Tres distritos concentran casi la mitad del monto
Los propietarios de apartamentos en Seúl recibieron en 2026 liquidaciones por un récord de 3,2723 billones de wones en concepto de impuesto sobre la propiedad. Los distritos de Gangnam, Seocho y Songpa concentraron casi la mitad del total, pese a representar menos de una cuarta parte de los contribuyentes de la ciudad.
Contenido
- Tres distritos concentran casi la mitad del monto
- Las liquidaciones tributarias han crecido más que el número de contribuyentes
- Gangnam concentra la mayor parte del aumento anual
- Los distritos junto al río Han amplían su ventaja
- Dongdaemun registra el mayor crecimiento
- Los valores oficiales de las viviendas explican la presión geográfica
- Más viviendas superan el umbral del impuesto adicional
- Algunas viviendas afrontan facturas combinadas mucho más altas
- Revisión de las valoraciones y pedidos de medidas locales
- Puntos clave
Las cifras proceden de los registros del Gobierno Metropolitano de Seúl sobre las liquidaciones del impuesto a la propiedad residencial de personas físicas. Las analizó Choi Eun-seok, legislador del Partido del Poder Popular. El total aumentó 478.100 millones de wones, o un 17,1%, frente a los 2,7942 billones del año anterior. Es la primera vez que el monto anual supera los 3 billones de wones.
El número de personas a quienes se les liquidó el impuesto creció mucho más lentamente: aumentó un 3,0%, hasta 1.985.669. Por consiguiente, la liquidación promedio llegó a unos 1,65 millones de wones por contribuyente, casi 200.000 wones más que el año anterior.
La mayor brecha se observa entre los costosos distritos del sureste y tres distritos del norte: Nowon, Dobong y Gangbuk. El impuesto promedio a la propiedad de apartamentos en Gangnam, Seocho y Songpa llegó a 3,337 millones de wones, frente a 499.000 wones en el grupo del norte. La diferencia pasó de unas seis veces a 6,7 veces en un año.
El impuesto sobre la propiedad es un costo recurrente de tener una vivienda. Estas cifras corresponden a los montos liquidados a propietarios individuales de apartamentos, por lo que ofrecen una medida directa de cómo cambian los costos de propiedad en la capital. La presión financiera aumenta con mayor rapidez en las zonas donde más han subido los precios de los apartamentos, mientras que los aumentos en varios distritos periféricos siguen siendo mucho menores.
Las liquidaciones tributarias han crecido más que el número de contribuyentes
El total del impuesto a la propiedad de apartamentos en Seúl llegó a unas 2,7 veces el nivel de 2016, cuando fue de 1,2172 billones de wones. En el mismo período, el número de contribuyentes aumentó de 1.533.239 a 1.985.669, cerca de un 30%, frente a un crecimiento de alrededor del 169% en el monto liquidado.
La liquidación promedio se duplicó con creces respecto de los 793.000 wones de 2016. Superó por primera vez el millón de wones en 2019, cuando alcanzó 1,113 millones, y se situó en unos 1,449 millones en 2025.
Los totales anuales muestran una interrupción considerable antes del último récord:
- 2016: Las liquidaciones del impuesto a la propiedad de apartamentos sumaron 1,2172 billones de wones.
- De 2017 a 2019: El total subió a 1,361 billones de wones, luego a 1,5558 billones y a 1,8312 billones.
- De 2020 a 2022: Las liquidaciones llegaron a 2,2614 billones de wones, 2,7087 billones y 2,8734 billones.
- 2023: El total cayó a 2,3344 billones de wones.
- 2024 y 2025: Las liquidaciones se recuperaron hasta 2,489 billones de wones y luego 2,7942 billones.
- 2026: El total alcanzó un nuevo récord de 3,2723 billones de wones.
La caída de 2023 fue de alrededor del 18,8% respecto del año anterior. Para 2026, el total se situaba aproximadamente un 40,2% por encima de ese nivel más bajo. La trayectoria a largo plazo muestra, por tanto, tanto un fuerte aumento de los costos de propiedad como un período en el que la tendencia se invirtió.
