Singapur aprueba normas más estrictas contra el lavado de dinero en el sector inmobiliario, con sanciones por cada infracción

Cada infracción contará con normas inmobiliarias más estrictas

El Parlamento de Singapur aprobó el martes 8 de abril de 2025 una ley para aumentar las sanciones económicas a las agencias inmobiliarias y los agentes de ventas que infrinjan las normas contra el lavado de dinero y la financiación del terrorismo. El cambio establece que las sanciones máximas se calculen por cada infracción, en lugar de por cada caso, de modo que el número de incumplimientos se tenga en cuenta al determinar las sanciones económicas.

El proyecto de ley sobre la prevención del lavado de dinero y otros asuntos (agentes inmobiliarios y promotores) también exige a las agencias y a los agentes que ejerzan la diligencia debida con las contrapartes que no tengan representación, ampliando las verificaciones más allá de sus propios clientes. Esto significa que la responsabilidad de un agente ya no se limitará a la persona que contrató sus servicios cuando la otra parte de la transacción no tenga representante.

La segunda ministra de Desarrollo Nacional, Indranee Rajah, dijo al Parlamento que las sanciones económicas máximas vigentes, de 200.000 dólares de Singapur para las agencias y 100.000 para los agentes por caso, quizá no sean un elemento disuasorio suficiente frente a las conductas indebidas. Los posibles beneficios económicos de facilitar transacciones ilícitas podrían ser mucho mayores que esos límites.

Con las nuevas medidas, las agencias y los agentes podrían recibir sanciones económicas de hasta 5.000 dólares de Singapur por cada infracción contemplada en el régimen de advertencias del Consejo de Agencias Inmobiliarias (CEA, por sus siglas en inglés). Las infracciones más graves podrían remitirse a su tribunal disciplinario independiente. Los cambios abarcan infracciones de las leyes y de las normas pertinentes de práctica, ética y conducta relacionadas con el lavado de dinero o la financiación del terrorismo.

La ley se basa en las obligaciones impuestas a los agentes inmobiliarios en 2021 y ampliadas a los promotores mediante cambios legislativos en 2023. Su objetivo central es hacer más difícil que se ignoren esas obligaciones, tanto al ampliar el grupo de personas sujetas a las verificaciones como al cambiar la forma de calcular las sanciones.

Por qué importa el cálculo de las sanciones

Un límite máximo aplicado a un caso restringe la sanción económica correspondiente, aunque ese caso incluya varias infracciones. En cambio, un límite aplicado a cada infracción permite imponer sanciones por separado. El importe final seguirá dependiendo de las conclusiones y del procedimiento de aplicación correspondiente.

La diferencia es importante porque una transacción inmobiliaria conlleva varias responsabilidades, como verificar la identidad, evaluar los riesgos y conservar los registros. Un caso con incumplimientos en varias de esas obligaciones es distinto de otro con una sola falta. Cambiar la unidad utilizada para calcular las sanciones permite que estas reflejen esa diferencia de forma más directa.

La cifra de 5.000 dólares de Singapur corresponde al régimen de advertencias, no a un nuevo límite máximo aplicable a todos los casos disciplinarios graves. La información sobre los cambios parlamentarios no especifica cuáles son las nuevas sanciones económicas máximas que puede imponer el tribunal disciplinario. Por tanto, sería incorrecto considerar que 5.000 dólares es el máximo que podría afrontar una agencia o un agente en el marco reforzado.

El artículo de orientación para el sector del CEA, fechado el 20 de agosto de 2023, describía el marco anterior como un sistema que permitía imponer sanciones económicas disciplinarias de hasta 200.000 dólares de Singapur por caso a las agencias y de hasta 100.000 por caso a los agentes. También mencionaba la suspensión o revocación de la licencia de una agencia o del registro de un agente, así como facultades independientes para amonestar o imponer sanciones económicas de hasta 5.000 dólares.

Esas disposiciones muestran que las sanciones económicas ya formaban parte de un marco de aplicación más amplio. La ley de abril cambia la forma de contabilizar las infracciones; no introduce por primera vez la supervisión de los profesionales inmobiliarios.

