Shenzhen endurece las normas para la preventa de viviendas mientras siete ciudades chinas avanzan hacia la venta de viviendas terminadas

Los promotores deben terminar la estructura del techo antes de iniciar la preventa

Shenzhen introdujo normas para la venta de viviendas el 15 de octubre de 2026, que exigen que los edificios residenciales en terrenos de nuevos desarrollos anunciados alcancen la finalización de su estructura antes de que los promotores puedan solicitar permisos para vender apartamentos en preventa. La ciudad fijó un requisito preciso: debe haberse vertido el hormigón de la estructura del techo de cada edificio ofrecido en preventa.

Los promotores también deben presentar un acta de aceptación de calidad de la estructura principal, firmada y sellada por el propietario del proyecto, el diseñador, el contratista de construcción y el supervisor de la obra. El requisito se aplica a los proyectos de vivienda comercial cuyos anuncios de transferencia de derechos de uso de terrenos estatales se publicaron después del 28 de agosto de 2026.

Las medidas adelantan una mayor parte de las obras al momento en que los promotores pueden empezar a recibir dinero de los compradores. Shenzhen también da prioridad a la venta de viviendas terminadas, limita por lo general las reservas a un 3% del precio de compra y somete los fondos de los proyectos a un acuerdo con un banco designado.

La oficina de vivienda y construcción de Shenzhen, la oficina de planificación y recursos naturales y la filial en Shenzhen de la Administración Nacional de Regulación Financiera emitieron conjuntamente el dictamen de aplicación. Entró en vigor el 15 de octubre.

Hangzhou emitió sus propias normas ese mismo día, con lo que ya son siete las grandes ciudades con planes de aplicación: Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Wuhan, Tianjin y Hangzhou. Las cuatro ciudades de primer nivel de China cuentan ahora con disposiciones detalladas para la reforma.

Para los compradores, el cambio práctico es sencillo. Los promotores deben avanzar más en la construcción antes de ofrecer apartamentos en preventa, mientras que la venta de viviendas terminadas da a los compradores más oportunidades de inspeccionar lo que van a adquirir. Para los promotores, una mayor cantidad de dinero debe permanecer comprometida en la construcción durante más tiempo antes de que los ingresos por ventas estén disponibles.

Qué significa para el comprador que la estructura haya llegado al techo

El requisito de Shenzhen sobre el hormigón del techo da un significado medible a la expresión «estructura terminada hasta el techo». El promotor que solicite un permiso de preventa debe demostrar que la estructura principal del edificio en cuestión llega hasta el techo y que se ha completado la documentación exigida de aceptación de calidad.

En esta etapa, el edificio todavía necesita más obras antes de que sus residentes puedan mudarse. Después de completar la estructura pueden continuar los trabajos interiores, la instalación de servicios públicos, los ascensores, las instalaciones comunes y los trámites de finalización. Por tanto, quienes compren en preventa todavía tendrán que esperar, aunque las obras deben estar más avanzadas cuando comienza la venta.

La venta de viviendas terminadas corresponde a una etapa posterior. Shenzhen exige que el inmueble tenga su primera inscripción inmobiliaria antes de que pueda venderse como vivienda terminada. Se trata de la inscripción inicial del inmueble terminado en el registro oficial.

En los nuevos proyectos de terrenos se dará prioridad a la venta de viviendas terminadas. Si el anuncio de transferencia del terreno exige expresamente ese método de venta, el promotor deberá cumplirlo. La preventa seguirá siendo una opción para los proyectos que reúnan los requisitos, siempre que cumplan el umbral más exigente de avance de obra y los controles financieros.

¿Qué proyectos disponen de tiempo para adaptarse?

El 28 de agosto es la fecha que divide los proyectos, pero la situación de cada uno depende de sus documentos de terreno y planificación. Shenzhen permite que ciertos desarrollos más antiguos continúen bajo las normas anteriores, en lugar de cambiar las condiciones de todos los proyectos de una sola vez.

Los proyectos que habían obtenido un permiso de planificación de ingeniería de construcción el 28 de agosto o antes pueden continuar bajo la política anterior de preventa. El permiso de planificación establece el plan de desarrollo aprobado y es distinto del permiso de construcción que autoriza las obras.

