Los compradores de Seúl optan por apartamentos más pequeños ante la creciente dificultad para adquirir viviendas estándar

Las viviendas más pequeñas concentran casi el 80% de las solicitudes en Seúl

Los apartamentos de Seúl de 60 metros cuadrados o menos recibieron 116.305 de las 145.736 solicitudes de suscripción a viviendas presentadas en la ciudad entre enero y septiembre de 2026, lo que representa el 79,8% del total. El apartamento tradicional de 84 metros cuadrados, considerado a menudo la vivienda estándar de Corea del Sur, forma parte de una categoría cuya proporción cayó a solo el 11,5%.

El cambio se produjo mientras los precios medios de preventa de apartamentos en Seúl, la provincia de Gyeonggi e Incheon subían un 22,2% con respecto al mismo período de 2025, de 21,71 millones de wones a 26,54 millones por cada 3,3 metros cuadrados. En Seúl, los precios de los apartamentos de más de 60 y hasta 85 metros cuadrados aumentaron un 23,9%, mientras que los de las viviendas más pequeñas apenas variaron.

Sin embargo, la concentración de solicitudes en viviendas pequeñas no significa que se presentaran más solicitudes para ellas. Las solicitudes para apartamentos pequeños en Seúl bajaron de 167.686 a 116.305. Su proporción aumentó porque las solicitudes para la categoría de tamaño intermedio cayeron mucho más, de 98.088 a 16.799.

En el otro extremo del mercado, los apartamentos de más de 85 metros cuadrados recibieron más solicitudes pese a que su precio medio por unidad de superficie aumentó un 74,2%. El resultado es un mercado dividido entre hogares que buscan mantener manejable el precio total de compra y compradores dispuestos a pagar por espacio, ubicación y escasez.

Ham Young-jin, director del laboratorio de investigación inmobiliaria de Woori Bank, presentó el análisis el 14 de octubre, utilizando datos de suscripción a viviendas de la Junta de Bienes Raíces de Corea para comparar los primeros nueve meses de 2025 y 2026. Las cifras describen solicitudes para apartamentos de nueva oferta, no compras completadas ni el número de hogares que adquirieron viviendas.

Qué miden las cifras de suscripción

La suscripción a viviendas es el proceso de solicitud mediante el cual los posibles compradores buscan obtener una asignación de un apartamento de nueva oferta. Una solicitud registra el interés en una oferta de vivienda concreta; no demuestra que el solicitante haya obtenido una unidad, firmado un contrato ni completado la compra.

El servicio de datos de suscripción de la Junta de Bienes Raíces de Corea proporciona cifras de solicitudes, tasas de competencia e información sobre solicitudes de oferta especial de la plataforma Cheongyak Home. Su cobertura va más allá de los apartamentos convencionales e incluye categorías como suscripciones privadas anticipadas, viviendas New Hope Town, edificios residenciales y de oficinas, viviendas urbanas y viviendas privadas de alquiler. El análisis de Ham se refiere al mercado de apartamentos.

El servicio oficial también advierte que las cifras de solicitudes pueden cambiar debido al procesamiento informático de los bancos y diferir de las cifras finales que muestra Cheongyak Home. Por ello, los datos son útiles para seguir la evolución de las solicitudes, pero las cifras provisionales no deben confundirse con los resultados definitivos de asignación.

La comparación abarca varias fechas distintas:

• De enero a septiembre de 2025: período de referencia para los precios y las solicitudes de suscripción.
• De enero a septiembre de 2026: período de comparación que muestra el giro hacia los apartamentos más pequeños en Seúl y Gyeonggi.
• 14 de octubre de 2026: publicación del análisis de Ham sobre ambos períodos.

Por qué el costo total importa más que el precio por superficie

Los apartamentos más pequeños de Seúl no eran más baratos por unidad de superficie. Su precio medio de preventa fue de 58,18 millones de wones por cada 3,3 metros cuadrados en 2026, frente a 57,61 millones para las unidades de más de 60 y hasta 85 metros cuadrados. Por tanto, el precio por superficie de la categoría más pequeña era aproximadamente un 1% más alto.

La diferencia está en la cantidad de espacio que los compradores deben adquirir. Un apartamento más pequeño puede requerir menos fondos en total, aunque cada unidad de superficie cueste más. Para un hogar limitado por sus ahorros o su capacidad de endeudamiento, el precio total del contrato y los fondos necesarios antes de mudarse pueden importar más que el precio por cada 3,3 metros cuadrados.

