Un plan de captación de capital se enfrenta a crecientes necesidades de efectivo
Novaland planea captar casi 8,007 billones de VND mediante la venta de casi 800,7 millones de acciones nuevas. Los fondos se destinarían al pago de bonos de la promotora inmobiliaria vietnamita y dos de sus filiales. La captación se produce cuando, al 30 de junio de 2026, la empresa tenía una deuda de 72,9 billones de VND, incluidos más de 16,7 billones de VND en principal vencido.
Contenido
- Un plan de captación de capital se enfrenta a crecientes necesidades de efectivo
- Destino de los 8,007 billones de VND
- Qué se pide comprar a los accionistas
- Intensa negociación y operaciones opuestas de la familia
- Las negociaciones de deuda van más allá de la venta de acciones
- Aumenta el beneficio mientras pierden impulso las ventas nuevas
- Las entregas de viviendas se acercan a la mitad del objetivo anual
- Aqua City y otros proyectos sostienen el plan de recuperación
- Fechas y pasos de financiación que conviene seguir
- Puntos clave
La empresa amplió hasta el 23 de noviembre de 2026 el plazo para que los accionistas transfieran sus derechos de suscripción, y hasta el 26 de noviembre el plazo para registrar y pagar las acciones. Los pagos a los tenedores de bonos están previstos entre el cuarto trimestre de 2026 y el primer trimestre de 2027.
En un mes cambiaron de manos unos 570 millones de acciones NVL, equivalentes a casi el 24% de los más de 2,400 millones de títulos cotizados en la Bolsa de Ciudad Ho Chi Minh. La intensa negociación coincidió con fuertes caídas de precios, recuperaciones ocasionales y planes de transacción opuestos por parte de accionistas vinculados a la familia fundadora.
Las cifras operativas de Novaland muestran por qué es importante esta captación de fondos. La empresa estimó un beneficio neto superior a 2,8 billones de VND en los primeros nueve meses de 2026, con lo que revirtió las pérdidas de un año antes. Sin embargo, registró solo 218 ventas de viviendas nuevas en esos nueve meses, 19 de ellas en el tercer trimestre, mientras que el flujo de caja operativo fue negativo en unos 3,6 billones de VND durante el primer semestre.
La recuperación depende, por tanto, de varios factores: cobrar los ingresos de los proyectos, terminar viviendas, negociar prórrogas de deuda y convencer a los accionistas de que aporten capital nuevo. La venta de acciones prevista recaudaría un importe equivalente a alrededor del 11% de la deuda de junio, por lo que los ingresos de los proyectos y otras medidas de reestructuración seguirían siendo fundamentales para las finanzas de la empresa.
Destino de los 8,007 billones de VND
El plan detallado de asignación de capital de Novaland destina 5.953,3 mil millones de VND al pago parcial o total del principal de 13 emisiones de bonos de la empresa matriz. El principal es el importe original del préstamo, separado de los intereses. Estos pagos representarían alrededor del 74% de los ingresos previstos.
Otros 916,3 mil millones de VND se aportarían a Nova Saigon Royal para pagar el principal del bono NSRCH2223001. Novaland planea aportar 1.137,3 mil millones de VND a No Va Thao Dien para pagar el principal del bono NTDCH2227001. En conjunto, las asignaciones a las dos filiales suman 2.053,6 mil millones de VND.
Las tres asignaciones suman 8.006,9 mil millones de VND, casi exactamente el total previsto de la captación. La oferta busca así sustituir deuda por capital de los accionistas, con fondos asignados a obligaciones vigentes por bonos, en vez de a un programa general de inversión en construcción.
Los códigos de los 13 bonos de la empresa matriz son NVLH2224006, NVLH2123010, NVLH2123014, NVLH2123009, NVLH2123007, NVLH2123011, NVLH2223008, NVLH2123013, NVLH2123003, NVLH2124002, NVLH2123006, NVLH2223007 y NVLH2224005. El importe pagado por cada uno dependerá de los acuerdos con los tenedores de bonos.
Novaland afirma que el calendario y el importe de los desembolsos pueden cambiar según las condiciones del mercado, los acuerdos de financiación y las negociaciones. Si la oferta recauda menos de lo previsto, dará prioridad a las obligaciones vencidas de la empresa matriz, seguidas de las de Nova Saigon Royal y No Va Thao Dien.
