El alquiler mensual alcanza el 51% de los contratos de apartamentos en Seúl mientras caen con fuerza los contratos jeonse

Seúl cruza un umbral en el mercado de alquiler

El alquiler mensual representó el 51% de los contratos de arrendamiento de apartamentos en Seúl entre enero y septiembre de 2026, ya que una fuerte caída de los contratos jeonse relegó a un segundo plano el sistema tradicional de depósito. El cambio llegó a 13 de los 25 distritos de la capital, frente a solo cuatro un año antes, mientras que el alquiler mensual promedio de los apartamentos subió a 1.661.000 wones.

Las cifras de esos nueve meses de la Plaza de Información Inmobiliaria de Seúl registraron 87.740 contratos de alquiler mensual y 84.287 contratos jeonse. Los alquileres mensuales superaron a los jeonse por 3.453 contratos, de un total de 172.027 operaciones. Su proporción subió desde el 43,7% del mismo período de 2025, un aumento de 7,3 puntos porcentuales.

El sistema jeonse permite al inquilino entregar un depósito elevado y reembolsable en lugar de pagar un alquiler mensual. Los contratos de alquiler mensual suelen combinar un depósito menor con pagos periódicos. Para los hogares que deben elegir entre ambas opciones, la decisión depende tanto del dinero que pueden reunir al principio como de cuánto pueden pagar cada mes.

El cambio en Seúl se debió principalmente a la reducción de las operaciones jeonse, no a un aumento de los contratos de alquiler mensual. Estos últimos disminuyeron alrededor de un 2,8% con respecto al año anterior, mientras que los contratos jeonse cayeron cerca de un 27,5%.

Los datos de operaciones con apartamentos de la ciudad se elaboran a partir de informes de transacciones inmobiliarias según la fecha del contrato. Seúl los describe como cifras de referencia, no como estadísticas oficiales; excluye los contratos cancelados y advierte que los totales pueden cambiar a medida que se tramitan informes y cancelaciones.

La presión financiera sobre los inquilinos aumenta al mismo tiempo. El alquiler promedio de septiembre fue 218.000 wones más alto que un año antes, y la mediana —el valor central al ordenar los alquileres— subió de 1,2 millones a 1,4 millones de wones.

Menos contratos jeonse cambian el equilibrio

Entre enero y septiembre de 2025, Seúl registró 90.310 contratos de alquiler mensual y 116.272 contratos jeonse. Un año después, el total de alquileres mensuales era solo ligeramente inferior, pero el de contratos jeonse había perdido casi 32.000 operaciones.

Estas cifras explican cómo puede aumentar la proporción del alquiler mensual en el mercado incluso cuando disminuye el número de sus operaciones. Imagine dos filas que se acortan a distintas velocidades: la que disminuye más lentamente puede acabar siendo la más larga. En Seúl, los contratos jeonse cayeron a un ritmo porcentual aproximadamente diez veces mayor.

El mercado de alquiler en su conjunto también se contrajo. Según los totales publicados, las operaciones de arrendamiento de apartamentos cayeron de 206.582 en los primeros nueve meses de 2025 a 172.027 en el mismo período de 2026, una disminución de alrededor de una sexta parte.

Para quienes buscan vivienda, las cifras apuntan a un mercado con menos contratos de arrendamiento cerrados y una mayor probabilidad de que el siguiente contrato exija pagos mensuales. Los inquilinos actuales que buscan renovar y los hogares que buscan una nueva vivienda se enfrentan a opciones distintas, sobre todo cuando el propietario tiene previsto ocupar el inmueble.

Cómo se produjo el cambio

Las cifras mensuales de Seúl muestran que el equilibrio fue cambiando durante el año. Los contratos jeonse seguían siendo más numerosos en enero y febrero de 2026, pero los de alquiler mensual los superaron en todos los meses entre marzo y septiembre.