Gangnam concentra la mayor parte del aumento anual
Gangnam, Seocho y Songpa, conocidos en conjunto como los tres distritos de Gangnam, recibieron liquidaciones por 1,5552 billones de wones en concepto de impuesto a la propiedad de apartamentos, frente a 1,2786 billones. Su aumento de 276.600 millones de wones representó cerca del 58% del incremento anual total de la ciudad, que fue de 478.100 millones.
La proporción de Seúl correspondiente a estos tres distritos pasó del 45,8% al 47,5%. Su participación en el número de contribuyentes fue del 23,5%, lo que significa que menos de una de cada cuatro personas a quienes se les liquidó el impuesto concentró casi la mitad del monto.
Al restar sus liquidaciones del total de la ciudad, quedan 1,7171 billones de wones para los otros 22 distritos de Seúl en conjunto. Por tanto, el monto de los tres distritos de Gangnam fue casi igual al liquidado en el resto de la capital.
El impuesto promedio a la propiedad en los tres distritos aumentó de 2,867 millones de wones a 3,337 millones, es decir, 470.000 wones más por contribuyente. En Nowon, Dobong y Gangbuk, el promedio subió 21.000 wones, de 478.000 a 499.000.
La diferencia entre ambos promedios aumentó de 2,389 millones de wones a 2,838 millones. Para un propietario cuya liquidación se acerca al promedio regional, el aumento anual en los tres distritos de Gangnam fue casi tan alto como la liquidación promedio total del grupo del norte.
Los distritos junto al río Han amplían su ventaja
Mapo, Yongsan y Seongdong, grupo conocido a menudo como Mayongseong en Corea del Sur, también superaron un nuevo umbral. Las liquidaciones combinadas del impuesto a la propiedad de apartamentos llegaron a 414.300 millones de wones, superando por primera vez los 400.000 millones.
El total aumentó un 16,7%, desde 355.000 millones de wones. Yongsan concentró 146.400 millones, Seongdong 146.000 millones y Mapo 121.900 millones. En conjunto, recibieron liquidaciones por unas 3,2 veces los 128.800 millones registrados en Nowon, Dobong y Gangbuk.
El total de los distritos del norte aumentó desde 122.200 millones de wones, alrededor de un 5,3%. Nowon concentró aproximadamente 79.400 millones, Dobong 32.300 millones y Gangbuk 17.100 millones.
Los promedios de las liquidaciones también se distanciaron. En Mapo, Yongsan y Seongdong, el monto por contribuyente pasó de 1,789 millones de wones a 2,04 millones, un aumento del 14,0%. En el grupo del norte, el promedio subió cerca de un 4,3%. La proporción entre ambos pasó de 3,7 a 4,1 veces.
Si se suman los tres distritos de Gangnam y Mapo, Yongsan y Seongdong, el total asciende a 1,9695 billones de wones. Esto equivale a cerca del 60,2% de las liquidaciones del impuesto a la propiedad de apartamentos de Seúl, concentradas en seis de sus 25 distritos.
Dongdaemun registra el mayor crecimiento
Dongdaemun registró el mayor aumento porcentual en las liquidaciones totales del impuesto a la propiedad de apartamentos: un 27,4%. Le siguieron Seocho, con un 25,7%; Songpa, con un 24,6%; Seongdong, con un 22,4%; y Gangnam, con un 17,2%.
La posición de Dongdaemun y Seongdong incorpora al panorama nuevos desarrollos de apartamentos, junto con los distritos tradicionalmente costosos. En ambos han aumentado la ocupación de apartamentos nuevos y los precios de mercado, lo que ayuda a explicar por qué el rápido crecimiento se extiende más allá de los tres distritos de Gangnam.
Geumcheon registró el menor aumento, un 3,8%. Le siguieron Dobong, con un 4,5%; Gangbuk, con un 5,5%; Nowon, con un 5,6%; y Guro, con un 7,0%. La diferencia entre Dongdaemun y Geumcheon fue de 23,6 puntos porcentuales, y la tasa de crecimiento de Dongdaemun fue unas siete veces mayor.
La liquidación total de un distrito refleja tanto la incorporación de personas y propiedades a los registros tributarios como los montos cobrados. Los promedios de las liquidaciones muestran otro aspecto del cambio: cuánto impuesto se cobra por contribuyente. En toda Seúl, el aumento de ese promedio explica por qué las liquidaciones crecieron mucho más que el número de contribuyentes.
