Se acelera la gran migración
Corea del Sur vive un cambio demográfico de proporciones históricas: sus habitantes abandonan la capital en busca de una vivienda asequible. Según los datos sobre migración interna publicados por el Ministerio de Datos y Estadística, 83.984 personas se trasladaron de Seúl a la provincia de Gyeonggi durante los tres primeros meses de este año. La cifra representa un aumento del 30,9 % respecto del trimestre anterior y del 11,7 % frente al mismo período del año pasado. Es el nivel trimestral más alto desde los últimos tres meses de 2021, cuando 85.481 personas hicieron el mismo recorrido.
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Este movimiento, descrito ampliamente como el éxodo de Seúl, refleja la creciente presión de un mercado inmobiliario que ha llevado a los hogares comunes más allá de sus posibilidades económicas. Los datos, extraídos de los informes de cambio de domicilio del registro de residentes, siguen los movimientos de población entre distritos administrativos y revelan un patrón claro. Incluso después de períodos de ajuste de precios, los apartamentos de Seúl siguen estando entre los más caros del país. El mercado de alquiler jeonse de la ciudad, que funciona con un depósito único en lugar de pagos mensuales de alquiler, se ha vuelto mucho más restrictivo en los últimos años. Al disminuir la oferta de viviendas en jeonse y repuntar los precios, muchos hogares descubrieron que era imposible conseguir vivienda en la capital sin asumir una deuda abrumadora.
La salida no se limita a las familias consolidadas. La migración abarca distintos grupos demográficos, aunque los jóvenes profesionales y las parejas recién casadas representan una parte importante de quienes se mudan. Lo que comenzó como un goteo durante los años de la pandemia se ha convertido en un flujo constante, que transforma los mapas demográficos y obliga a los responsables de formular políticas a afrontar una realidad incómoda. La capital, considerada durante mucho tiempo el motor de la movilidad económica y social de Corea, es cada vez más inaccesible por su costo para la misma generación que se espera que impulse el crecimiento futuro.
El costo de la vivienda supera los presupuestos
Las barreras económicas para permanecer en Seúl se han vuelto casi insuperables para las familias promedio. Los precios de los apartamentos en la capital siguen en niveles que dejan la compra de vivienda fuera del alcance de quienes tienen ingresos medios. Una amplia regulación de los préstamos, que entró en vigor recientemente, limita los créditos hipotecarios a 600 millones de wones, unos US$430.000. Aunque la norma busca frenar las compras especulativas y estabilizar los precios, ha enfriado las aspiraciones de los hogares de clase trabajadora. Con un precio promedio de los apartamentos en Seúl que ronda ahora los 1.460 millones de wones, quienes obtienen el préstamo máximo aún necesitan al menos 860 millones de wones en efectivo para completar una compra. En la práctica, la política limita el acceso directo al mercado a los hogares con abundante liquidez.
Se prevé que la regulación afecte a más de 1,27 millones de hogares, aproximadamente el 74 % de las 1,71 millones de viviendas en edificios de apartamentos de Seúl. En distritos de precios elevados, como Gangnam y Seocho, donde el precio promedio supera los 3.000 millones de wones, antes los compradores podían pedir prestado hasta el 50 % del valor de una propiedad, lo que equivalía a préstamos de 1.500 millones de wones o más. Con el nuevo marco, la financiación tiene un límite de 600 millones de wones, por lo que se necesitan más de 2.500 millones de wones en efectivo para comprar propiedades en esos barrios. Un investigador de políticas de vivienda en Seúl advirtió que el mercado atiende cada vez más exclusivamente a las personas adineradas, lo que podría profundizar las divisiones socioeconómicas en toda la región de la capital.
Estas restricciones al crédito se aplican mientras Corea del Sur afronta uno de los niveles más altos de deuda de los hogares del mundo. En el último trimestre de 2024, la deuda de los hogares equivalía al 91,7 % del producto interno bruto, la segunda proporción más alta entre 38 grandes economías, según datos del Instituto de Finanzas Internacionales. Solo Canadá registró una proporción mayor, del 100,6 %. Rhee Chang-yong, gobernador del Banco de Corea, ha subrayado la necesidad de reducir gradualmente esta proporción hasta alrededor del 80 % y ha advertido que un endeudamiento excesivo podría amenazar la estabilidad financiera y el crecimiento económico. Sin embargo, ante el aumento del costo de la vivienda, muchos residentes sienten que deben elegir entre asumir una deuda peligrosa o abandonar la ciudad por completo.