Las verificaciones se extenderán más allá del cliente del agente

Hasta ahora, las agencias inmobiliarias y los agentes debían aplicar la diligencia debida con sus propios clientes. El proyecto de ley amplía esa obligación a las contrapartes que no tengan representación. En una venta en la que un agente representa al vendedor y el comprador no tiene agente, este último es un ejemplo de la parte adicional que quedaría incluida en el requisito ampliado.

La diligencia debida con los clientes consiste en identificar a la persona involucrada, verificar su identidad y evaluar el riesgo de que la transacción implique fondos de origen delictivo. Cuando participa una empresa u otra entidad jurídica, las verificaciones también abarcan al beneficiario efectivo, es decir, la persona que en última instancia es su propietaria o la controla.

Indranee dijo que el cambio permitiría ajustar aún más el régimen regulatorio de Singapur a las normas establecidas por el Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI). El GAFI establece normas internacionales para combatir el lavado de dinero y la financiación del terrorismo, incluidas las verificaciones que deben realizar las empresas y los profesionales que participan en transacciones inmobiliarias.

El cambio práctico amplía la responsabilidad de los agentes que ya participan en una operación. Los bancos, abogados y promotores pueden realizar sus propias verificaciones, pero estas no eliminan las obligaciones de los agentes. Ampliar la supervisión a una parte sin representación ofrece otra oportunidad de detectar posibles problemas antes de que avance una transacción.

Qué exigen las verificaciones vigentes

En su declaración ministerial de octubre de 2023, presentada ante el Parlamento el 3 de octubre, Indranee describió las obligaciones detalladas que ya se imponían a los agentes, las agencias y los promotores inmobiliarios. Estas incluían verificar a los clientes y a los beneficiarios efectivos, someterlos a controles, evaluar sus riesgos y conservar los documentos pertinentes.

Si un cliente actúa en nombre de otra persona, el profesional inmobiliario debe solicitar documentos que autoricen esa representación. Si el comprador es una entidad, las verificaciones deben abarcar sus actividades, su estructura de propiedad y control y el lugar donde está constituida. Estos requisitos van más allá del nombre que figura en un documento de compra.

La intensidad de las verificaciones depende del riesgo evaluado. La declaración señaló que las personas políticamente expuestas extranjeras y las procedentes de jurisdicciones consideradas de mayor riesgo por el GAFI requieren un escrutinio más estricto. Las personas políticamente expuestas son aquellas a quienes se han confiado funciones públicas destacadas y cuyos cargos pueden implicar una mayor exposición a riesgos de corrupción.

En el caso de compradores procedentes de países con un riesgo más elevado de lavado de dinero, la declaración indicó que las verificaciones también deben confirmar sus ingresos y el origen de su patrimonio y de los fondos. El origen del patrimonio se refiere a cómo una persona acumuló sus activos; el origen de los fondos, a la procedencia del dinero utilizado en una transacción concreta.

Las directrices del CEA indican que la diligencia debida con los clientes debe llevarse a cabo antes de iniciar una relación comercial o una transacción, y que los registros deben conservarse durante al menos cinco años. Las agencias también deben mantener políticas, procedimientos y controles internos para prevenir el lavado de dinero o la financiación del terrorismo.

Los promotores tienen además una responsabilidad continua: revisar periódicamente la información de los compradores para mantenerla exacta y actualizada hasta que se complete el inmueble. Estas son obligaciones vigentes descritas en la declaración de 2023, no deberes creados por primera vez por el proyecto de ley de abril.

Las sospechas deben notificarse, no probarse

Las verificaciones de identidad son solo una parte del régimen. Los profesionales inmobiliarios también deben notificar las transacciones cuando sepan, o tengan motivos razonables para sospechar, que un inmueble puede estar relacionado con actividades delictivas. Ese umbral no exige que el agente demuestre que se ha cometido un delito antes de informar de una sospecha.

