Los alquileres en Tokio superan el 30 % de los ingresos familiares

El costo de vivir en la ciudad aumenta mientras los presupuestos se ajustan

Los alquileres de apartamentos en Tokio y otras grandes ciudades japonesas están subiendo al ritmo más rápido en décadas, y una proporción cada vez mayor de inquilinos destina ahora más del 30 % de sus ingresos a la vivienda. Ese umbral es una referencia habitual que utilizan investigadores y organismos de vivienda para medir la asequibilidad. Las familias están regresando a los centros urbanos tras la pandemia y compiten por las pocas viviendas disponibles en barrios bien ubicados, lo que reduce aún más sus presupuestos mensuales. El resultado es un mercado de alquileres muy ajustado que dificulta ahorrar para comprar una vivienda en el futuro, cubrir los gastos educativos o hacer frente al aumento de los gastos cotidianos.

El aumento de los alquileres forma parte de un cambio más amplio en la economía urbana. Las empresas han retomado la presencialidad en las oficinas, el turismo se acerca de nuevo a niveles récord y el atractivo de los trayectos cortos, las mejores escuelas y las extensas redes de transporte público ha llevado a muchos hogares a regresar a los distritos centrales. Al mismo tiempo, los costos de construcción y financiación son más altos que hace unos años. Los precios de los condominios han alcanzado niveles récord, lo que mantiene a más posibles compradores en el mercado de alquiler. La presión es más visible en los 23 distritos de Tokio, pero Osaka, Nagoya y Fukuoka muestran tendencias similares.

La crisis de asequibilidad no tiene una sola causa. La oferta limitada, el aumento de los costos operativos de los propietarios, los cambios en las preferencias de los hogares y la reducción del tamaño promedio de las viviendas influyen en la situación. La investigación sobre cómo el acceso a las estaciones de tren afecta el valor de las viviendas ayuda a explicar por qué la competencia se intensifica en torno a los centros urbanos. Las decisiones de política pública influirán en la rapidez con que el mercado pueda sumar viviendas y en cómo se distribuye la carga entre inquilinos y propietarios.

¿A qué ritmo suben los alquileres en Tokio?

Los datos recientes apuntan al mayor aumento en décadas

Los datos oficiales de precios muestran un cambio claro. En marzo, el índice de precios al consumidor de los alquileres del sector privado en los 23 distritos de Tokio subió un 1,1 % interanual, el mayor aumento desde octubre de 1994. Los componentes del índice nacional relacionados con los alquileres han subido durante muchos meses consecutivos. En el mercado, los anuncios de viviendas reflejan estas presiones. Cerca del campus de Hongo de la Universidad de Tokio, los alquileres mensuales solicitados por estudios rondan los ¥140.000, entre ¥10.000 y ¥20.000 más que hace cinco años, según datos de seguimiento del mercado local citados por The Japan News. Los economistas advierten que, como el alquiler es un gasto elevado y difícil de reducir, incluso los aumentos moderados pueden frenar otros gastos. La preocupación crece mientras los precios de los alimentos, la energía y los servicios siguen elevados. Véase: la cobertura de The Japan News.

Las viviendas familiares lideran el aumento

La presión sobre los precios no es igual en todo el mercado. En los últimos cinco años, los alquileres solicitados por apartamentos pequeños en los 23 distritos de Tokio subieron alrededor de un 7,6 %, mientras que los de las viviendas familiares aumentaron aproximadamente un 26,1 %. Los hogares que buscan más espacio cerca de escuelas o centros de cuidado infantil suelen concentrarse en los mismos barrios, lo que reduce la oferta disponible y acelera el aumento de los alquileres en esos segmentos. Se observan tendencias similares en Osaka y otras grandes áreas metropolitanas, donde los barrios céntricos con buenas conexiones de transporte y servicios cobran una prima cada vez mayor.