Por lo general, los promotores que ya habían adquirido terrenos, pero aún no habían obtenido el permiso de planificación, deben cumplir los nuevos requisitos. Sin embargo, los proyectos que reúnan las condiciones pueden completar el trámite de registro exigido y continuar con la preventa bajo las condiciones anteriores hasta finales de 2027.

Shenzhen ha dejado para un estudio posterior las disposiciones específicas sobre ciertos proyectos antiguos de renovación urbana. Entre ellos figuran proyectos históricos de renovación de barrios antiguos, fábricas y aldeas, que en China suelen agruparse bajo el término «tres áreas antiguas».

Las fechas principales son:

• 28 de agosto de 2026: Fecha que divide los proyectos nuevos y existentes en el marco de la reforma.
• 18 de septiembre de 2026: El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano y Rural describió, en una rueda de prensa, un mercado inmobiliario cada vez más centrado en las viviendas existentes.
• 15 de octubre de 2026: Entró en vigor el dictamen de aplicación de Shenzhen y Hangzhou también emitió sus normas.
• 31 de diciembre de 2027: Fecha límite del período de transición para los proyectos de Shenzhen que reúnan las condiciones, cuyos terrenos se habían adquirido, pero que no tenían permiso de planificación en la fecha de corte.
• 31 de diciembre de 2028: Fecha límite más amplia del período de transición para ciertos proyectos históricos de Hangzhou y Wuhan.

Cómo funciona el depósito del 3%

Shenzhen permite que los promotores que opten por vender viviendas terminadas cobren depósitos de reserva después de obtener un permiso de construcción, siempre que sigan los procedimientos exigidos y se evalúe el riesgo de entrega. Por lo general, el depósito no puede superar el 3% del precio total de compra.

El depósito de reserva permite al comprador comprometerse a una futura compra antes de que el inmueble alcance la etapa de venta como vivienda terminada. Según las nuevas disposiciones, los depósitos deben ingresarse en cuentas reguladas, de modo que el dinero permanezca dentro del sistema financiero supervisado del proyecto.

Los compradores pueden rescindir los contratos de depósito si los promotores no entregan las viviendas en el plazo previsto. Los promotores deben devolver los depósitos y asumir las responsabilidades estipuladas en los contratos. Por tanto, las fechas de entrega y las obligaciones contractuales siguen siendo aspectos fundamentales del acuerdo entre el comprador y el promotor.

El porcentaje de Shenzhen coincide con el de Shanghai: un 3%. Beijing fija un límite del 1%, mientras que Guangzhou, Wuhan, Tianjin y Hangzhou permiten hasta un 5%. Estas cifras se refieren a los depósitos de reserva, que son distintos del pago inicial de una hipoteca.

Sun Hongmei, analista sénior de la filial en Shenzhen de la Academia del Índice de China, afirmó que el enfoque de Shenzhen equilibra las modalidades de venta de los promotores con la protección de los fondos de los compradores. El límite de los depósitos se sitúa entre el más estricto de Beijing y el porcentaje más alto permitido en Guangzhou.

Un banco supervisará los fondos del proyecto

Shenzhen está implantando un sistema de banco principal según el cual todos los fondos del proyecto se ingresan en una estructura de cuenta unificada y permanecen sujetos a un proceso de pago supervisado. El objetivo es que el dinero asociado a un desarrollo de viviendas se destine a ese proyecto.

Las autoridades de vivienda de los distritos ejercerán la supervisión administrativa, mientras que el centro municipal del fondo de vivienda será responsable de la supervisión práctica mediante cuentas reguladas específicas. En China, el sistema del fondo de vivienda suele gestionar el ahorro para vivienda vinculado al empleo y los préstamos relacionados; en este caso, el centro también desempeña una función específica de supervisión de fondos.

La reforma más amplia vincula el desembolso de hipotecas con la presentación de los registros de finalización de obra. Liu Shui, director de investigación empresarial de la Academia del Índice de China, señaló que este requisito, el umbral más alto para la preventa y la prioridad a la venta de viviendas terminadas son elementos comunes a las siete ciudades.