Los valores oficiales de las viviendas explican la presión geográfica
Los valores oficiales propuestos para los apartamentos en 2026, publicados el 17 de marzo por el Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte, mostraron un patrón geográfico similar. Los valores tasados de Seúl aumentaron un 18,67%, el mayor incremento desde el 19,91% registrado en 2021 y el tercero más alto desde que comenzó el sistema de publicación en 2005.
Los valores oficiales tasados son valoraciones del Gobierno que se utilizan para calcular los impuestos sobre la propiedad. El precio de mercado es lo que un comprador podría pagar por una vivienda; el valor oficial tasado es el que se incorpora al cálculo tributario. El ministerio mantuvo en el 69% la proporción entre el valor tasado y el valor de mercado para 2026, por lo que el aumento reflejó cambios en los valores de mercado y no un incremento de esa proporción.
Los valores tasados aumentaron un promedio del 24,7% en los tres distritos de Gangnam: un 26,05% en Gangnam, un 25,49% en Songpa y un 22,07% en Seocho. Ocho distritos junto al río Han, entre ellos Mapo, Yongsan y Seongdong, registraron un aumento promedio del 23,13%.
En todo el país, los precios oficiales de los apartamentos aumentaron un 9,16% en aproximadamente 15,85 millones de viviendas. Fuera de Seúl, el aumento promedio fue del 3,37%. Por tanto, el incremento del 18,67% en Seúl fue aproximadamente el doble de la tasa nacional y más de cinco veces la registrada fuera de la capital.
Las valoraciones de marzo ayudan a explicar por qué los distritos más costosos afrontaron una presión particular en 2026. También inciden en un segundo impuesto sobre la propiedad, que se aplica cuando el valor imponible de las viviendas de un propietario supera la deducción correspondiente.
Más viviendas superan el umbral del impuesto adicional
En 2026, un total de 487.362 apartamentos en todo el país tuvo valores oficiales propuestos superiores a 1.200 millones de wones, un 53,3% más que los 317.998 del año anterior. Representaban el 3,07% de los aproximadamente 15,85 millones de apartamentos incluidos en las cifras.
Para el propietario que reúne los requisitos y posee una sola vivienda, los 1.200 millones de wones constituyen la deducción básica utilizada para el impuesto integral sobre la tenencia de bienes inmuebles. Se trata de un gravamen adicional sobre el valor imponible de las viviendas que supera esa deducción. La factura anual por impuestos sobre la propiedad combina este gravamen con el impuesto ordinario a la propiedad; el cálculo depende de las circunstancias de propiedad y de las desgravaciones aplicables.
Seúl concentró 414.896 apartamentos por encima de ese valor, el 14,9% de sus 2.782.147 apartamentos. Esto situó en la capital cerca del 85% del total nacional. Gangnam tenía 99.372 apartamentos de ese tipo, seguido de Songpa, con 75.902, y Seocho, con 69.773.
Yangcheon tenía 28.919 y Seongdong, 25.839. El número aumentó especialmente rápido en varios distritos junto al río Han: un 516% en Gangdong, un 296% en Dongjak, un 164% en Gwangjin, un 147% en Seongdong y un 140% en Mapo.
En las cifras de marzo no había apartamentos por encima del umbral en Gangbuk, Dobong, Nowon, Geumcheon ni Gwanak. Fuera de Seúl, el número casi se duplicó, de 37.633 a 72.466. Esto muestra que la expansión se extendió más allá de la capital, aunque Seúl siguió concentrando la mayoría.
Algunas viviendas afrontan facturas combinadas mucho más altas
Los cálculos publicados junto con la cobertura de las valoraciones de marzo ilustraron cómo los dos impuestos pueden aumentar a ritmos distintos. Para un apartamento de 84 metros cuadrados en Raemian One Bailey, en el barrio de Banpo de Seocho, se proyectó que el impuesto combinado sobre la tenencia pasaría de 18,29 millones de wones a 28,55 millones: un aumento de 10,26 millones, o del 56,1%.