Gyeonggi se convierte en la nueva frontera
Quienes huyen de Seúl se han establecido principalmente en grandes ciudades de la provincia de Gyeonggi, con buenas conexiones de transporte e infraestructura de vivienda desarrollada. Suwon registró la mayor llegada total de residentes procedentes de otras zonas durante el primer trimestre: recibió a 13.712 personas. Le siguió de cerca Goyang, con 13.317 llegadas; Yongin recibió a 13.005 y Seongnam, a 12.088. Hwaseong y Pyeongtaek registraron más de 10.000 nuevos residentes cada una. Dentro de la provincia, Gwangmyeong tuvo el mayor aumento neto de población, con 8.203 residentes más durante el trimestre.
La demanda de vivienda de los residentes de Seúl es cada vez más visible en las transacciones inmobiliarias. Según datos del sistema de información del registro del Tribunal Supremo, los residentes de Seúl representaron el 15,69 % de quienes compraron apartamentos en la provincia de Gyeonggi en marzo, el nivel más alto desde junio de 2022. Tan solo durante el año anterior, personas que vivían en Seúl compraron 17.093 apartamentos en la provincia, un aumento del 27,3 % frente a las 13.429 viviendas registradas el año precedente. Goyang fue el mercado más activo, con 1.736 apartamentos comprados por personas de Seúl, seguida de Namyangju, con 1.409 viviendas; Hanam, con 1.252; y Uijeongbu, con 1.109. En las siete ciudades donde las transacciones superaron las 1.000 viviendas, los residentes de la capital representaron el 53,7 % de todas las compras en la provincia de Gyeonggi, con un total de 9.183 ventas de apartamentos.
Este aumento de la demanda está transformando rápidamente los precios inmobiliarios locales. Los datos de la Junta de Bienes Raíces de Corea mostraron que los precios de los apartamentos en Suji-gu, Yongin, subieron un 7,24 % este año hasta la cuarta semana de abril. En Bundang-gu, Seongnam, aumentaron un 4,59 %, mientras que en Yeongtong-gu, Suwon, y Dongtan-gu, Hwaseong, subieron un 3,67 % y un 2,88 %, respectivamente. Durante el mismo período, el aumento promedio en Seúl fue de apenas el 2,65 %. El incremento más rápido de los precios en estas ciudades dormitorio indica que el éxodo de la capital no consiste simplemente en un traslado de residentes, sino que supone una reconfiguración fundamental de todo el mercado inmobiliario metropolitano.
Los jóvenes coreanos afrontan las decisiones más difíciles
La tendencia migratoria es especialmente marcada entre los adultos jóvenes, para quienes Seúl ha pasado de ser una tierra de oportunidades a convertirse en una trampa financiera. Según datos de Statistics Korea publicados el año pasado, en 2024 la capital registró una salida neta de 10.000 jóvenes de entre 19 y 34 años hacia otras zonas de la región de la capital, cinco veces más que los 2.000 registrados el año anterior. La provincia de Gyeonggi recibió a 6.000 de estos jóvenes migrantes, mientras que Incheon registró una entrada neta de 4.000. Muchos jóvenes coreanos se trasladan inicialmente a Seúl por motivos laborales o educativos, pero descubren que el costo de la vivienda hace insostenible permanecer allí a largo plazo.
El deterioro del sistema de suscripción para comprar vivienda ha agravado estas dificultades. Corea del Sur cuenta con un programa singular de cuentas de suscripción, concebido para ayudar a quienes compran una vivienda por primera vez, en particular a los solicitantes más jóvenes, a adquirir apartamentos de nueva construcción a precios regulados. Sin embargo, el sistema atraviesa dificultades porque los precios de lanzamiento de los apartamentos nuevos superan cada vez más los valores del mercado existente. Según la plataforma inmobiliaria Zigbang, 19 de los 24 complejos de apartamentos de promoción privada lanzados en todo el país este año tenían un precio promedio por cada 3,3 metros cuadrados superior al de los apartamentos terminados en los últimos dos años en las mismas zonas. En Seúl, complejos como Dfine Yeonhui, en Seodaemun-gu, se ofrecieron a un precio aproximadamente un 18 % superior al precio promedio de lanzamiento del distrito y cerca de un 27 % por encima de los precios recientes del mercado.