Para los promotores, cambian tanto el momento en que pueden disponer del dinero como el de la venta. La construcción debe avanzar más para poder iniciar la preventa, los ingresos del proyecto permanecen bajo supervisión y los fondos de las hipotecas llegan en una etapa posterior. En consecuencia, la financiación de la construcción y el capital propio de los promotores deben cubrir una mayor parte del proceso de edificación.

Facilidades para pagar los terrenos, con una condición estricta

Shenzhen permite que los promotores fraccionen los pagos por los terrenos residenciales recién transferidos. Deben pagar el 50% en un plazo de 30 días y, por lo general, abonar el resto en el plazo de un año. Los proyectos especiales pueden obtener una prórroga de hasta dos años.

El pago total sigue siendo una condición para la inscripción inicial del terreno y la concesión del primer permiso de preventa. El promotor puede distribuir el costo inicial de adquisición del terreno, pero debe pagar el precio completo antes de alcanzar esa etapa de venta.

Hangzhou permite pagar al menos el 50% en un plazo de 30 días y el resto en un máximo de dos años, sin intereses. Beijing también permite pagar el saldo en un plazo de hasta dos años. Shenzhen, Shanghai, Guangzhou, Wuhan y Tianjin suelen fijar un plazo de un año, con la posibilidad de una prórroga adicional de un año previa aprobación.

Sun afirmó que el sistema de pagos fraccionados de Shenzhen alivia parte de la presión financiera inicial, mientras que el vínculo entre el pago completo y la posibilidad de iniciar la preventa hace que su marco sea más restrictivo que el de Beijing. Los promotores deben planificar conjuntamente los pagos por los terrenos, los gastos de construcción y la fecha prevista de venta.

Por qué los promotores aceleraron los lanzamientos

Los promotores de Shenzhen aceleraron el ritmo de obtención de permisos de preventa alrededor de la fecha de corte de la reforma. La plataforma de información inmobiliaria de Shenzhen registró 27 desarrollos residenciales que obtuvieron permisos entre el 28 de agosto y el 10 de octubre, frente a siete entre el 1 de julio y el 27 de agosto.

El período posterior fue más corto, pero el total fue casi cuatro veces mayor: 27 desarrollos frente a siete. Los promotores estaban llevando más proyectos a la etapa de preventa mientras la ciudad preparaba normas detalladas para la transición.

El mercado inició este cambio con una oferta relativamente reducida de viviendas nuevas. Wu Rui, director gerente para el sur de China de Savills, situó el inventario de viviendas nuevas de Shenzhen en poco más de 22.000 unidades a finales de junio de 2026, con un período de absorción de 13,1 meses.

El período de absorción estima cuánto tiempo tomaría vender ese inventario al ritmo de ventas utilizado en el cálculo. Wu afirmó que un menor aumento de la oferta con la venta de viviendas terminadas podría ayudar a equilibrar la oferta y la demanda y contribuir a la estabilidad de los precios a corto plazo.

El centro de investigación de Shenzhen Centaline calculó que las viviendas terminadas representaron el 41% de las ventas de viviendas nuevas entre enero y septiembre de 2026, casi el doble de la proporción de 2024. Pronosticó que la cifra podría superar la mitad en los siguientes uno o dos años. Superar el 50% supondría un aumento de más de nueve puntos porcentuales respecto del 41% informado.

Hangzhou muestra cómo la misma reforma puede aplicarse de distintas maneras

Hangzhou y Shenzhen comparten la orientación principal de la reforma, pero difieren en los pasos necesarios para vender una vivienda terminada. Shenzhen exige la primera inscripción inmobiliaria. Hangzhou permite tramitar la venta de viviendas terminadas una vez que se ha registrado la finalización de la construcción y las instalaciones complementarias cumplen las normas exigidas.

Hangzhou también permite a los promotores elegir entre la preventa y la venta de viviendas terminadas, salvo que el anuncio del terreno exija específicamente la venta de viviendas terminadas. El período de transición más largo para los proyectos históricos que reúnan las condiciones se extiende hasta finales de 2028, igual que en Wuhan.