Qué se pide comprar a los accionistas
El precio de la oferta es de 10.000 VND por acción. Las condiciones detalladas otorgan a cada accionista elegible el derecho a comprar una acción nueva por cada tres que ya tenga. Por ejemplo, quien posea 3.000 acciones podría suscribir otras 1.000 pagando 10 millones de VND.
Una oferta de derechos de suscripción brinda a los propietarios actuales la oportunidad de mantener su participación en la empresa invirtiendo más dinero. Si se suscribe la totalidad de la emisión, un accionista que conserve el mismo número de acciones tendrá un porcentaje menor del total ampliado. Las acciones nuevas no tendrán restricciones de transferencia.
NVL cerró a 10.750 VND el 21 de octubre, lo que situó el precio de mercado un 7,5% por encima del precio de suscripción. A ese nivel, la ventaja de precio de suscribir es relativamente pequeña, por lo que las variaciones del precio de la acción en el mercado son relevantes para los accionistas que decidan si aportan más efectivo.
La oferta se registró con el certificado 431/GCN-UBCK, emitido por la Comisión Estatal de Valores el 14 de septiembre de 2026. Si se completa en su totalidad, el capital social de Novaland aumentará de casi 24,021 billones de VND a casi 32,028 billones. El capital social refleja el valor nominal registrado de las acciones, mientras que el valor de mercado de la empresa varía con el precio de sus títulos.
Intensa negociación y operaciones opuestas de la familia
El 30 de septiembre se negociaron más de 97 millones de acciones NVL, con un volumen de operaciones cercano a 1 billón de VND. Esto ocurrió después de dos sesiones consecutivas en el límite mínimo diario de precio. El día anterior, más de 65 millones de acciones se habían ofrecido para la venta en ese límite, el precio más bajo permitido durante la sesión.
El 30 de septiembre también fue la fecha exderechos, a partir de la cual quienes compraran las acciones negociadas dejarían de recibir el derecho de suscripción asociado a la oferta. La actividad siguió siendo intensa después: se negociaron 51,3 millones de acciones el 2 de octubre y más de 73 millones el día 9.
Diamond Properties se inscribió para comprar 7 millones de acciones NVL entre el 26 y el 30 de octubre, mediante operaciones en bolsa o negociaciones directas, y afirmó que quería reequilibrar su cartera. De completarse la operación, su participación aumentaría de unos 178,4 millones de acciones, o el 7,423%, a cerca de 185,4 millones, o el 7,715%. A 10.750 VND por acción, la compra costaría aproximadamente 75.250 millones de VND.
Diamond Properties había vendido 2,58 millones de acciones el 6 de octubre, de las 2,7 millones que había registrado para la venta, y atribuyó la operación a un cambio de planes respecto de la parte no completada. Bui Cao Nhat Quan, presidente del consejo de administración de Novaland, también ocupa un cargo directivo en Diamond Properties y posee personalmente casi 81 millones de acciones NVL, equivalentes al 3,368%.
Cao Thi Ngoc Suong, madre de Quan y esposa del fundador Bui Thanh Nhon, se inscribió para vender 6,3 millones de acciones entre el 26 y el 30 de octubre por necesidades financieras personales. De completarse la operación, su participación bajaría de más de 51,8 millones de acciones, o el 2,156%, a más de 45,5 millones, o el 1,894%. Para conocer las participaciones resultantes, aún deben publicarse las comunicaciones de cierre de las compras y ventas registradas.
Las negociaciones de deuda van más allá de la venta de acciones
Unos 30,5 billones de VND de la deuda de Novaland al 30 de junio vencían en un plazo de 12 meses, incluidos aproximadamente 13,2 billones de VND en bonos. Esto significa que cerca del 42% de la deuda total debía pagarse durante el año siguiente.
La empresa registraba 16,716 billones de VND en principal vencido de préstamos y bonos. Afirmó que los acreedores habían aceptado aplazar el pago de 3,244 billones de VND, mientras continuaban las negociaciones sobre otras obligaciones. Novaland atribuyó los retrasos a las dificultades para reunir fondos suficientes.