A medida que disminuyen las ganancias previstas por las diferencias de precio, se desvanece el interés por el mercado de suscripción. El número total de titulares de cuentas de suscripción cayó de 26,979 millones en enero de 2024 a 26,132 millones en enero de este año, un descenso de aproximadamente 840.000. La caída fue más pronunciada entre quienes llevaban entre tres y cinco años inscritos: su número bajó en más de 1,5 millones. En cambio, aumentó el de quienes llevaban inscritos diez años o más, lo que indica que los solicitantes más jóvenes, con menos puntos de prioridad, están abandonando el sistema. Los costos de construcción se han disparado debido al alza del precio del suelo, las materias primas, la mano de obra y la financiación, lo que hace imposible que los promotores ofrezcan los descuentos que antes volvían atractivas las suscripciones.
Seo Jin-hyung, profesor de derecho inmobiliario de la Universidad Kwangwoon, explicó que la carga va más allá de la compra de vivienda y afecta también al mercado de alquiler.
Los precios de la vivienda en Seúl se han vuelto extremadamente elevados y empujan a los residentes actuales hacia zonas periféricas. Al mismo tiempo, quienes llegan a la región de la capital desde otras regiones eligen cada vez más Gyeonggi o Incheon, en lugar de intentar establecerse directamente en Seúl.
Seo también señaló que Incheon y muchas ciudades de Gyeonggi siguen dependiendo en gran medida de los desplazamientos diarios a Seúl, lo que significa que quienes se mudan para reducir sus gastos de vivienda suelen cambiar ese ahorro por una mayor carga de transporte.
Políticas gubernamentales y respuesta del mercado
Las autoridades de Seúl han reconocido la crisis y tratan de ampliar la oferta de viviendas, aunque algunos críticos dudan de que estos esfuerzos puedan mantenerse al ritmo de la demanda. Kim Yun-duk, ministro de Territorio, anunció que el gobierno ampliará rápidamente la oferta de vivienda para los jóvenes y las parejas recién casadas en el área metropolitana de Seúl. El anuncio se produjo durante una consulta entre el gobernante Partido Democrático de Corea y el gobierno en la Asamblea Nacional, donde ambas partes analizaron medidas para aumentar la oferta de viviendas urbanas ante la preocupación por el alza de los precios. Kim afirmó que el gobierno hará todo lo posible por ofrecer una vivienda estable a quienes viven en condiciones precarias y están preocupados por los precios elevados.
El anuncio se suma a un compromiso anterior de iniciar la construcción de más de 1,35 millones de viviendas en todo el país para 2030. Kim explicó que el año pasado se centró en revisar las regulaciones para preparar la ampliación de la oferta y que su aplicación se aceleraría este año. Maeng Sung-kyu, legislador del Partido Democrático, instó al gobierno a aprovechar los terrenos estatales y los edificios antiguos de instituciones públicas en el área metropolitana de Seúl. También destacó la necesidad de apoyo regulatorio para garantizar que las obras se completen a tiempo.
En el sector privado, los promotores compiten por satisfacer la demanda en las zonas periféricas. Lotte Construction está comercializando Uijeongbu Lotte Castle Naribec City con paquetes de ayuda financiera que incluyen un pago inicial del 5 %, una primera cuota fija de 10 millones de wones y asistencia para los intereses del préstamo. Samsung C&T ha presentado Raemian Songdo Station Centripol en Incheon, con 2.549 viviendas distribuidas en 19 edificios. La Corporación de Tierras y Vivienda de Corea acepta solicitudes para 391 viviendas en el distrito de Goyang Changneung, mientras que Lotte Construction prevé lanzar Pungmu Station Lotte Castle Signature en Gimpo. Estos proyectos reflejan un giro más amplio del sector, que se aleja del centro de Seúl y se dirige hacia la periferia de la región de la capital.
