añadir ventilación o cumplir el requisito de contar con una ventana puede costar mucho, y no todos los planos lo permiten. En algunos casos, empresas de reformas han presupuestado unos 150.000 dólares hongkoneses por unidad. Algunos operadores ya han cerrado las unidades que prevén que no cumplirán los requisitos; otros planean unir de nuevo las divisiones para crear una sola vivienda de alquiler.

Los alquileres son una preocupación central. Muchos hogares de bajos ingresos dependen de las unidades más baratas del mercado, incluidas las que cuestan menos de 5.000 dólares hongkoneses al mes. Organizaciones defensoras advierten de que los espacios más pequeños y económicos podrían desaparecer si una parte de la oferta se retira durante el proceso de adecuación, y de que los propietarios podrían intentar recuperar el costo de las reformas mediante alquileres más altos en los nuevos contratos. En la práctica, podría desaparecer una unidad de unos 75 pies cuadrados que hoy se alquilaría por aproximadamente 4.500 dólares hongkoneses, mientras que las de entre 110 y 130 pies cuadrados podrían convertirse en la opción más pequeña disponible, a un precio mensual más elevado.

El control vigente de los alquileres de apartamentos subdivididos mitigará parte de la presión, pero no toda. Según el régimen de control de los contratos de alquiler, vigente desde 2022, los inquilinos tienen cuatro años de seguridad de permanencia, repartidos en dos periodos consecutivos de dos años; los aumentos al renovar el contrato están limitados al 10 por ciento y vinculados a un índice oficial de alquileres; no se permiten aumentos durante el primer periodo de dos años; y los propietarios tienen prohibido cobrar de más por los servicios básicos y los suministros. No existe un límite para el alquiler inicial de un nuevo contrato, por lo que el precio de las unidades que cumplan la normativa podría aumentar si la demanda supera la oferta.

Respuesta del Gobierno y oferta de vivienda

Las autoridades sostienen que la presión sobre los alquileres será limitada gracias a la futura oferta de viviendas públicas y transitorias. La secretaria de Vivienda, Winnie Ho Wing-yin, ha afirmado que habrá poco margen para que suban los alquileres, dada la próxima disponibilidad de viviendas públicas y la ampliación de proyectos de corto plazo como Light Public Housing. Según datos del Gobierno, más del 40 por ciento de los hogares que viven en unidades subdivididas han solicitado viviendas públicas de alquiler, y alrededor del 20 por ciento cumple los requisitos, pero aún no ha presentado una solicitud. El objetivo a largo plazo es eliminar para 2049 las viviendas subdivididas que no cumplan los estándares y ampliar al mismo tiempo el parque de viviendas públicas para reducir los tiempos de espera.

La Oficina de Vivienda ha presentado la reforma normativa como un paso hacia la dignidad humana básica para los residentes que han soportado condiciones inseguras e insalubres. En una nota oficial sobre la política, la oficina resumió así el propósito de la ordenanza:

El actual Gobierno se ha comprometido con la reforma y está abierto a los cambios. El objetivo es garantizar condiciones de vida seguras, higiénicas y adecuadas en las unidades de vivienda subdivididas.

Las autoridades también han indicado que podrían aplicar con cierta flexibilidad el requisito de las ventanas en circunstancias especiales, teniendo en cuenta la calidad del aire y la higiene, sin perder de vista la seguridad, la ventilación y la salud. El mensaje es que el nuevo estándar será estricto, aunque su aplicación tendrá en cuenta las limitaciones de cada inmueble cuando dificulten la instalación de determinados elementos.

Problemas de seguridad y salud

La presión pública para que se actúe se ha centrado en la seguridad. Los apartamentos subdivididos pueden ocultar modificaciones estructurales que debilitan los edificios, bloquean las rutas de evacuación y crean riesgos de incendio. Las instalaciones eléctricas improvisadas, la sobrecarga de los circuitos y la falta de sistemas para controlar el humo han provocado incidentes trágicos en edificios antiguos. El derrumbe de un edificio que causó varias muertes en 2010 y un incendio mortal en Jordan en 2024 agravaron la preocupación por los peligros ocultos en las viviendas antiguas.

La higiene es otro motivo para actuar. El hacinamiento, los baños compartidos, la mala circulación del aire y la humedad favorecen la aparición de moho y plagas. Las unidades sin ventanas o con paneles fijos retienen el calor y los olores, una situación especialmente difícil para las personas mayores y los niños. La ordenanza incorpora a la ley estándares mínimos de ventilación, iluminación y saneamiento, para que estas condiciones dejen de aceptarse como algo habitual para quienes no pueden pagar un apartamento convencional.

Derechos de los inquilinos y próximos pasos

Los inquilinos no serán penalmente responsables por vivir en una unidad sin reconocimiento. Las sanciones se dirigen a quienes alquilen apartamentos que no cumplan los requisitos o carezcan de reconocimiento. Si usted vive en una vivienda subdividida, consulte con el propietario sus planes para registrarla en 2026 y obtener el reconocimiento después de las reformas. Guarde copias del contrato de alquiler y de los recibos. Asegúrese de que el propietario calcule los suministros con medidores independientes y aplique las tarifas oficiales.