La diferencia de precios entre las dos categorías también se redujo considerablemente. En 2025, las unidades más pequeñas de Seúl costaban en promedio 58,39 millones de wones por cada 3,3 metros cuadrados, frente a 46,48 millones para la categoría intermedia. Para 2026, el precio de esta última había subido a 57,61 millones, mientras que el promedio de los apartamentos pequeños bajó un 0,4%, hasta 58,18 millones.

Un análisis independiente de Realhouse situó en aproximadamente 2.000 millones de wones el precio medio de preventa de un apartamento de Seúl con 84 metros cuadrados de superficie de uso exclusivo en el mes anterior a la publicación de ese informe. Se trata de una medida distinta del precio medio por unidad de superficie de Ham y no debe considerarse una conversión directa de sus cifras.

Las cifras de precios en wones coreanos también aclaran una discrepancia presente en algunos informes, que dan cantidades diez veces menores. Por ejemplo, 2.654 unidades de 10.000 wones equivalen a 26,54 millones de wones, no a 2,654 millones. Los precios que se presentan aquí siguen esas cantidades en wones coreanos y coinciden con los informes en inglés.

El apartamento estándar pierde solicitudes con mayor rapidez

La categoría que incluye el conocido apartamento de 84 metros cuadrados sufrió la caída más pronunciada en Seúl. Las solicitudes para viviendas de más de 60 y hasta 85 metros cuadrados bajaron en 81.289, aproximadamente un 82,9%, entre los dos períodos comparados.

Las solicitudes para apartamentos pequeños cayeron alrededor de un 30,6%. Fue una disminución considerable, pero mucho menos pronunciada que la contracción de la categoría intermedia. En consecuencia, la proporción de las viviendas pequeñas aumentó del 60,6% al 79,8%, una subida de 19,2 puntos porcentuales.

La proporción de la categoría intermedia bajó del 35,5% al 11,5%. Algunos informes describen esa caída como de 23,9 puntos porcentuales y otros como de 24,0; la resta de las proporciones redondeadas que se muestran da 24,0 puntos. Algunos informes también redondean al 24,0% el aumento de sus precios, mientras que la mayoría indica un 23,9%.

El total de solicitudes en Seúl bajó de 276.559 a 145.736, una disminución de aproximadamente el 47,3%. En toda la región metropolitana, las solicitudes cayeron de 394.242 a 234.371, alrededor de un 40,6%. Estas cifras dejan clara la importancia de distinguir entre un aumento de la proporción y un aumento del número de solicitudes: los apartamentos pequeños ganaron peso dentro de un mercado de suscripción en contracción.

Las cifras no indican cuántos apartamentos se ofrecieron en cada categoría de tamaño. Sin esos datos de oferta, las proporciones de solicitudes por sí solas no permiten determinar si los compradores se inclinaron más por las viviendas pequeñas, si los promotores ofrecieron una combinación distinta de unidades o si ocurrieron ambas cosas.

Gyeonggi refleja la misma presión sobre los presupuestos

La provincia de Gyeonggi también registró un giro hacia los apartamentos más pequeños, aunque sus precios medios de preventa eran mucho menores que en Seúl. El promedio provincial para los apartamentos de todos los tamaños subió un 14,1%, de 20,14 millones a 22,98 millones de wones por cada 3,3 metros cuadrados.

En las unidades de 60 metros cuadrados o menos, los precios aumentaron un 20,6%, de 21,21 millones a 25,59 millones de wones por cada 3,3 metros cuadrados. Pese a ese aumento, la proporción de solicitudes para esta categoría subió del 21,0% al 33,6%, un incremento de 12,6 puntos porcentuales.

También en este caso, el aumento de la proporción ocultó una caída del número de solicitudes. Las solicitudes para apartamentos pequeños bajaron de 21.206 a 15.883, alrededor de un 25,1%. Las solicitudes para la categoría intermedia cayeron de 75.032 a 26.780, aproximadamente un 64,3%, mientras que su proporción bajó del 74,3% al 56,6%.

Algunos informes cifran en 17,6 puntos porcentuales la caída de la proporción de la categoría intermedia, aunque los valores redondeados de inicio y final implican una disminución de 17,7 puntos. Su precio medio de preventa aumentó un 11,1%, de 19,84 millones a 22,05 millones de wones por cada 3,3 metros cuadrados.