En el caso de las viviendas con acabados completos, Hangzhou permite presentar trámites de finalización separados para la etapa de construcción del edificio y la de decoración interior. Esto divide en dos partes un proceso de finalización que, de otro modo, se tramitaría conjuntamente.

Yan Yuejin, analista del sector inmobiliario citado en evaluaciones de la reforma, calculó que esta disposición podría acortar en más de seis meses el período pertinente de tramitación y rotación. La estimación se refiere a la gestión de esos proyectos; el beneficio dependerá de cómo se apliquen los procedimientos por etapas.

Wuhan ofrece otra modalidad de flexibilidad. Permite que garantías bancarias que cumplan las condiciones sustituyan hasta el 30% de los fondos regulados, a la vez que mantiene el mínimo del 70% exigido para proteger la entrega. Una garantía bancaria es el compromiso de un banco de pagar si el promotor incumple la obligación cubierta; así, puede liberarse parte del efectivo sin eliminar el respaldo financiero.

¿Quién puede financiar la espera más larga?

Liu Shui calcula que, en comparación con la preventa tradicional, la venta de viviendas terminadas podría prolongar entre uno y dos años el tiempo que tardan los promotores en recuperar los fondos de un proyecto. Esto alarga el período durante el cual los gastos de construcción deben financiarse con capital y préstamos.

Liu, director de investigación empresarial de la Academia del Índice de China, describió el cambio en unas declaraciones traducidas:

«La política de reforma del sistema de venta de viviendas comerciales, introducida el 28 de agosto, ha reestructurado de manera sistemática el sistema de venta de viviendas comerciales de China y cambiará gradualmente el modelo de desarrollo anterior, que dependía de los ingresos de las preventas y buscaba una rotación rápida».

Ren He, analista de Guosen Securities, afirmó que la venta de viviendas terminadas podría reducir la tasa interna de retorno de los promotores, una medida que tiene en cuenta tanto el monto de las ganancias de una inversión como la rapidez con que se obtienen. Como consecuencia, los promotores podrían buscar mayores márgenes de ganancia por proyecto al decidir cuánto pagar por los terrenos.

Qi Dong, analista de Kaiyuan Securities, afirmó que los promotores deberán evaluar los precios de la vivienda y el ritmo de ventas con mayor anticipación. Yuan Wenbo, analista de China International Capital Corporation, señaló que las empresas con finanzas más sólidas y mejores posiciones en las principales ciudades podrían obtener una ventaja competitiva.

Li Yujia, investigador principal del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de Guangdong, considera que Shenzhen está relativamente bien situada para gestionar la transición. Citó unas ventas anuales de viviendas nuevas de alrededor de 30.000 unidades, la gran importancia de las transacciones de viviendas existentes, la cantidad relativamente reducida de proyectos en desarrollo y una supervisión de las preventas que ya es estricta.

Wu Rui espera que la calidad de cada desarrollo cobre más importancia con el tiempo. Las viviendas en buenas ubicaciones y con características atractivas podrían seguir captando compradores, mientras que los proyectos menos atractivos podrían quedar sin vender una vez terminados. En ese caso, los promotores tendrían que asumir tanto el costo de la construcción como el de esperar a un comprador.

Puntos clave

• Las normas de Shenzhen entraron en vigor el 15 de octubre de 2026, cuando la reforma se amplió a siete grandes ciudades.
• Los nuevos proyectos que reúnan las condiciones deben completar la estructura de hormigón del techo y presentar los registros de calidad estructural antes de solicitar permisos de preventa.
• Por lo general, los depósitos de reserva para viviendas terminadas se limitan al 3% y deben ingresarse en cuentas reguladas.
• Los proyectos antiguos de Shenzhen que reúnan las condiciones pueden acogerse a las condiciones anteriores de preventa hasta finales de 2027.
• Los promotores pueden pagar los terrenos en cuotas, pero deben abonarlos por completo antes de obtener el primer permiso de preventa.
• En Shenzhen, 27 desarrollos residenciales obtuvieron permisos de preventa entre el 28 de agosto y el 10 de octubre, frente a siete en el período anterior.
• Las viviendas terminadas representaron el 41% de las ventas de viviendas nuevas de Shenzhen durante los primeros nueve meses de 2026.