Sin embargo, el entorno normativo sigue siendo complejo. Las normas más estrictas sobre la proporción entre la deuda y los ingresos dificultan cada vez más la compra de vivienda mediante suscripciones, mientras que los sistemas de topes de precios destinados a frenar la inflación no tienen en cuenta el aumento de los costos de construcción. Algunos economistas advierten del efecto globo: cuando se frena la demanda en Seúl, esta simplemente se desplaza a zonas de precios bajos y medios de Gyeonggi e Incheon, donde hace subir los precios. Un agente inmobiliario de Banpo-dong advirtió que las reglas más estrictas suelen empujar a los compradores hacia prestamistas secundarios e incluso hacia canales de financiación ilegales, lo que genera nuevos riesgos sin resolver los problemas de fondo relacionados con la asequibilidad.
La paradoja de los desplazamientos diarios
Pese a la migración masiva hacia el exterior, Seúl sigue siendo indiscutiblemente el centro económico de Corea del Sur. Esto crea una paradoja de desplazamientos que sobrecarga las redes de transporte y las finanzas personales. Incheon y muchas ciudades de Gyeonggi siguen dependiendo en gran medida de los desplazamientos diarios a Seúl por motivos de trabajo, por lo que el menor costo de la vivienda suele pagarse con viajes más largos y mayores gastos de transporte. Tras una breve caída de los precios de la vivienda en 2022 y a comienzos de 2023, estos volvieron a subir, y el peso de los costos de vivienda parece haberse intensificado el año pasado. Muchos hogares dan ahora prioridad a la asequibilidad y al acceso al transporte por encima del prestigio de tener una dirección en Seúl.
Los analistas advierten que el aumento de la salida de residentes podría reforzar en toda el área metropolitana la estructura de empleo y desplazamientos centrada en Seúl, en lugar de distribuir la actividad económica. Los trabajadores jóvenes, en particular, afrontan una doble desventaja: no pueden permitirse vivir cerca de sus lugares de trabajo, pero deben regresar a diario para avanzar en sus carreras. Esta dinámica amenaza con crear una rígida jerarquía geográfica en la que la capital conserva el poder económico mientras traslada su crisis de vivienda a las jurisdicciones vecinas. La ironía es evidente. Los residentes dejan Seúl porque no pueden permitirse vivir allí, pero deben regresar a diario por trabajo, lo que en la práctica subvenciona la economía de la capital mientras intentan crear patrimonio en ciudades satélite, donde los precios suben ahora con rapidez.
Los efectos sociales a largo plazo podrían ser profundos. Si las ciudades de Gyeonggi siguen absorbiendo la demanda de vivienda de Seúl sin un crecimiento comparable del empleo, la región podría quedar marcada por patrones arraigados de desigualdad espacial, en los que el lugar de residencia dependa de la riqueza y no de las preferencias. La transformación de suburbios que antes eran asequibles en ciudades dormitorio costosas podría reproducir la crisis de Seúl en un territorio más amplio y dejar menos opciones de refugio a las generaciones futuras.
Lo que debe saber
- 83.984 personas se trasladaron de Seúl a la provincia de Gyeonggi en el primer trimestre de 2026, la cifra más alta en cuatro años y un aumento trimestral del 30,9 %.
- Un nuevo límite de 600 millones de wones para los préstamos hipotecarios ha dejado, en la práctica, fuera del mercado de Seúl a los compradores de clase media, en una ciudad donde los apartamentos cuestan 1.460 millones de wones en promedio.
- Los adultos jóvenes de entre 19 y 34 años encabezaron el éxodo: en 2024, Seúl perdió un saldo neto de 10.000 jóvenes que se trasladaron a zonas vecinas.
- Ciudades de Gyeonggi como Suwon, Goyang, Yongin y Seongnam recibieron cada una a más de 12.000 nuevos residentes durante el primer trimestre.
- Los precios de los apartamentos en algunos distritos de Gyeonggi suben más rápido que en Seúl; este año, en Suji-gu, Yongin, aumentaron un 7,24 %.
- El gobierno surcoreano se ha comprometido a construir más de 1,35 millones de viviendas en todo el país para 2030 y a acelerar la oferta en la región de la capital.
- La deuda de los hogares equivale al 91,7 % del PIB, la segunda proporción más alta entre las principales economías del mundo.