Por qué vuelve la demanda a las zonas céntricas

La facilidad para desplazarse sigue siendo la característica más valorada de la vivienda urbana en Japón. Los distritos centrales ofrecen redes ferroviarias extensas, trayectos más cortos y más opciones de empleo. Un estudio del mercado de alquiler de Tokio concluyó que la cercanía y la concentración de estaciones de tren y metro tienen un efecto medible en los alquileres. La prima no depende solo de la distancia a la estación más cercana. También importa la jerarquía de las estaciones próximas, lo que significa que una vivienda cerca de varias estaciones con distintas líneas y frecuencias de servicio suele tener un alquiler más alto. Esto ayuda a explicar por qué los barrios donde se cruzan varias líneas registran aumentos de precios más rápidos cuando repunta la demanda. Véase: investigación de ScienceDirect sobre la concentración de estaciones.

Los factores relacionados con la calidad de vida refuerzan este atractivo. Los centros urbanos concentran opciones de cuidado infantil, programas extraescolares, servicios de salud y actividades culturales. Para los hogares que deben organizar los horarios de trabajo y de escuela, el tiempo que se ahorra al vivir cerca de una estación puede compensar una vivienda más pequeña. El regreso del turismo también ha reactivado empleos del sector servicios, concentrados en los distritos centrales. A medida que más hogares priorizan el acceso y el tiempo, la demanda se desplaza hacia esas zonas.

Qué está elevando los costos del lado de la oferta

La oferta es limitada y sumar viviendas es cada vez más caro. Los constructores afrontan costos más altos de materiales y mano de obra, y la financiación se ha vuelto menos favorable a medida que las tasas de interés suben desde mínimos históricos. Los propietarios señalan que han aumentado los costos de renovación y servicios básicos. Cuando suben los gastos operativos, suelen buscar alquileres más altos al renovar los contratos para mantener la rentabilidad. Grandes empresas inmobiliarias han comenzado a avisar a los inquilinos de próximos aumentos, y encuestas del sector sugieren que la mayoría de los hogares acepta ajustes cuando se justifican por las presiones generales sobre los costos.

Los precios de los condominios han alcanzado nuevos récords, lo que lleva a los posibles compradores a alquilar durante más tiempo. El precio promedio de los apartamentos de nueva construcción en el área metropolitana de Tokio llegó recientemente a unos ¥81,35 millones, y el promedio de las viviendas en los 23 distritos fue de aproximadamente ¥116,32 millones, según datos del mercado citados por The Japan News. Como los presupuestos de compra no alcanzan, más hogares siguen alquilando, lo que suma presión a una oferta limitada de viviendas disponibles. La construcción de nuevos edificios de alquiler no ha sido suficiente para compensar ese cambio.

Alquileres de corta duración y presión del turismo

Los alquileres de corta duración han transformado algunas zonas del mercado, sobre todo en los distritos con gran afluencia turística. Un estudio académico revisado por pares sobre Tokio y Osaka concluye que esta actividad puede generar una brecha de rentabilidad que desvía viviendas del mercado de alquiler de larga duración. La Ley de Negocios de Hospedaje Privado de Japón, que entró en vigor en 2018, estableció límites a los días de operación y exigió supervisión de la gestión; además, muchos municipios aprobaron ordenanzas para reducir los conflictos en los vecindarios. Pese a estas medidas, los investigadores observaron que Osaka registró un efecto inmediato mayor porque más propietarios destinaron viviendas vacías o de alquiler bajo a turistas. El riesgo para Tokio se proyecta más hacia el futuro. Si bajan los ingresos de los alquileres de larga duración en ciertos distritos o el turismo crece más rápido de lo que se adapta la regulación, más propietarios podrían destinar sus viviendas a alquileres de corta duración. Véase: estudio de Wiley sobre alquileres de corta duración.

El estudio destaca dos conceptos útiles. La brecha de rentabilidad cerrada mide la presión actual de los alquileres de corta duración sobre la oferta de viviendas de larga duración. La brecha abierta refleja el riesgo futuro en zonas donde podría resultar atractivo convertir las viviendas. En Tokio, la brecha abierta parece mayor en las zonas con gran atractivo turístico y pocas viviendas desocupadas. Esto apunta a la necesidad de reglas locales adaptadas a cada zona, una aplicación coherente de las normas y un mejor intercambio de datos para que los planificadores de vivienda puedan anticipar dónde podría aumentar la presión para reconvertir viviendas.