El CEA señala que la Ley de 1992 sobre corrupción, tráfico de drogas y otros delitos graves (confiscación de beneficios) es la base jurídica para notificar transacciones sospechosas. Los informes se envían a la Oficina de Notificación de Transacciones Sospechosas, dependiente del Departamento de Asuntos Comerciales de la Policía de Singapur.

Indranee, en su calidad de segunda ministra de Finanzas y Desarrollo Nacional, explicó en octubre de 2023 que la obligación se extiende más allá de los profesionales que gestionan una compra. En su declaración afirmó:

«Toda persona que sepa o tenga motivos razonables para sospechar que algún bien constituye el producto de una actividad delictiva o está relacionado con ella debe presentar a la Policía un informe de transacción sospechosa».

También dijo que esto incluía a los propietarios que tuvieran motivos razonables para sospechar de sus inquilinos y que no informar tan pronto como fuera razonablemente posible constituía un delito. Por tanto, un informe de transacción sospechosa es una alerta para que las autoridades la evalúen, no una declaración de culpabilidad de la persona involucrada.

Entre los indicadores de sospecha citados por el CEA figuran comprar varios inmuebles en poco tiempo, adquirir una propiedad sin visitarla y aceptar un precio muy superior o inferior al valor de mercado. Son señales de alerta que requieren evaluación, no pruebas automáticas de lavado de dinero.

La declaración ministerial también indicó que los promotores no podían aceptar pagos en efectivo por la venta de inmuebles aún no terminados. Asimismo, descartó depender de un único umbral numérico para identificar actividades sospechosas y explicó que varios indicadores distintos podían apuntar al lavado de dinero, por lo que las transacciones debían evaluarse en su contexto.

El caso de 2023 muestra el alcance de la exposición del sector inmobiliario

El caso de aplicación anterior ofrece una medida concreta de la exposición del sector inmobiliario. En su artículo de agosto de 2023, el CEA hizo referencia al anuncio policial del 15 de agosto sobre una operación relacionada con 105 inmuebles y la detención de 10 extranjeros. Entre los inmuebles había viviendas, locales comerciales y espacios industriales.

Para el 3 de octubre de 2023, la declaración parlamentaria de Indranee enumeraba órdenes de prohibición que abarcaban 94 inmuebles residenciales, 53 comerciales y cinco industriales. En total, esas categorías sumaban 152 propiedades.

La cifra de 105 de agosto y el total de 152 de octubre corresponden a actualizaciones fechadas distintas y a diferentes descripciones de la investigación. No deben considerarse recuentos contradictorios realizados en el mismo momento ni como una medida del número de transacciones afectadas por la ley de abril.

De los 94 inmuebles residenciales incluidos en la actualización de octubre, 60 eran viviendas de reventa ya terminadas y 34 eran unidades sin terminar vendidas directamente por promotores. Esta distribución es importante porque incluye tanto a los agentes que gestionan transacciones de reventa como a los promotores que venden unidades nuevas en el mismo contexto de aplicación de la ley.

Ocho de los inmuebles residenciales eran casas independientes en Sentosa Cove. Indranee dijo que ninguna de las propiedades residenciales sujetas a órdenes de prohibición estaba en la parte continental de Singapur, donde los criterios de aprobación para compradores extranjeros eran más estrictos. También afirmó que se habían cumplido los requisitos de la Ley de Propiedad Residencial.

Esta distinción separa dos cuestiones jurídicas: si un comprador tiene permitido adquirir una propiedad y si el dinero utilizado en la transacción es legítimo. Cumplir las restricciones de propiedad no resuelve la segunda cuestión. La declaración indicó que en ese momento seguían las investigaciones sobre las agencias y los agentes que habían gestionado las transacciones; no estableció que todos los profesionales involucrados hubieran incumplido sus obligaciones.