• 2025: El alquiler mensual representó el 44,5% de las operaciones de arrendamiento de apartamentos en todo el año, la proporción anual más alta hasta entonces en la serie iniciada en 2011.
• Diciembre de 2025: Los contratos de alquiler mensual superaron por poco a los jeonse durante el mes: 12.872 frente a 12.866.
• Enero y febrero de 2026: Los contratos jeonse siguieron siendo más numerosos, con un total combinado de 22.592 operaciones frente a 20.941 contratos de alquiler mensual.
• Junio de 2026: Los contratos de alquiler mensual llegaron a 10.920, frente a 8.662 contratos jeonse.
• Septiembre de 2026: Se registraron 7.920 contratos de alquiler mensual y 6.553 contratos jeonse, por lo que el alquiler mensual representó alrededor del 54,7% de las operaciones de ese mes.

El resultado del año completo aún está por determinar. Si el equilibrio observado hasta septiembre se mantiene, 2026 será el primer año de la serie de la ciudad en que los contratos de alquiler mensual de apartamentos superen a los jeonse.

El alquiler mensual se extiende por los distritos

Entre enero y septiembre de 2026, Jongno registró la proporción más alta de alquiler mensual de Seúl, con un 65,6%, seguido de Jungnang, con un 64,9%, y Guro, con un 63,1%. En esos niveles, casi dos de cada tres operaciones de arrendamiento de apartamentos implicaron pagos mensuales.

Les siguieron Jung, con un 59,6%; Geumcheon, con un 58,7%; Yongsan, con un 56,9%; y Dongdaemun, con un 56,7%. El alquiler mensual también predominó en Gwanak, con un 56,1%; Mapo, con un 54,1%; Gangnam, con un 54,0%; Gangbuk, con un 53,0%; Gwangjin, con un 52,6%; y Yeongdeungpo, con un 50,2%.

Geumcheon, Jongno, Jung y Guro fueron los únicos distritos donde los contratos de alquiler mensual superaron a los jeonse durante el mismo período de 2025. La incorporación de otros nueve distritos significa que el cambio abarca ahora zonas muy distintas de la capital, como Gangnam, los barrios universitarios y los distritos residenciales del norte y el este.

Yangcheon se mantuvo en el otro extremo, con un 42,1% de alquiler mensual en los contratos de apartamentos. Los contratos jeonse también siguieron siendo más comunes en Seongbuk y Dobong, donde el alquiler mensual representó un 44,7% en cada distrito, así como en Gangseo, con un 45,6%, y Dongjak, con un 46,0%.

Jungnang muestra otro tipo de cambio

Jungnang registró el mayor aumento de la proporción del alquiler mensual entre los distritos de Seúl: subió 20,3 puntos porcentuales, del 44,6% entre enero y septiembre de 2025 al 64,9% en el mismo período de 2026. A diferencia de la tendencia general de la ciudad, el cambio incluyó un aumento considerable de las operaciones de alquiler mensual.

Los contratos de alquiler mensual del distrito subieron de 2.166 a 4.151, un aumento del 91,6%. Los contratos jeonse bajaron de 2.687 a 2.244, un 16,5% menos. Por tanto, el alquiler mensual ganó terreno tanto por el aumento de sus contratos como por la reducción de los jeonse.

Gangnam superó la mitad con un cambio menor en su proporción, que pasó del 48,6% al 54,0%. Sus 8.406 operaciones de alquiler mensual superaron en 1.236 a los 7.170 contratos jeonse.

Estas cifras por distrito ayudan a explicar por qué los inquilinos pueden vivir de forma distinta el mismo cambio en toda la ciudad. En Jungnang se expandieron rápidamente los contratos de alquiler mensual, mientras que en Seúl en su conjunto el principal factor fue el retroceso de las operaciones jeonse. Las opciones de cada hogar dependen en gran medida de dónde necesite vivir.

Qué implica el aumento del alquiler para un hogar

La Encuesta Nacional de Tendencias de Precios de la Vivienda de la Junta Inmobiliaria de Corea situó el alquiler mensual promedio de los apartamentos en Seúl en 1.661.000 wones en septiembre de 2026, frente a 1.443.000 wones un año antes. Esto supone un aumento de alrededor del 15,1%.