Qué implica para los hogares destinar más ingresos al alquiler

El umbral del 30 % es una medida imprecisa, pero permite detectar rápidamente las dificultades. Cuando el alquiler supera ese porcentaje, los hogares suelen reducir los gastos en restaurantes, viajes, ropa y algunos servicios de salud. Ahorrar para el pago inicial de una vivienda se vuelve más difícil. Las familias con hijos afrontan decisiones difíciles sobre guarderías, clases de preparación para exámenes y actividades. Los inquilinos mayores pueden reducir el mantenimiento de la vivienda o aplazar consultas médicas, sobre todo si también deben pagar primas y copagos vinculados a los programas de salud y cuidados de larga duración.

La evolución de los salarios complica el panorama. Japón ha registrado períodos de aumento salarial, impulsados en ocasiones por sólidas bonificaciones estacionales, y el consumo ha experimentado breves repuntes. La inflación sigue siendo un desafío y limita el aumento del poder adquisitivo. Esta combinación hace que un incremento del alquiler parezca mayor que su porcentaje, en particular para los hogares de ingresos medios que no reúnen los requisitos para recibir subsidios específicos. Cuando el alquiler es el mayor gasto después de los impuestos, incluso un pequeño aumento puede cambiar la forma en que una familia organiza su presupuesto anual.

Las opciones de política pública en debate

El control de los alquileres no es una solución rápida

Los debates en otros mercados muestran las ventajas y desventajas de estas medidas. En California, una propuesta electoral conocida como Proposición 33 buscaba ampliar la facultad de los gobiernos locales para limitar los aumentos de alquiler mediante la derogación de restricciones estatales aprobadas a mediados de la década de 1990. Sus partidarios sostienen que límites más estrictos pueden estabilizar los costos para los inquilinos actuales. Sus detractores advierten que los límites rigurosos pueden reducir la inversión, incentivar la conversión de viviendas en condominios y reducir la oferta de alquileres a largo plazo. El marco legal de Japón es distinto, pero la lección también es aplicable allí. Los límites generales benefician a los inquilinos actuales, pero existe el riesgo de que se construya menos y se realicen menos mejoras si los propietarios no pueden obtener rentabilidad. Cualquier debate sobre estos límites debe tener en cuenta esos efectos. Véase: explicación de la Proposición 33 de California.

Reforma de la zonificación y ampliación de la oferta

Otra opción es construir viviendas más rápido allí donde la demanda es mayor. Cambridge, Massachusetts, eliminó recientemente en toda la ciudad la zonificación que permitía solo viviendas unifamiliares y los requisitos mínimos de estacionamiento, con el fin de construir más viviendas en los mismos terrenos. La decisión busca aumentar la oferta en barrios consolidados al reducir las normas que limitan el número de viviendas. El sistema de zonificación de Japón no es idéntico al modelo estadounidense, pero persigue objetivos similares. Las ciudades pueden fomentar la construcción de más apartamentos de mediana altura cerca de las principales estaciones, permitir viviendas más pequeñas cuando corresponda y simplificar la conversión de oficinas infrautilizadas en viviendas de alquiler. Los gobiernos locales también pueden acelerar la aprobación de residencias para estudiantes y viviendas familiares en distritos escolares donde la demanda ya es evidente. Véase: artículo de City Journal sobre las reformas de Cambridge.

La regulación de los alquileres de corta duración es otra herramienta. La obligación de presentar informes transparentes y la definición de reglas claras sobre los días de operación, junto con una aplicación selectiva de las normas en los corredores turísticos, pueden reducir la presión sobre la oferta de alquileres de larga duración. Algunos distritos ya han establecido reglas más estrictas que las nacionales. Una coordinación entre ciudades y distritos ayudaría a evitar un mosaico de normas que traslade la presión de un barrio a otro.

Qué pueden hacer ahora los inquilinos

Los hogares tienen poco margen de maniobra cuando llega el momento de renovar un contrato, pero algunas medidas pueden aliviar el impacto o ayudar a encontrar una opción más conveniente.