Cómo evolucionaron las normas

El proyecto de ley de abril es el resultado de varias etapas diferenciadas de legislación y aplicación. La cronología muestra que las nuevas medidas se basan en un marco establecido, en lugar de sustituirlo:

• 2021: El Reglamento sobre agentes inmobiliarios (prevención del lavado de dinero y la financiación del terrorismo) estableció por ley obligaciones específicas para los agentes inmobiliarios.
• 2023: Los cambios en la Ley de control y concesión de licencias a promotores de vivienda y en la Ley de venta de propiedades comerciales extendieron a los promotores los requisitos de prevención del lavado de dinero.
• 15 de agosto de 2023: La Policía anunció una operación relacionada con 105 inmuebles y 10 detenciones.
• 3 de octubre de 2023: Indranee expuso las obligaciones del sector e informó de órdenes de prohibición que abarcaban 152 propiedades.
• 8 de abril de 2025: El Parlamento aprobó el proyecto de ley que refuerza el régimen de sanciones y amplía la diligencia debida a las contrapartes sin representación.

La secuencia también distingue entre la creación inicial de las obligaciones y los esfuerzos posteriores para mejorar el efecto disuasorio. Las verificaciones de identidad, la conservación de registros y la notificación de transacciones sospechosas ya eran obligatorias antes de que el Parlamento aprobara los últimos cambios.

Aplicación y detalles pendientes

El CEA supervisa las agencias inmobiliarias y a los agentes, mientras que la Autoridad de Reurbanización Urbana regula a los promotores. La declaración de octubre de 2023 describió inspecciones periódicas de ambos organismos, que daban prioridad y realizaban inspecciones más frecuentes a las empresas consideradas de mayor riesgo.

Las empresas con mayor actividad en el mercado de vivienda privada, en particular en proyectos costosos, podían ser consideradas de mayor riesgo. Los reguladores también realizaban inspecciones a raíz de información de organismos encargados de hacer cumplir la ley sobre posibles infracciones. El CEA apoyaba el cumplimiento mediante directrices, listas de verificación, listas de indicadores de sospecha y formación, mientras que la Autoridad de Reurbanización Urbana emitía circulares y organizaba sesiones informativas para los promotores.

El marco asigna responsabilidades complementarias a varias partes de una transacción inmobiliaria. Los abogados especializados en transmisiones de propiedades, determinados contadores y las instituciones financieras también deben verificar a sus clientes y notificar actividades delictivas sospechosas. La declaración de Indranee indicó que la mayoría de las compras y ventas de propiedades estaban sujetas a más de un nivel de verificación.

Los cambios de abril refuerzan dos aspectos específicos de ese sistema: el alcance de las verificaciones de los agentes y las consecuencias económicas de las infracciones por separado. No hacen innecesarias las obligaciones de los demás participantes, y la aprobación del proyecto de ley no debe confundirse con la confirmación de que todas sus disposiciones ya han entrado en vigor.

La información parlamentaria no indica una fecha de entrada en vigor, plazos detallados de aplicación ni los nuevos límites máximos de las sanciones que puede imponer el tribunal disciplinario. Tampoco especifica los resultados más recientes de las investigaciones descritas en octubre de 2023. Esos aspectos deben distinguirse de lo que sí está confirmado: el Parlamento aprobó verificaciones más amplias y un régimen de sanciones destinado a que cada infracción cuente.

Puntos clave

• El Parlamento aprobó el proyecto de ley contra el lavado de dinero en el sector inmobiliario el 8 de abril de 2025.
• Las sanciones económicas máximas se calcularán por infracción, en lugar de por caso.
• El régimen de advertencias permite imponer sanciones de hasta 5.000 dólares de Singapur por cada infracción, mientras que los asuntos más graves pueden remitirse a un procedimiento disciplinario.
• Las agencias y los agentes deberán extender la diligencia debida a las contrapartes que no tengan representación.
• Las obligaciones vigentes incluyen verificaciones de identidad, conservación de registros durante al menos cinco años y notificación de transacciones sospechosas.
• La actualización gubernamental de octubre de 2023 enumeró 152 propiedades sujetas a órdenes de prohibición.
• La información parlamentaria no especifica las fechas de entrada en vigor ni los nuevos límites máximos de las sanciones del tribunal.