Las normas de control de los contratos de alquiler, vigentes desde 2022, ofrecen cierta estabilidad. Garantizan cuatro años de permanencia mediante dos periodos consecutivos renovados de dos años, limitan los aumentos al renovar el contrato a un máximo del 10 por ciento y los vinculan a un índice oficial de alquileres, además de prohibir aumentos durante el primer periodo de dos años. También prohíben cobrar de más por los suministros. Si le presionan para que se marche o se enfrenta a un aumento repentino del alquiler que contraviene estas normas, solicite ayuda al Departamento de Calificación y Valoración o a organizaciones comunitarias que apoyan a los inquilinos.

Por qué se extendieron tanto los microapartamentos

Hong Kong lleva años registrando algunos de los precios de vivienda más altos del mundo, mientras que solo una pequeña parte del suelo está destinada a uso residencial. El resultado es un desequilibrio estructural entre la demanda y la oferta de viviendas asequibles. Muchos barrios antiguos están llenos de edificios de mediados del siglo XX sin ascensor, fáciles de dividir en habitaciones diminutas. Los estudiantes, los recién llegados y las personas mayores suelen recurrir a ellas porque no pueden pagar los apartamentos a precios de mercado y la espera para acceder a una vivienda pública puede prolongarse durante años.

Para los propietarios y operadores, el negocio ha sido rentable. Un solo apartamento de 900 pies cuadrados puede dividirse en cinco o seis habitaciones, cada una con su propio alquiler; el total suele superar lo que pagaría un solo hogar por el mismo apartamento. Estos incentivos, junto con la escasa supervisión del pasado, fomentaron nuevas divisiones. Adecuar esas viviendas a los estándares reduce la rentabilidad de las habitaciones más pequeñas, por lo que el Gobierno acompaña la regulación con una mayor oferta de viviendas públicas.

Qué ocurrirá ahora

El calendario ya está fijado. La ordenanza entrará en vigor el 1 de marzo de 2026, y el registro se abrirá ese mismo día, con un plazo de solicitud de un año. A partir de marzo de 2027, será un delito alquilar un apartamento subdividido que no esté registrado o carezca de reconocimiento. Los propietarios tendrán hasta febrero de 2030 para completar las obras de adecuación y obtener el reconocimiento, o bien convertir sus propiedades de nuevo en viviendas convencionales. Las autoridades afirman que ampliarán las inspecciones y la aplicación de la normativa en 2027; al principio eximirán del pago de las tasas o las reducirán para que los propietarios se inscriban antes de que se apliquen las tarifas completas.

Las organizaciones defensoras observarán si la normativa se aplica con rigor y si la oferta general de vivienda se concreta a tiempo. Si la oferta pública y transitoria aumenta según lo previsto, la presión sobre los alquileres de las viviendas subdivididas podría disminuir, incluso mientras desaparecen las unidades que no cumplen los estándares. Si se retrasa, los inquilinos con menos recursos podrían enfrentarse a decisiones difíciles. Los próximos 24 a 48 meses mostrarán si una solución normativa acompañada de nueva oferta puede acabar por fin con la dependencia de la ciudad de las divisiones inseguras.

Puntos clave

• La nueva ordenanza crea las unidades básicas de vivienda y prohíbe las unidades de menos de 8 metros cuadrados a partir de marzo de 2026.
• Cada unidad deberá tener una ventana que pueda abrirse, un inodoro privado en un espacio cerrado y un lavabo, además de cumplir los estándares de seguridad contra incendios y estructural, iluminación y ventilación.
• El registro se abrirá el 1 de marzo de 2026, y los propietarios tendrán un plazo de 12 meses para inscribir sus propiedades.
• A partir de marzo de 2027, alquilar una unidad no registrada o sin reconocimiento será un delito.
• Los propietarios tendrán hasta febrero de 2030 para adecuar las viviendas y obtener el reconocimiento o restablecer la distribución original.
• Las sanciones pueden llegar a 300.000 dólares hongkoneses y tres años de prisión, además de posibles multas diarias si las infracciones continúan.
• Unos 110.000 apartamentos subdivididos albergan aproximadamente a 220.000 residentes, y se calcula que cerca de un tercio no cumple los estándares.
• Las autoridades prevén que unas 80.000 unidades seguirán en uso después de las reformas o los cierres, mientras aumenta la oferta de vivienda pública y transitoria.
• El control de los contratos de alquiler de apartamentos subdivididos limita los aumentos al renovar el contrato al 10 por ciento y prohíbe los aumentos durante el primer periodo de dos años.
• Los inquilinos no serán penalmente responsables según el nuevo régimen, que se dirige a quienes alquilen unidades que no cumplan los requisitos.