• Compare el alquiler con sus ingresos. Procure que no supere el 30 % de sus ingresos. Si aumenta, ajuste otros gastos fijos antes de reducir los esenciales.
• Negocie al renovar. Si hay viviendas vacías en el edificio o una vivienda comparable cercana cuesta menos, presente esos datos y pida un aumento menor o un mes adicional con la tarifa actual.
• Evalúe las ventajas y desventajas de la ubicación. Vivir una o dos paradas más lejos de un centro de transporte importante puede reducir el alquiler sin alargar demasiado el trayecto.
• Tenga en cuenta las características de la vivienda que reducen las facturas mensuales. Un buen aislamiento y los electrodomésticos eficientes pueden reducir los costos de electricidad y gas.
• Elija bien el momento de mudarse. La demanda aumenta en primavera. Buscar vivienda a finales del verano o en invierno puede permitirle conseguir mejores condiciones.
• Reduzca los gastos iniciales de la mudanza. Pida fraccionar o reducir el dinero de entrada, o consulte si hay promociones sin gastos en edificios nuevos.
• Considere residencias administradas para estudiantes o empresas si necesita una estancia corta. Algunas ofrecen viviendas amuebladas con condiciones flexibles que, al incluir los gastos, pueden ser más convenientes que los alquileres del mercado.

Qué les espera a inquilinos y propietarios

Los factores que impulsan el aumento de los alquileres en el centro de Tokio siguen presentes. La demanda es alta en los barrios con acceso a una extensa red ferroviaria, escuelas y servicios. Los costos de construcción y operación siguen elevados, y los precios de los condominios mantienen a los compradores durante más tiempo en el mercado de alquiler. Los alquileres de corta duración están mejor regulados que hace unos años, pero la demanda turística sigue poniendo a prueba las normas en algunos distritos. Un aumento real de los salarios aliviaría la proporción de ingresos que muchos hogares destinan al alquiler, aunque la inflación persistente limita ese efecto.

La evolución del mercado dependerá de la rapidez con que se construyan más viviendas y de cómo las políticas equilibren la protección de los inquilinos con la necesidad de inversión. La ampliación selectiva de la oferta en zonas con muchas estaciones, la simplificación de los permisos para viviendas familiares y unas reglas claras para los alquileres de corta duración pueden contribuir a mejorar la situación. Los inquilinos pueden proteger sus presupuestos si planifican con anticipación las renovaciones y evalúan las ventajas y desventajas del espacio y la ubicación. Los propietarios que inviertan en eficiencia energética y mantenimiento pueden justificar los alquileres y, al mismo tiempo, mantener una alta ocupación a largo plazo. El atractivo de la ciudad se basa en el acceso y la comodidad. El objetivo es restablecer el equilibrio para que el costo de esos beneficios no desplace otros gastos de la vida familiar.

Puntos clave

• Los alquileres en los 23 distritos de Tokio subieron un 1,1 % interanual en marzo, el mayor aumento desde 1994, y muchos inquilinos destinan ahora más del 30 % de sus ingresos a la vivienda.
• Los apartamentos familiares registraron los mayores aumentos en cinco años: alrededor del 26 %, frente a cerca del 8 % en las viviendas pequeñas.
• La demanda ha vuelto a los centros urbanos con el regreso de la presencialidad en las oficinas y el turismo, así como por el atractivo de los trayectos cortos.
• El aumento de los costos de construcción, financiación y operación, junto con los precios récord de los condominios, mantiene a más hogares en el mercado de alquiler y limita la oferta.
• La investigación muestra que la cercanía y la concentración de estaciones ferroviarias elevan significativamente los alquileres en los barrios afectados.
• Los alquileres de corta duración aumentan la presión sobre la vivienda de larga duración en los distritos con gran afluencia turística, pese al endurecimiento de las normas nacionales y locales desde 2018.
• Entre las opciones de política pública figuran ampliar selectivamente la oferta cerca de las principales estaciones, establecer reglas más claras para los alquileres de corta duración y aplicar con cautela el control de los alquileres por los riesgos para la oferta.
• Los hogares pueden negociar las renovaciones, evaluar otras ubicaciones y reducir los gastos iniciales de la mudanza para gestionar el aumento de la proporción de ingresos destinada al alquiler.