El total de solicitudes en Gyeonggi bajó de 101.037 a 47.283. El aumento de la proporción de la categoría más pequeña, pese a que sus propios precios subieron, respalda la idea de que los compradores se centraban en los fondos totales necesarios y no simplemente elegían la categoría cuyo precio aumentaba más lentamente.

Los grandes apartamentos de Seúl evolucionan en sentido contrario

Los apartamentos de más de 85 metros cuadrados en Seúl registraron un aumento de precios mucho mayor que cualquiera de las dos categorías más pequeñas. Su precio medio de preventa subió de 39,87 millones a 69,46 millones de wones por cada 3,3 metros cuadrados, un incremento del 74,2%.

Aun así, las solicitudes aumentaron de 10.785 a 12.632, aproximadamente un 17,1%. Su proporción del total de solicitudes en Seúl se más que duplicó, del 3,9% al 8,7%. A diferencia de la categoría de apartamentos pequeños, este segmento ganó tanto en número de solicitudes como en cuota de mercado.

Ham vinculó el interés por los apartamentos grandes con la escasez de oferta en las zonas más solicitadas de Seúl, en particular en áreas donde la reconstrucción y la renovación representan gran parte de las viviendas que se ofrecen. Afirmó que las expectativas de futuras subidas de precios y la escasez de ubicaciones podrían mantener la competencia pese a los altos precios de entrada.

Ham, director del laboratorio de investigación inmobiliaria de Woori Bank, explicó por qué estos compradores seguían presentando solicitudes:

«Incluso con precios de preventa elevados, las viviendas grandes en ubicaciones centrales con fuertes expectativas de revalorización o una escasez marcada han mantenido altas tasas de competencia al superar la resistencia a los precios»,

La diferencia radica en las distintas limitaciones financieras. Los hogares que buscan una vivienda dentro de un presupuesto fijo pueden solicitar apartamentos más pequeños, mientras que los compradores con más recursos pueden dar prioridad a un apartamento escaso en una ubicación preferida. Los datos de solicitudes no demuestran que esas expectativas de futuras subidas de precios vayan a cumplirse.

Incheon registra aumentos en todas las categorías

Incheon se diferenció de Seúl y Gyeonggi porque el total de solicitudes aumentó, de 16.646 a 41.352, aproximadamente un 148,4%. El precio medio de preventa de los apartamentos subió un 22,8%, de 19,14 millones a 23,50 millones de wones por cada 3,3 metros cuadrados.

El mayor aumento en el número de solicitudes correspondió a las viviendas de más de 85 metros cuadrados. Su cifra pasó de 2.422 a 11.810, casi 4,9 veces el dato anterior, mientras que su proporción aumentó del 14,6% al 28,6%. Los precios de esta categoría subieron un 88,3%, de 17,74 millones a 33,40 millones de wones por cada 3,3 metros cuadrados.

Las solicitudes para apartamentos pequeños también aumentaron, de 3.448 a 7.039, pero su proporción bajó del 20,7% al 17,0%. Las solicitudes para viviendas de más de 60 y hasta 85 metros cuadrados subieron de 10.776 a 22.503, mientras que su proporción descendió del 64,7% al 54,4%.

Ham atribuyó el interés por los apartamentos grandes de Incheon a la prima asociada con los complejos emblemáticos y a una mayor asignación mediante sorteo, que atrajo al mercado a personas en lista de espera. El sorteo ofrece una vía para obtener una asignación mediante una elección aleatoria, en lugar de depender por completo de otros criterios de clasificación de los solicitantes.

La categoría de apartamentos grandes de Gyeonggi ofrece otro contraste. Sus solicitudes bajaron de 4.799 a 4.620, pero su proporción subió del 4,7% al 9,8% porque el mercado total de la provincia se contrajo. Por tanto, en las tres regiones, variaciones similares en la proporción pueden describir cambios muy distintos en el número real de solicitudes.

El financiamiento y el tamaño de los hogares determinan las decisiones

Ham señaló como factores de presión para quienes solicitan apartamentos el aumento de los costos de construcción y de los materiales, las subidas de las tasas de interés de referencia y las restricciones a los préstamos. Según su explicación, el aumento de los precios totales y el acceso más limitado a los fondos estaban llevando a los hogares a alejarse del tamaño estándar de apartamento.