La venta de activos es otro componente de la reestructuración. Novaland presentó un plan para vender activos valorados en unos 15,617 billones de VND y afirmó que había vendido cuatro activos por un valor conjunto de 11,266 billones de VND, mientras que otros cinco seguían en venta. El valor declarado de las ventas completadas representa alrededor del 72% del objetivo del programa de desinversión.
Los estados financieros revisados del primer semestre de 2026 señalaron una incertidumbre material sobre la capacidad de Novaland para continuar como empresa en funcionamiento. En términos sencillos, esto significa que su continuidad depende de resolver importantes presiones de financiación y pago de deuda.
El 6 de octubre, Novaland rechazó afirmaciones difundidas en redes sociales según las cuales había quebrado o no podía operar. Dijo que describían de forma inexacta su situación jurídica y sus actividades comerciales. Su respuesta operativa incluye continuar las obras, entregar viviendas, buscar capital nuevo y negociar con los acreedores.
Aumenta el beneficio mientras pierden impulso las ventas nuevas
Novaland estimó que sus ingresos netos del tercer trimestre superaron los 5 billones de VND, un aumento de alrededor del 200% respecto de un año antes, y que su beneficio neto superó los 1,1 billones de VND. Los ingresos estimados de los primeros nueve meses superaron los 10 billones de VND, mientras que el beneficio neto rebasó los 2,8 billones, frente a las pérdidas de 1,82 billones registradas en el mismo periodo de 2025.
El beneficio estimado de los nueve meses fue aproximadamente 1,5 veces el objetivo para todo el año, de unos 1,85 billones de VND. En cambio, los ingresos apenas superaron el 44% del objetivo anual, de aproximadamente 22,7 billones. Novaland iba por delante de su meta de beneficios, pero aún estaba muy lejos de la de ingresos.
Las ventas nuevas se desaceleraron durante el tercer trimestre. El total acumulado pasó de 152 viviendas a finales de mayo a 199 a finales de junio, lo que significa que solo junio aportó 47. En julio se sumaron siete, seguidas de seis en agosto y seis en septiembre, con lo que el total de los nueve meses llegó a 218.
Las 19 ventas nuevas del tercer trimestre fueron menos de la mitad de las 47 de junio. Mientras tanto, las viviendas vendidas en periodos anteriores seguían avanzando hacia su finalización y entrega, lo que ayuda a explicar por qué la actividad de ventas actual y los ingresos declarados pueden evolucionar a ritmos distintos.
Las promotoras inmobiliarias pueden reconocer ingresos cuando se cumplen las condiciones contractuales y de entrega, mientras que los pagos de los clientes y las facturas de construcción siguen sus propios calendarios. El flujo de caja operativo negativo de Novaland, de unos 3,6 billones de VND en el primer semestre, muestra que en ese periodo salió más efectivo de sus actividades operativas del que ingresó. Pagar bonos requiere efectivo, por lo que los cobros son tan importantes como el beneficio contable.
Las entregas de viviendas se acercan a la mitad del objetivo anual
Novaland afirmó que había entregado 1.318 viviendas al 30 de septiembre, frente al objetivo de 2.651 para 2026, lo que representa el 49,7% del plan. El tercer trimestre aportó 977 entregas, por lo que quedaban 1.333 viviendas por entregar en el último trimestre para alcanzar la meta anual.
Victoria Village representó más de 920 apartamentos entregados hasta finales de septiembre, lo que lo convirtió en uno de los principales proyectos de entrega de la empresa. Novaland también registró la emisión de 1.387 certificados de propiedad inmobiliaria en sus proyectos, incluidos 357 durante el tercer trimestre.
Estos certificados, conocidos comúnmente en Vietnam como «libros rosas», registran formalmente los derechos de uso de la tierra y la propiedad de las viviendas u otros bienes inmuebles asociados al terreno. Para los compradores, recibir una vivienda terminada y obtener los documentos de propiedad son dos hitos prácticos distintos.
El objetivo anual de Novaland para certificados abarca 4.347 propiedades en Ciudad Ho Chi Minh, mientras que los 1.387 certificados declarados corresponden a proyectos de toda su cartera. Las dos cifras tienen distinto alcance geográfico. Las cifras de entregas ofrecen una medida directa del avance respecto del objetivo anual declarado.