Al promedio de septiembre, 12 pagos mensuales sumarían 19.932.000 wones. El aumento de 218.000 wones mensuales añadiría 2.616.000 wones a los gastos anuales de un hogar si pagara ese importe durante todo un año. Los depósitos, los gastos de mantenimiento y otros costos de vivienda se pagarían aparte.

La mediana del alquiler subió 200.000 wones al mes, o un 16,7%, de 1,2 millones a 1,4 millones de wones. Para calcular el promedio, se suman todos los alquileres y se divide el total por el número de viviendas encuestadas; la mediana identifica el alquiler central. Ambas medidas muestran un aumento considerable de los costos recurrentes de vivienda.

Algunos contratos permiten dimensionar las cantidades. En julio se alquiló un apartamento con 84 metros cuadrados de superficie privada en el complejo e-Pyeonhansesang Seoul National University Entrance 2, en Gwanak, con un depósito de 100 millones de wones y un alquiler mensual de 3 millones. Un contrato de noviembre de 2025 para la misma vivienda fijaba el mismo depósito y un alquiler mensual de 2,5 millones de wones, lo que representa un aumento del 20% en ocho meses.

También se observan contratos de 3 millones de wones mensuales o más en distritos del norte. Una vivienda de Hanwha Foret Mia, en Gangbuk, se alquiló con un depósito de 50 millones de wones y un alquiler mensual de 3,15 millones, mientras que una vivienda de Nowon Lotte Castle Signature tenía un depósito de 150 millones y un alquiler mensual de 3 millones de wones.

Por qué propietarios e inquilinos están cambiando de opción

Entre las razones citadas para explicar el cambio figuran las políticas gubernamentales que fomentan que los propietarios vivan en sus inmuebles, las restricciones que afectan a los préstamos jeonse y las expectativas de mayores impuestos sobre la propiedad y el alquiler de inmuebles. Cada uno de estos factores puede influir en que una vivienda se ofrezca bajo el sistema jeonse, se alquile con pagos mensuales o la ocupe su propietario.

Las normas que exigen permisos para las operaciones de compraventa de terrenos son centrales en el debate. Según los requisitos de residencia establecidos para las zonas de Seúl sujetas a permisos, por lo general, los compradores deben ocupar los apartamentos que adquieren. Cuando alguien compra una vivienda para vivir en ella, esta deja de estar disponible para los inquilinos.

El costo de los préstamos jeonse también influye en la decisión. Jung Sung-jin, director ejecutivo de Urban Asset Management, ha atribuido el creciente interés por el alquiler mensual con depósito al aumento de las tasas de interés de los préstamos jeonse y a las restricciones crediticias. A un inquilino que necesita pedir prestada la mayor parte de un depósito elevado puede resultarle más fácil organizar un alquiler mensual, aunque tenga que afrontar un gasto periódico considerable.

Algunos propietarios tienen otra motivación: quieren recibir ingresos periódicos. Kim Jong-woo, agente inmobiliario en el distrito de Gangdong, en Seúl, describió esa preferencia entre los propietarios de mayor edad.

«Algunos propietarios de mayor edad prefieren el alquiler mensual al jeonse porque les ayuda a complementar sus gastos de manutención».

Esas decisiones presionan a los hogares que intentan seguir bajo el sistema jeonse. Park Sang-min, un oficinista de unos 30 años, empezó a buscar vivienda en la provincia de Gyeonggi después de que el nuevo propietario le comunicara que tenía previsto mudarse a su apartamento de Seúl. Su depósito actual no bastaba para acceder a otra vivienda jeonse adecuada en la capital.

Park, inquilino bajo el sistema jeonse, describió la dificultad de reunir un depósito mucho mayor dentro del plazo de un solo contrato.

«Con los precios del jeonse casi duplicados y sin capacidad para reunir una cantidad tan grande en dos años, ahora tengo muchísimas preocupaciones».