En ese cálculo, el impuesto ordinario a la propiedad aumentó de 7,46 millones de wones a 9,47 millones. El gravamen integral subió de 10,83 millones a 19,08 millones, lo que explicó la mayor parte del aumento proyectado. El valor oficial de la vivienda pasó de 3,436 millones de wones a 4,569 millones.
Para una vivienda de 111 metros cuadrados en Shin Hyundai 9th, en el barrio de Apgujeong de Gangnam, se proyectó una factura combinada de 29,19 millones de wones, 10,61 millones más, o un 57,1%. Su valor oficial aumentó de 3,476 millones de wones a 4,726 millones.
En Jamsil Els, en Songpa, se proyectó que el impuesto sobre la tenencia de un apartamento de 84 metros cuadrados aumentaría de 5,82 millones de wones a 8,59 millones. Esto representa un incremento de 2,77 millones, o del 47,6%, mientras que su valor oficial subió de 1,865 millones de wones a 2,335 millones.
Estas estimaciones corresponden a los impuestos combinados sobre la tenencia de propiedades seleccionadas. El total de 3,2723 billones de wones para toda la ciudad corresponde a las liquidaciones del impuesto ordinario a la propiedad de apartamentos de personas físicas. Distinguir ambos montos ayuda a los propietarios a identificar qué parte de su factura está aumentando.
Revisión de las valoraciones y pedidos de medidas locales
El anuncio de marzo fijó el 6 de abril como fecha límite para presentar comentarios sobre los valores propuestos, el 30 de abril para su publicación definitiva, el 29 de mayo para presentar apelaciones y el 26 de junio para anunciar los ajustes. Aquí no se especifican los resultados finales del proceso de revisión.
En la rueda de prensa de marzo, el Ministerio de Tierra dijo que no había recibido directrices de los ministerios responsables ni de las autoridades tributarias para aumentar las proporciones utilizadas para convertir los valores oficiales en montos imponibles. Los cálculos citados emplearon proporciones del 60% para el gravamen integral y del 45% para el impuesto ordinario a la propiedad de los propietarios de una sola vivienda. Estas proporciones tienen una función distinta de la medida del 69% que relaciona los valores tasados con los valores de mercado.
Choi Eun-seok, el legislador del Partido del Poder Popular que analizó los registros de liquidaciones de Seúl, vinculó el aumento de las facturas al precio de la vivienda. Dijo, en traducción:
«El aumento de los precios de los apartamentos en Seúl está elevando la carga del impuesto sobre la propiedad, y las brechas regionales también se están ampliando».
Choi pidió medidas gubernamentales eficaces que tengan en cuenta la oferta y la demanda en cada zona, en lugar de limitarse a anunciar planes de suministro de viviendas.
Las cifras sobre los costos de propiedad coinciden con un cambio en las preferencias de compra. Durante los primeros nueve meses de 2026, los apartamentos de 60 metros cuadrados o menos concentraron el 79,8% de las solicitudes para participar en las suscripciones de vivienda de Seúl, un giro hacia las solicitudes por apartamentos más pequeños a medida que las viviendas de tamaño estándar se volvían menos asequibles. Los precios de compra y los impuestos anuales son ahora dos presiones financieras distintas para los hogares que deciden dónde y qué comprar.
Puntos clave
- Las liquidaciones del impuesto a la propiedad de apartamentos en Seúl alcanzaron un récord de 3,2723 billones de wones en 2026, un 17,1% más.
- El número de contribuyentes aumentó un 3,0%, mientras que la liquidación promedio llegó a unos 1,65 millones de wones.
- Gangnam, Seocho y Songpa concentraron el 47,5% de las liquidaciones y cerca del 58% del aumento anual.
- Su liquidación promedio fue 6,7 veces superior al promedio de Nowon, Dobong y Gangbuk.
- Mapo, Yongsan y Seongdong superaron por primera vez los 400.000 millones de wones en liquidaciones combinadas.
- Los valores oficiales propuestos para los apartamentos de Seúl aumentaron un 18,67%, lo que incrementó la presión sobre el impuesto ordinario a la propiedad y el gravamen integral adicional.
- Alrededor del 14,9% de los apartamentos de Seúl superó el umbral de valor oficial de 1.200 millones de wones utilizado para la deducción de los propietarios de una sola vivienda.