Aqua City y otros proyectos sostienen el plan de recuperación
Está previsto que Aqua City, un desarrollo de más de 1.000 hectáreas en Dong Nai, reanude las ventas el 31 de octubre, tras un prolongado periodo dedicado a resolver obstáculos legales. Novaland afirma que algunas secciones pertinentes ya completaron los trámites legales necesarios para firmar contratos de compraventa.
El proyecto prevé construir más de 1.000 viviendas y entregar más de 500 durante 2026. Continúan las obras, los trabajos de infraestructura y los acabados en River Park 1, River Park 2, Ever Green y Phoenix Island.
En Ciudad Ho Chi Minh, continúan los trabajos de acabado en The Grand Manhattan, con algunas instalaciones previstas para su entrega en el cuarto trimestre. Victoria Village sigue avanzando hacia su finalización y entrega de apartamentos, mientras que The Park Avenue continúa en construcción. En NovaWorld Phan Thiet, está previsto que el hotel Novotel comience a operar en el primer trimestre de 2027.
El fundador Bui Thanh Nhon, en un mensaje con motivo del 34.º aniversario de NovaGroup, describió como responsabilidades actuales terminar los productos, entregar viviendas, obtener certificados de propiedad y cumplir los compromisos con los clientes. Vinculó el avance de estas tareas con la recuperación de los ingresos, el flujo de caja y la confianza de los clientes.
Novaland también ha señalado más de 166 hectáreas de terreno estratégico en Ciudad Ho Chi Minh con potencial para desarrollar alrededor de 14.500 apartamentos. La empresa afirma que el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente ha pedido a las autoridades municipales que revisen los obstáculos que afectan a Binh Khanh, también conocido como The Water Bay, y a Thanh My Loi B. A corto plazo, los hitos concretos son las viviendas terminadas, los contratos firmados y el efectivo cobrado.
Fechas y pasos de financiación que conviene seguir
La oferta de derechos de suscripción de Novaland es la primera de tres operaciones de captación de capital aprobadas por los accionistas en julio. Las otras son una colocación privada de hasta 800 millones de acciones para un máximo de 20 inversores profesionales en valores y un programa de participación accionarial para empleados que contempla más de 111,7 millones de acciones.
La empresa planea realizar esas emisiones después de la oferta dirigida a los accionistas actuales. Aún no se conoce el importe final que se recaudará con la oferta actual, y los pagos de bonos previstos dependen de las suscripciones y de los acuerdos con los acreedores.
- 14 de septiembre de 2026: La Comisión Estatal de Valores emitió el certificado de registro 431/GCN-UBCK.
- 30 de septiembre y 1 de octubre: Las acciones se negociaron exderechos; después se fijó la fecha de registro para determinar qué accionistas eran elegibles.
- 19 de octubre: Novaland anunció la ampliación de los plazos para transferir los derechos de suscripción y suscribir las acciones.
- Del 26 al 30 de octubre: Diamond Properties y Cao Thi Ngoc Suong programaron las operaciones con acciones que habían registrado.
- 31 de octubre: Está previsto que se reanuden las ventas de Aqua City.
- 23 de noviembre: Fecha límite ampliada para transferir los derechos de suscripción.
- 26 de noviembre: Fecha límite ampliada para registrar y pagar las acciones nuevas.
- Del cuarto trimestre de 2026 al primer trimestre de 2027: Periodo previsto para pagar el principal de los bonos con los fondos recaudados.
Puntos clave
- Novaland busca captar casi 8,007 billones de VND mediante casi 800,7 millones de acciones nuevas, a un precio de 10.000 VND cada una.
- Se destinarán 5.953,3 mil millones de VND a 13 emisiones de bonos de la empresa matriz y otros 2.053,6 mil millones a dos filiales para pagar bonos.
- La deuda de junio sumaba 72,9 billones de VND, incluidos 30,5 billones que vencían en un plazo de 12 meses y más de 16,7 billones en principal vencido.
- El beneficio neto estimado superó los 2,8 billones de VND en nueve meses, mientras que el flujo de caja operativo del primer semestre fue negativo en unos 3,6 billones.
- Novaland registró 218 ventas nuevas y 1.318 entregas al 30 de septiembre, lo que representa el 49,7% de su objetivo anual de entregas.
- Los accionistas tienen hasta el 26 de noviembre para registrar y pagar; los pagos de bonos previstos se extienden hasta el primer trimestre de 2027.