También mencionó las restricciones a los préstamos para jeonse vinculadas a las transferencias de propiedad. El jeonse es un sistema de alquiler coreano basado en un depósito elevado, en lugar de un alquiler mensual convencional. Las limitaciones a esta forma de financiamiento pueden afectar las opciones disponibles para financiar la compra de una vivienda, aunque el análisis no cuantifica su contribución al cambio en el tamaño de los apartamentos.

El precio no es el único factor que identificó Ham. Un mejor diseño de las plantas y un uso más eficiente del espacio, incluidas las ampliaciones de los balcones, pueden hacer más funcional un apartamento pequeño. El aumento de los hogares de una o dos personas también puede incrementar el atractivo de una vivienda compacta.

Estas explicaciones ayudan a relacionar las cifras de precios y solicitudes, pero no constituyen mediciones independientes de las causas. El análisis no calcula cuánto del cambio se debió a las normas de crédito, la composición de los hogares, los diseños o la combinación de apartamentos ofrecidos.

Las viviendas pequeñas ya construidas también se encarecen

Otra serie de KB Real Estate muestra que los apartamentos pequeños pueden encarecerse en el mercado general de compraventa, incluso cuando sus precios de preventa se mantienen estables. Estos promedios de precios de venta corresponden a un mercado distinto del de los apartamentos de nueva oferta analizados por Ham.

En la comparación de KB de enero a septiembre, los apartamentos de Seúl de 60 metros cuadrados o menos subieron un 12,9%, de un promedio de 956,13 millones de wones a 1.079,42 millones. Las viviendas de más de 60 y hasta 85 metros cuadrados aumentaron un 7,3%, de 1.476,5 millones a 1.584,55 millones de wones.

Las categorías más grandes registraron aumentos menores: un 3,1% en los apartamentos de más de 85 y hasta 102 metros cuadrados, un 4,6% en los de más de 102 y hasta 135 metros cuadrados, y un 1,3% en las viviendas de más de 135 metros cuadrados. El informe de esta serie no especifica expresamente el año natural, por lo que no debe suponerse que abarca exactamente el mismo período que el análisis de Ham de 2026.

Kim Deok-rye, director del Instituto de Investigación de la Industria de la Vivienda, atribuyó la presión sobre las viviendas pequeñas a las normas sobre crédito e impuestos y a la inestabilidad del mercado de alquiler. Describió directamente la relación con el alquiler:

«En particular, la inestabilidad del mercado de alquiler está elevando los precios de los apartamentos más pequeños y baratos».

En conjunto, ambas medidas describen una difícil disyuntiva en materia de asequibilidad. Los apartamentos más pequeños pueden ofrecer un precio total de entrada más bajo, pero no necesariamente son baratos, y sus precios en el mercado general de compraventa pueden subir más rápido que los de las viviendas más grandes.

Ham prevé que, por ahora, continúe la división entre los solicitantes sensibles al presupuesto que buscan viviendas pequeñas y los compradores adinerados que buscan apartamentos grandes y escasos. No se especifica una fecha para una nueva publicación o revisión, y la advertencia de los datos oficiales deja abierta la posibilidad de que cambien los totales de solicitudes. Para determinar en qué medida las solicitudes se traducen en la adquisición efectiva de viviendas, se necesitarían datos sobre la oferta por tamaño, los contratos definitivos y las compras completadas.

Puntos clave

• Los apartamentos pequeños representaron el 79,8% de las solicitudes de suscripción en Seúl entre enero y septiembre de 2026, frente al 60,6% del año anterior.
• Las solicitudes para la categoría intermedia de Seúl cayeron de 98.088 a 16.799, y su proporción bajó del 35,5% al 11,5%.
• Las solicitudes para apartamentos pequeños también disminuyeron en Seúl y Gyeonggi, pese al aumento de su proporción.
• Los precios de preventa de apartamentos en la región metropolitana subieron un 22,2%, hasta 26,54 millones de wones por cada 3,3 metros cuadrados.
• Las solicitudes para apartamentos grandes aumentaron en Seúl e Incheon pese a que los precios subieron un 74,2% y un 88,3%, respectivamente.
• Las cifras de solicitudes miden el interés en las ofertas de vivienda, no las compras completadas, y pueden revisarse.