La presión va más allá de los apartamentos

Las cifras de vivienda del Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte indican que el alquiler mensual representó el 78,1% de las operaciones de arrendamiento de viviendas que no son apartamentos en Seúl durante el primer semestre de 2026. La proporción subió desde el 74,1% del año anterior y se situó 16 puntos porcentuales por encima del promedio de cinco años, del 62,1%.

Según las cifras del Ministerio, la proporción del alquiler mensual de apartamentos fue del 52% en el primer semestre y del 52,3% entre enero y agosto. Estas cifras proceden de la serie de vivienda del Ministerio, mientras que el 51% de enero a septiembre corresponde a los registros municipales de operaciones según la fecha del contrato.

Para los hogares que consideran otros tipos de vivienda como alternativa a un apartamento, las cifras del Ministerio muestran que los pagos mensuales ya son mucho más habituales fuera del sector de los apartamentos. Por ello, mudarse a otro tipo de edificio puede dejar al inquilino ante el mismo cálculo de depósito y pagos mensuales.

Las condiciones de la oferta aumentan la presión. En junio, Seúl registró 2.049 viviendas listas para ser ocupadas, un 77,7% menos que un año antes, mientras que los permisos cayeron un 55,1%, hasta 1.603 viviendas. El inicio de obras aumentó un 67,9%, hasta 3.491 viviendas, pero esos proyectos tardan en convertirse en hogares disponibles para sus ocupantes.

El debate sobre las políticas se centra en la oferta de alquiler

Kwon Dae-jung, profesor titular de la Facultad de Economía e Inmobiliaria de la Universidad Hansung, ha pedido flexibilizar las regulaciones sobre las viviendas que no son apartamentos para aumentar antes la oferta de alquiler. Su propuesta aborda el tiempo que transcurre entre el inicio de un proyecto de apartamentos y la disponibilidad de viviendas para los inquilinos.

Otras propuestas incluyen eliminar de forma selectiva las zonas sujetas a permisos para operaciones con terrenos en áreas periféricas de Seúl y ajustar el ritmo de reducción de los beneficios fiscales para las empresas de alquiler registradas. Quienes respaldan estas medidas sostienen que podrían ayudar a mantener más viviendas disponibles para alquilar mientras avanza la construcción nueva.

El Gobierno también anunció prórrogas de las exenciones a los plazos de residencia para compradores que reúnen los requisitos y no tienen vivienda, incluidos los contratos de renovación de los inquilinos actuales dentro de esos acuerdos. El marco sigue exigiendo vivir durante dos años en la vivienda comprada, a partir de la mudanza.

El desafío inmediato de Seúl es la combinación de menos contratos jeonse, una mayor extensión de los pagos mensuales y alquileres en aumento. Para los inquilinos, esto puede significar pedir más dinero prestado para el depósito, aceptar un pago mensual más elevado o buscar vivienda más lejos de su barrio actual. Las cifras anuales de operaciones determinarán si 2026 será el primer año completo en que el alquiler mensual predomine en el mercado de arrendamiento de apartamentos de la ciudad.

Puntos clave

• El alquiler mensual representó el 51% de las operaciones de arrendamiento de apartamentos en Seúl entre enero y septiembre de 2026, frente al 43,7% del año anterior.
• Las cifras de la ciudad sumaron 87.740 contratos de alquiler mensual y 84.287 contratos jeonse. Los datos de referencia pueden revisarse.
• Las operaciones jeonse cayeron alrededor de un 27,5%, frente a una disminución de cerca del 2,8% en los contratos de alquiler mensual.
• Los contratos de alquiler mensual superaron a los jeonse en 13 de los 25 distritos de Seúl, frente a cuatro anteriormente.
• El alquiler mensual promedio de los apartamentos llegó a 1.661.000 wones en septiembre, mientras que la mediana alcanzó 1,4 millones.
• Los requisitos de residencia, las condiciones de los préstamos, las preferencias de los propietarios por obtener ingresos y las limitaciones de la oferta de alquiler son elementos centrales del debate sobre este cambio.